裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1232號民事判決
裁判日期：民國102年11月27日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1232號原告 蔣秀暖 被告 劉金滿 訴訟代理人 柳正村 律師
蘇瑞東 當事人間給付買賣價金事件，本院於中華民國102年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾陸萬肆仟肆佰玖拾貳元及自民國100年5月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰捌拾陸萬肆仟肆佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：㈠附表所示47筆土地（下稱系爭47筆土地）原為原告及訴外人
陳丕行 、 陳勢行 、 陳俊儒 、 嚴志添 、 陳玫伶 、 陳驛鑫 、 陳玫孜 、 辰遠 股份有限公司共9人分別單獨所有或共有，所有權應有部分如附表所示。原告及訴外人陳丕行等共9人於99年8月2日，就上述47筆土地及坐落台中市○○區○○段○○○段0000地號土地與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。 嗣迭生 爭執，原告遂於100年3月9日寄發存證信函與被告表示就未過戶之系爭29-2地號土地，不再履行過戶義務，經被告回覆同意。而迄至99年12月3日原告已履約移轉過戶之土地計有同段26-81、26-83、29、29-6、29-10、29-12、29-13、29-14、29-17、29-19、29-20、29-21、29-3
7、29-38、29-39、29-40、29-41、29-49、29-50、29-51、
30、30-10、30-11地號等23筆土地，面積共計318.626坪（1,053.31平方公尺）。系爭47筆土地現已合併為29、29-6、30等三筆地號土地。依約被告應給付買賣價金共新台幣（下同）31,862,600元，惟迄今僅交付價金26,630,000元（票款）及140,000元現金，共計26,770,000元，扣除原告應負擔之土地增值稅263,584元，被告尚應給付價金4,829,016元，經原告屢次催討無著。為此，爰依系爭買賣契約關係，提起本件訴訟。
㈡被告辯稱為原告代墊之費用不應由本件買賣價金扣除，茲就各項費用說明如下：
⒈拆除地上物之費用240,000元：
⑴本件出賣土地中之29-6地號土地（非原告單獨所有）上原有
第三人 陳年欽 所有之廠房，係陳年欽之子 陳辰行 及其餘出賣人陳勢行、陳丕行、 陳勇行 等共同使用，該建物於系爭買賣契約成立後即由建物使用人自行拆除完畢，被告並無支出任何款項。若被告有代墊此筆費用，即應提出收據以明支出費用多寡，被告並未提出任何資料或單據，實難採信。
⑵該廠房之拆除事宜（含建物拆除費用及建物賠償費用）係建
物使用人與原告約定由原告給付如100年7月4日民事準備書狀㈠證物四收款書之補償金，該建物使用人即自行將該廠房拆除，原告既已依約給付補償，相關拆除費用本即不應再向原告請求，被告亦知悉此情，卻辯稱有代墊拆除地上物之費用而向原告扣款，自無理由。
⑶原告與證人 蕭會元 未曾成立任何承攬契約，且蕭會元並非拆
除業者，原告何必找蕭會元承攬，讓其從中獲利。縱原告真有與蕭會元成立承攬，亦與被告無關，被告有何依據可從買賣價金扣除。
⒉廢棄物清運費用70,000元：
此筆廢棄物搬運費原告不知如何產生，亦非原告收受，與原告無涉。
⒊代書費12,880元、印花稅2,259元：
按系爭買賣契約第9條約定登記手續費用代書費（包括印花稅）均由買方即被告負擔，何以向原告索取。且本件原告依約僅須將系爭23筆土地所有權狀交付予被告之代書辦理過戶登記，至被告是否將上開土地整合、合併或分割成幾筆土地應由其自行處理，原告無權干涉，亦無須負擔土地合併分割費用。
⒋亞興測量有限公司（下稱亞興公司）測量系爭土地之費用3,625元：
⑴被告是否有至現場測量、何時測量及測量結果如何，自始至
終皆無通知原告，且被告所提亞興公司之測量圖為其單方製作，測量是否準確無誤，尚仍存疑。難認亞興公司測量之結果為真，被告豈憑此片面要求扣款。
⑵原告未曾委託亞興公司進行測量，且收據載明委託人為陳丕行等人，並不包含原告在內。
⒌仲介費用637,252元：
按系爭買賣契約固約定仲介費用是土地買賣總價款2%，惟並未約定仲介費用由被告先行預納或由價款中扣抵。蓋仲介費用為仲介與原告間之法律關係，應由原告與仲介另行結算，且原告與仲介間尚有爭執，被告並非仲介，仲介費用非其權利可得主張，怎可要求於給付之尾款中扣除，其所述毫無根據，亦無理由。
⒍綜上，系爭代書費等相關費用非屬原告應負擔之範圍，原告
