裁判字號：臺灣高等法院104年上易字第745號民事判決
裁判日期：民國105年01月26日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決104年度上易字第745號上訴人即附帶被上訴人 王希 之訴訟代理人 李銘洲 律師複代理人 簡詩家 律師訴訟代理人 洪珮菱 律師被上訴人即附帶上訴人 徐文明 訴訟代理人 呂靜玟 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國104年4月30日臺灣桃園地方法院103年度訴字第2199號第一審判決提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴，本院於105年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣伍萬元，及自民國一百零三年十二月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人 王希之 （下逕稱王希之）起訴主張：伊與被上訴人即附帶上訴人徐文明（下逕稱徐文明）於民國（下同）103年1月21日簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊以總價新臺幣（下同）220萬元向徐文明買受其所有坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），同時給付徐文明第一期款100萬元。詎徐文明竟反悔不履行契約，復於同年4月11日將系爭土地以贈與之方式，移轉登記予其女 徐曉華 所有，已使系爭買賣契約陷於給付不能，顯已侵害伊之權益。徐文明雖提出台北榮民總醫院診斷證明書2紙，以證明患有失智症，然該證明書診斷日期為103年2月26日及103年5月29日，並無法證明徐文明於簽定契約當時，係無行為能力之人；且系爭土地為道路用地，其價值本就會低於一般土地，尚難以此遽認伊有何施用詐術之行為而使徐文明為錯誤之意思表示。徐文明雖主張系爭土地為市地重劃區域，依系爭買賣契約第3條規定，因賣方無法排除，故雙方應負回復原狀之義務，惟該條應為賣方之保證責任，應是買方始得為請求權人，而非賣方。又徐文明主張違約金應以不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率百分之十為適當，毫無依據。準此，爰依系爭買賣契約第6條約定，請求徐文明給付100萬元之違約金。並聲明：1.徐文明應給付伊100萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、徐文明則以：伊於103年1月簽訂系爭買賣契約時，已屆88歲高齡，患有失智症，對於系爭土地之買賣價金無法判斷，為無意思能力之人，故其所簽訂之系爭買賣契約應為無效；又系爭土地市價，與王希之向伊購買之價格相差甚鉅，伊長期居住國外養病，不了解國內市場交易價格，伊又未請子女陪同簽約，王希之顯以詐術使伊陷於錯誤而為意思表示， 伊業 於103年4月14日以台北重南郵局第000217號存證信函通知王希之撤銷意思表示，是系爭買賣契約已因撤銷而自始無效。再系爭買賣契約之土地為市地重劃區域，依系爭買賣契約第3條規定，因賣方無法排除，故雙方應負回復原狀之義務，從而伊主張解除契約，契約既經解除，則王希之之請求為無理由；縱王希之請求為有理由，違約金100萬尚嫌過高，伊依民法第252條之規定及財政部不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率，請求酌減違約金至價金百分之十為適當，原審遽認伊應給付王希之30萬元違約金亦屬過高等語，資為抗辯，爰聲明：1.王希之之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審就王希之之請求，判決：㈠徐文明應給付王希之30萬元，及自103年12月30日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡王希之其餘之訴駁回。㈢為附條件之得、免為假執行宣告。
王希之不服，就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於王希之部分廢棄；㈡徐文明應再給付王希之70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。徐文明則為答辯聲明：上訴駁回。
徐文明亦就其敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利於徐文明部分廢棄；㈡上開廢棄部分，王希之於第一審之訴駁回。王希之則為答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年1月21日簽訂系爭買賣契約，買受人王希之於簽約時給付出賣人徐文明100萬元。
