裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第1538號民事判決
裁判日期：民國89年08月25日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第一五三八號
原告乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主文被告承租原告所有坐落臺中縣大里市○○○段八０─一地號，面積二五五平方公尺土地之租金，自民國八十九年五月二十一日起，調整為每年新臺幣柒萬壹仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：被告應自民國八十九年五月二十一日起每年給付原告租金新臺幣（下同）二十九萬五千八百元。
（二）陳述：被告租用原告所有坐落臺中縣大里市○○○段八０─一地號土地（下稱系爭土地）建築房屋，已數十年之久，雙方未立字據，視為不定期限租賃。近十餘年來，被告每五年僅繳交二萬元之租金，尚不足原告繳交稅金，且以系爭土地八十七年七月份之公告現值為每平方公尺一萬四千五百元，依土地法九十七條第一項規定，按年息百分之八計算，每年之租金應為二十九萬五千九百元，可見系爭土地之價值顯已昇高，被告目前所繳租金已不合理，應予調整，為此提起本件訴訟。
（三）證據：提出存證信函影本二份、土地登記謄本、地價謄本一紙、現場照片七張為證。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院依職權履勘現場。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查本件原告原起訴請求自八十八年七月一日起調整租金，嗣於訴訟進行中，減縮聲明為自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月二十一日起調整租金，核與首揭規定相符，應予准許。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張被告租用其所有之系爭土地建築房屋，已數十年之久，雙方未立字據，視為不定期限租賃，近十餘年來，被告每五年僅繳交二萬元之租金等事實，有存證信函影本二份、土地登記謄本、現場照片七張附卷可稽，被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項準用同條第一項之規定，視為自認，則原告之主張自堪信為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。查兩造就系爭土地有不定期限租賃契約存在一節，已如前述，而依原告提出之土地謄本、土地登記謄本顯示，系爭土地於八十年七月之申報地價為每平方公尺三千七百一十二元，八十六年七月則提高為每平方公尺四千元，該年度之公告土地現值更高達每平方公尺一萬四千五百元，則系爭土地之價值顯有昇高，至臻明確。
五、次按土地法第九十七條第一項規定：「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」依同法第一百零五條規定，並準用於租用基地建築房屋之情形。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十之最高額，最高法院四十六年度臺上字第八五五號、六十八年度臺上字第三０七一號判例可資參照。經查，系爭土地位處臺中縣大里市○○路○○巷巷內，出入巷道無法供一般汽車進入，周圍建築多為住宅，不甚熱鬧，且系爭土地周圍均未臨馬路，南側雖臨近東興路，但無建築線，而系爭土地上目前由被告建有磚造瓦房三間，皆係一層樓建築，另有土角厝一間，現已傾斜，並未經營任何商業活動，業經本院勘驗現場並製作勘驗筆錄及現場簡圖在卷可參，復有現場照片七張足資為憑，爰斟酌系爭土地坐落位置、被告使用土地之情形、當地繁榮程度等情狀，認以系爭土地八十六年七月申報地價每平方公尺四千元年息百分之七作為計算租金之標準為適當。依此計算，系爭土地面積為二百五十五平方公尺，以每一年為一期，租金應調整為七萬一千四百元（255x4,000x7%=71,400）。又原告係以起訴狀之送達向被告為調整租金之意思表示，該起訴狀並已於八十九年五月二十日送達被告，有送達回證可資佐憑，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月二十一日起調整租金為每年七萬一千四百元，洵屬有據，自應准許。逾此部分之請求，尚有未合，應予駁回。
據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十五日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官林清鈞~B法官許冰芬~B法官莊嘉蕙右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由，並按他造當事人之人數附繕本。
中華民國八十九年八月二十五日~B法院書記官