裁判字號：臺灣高等法院104年上字第1074號民事判決
裁判日期：民國105年01月26日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決104年度上字第1074號上訴人 王欽 訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師被上訴人 陳金 珊被告 曜麒 企業社即 廖宜保 訴訟代理人 陳金定 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年6月24日臺灣新北地方法院103年度訴字第3050號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人 陳金珊 應將坐落新北市○○區○○路0段0巷00弄00○0號4樓之房屋騰空及遷出，將房屋返還予上訴人，並自民國一百零三年十一月二十九日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹仟玖佰參拾壹元。
被告曜麒企業社應將前項房屋騰空及遷出，並與被上訴人陳金珊共同將房屋返還予上訴人，及自民國一百零三年十一月二十九日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹仟玖佰參拾壹元。
其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人陳金珊及被告曜麒企業社負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰參拾參萬參仟元供擔保後得假執行，但被上訴人陳金珊及被告曜麒企業社如以新臺幣肆佰萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依民法第767條、第179條、第184條規定，請求被上訴人陳金珊返還系爭門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00弄00○0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日起，每月給付新臺幣（下同）1萬5,000元。嗣上訴人上訴後，因臺灣新北地方法院（下稱新北地院）101年度司執字第112299號執行事件法院查封時，現場占有人陳金珊（即執行事件債務人），當時表示系爭房屋前已出租給訴外人廖宜保經營之曜麒企業社，上訴人認為陳金珊為系爭房屋之實際占有人，因此於原審只對陳金珊提出遷讓房屋及相當於租金損害賠償之訴；現上訴人基於陳金珊主張系爭房屋出租予曜麒企業社此同一基礎事實，於第二審追加曜麒企業社為被告。經查，曜麒企業社負責人廖宜保之妻陳金定於原審到場作證關於本件租賃關係，陳金定並於第二審擔任曜麒企業社之訴訟代理人，陳金定於原審既有一定程度之參與，則上訴人於第二審追加曜麒企業社為被告，並不影響其防禦權之行使，且上訴人追加請求之基礎事實均係系爭房屋租賃所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：緣系爭房屋乃係上訴人於新北地院101年度司執字第112299號執行事件中拍賣取得，故上訴人為系爭房屋之所有權人。當初法院查封時，現場占有人為陳金珊（即執行債務人），陳金珊當時表示系爭房屋前已出租給曜麒企業社，沒有簽約，因其欠曜麒企業社錢，每月扣抵5,000元租金，然而，曜麒企業社已遷移至臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號，可知系爭房屋陳金珊為實際占有人，陳金珊以此手法讓法院執行處不點交，以達占有系爭房屋之目的。惟曜麒企業社在系爭房屋仍有電話、桌子及二個房間堆放雜物，足認陳金珊及曜麒企業社均係無權占有系爭房屋，並獲有相當於租金之利益等情。爰依民法第767條、第179條、第184條規定，求為判決：㈠陳金珊應將系爭房屋返還上訴人，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日起，每月給付上訴人1萬5,000元。㈡上訴人願供擔保請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加）。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳金珊及曜麒企業社應將系爭房屋騰空及遷出，將房屋返還予上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人1萬5,000元。