㈡徐文明於103年4月11日以贈與之方式，將系爭土地所有權移轉登記予其女徐曉華。
㈢徐文明於103年4月14日以台北重南郵局第000217號存證信
函通知王希之，主張系爭土地使用分區為市地重劃區域、依民法第74條及徐文明意思表示不健全，解除及撤銷系爭買賣契約書，並退還已收價款100萬元，由王希之收受。
五、王希之起訴主張，兩造於103年1月21日簽訂系爭買賣契約，伊於簽約時給付徐文明100萬元，徐文明於簽約後將系爭土地以贈與之方式，移轉所有權登記予徐曉華，使系爭買賣契約陷於給付不能，乃依系爭買賣契約第6條之約定，請求徐文明給付違約金100萬元等情，為徐文明所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠徐文明於簽訂系爭買賣契約時，是否為無行為能力之人？㈡徐文明是否因王希之施用詐術而簽訂系爭買賣契約或徐文明所為之意思表示是否有錯誤？㈢徐文明得否依系爭買賣契約第3條之規定，主張解除契約？㈣系爭買賣契約所約定之違約金是否過高而應予酌減？酌減之金額為何？茲析述如下：
㈠徐文明於簽訂系爭買賣契約時，是否為無行為能力之人？
1.按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。
2.徐文明主張：伊於103年1月簽訂系爭買賣契約時，已屆88歲高齡，患有失智症，對於系爭土地之買賣價金無法判斷，為無意思能力之人，其已聲請輔助宣告中，故其所簽訂之系爭買賣契約應為無效云云，並提出 臺北 榮民總醫院之診斷證明書2紙，用以證明徐文明患有失智症（原審卷第19、42頁、本院卷第137頁）。然徐文明所提之診斷日期為103年5月29日及同年2月26日，僅能證明徐文明於訂約後，患有失智症，並無法證明徐文明於訂約當時，係無行為能力之人，且徐文明之精神狀況，另經臺北榮民總醫院於104年8月18日鑑定之結論雖載有：徐文明有判斷力不足、情緒及行為障礙，處理財務易發生問題，故對於管理處分自己財產須由他人給予經常性必要之協助等語，惟該鑑定書同時說明：徐文明於103年1月20日時之精神狀態應屬「失智狀態」，依據
102年5月9日當時及鑑定時之檢查，其失智程度應屬輕度；除短期記憶有輕度困難，偶有注意力不足、抑制力較弱外，其口語表達清楚，詢問個人史，個人資料及家庭訊息可正確回答，長期記憶尚可，有該鑑定書在卷可稽（本院卷第47-49頁）；且徐文明於104年12月22日本件準備程序期日到庭接受訊問過程，雖有記憶力不佳之情，仍能暸解訴訟程序之進行，配合應答，且 陳明其 自行由大陸返台（見本院卷第137-138頁），亦見徐文明仍有相當意識能力，並非達心神喪失、無意識或精神錯亂而喪失意思能力之程度；且兩造簽定系爭買賣契約時，徐文明尚攜同地政士 呂嘉成 共赴中壢地政事務所簽約，業經證人呂嘉成證述屬實（本院卷第138-139頁），徐文明雖稱地政士呂嘉成僅為其個人之佣金利益著想，惟地政士呂嘉成縱有收受佣金，仍無法推論徐文明之意思表示無效，徐文明復未舉證證明，其於簽約時，係在無意識或精神錯亂中所為，揆諸上開說明，徐文明所辯其為無行為能力之人，尚非可採。
㈡徐文明是否因王希之施用詐術而簽訂系爭買賣契約或徐文明
所為之意思表示是否有錯誤？
1.徐文明主張：系爭土地經評估市價達761萬5,902元、另依內政部不動產交易實價查詢服務網所示於103年該地段每坪之交易價格為3萬8,000元，總價為339萬3,209元、華信不動產估價師聯合事務所（下稱華信事務所）亦估價簽約時的地價應為327萬4,805元、且系爭買賣契約簽定後5日王希之即已系爭買賣契約價格之1.56倍價格賣出，均與王希之向伊購買之價格相差甚鉅，伊長期居住國外養病，不了解國內市場交易價格，伊又未請子女陪同簽約，王希之顯以詐術使伊陷於錯誤而為意思表示，並提出辰酉土地開發有限公司（下稱辰酉公司）之市價表、不動產交易實價查詢服務網之登錄資料、華信事務所之不動產鑑定報告書影本為證（見原審卷第21、22頁、本院卷第163-205頁）。
2.經查徐文明所提出之辰酉公司之市價表乃依系爭土地之公告現值核計市價為761萬5,902元，並未考量系爭土地為公共設施保留地之道路用地，市值必較一般土地低落，自不足採；而同地段鄰近土地之不動產交易實價登錄固為每坪3萬8,
000元，為各筆土地之價格影響因素不同，以此核計系爭土地之總價應為339萬3,209元，亦不足憑採。查地政士呂嘉成證稱：「成交價錢是兩百多萬元，是以當時的行情即土地公告現值的三成」等語（本院卷第138頁反面），徵諸徐文明所提出華信事務所之不動產鑑定報告書所載案例Ａ榮南段及案例Ｂ普仁段之成交價格均占公告現值之32%（本院卷第