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳金珊及曜麒企業社則以：系爭房屋為不點交，原因是陳金珊之前將系爭房屋出租給曜麒企業社，因陳金珊有欠曜麒企業社錢，以租金與積欠款項做扣抵，而上訴人在買受時即已知有該租賃關係之存在。且陳金珊並沒有占有系爭房屋，目前系爭房屋為曜麒企業社占有使用，並且基於租賃契約，租賃期間自民國101年12月31日至105年11月30日止。陳金珊現在偶爾出入系爭房屋，係因曜麒企業社委託陳金珊處理其文書，蓋曜麒企業社負責人廖宜保是陳金珊姊夫，且陳金珊之前有在曜麒企業社工作，所以曜麒企業社會請陳金珊幫忙。另因陳金珊現居住的房子有漏水情形，所以其與曜麒企業社商借暫時借用系爭房屋的其中1個房間讓陳金珊的3個兒子住在同一間房，上下鋪另加一張床，代價就是曜麒企業社請陳金珊定期幫忙處理寄到系爭房屋給曜麒企業社的信件，而陳金珊每天會去幫忙收信，並且早上6點多去叫其兒子起床、載他們去上課，資為抗辯。陳金珊答辯聲明：上訴駁回。曜麒企業社則答辯聲明：追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，於103年10月9日以拍賣為登記原因，登記為系爭房屋之所有權人。
㈡系爭房屋係上訴人於新北地院101年度司執字第112299號執
行事件中拍賣取得，上開執行程序中執行命令將系爭房屋列為不點交。
四、上訴人主張陳金珊及曜麒企業社為系爭房屋占有人，陳金珊及曜麒企業社無權占用系爭房屋，上訴人得請求陳金珊及曜麒企業社返還系爭房屋，且請求每月1萬5,000元之租金損失等語，則為陳金珊及曜麒企業社所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠上訴人本於所有權之地位，請求陳金珊及曜麒企業社將系爭房屋騰空及遷出，並返還予上訴人，有無理由？㈡上訴人訴請給付相當於租金之不當得利，是否有據？其得請求之金額為若干？
五、本院得心證之理由：㈠上訴人本於所有權之地位，請求陳金珊及曜麒企業社將系爭
房屋騰空及遷出，並返還予上訴人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，倘被告就此已為舉證，法院即應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，調查認定（最高法院82年度台上字第1441號判決參照）。
⒉本件上訴人主張其於103年9月29日經新北地院發給不動產權
利移轉證書，並於103年10月9日登記為系爭房屋之所有權人等情，業據其提出新北地院新北院清101司執速字112299第063781號函及建物登記謄本為證（見原審卷第4、8頁），陳金珊及曜麒企業社並不爭執，堪認上訴人為系爭房屋之所有權人。陳金珊抗辯其與曜麒企業社於101年12月31日簽立系爭房屋租賃契約，約定租賃期間為101年12月31日至105年11月30日止，陳金珊未居住於系爭房屋，目前系爭房屋為曜麒企業社占有使用等語，並據提出系爭房屋租賃契約書為證（見原審卷第33至35頁）。經查：依101年12月11日新北市政府警察局中和第一分局函、101年12月5日新北地院民事處查封不動產現況調查表記載之內容：「按鈴無人回應，詢問鄰居表示， 陳女 居住該址。」（見本院卷第19、20頁）；另從被上訴人戶籍謄本顯示，陳金珊仍設籍於系爭房屋內（見本院卷第21、22頁）；而依曜麒企業社回覆新北地院新北院清101司執速字第112299號函文表示：「無可供扣押，也已撤離」（見本院卷第23頁）。即陳金珊於原審亦自承：「……我三個兒子住在系爭房屋的同一房間……那邊有神明我會去燒香，曜麒企業社同意我把神明繼續放在那……」（見原審卷第67頁背面），又陳金珊有使用系爭房屋水電之證明（見本院卷第24頁），顯見陳金珊確實有占用系爭建物甚明。至於，陳金珊所提出與曜麒企業社於101年12月31日所簽立之房屋租賃契約書（見原審卷第33至35頁），租賃契約書第1頁連帶保證人欄之簽署「廖宜保」及契約最後之連帶保證人（ 丙方 ）「廖宜保」均沒有親自簽名、蓋章。雖證人陳金定於原審證述：「（你先生廖宜保有無在場簽？）沒有，由我代表曜麒與陳金珊簽，且經廖宜保同意」等語（見原審卷第65頁背面），然由上觀之，租賃契約之字跡係同一人所為，「廖宜保」處之簽署亦是同一人之字跡，此與一般簽立租賃契約之情形有違。其次，依新北地院101年度司執字第112299號102年6月5日執行筆錄債務人（即陳金珊）陳述：「（系爭房子現在何人在使用？）現在出租給廖宜保，由其作為曜麒企業社之用，沒有簽租約」等語（見原審卷第24、25頁），陳金珊明白表示：沒有簽租約等語，衡酌此時距離上開房屋租賃契約書之簽立日期101年12月31日僅半年左右，倘陳金珊真有與曜麒企業社簽約，何以陳金珊於執行筆錄卻回答：沒有簽租約。