185頁），系爭土地面積為295.19平方公尺，103年之公告現值為每平方公尺2萬5,800元，有土地登記第二類謄本可稽（原審卷第9-10頁），依此計算公告現值三成則為228萬4,771元，即與系爭買賣契約買賣價金220萬元大致相符，且兩造約定地主賣清實得220萬元，不負責稅捐及佔用處理，有系爭買賣契約書在卷可稽（原審卷第7頁），並無顯然過低情事。至華信事務所之不動產鑑定報告書同時參酌案例Ｃ東寮段之成交價，鑑定系爭土地之評估總價應為327萬4,
805元；又系爭買賣契約簽定後之103年1月27日，王希之即將系爭土地以342萬7,000元轉售與訴外人 張修堂 ，均僅能佐證系爭買賣契約之交易價格與市價有落差，然徐文明就王希之如何詐欺及徐文明有何意思表示錯誤，均未能舉證以實其說。況地政士呂嘉成為徐文明之舊識，因徐文明有資金需求方經由呂嘉成介紹王希之之配偶 曾嘉辰 購買系爭土地，並由呂嘉成陪同到場，業經呂嘉成具結證述 綦詳 （本院卷第
138頁反面），自難僅因徐文明長期居住國外養病，不了解國內市場交易價格，又未請子女陪同簽約，遽為推論徐文明受王希之之詐欺或意思表示有錯誤，從而，徐文明主張王希之以詐術使伊陷於錯誤而為意思表示，伊業於103年4月14日以台北重南郵局第000217號存證信函通知王希之撤銷意思表示，是系爭買賣契約已因撤銷而自始無效，顯屬無據。
3.徐文明另以其尚有定期存款200萬元、基金88萬4,469元，並未缺乏資金；且證人呂嘉成證稱：其未領取佣金3萬元，簽約當日中午吃麵時，其始知徐文明於前一日已將系爭土地賣給別人，故由其擬稿，徐文明抄寫存證信函，並由呂嘉成陪同徐文明去台北郵局寄存證信函云云，實則，呂嘉成已領走3萬元，且該存證信函係於當日下午1時寄出，絕非呂嘉成當日擬稿，而係前一日煽惑徐文明毀約重賣，顯見證人呂嘉成之證言不實云云，然徐文明雖另有存款，但與出售系爭土地是否受王希之詐欺或陷於錯誤無關；至證人呂嘉成為專業地政士，縱使有領取報酬，或呂嘉成於前一日既已代徐文明擬稿，亦不足以遽認呂嘉成為賺取佣金，而煽惑徐文明毀約，況徐文明所主張毀約者為於前一日以價金100萬元出售予訴外人 黃正鴻 之買賣契約，有訴外人黃正鴻另案民事起訴狀影本可稽（本院卷第103頁），亦與王希之無涉，而系爭買賣契約復無徐文明受王希之之詐欺或意思表示有錯誤情事，業如前述，徐文明此部分抗辯，俱無可採。
㈢徐文明得否依系爭買賣契約第3條之規定，主張解除契約？
徐文明主張系爭土地因係市地重劃區域土地，因之依系爭買賣契約第3條之約定，徐文明得主張解除契約。然查，系爭買賣契約第3條約定：「特殊約定事項：本買賣標的為都市計畫公共設施保留地【道路用地、非為市地重劃區域（以各縣市政府所取得之使用分區為依據)】、產權清楚、來歷清白，亦未有領取補償金之情事。【若有以上情形之一者，賣方負責清除，若無法排除乙方（即徐文明）應，無條件全數退回買方所有已交付之款項或更換同等值公設用地，不得有任何異議；買方亦應無條件退還本公共設施（道路用地）之所有資料予賣方，若已完成過戶則重新過戶回賣方名下】，而徐文明提出之系爭土地使用分區證明書僅載明：系爭土地屬公共設施用地，土地取得方式為徵購‧市地重劃，需地機關為中壢市公所等語，有該使用分區證明書影本可稽（原審卷第26頁），並不足以證明系爭土地為市地重劃區域。況由契約文義可知，本條係賣方之保證責任，用以確保賣方無法屨約時，買方得主張之權利，是得主張之權利人應為買方即王希之而非賣方徐文明，是徐文明據此向王希之主張解除契約，顯不可採。
㈣系爭買賣契約所約定之違約金是否過高而應予酌減？酌減之
金額為何？
1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又系爭買賣契約第6條約定：若有任一方於本契約簽訂完成後反悔，則按社會一般善良風俗約定，若買方不買，所付價金由賣方沒收；若賣方不賣，則所收受價金全部加倍退還買方。民法第252條酌減違約金之規定，賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，在判斷約定之違約金是否相當時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。查本件兩造並未就債務履行之適當時期或履行之適當方法另作約定，故本件違約金之性質為損害賠償總額之預定。而徐文明業於103年4月11日以贈與之方式，將系爭土地所有權移轉所有權登記予其女徐曉華，為兩造所不爭執，則王希之依系爭買賣契約書第6條約定，請求已給付不能之徐文明給付100萬元違約金，自屬有據。徐文明進而主張該違約金應酌減之，並以不動產投資興建之同業利潤標準利率百分之十即22萬元為適當等語，王希之則提出其於102年1月27日與訴外人張修堂所簽系爭土地之買賣契約書（本院卷第77-79頁，下稱轉賣契約），主張其轉賣與張修堂342萬7,000元，並收受張修堂35萬元頭期款，本可獲利122萬7,000元，茲因徐文明不賣，致其尚需賠償張修堂違約罰款35萬元，則其請求徐文明依約給付100萬元，既屬適當等語。
2.徐文明雖抗辯上訴人所提出之前揭王希之與張修堂之轉賣契約，乃逾時提出，而有礙訴訟終結，應予駁回云云。惟查，兩造於原審就系爭買賣契約所約定之違約金是否過高而應予酌減，既已列為爭點而加爭執，王希之於本院提出轉賣契約，證明其實際損害，以證明其請求之違約金並未過高之證據，並非新攻擊防禦方法，且於本院言詞辯論終結3個月前之
104年10月14日提出，復經本院訊問證人張修堂，並未逾時提出，而有礙訴訟終結，徐文明此部分抗辯，誠有誤會。
3.徐文明復抗辯：前揭轉賣契約之買受人張修堂為從事土地仲介買賣之人，明知出賣人王希之與系爭土地所有權人徐文明涉有買賣糾紛，且系爭土地依都市計畫容積移轉實施辦法第
6絛第1項第3款但書規定，並不得做為容積移轉使用，猶以高價購買，且訂立轉賣契約後2年間，均未請求返還定金，有違常情，可知證人張修堂之證述，顯然不具可信性，轉賣契約亦非真正云云。惟查：證人張修堂係證稱：「（你是否有向王希之購買中壢市○○段473-1及498-1土地，並簽這份契約書？提示上證四本院卷第77-78頁）有的，據我所知這塊地是道路用地，不是市地重劃。因這地區我有客戶建設公司要買，我跟曾先生（按指王希之配偶曾嘉辰）之前有買賣來往，我認為這個買賣價金我可以接受，且有點價差，所以要跟他買，但是後來買賣未成，他說他會把錢還給我，因我們之前往來多次，所以尚未談到賠償之事。」，並未提及其購買系爭土地係要充為容積移轉之用，而王希之與張修堂所簽定轉賣契約，業經王希之提出轉賣契約書為證（本院卷第77-79頁），並經證人張修堂結證屬實，至轉賣契約特約事項約定：本件案件買賣土地，現仍在徐文明名下，正補發書狀中，於領取權狀後完成登記給王希之後，正式付第二次款。並不足以證明張修堂明知兩造之買賣契約有糾紛；況徐文明於103年4月14日以存證信函主張撤銷或解除系爭買賣契約，係在103年1月27日轉賣契約簽訂之後，更無法證明轉賣契約有何不實；至張修堂基於另有業務往來，尚未請求王希之返還已付價金或賠償違約金，並無違背常情之處，亦難僅以此認定轉賣契約非真正。徐文明此部分抗辯，亦不足取。
4.本院根據兩造提出之證據資料，考量本件違約金之約定，兩造於訂約時，均已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，另佐以兩造均不爭執徐文明於訂約後不久之103年4月14日，即以存證信函表示解除及撤銷系爭買賣契約，並退還已收價款100萬元予王希之收受，復有該存證信函及支票足稽（原審卷第23-25頁），而王希之業將系爭土地以342萬7,000元轉賣與訴外人張修堂等情，認於尊重契約自由及兼衡公平原則下，王希之請求100萬元違約金，確有過高情形，應以王希之因轉賣契約無法履行而須賠償訴外人張修堂35萬元違約金之損害為度，酌減至35萬元為適當。
六、綜上所述，王希之依系爭買賣契約書第6條約定，請求徐文明給付35萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即103年12月30日起（原審卷第30、31頁）至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許之其中5萬元（計算式：35萬元-30萬元=5萬元）部分，所為王希之敗訴並駁回其假執行聲請之判決，尚有未洽，王希之之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第
2項所示；就上開應予准許之其餘30萬元本息部分，所為徐文明敗訴之判決，並無不合，徐文明之附帶上訴意旨指摘原判決關於命其給付該30萬元部分為不當，求予廢棄改判，為無理由；就上開不應准許部分，所為王希之敗訴之判決，並無不合，王希之之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉之證據，經核已與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴人王希之之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人徐文明之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第十五庭
審判長法官郭瑞蘭
法官陳雅玲法官方彬彬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年1月27日
書記官劉瑗