況事實上曜麒企業社已遷離系爭房屋，而遷至臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號，有財政部稅務人口網可憑（見原審卷第56頁），足見陳金珊與曜麒企業社並未簽立租賃契約，陳金珊所提出101年12月31日簽立之租賃契約確屬通謀虛偽。上訴人主張陳金珊及曜麒企業社所簽立之租賃契約應屬通謀虛偽意思表示而無效等語，應為可採。陳金珊所提出92年8月28日協議書表示其因欠款而有租賃之協議存在云云，然為上訴人所否認，該協議書並無租賃期間、租金及標的物為何之約定，自難採為有利於陳金珊之認定。另陳金珊提出財政部北區國稅局綜合所得稅核定通知書95、97年度申報核定（見本院卷第83、84頁），亦不能證明於101年12月31日所簽立之租賃契約為真實。此外，陳金珊及曜麒企業社對占用系爭房屋有何正當權源，並不能舉證證明之。上訴人主張陳金珊及曜麒企業社為無權占有系爭房屋，自屬可信。
⒊陳金珊占用系爭房屋已如前述，而曜麒企業社仍有電話、桌
子及二個房間堆放雜物，陳金珊及曜麒企業社對於系爭房屋均有事實上管領之力係共同占用甚明。惟陳金珊及曜麒企業社既均不能證明有何占有之正當權源。從而，上訴人本於所有權之地位，請求陳金珊及曜麒企業社應將系爭房屋騰空及遷出，並返還予上訴人，為有理由，應予准許。
㈡上訴人訴請給付相當於租金之不當得利，是否有據？其得請
求之金額為若干？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；該規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之申報總價，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒉本件上訴人於103年9月29日經新北地院發給不動產權利移轉
證書，並於103年10月9日登記為系爭房屋之所有權人，陳金珊及曜麒企業社均無權占有系爭房屋，既經認定如前，自受有相當於租金之利益，上訴人請求陳金珊及曜麒企業社給付自起訴狀繕本送達翌日即103年11月29日起至遷讓之日止所受之利益，即屬有據。查系爭房屋位於新北市中和區，附近有國小，國中，高中，太平洋百貨公司，市場，銀行，郵局，公園，生活機能普遍；以公共汽車為主，鄰近臺北市及永和區，交通條件普遍，有本院調來新北地院101年度司執字第112299號執行卷內鑑定報告可稽（見該卷第36頁），經斟酌系爭房屋之位置、交通現狀、工商繁榮程度、占有部分環境、經濟價值等情，認上訴人請求相當於租金之不當得利，應以土地及房屋申報總價年息百分之8為適當。又系爭土地面積128.55平方公尺，上訴人權利範圍為5分之1，102年度之申報地價每平方公尺為1萬4,640元；系爭房屋103年度課稅現值為20萬3,000元，有土地登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書足據（見原審卷第5、16頁），則上訴人請求陳金珊及曜麒企業社應給付自103年11月29日起相當於租金之不當得利每月為3,862元〔（14,640×128.55×1/5＋203,000）×8%÷12＝3,862〕，即陳金珊及曜麒企業社應各給付上訴人1,931元（3,862÷2＝1,931），為有理由。上訴人請求陳金珊及曜麒企業社連帶賠償每月1萬5000元損害，並未舉證證明之，為不足採。至上訴人請求陳金珊及曜麒企業社給付相當於租金之不當得利負連帶責任，尚屬無據，應不予准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第179條之規定，請求陳金珊應將系爭房屋騰空及遷出，將房屋返還予上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日即103年11月29日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人1,931元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上訴人追加請求曜麒企業社應將系爭房屋騰空及遷出，並與陳金珊共同將房屋返還予上訴人，及曜麒企業社自103年11月29日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人1,931元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及其追加之訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第一庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月28日
書記官陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。