無此給付義務何須被告代為管理，是被告主張代墊費用等管理行為云云，並不利於原告本人，縱被告提出補發收據亦無法證明原告有委託被告代付，且此明顯不利於原告，亦違反原告本人明示或可推知之意思，與無因管理之要件不符，被告自不得主張系無因管理拒絕給付買賣價金。被告請求扣除上開費用，除土地增值稅外其餘均無理由，且出賣人共有9人，何以被告以原告應負擔1/4計算？實難苟同。
㈢被告主張原告交付之土地有遭占用及短少等，顯係違反誠信原則，非有理由：
⒈被告買受系爭47筆土地後，即自行將土地辦理合併，其以合
併後之土地要求原告應就他人土地遭占用負責，實有重大違誤。系爭買賣契約是各自獨立，權利義務各自負擔，怎能因被告自行將土地合併即認原告應就他人土地遭占用部分負連帶責任？⒉被告提出亞興公司之測量圖，並稱著色部分係被占用之土地
，惟亞興公司測量成果圖簡陋不明，實難以採信，且系爭24-39地號土地並非兩造買賣標的，被告將此部分算入被占用之範圍，實屬違誤重大，難合情理。
⒊依系爭買賣契約再批明第2點約定，本件兩造約定係以土地
實測面積而非以圖測面積計算買賣價金，被告以圖測面積比登記面積短少而主張減少價金，非有理由。依系爭買賣契約之約定應以實測之方式計算面積，始生找補計算問題，若以圖測計算面積，依反面解釋，即不生找補計算問題，如被告仍抗辯土地面積不足，則應提出實測證明，始能要求原告找補。
⒋地政機關就系爭47筆土地未辦理地籍圖重測，地籍圖從未更
新，地籍圖或因年久破損、天然地形改變、人為界址移動、昔年測量技術落後，常有不精確錯誤之情，且依內政部國土測繪中心鑑定書第四點所載可知系爭舊地籍圖已不準確，清水地政事務所依未經重測之舊地籍圖，以圖測方式測量面積，得出之測量結果是否正確不無疑義。被告主張依未經重測之舊地籍圖，以圖測之方式主張原告交付之土地有短少，實無所據。
⒌依清水地政事務所出示之面積比較表，無論合併前、後之土
地並非每筆土地圖測面積皆為短少，亦有地籍圖測結果多於登記面積（如合併後系爭29-6地號土地；合併前29-12、29-
13、29-21等地號土地），足證本件圖、地不符之主因，應係實際經界線與地籍圖不符，被告徒以圖、地面積不符，即推論原告交付之土地有短少，不足採納。
⒍又依現行交易習慣，土地價金之計算均係依登記簿記載之面
積計算，本件已無法測量合併前之土地，則應依交易習慣以土地登記簿所載面積計算應給付之價金，始為合理妥適。且兩造當初訂立系爭買賣契約時計算交易金額即係以登記簿所載面積計算，可知兩造之真意係以登記面積來計算買賣交易金額，被告以圖測面積短少拒絕給付價金，實係取巧賴帳，委不足採。
⒎本件原告出賣之土地業已完全交付被告，被告並曾整地、施
作水泥擋土牆及立廣告看板尋找買主，為兩造所不爭執。被告既已接受原告之交付，系爭土地測量結果與登記簿所載有無不符之危險，當然歸屬於被告負擔。
⒏系爭47筆土地前經被告委任代書 陳彩蓮 向清水地政事務所申
請辦理土地合併，陳彩蓮並於99年10月22日以土地合併為由申請土地複丈，經清水地政事務所複丈結果土地並無短缺而經核准合併在案，則清水地政事務所既未曾辦理更正而准予合併，足證複丈結果並未發現任何錯誤，即系爭土地面積並無短少之情。
⒐又被告已將買受之土地轉賣於他人，亦係以土地謄本所載面
積計算，並無短少之情。再者，被告為向新買主證明土地未遭占用、短少而向台中市清水地政事務所申請鑑界，並於102年7月24日完成鑑界，據實施鑑界之地政人員表示系爭土地界址並未有遭占用及短少之情，且西邊界址尚離周圍建物達1米以上。而該新買主現已將土地鑑界範圍用鐵片圍起，圍牆都在駁坎上，離建物還有一段距離。故被告轉手將土地賣與他人時，並無土地短少或遭占用之情事，卻主張應以圖測計算面積及土地遭占用而拒絕給付，顯有違反誠信原則。
㈣內政部國土測量局於102年4月2日、同年7月31日所為之鑑定並不足採：
⒈查系爭土地為斜坡地形，因地形地貌關係，系爭29地號土地
西側本即存在6、7公尺高之深崁地形，該駁坎亦屬土地之一部分，該深崁並未遭人占用，被告於購買時即知悉之，卻因深崁地形不易利用而辯稱系爭29地號土地西側遭人占用，並於101年12月12日指界時將指界範圍內縮至深崁上方最內側，致其可得使用土地範圍內縮減少，此依錯誤之指界位置鑑定之結果，原告實無法認同。
⒉102年4月2日函附鑑定圖㈤之鑑定結果所謂「遭逾越使用之
位置」究何所指，係何物占用其上，皆無測繪予以標示或說明。鑑定圖㈤所指遭逾越使用之位置，並以綠色區塊標示之地區，現況均為駁坎，原告均已點交被告而為其所有，被告並於訴訟期間於西側之駁坎上內側加蓋水泥牆，今辯稱此水泥牆即為其使用界址，其餘以外部分均係遭他人占用致其使用範圍縮小，被告顯係因交付系爭土地後，發覺深崁地形影響出售價格或難以利用而感後悔，遂託詞駁坎上方外側乃至整個駁坎均係遭他人占用而拒絕付款。至於北邊遭逾越使用
2平方公尺位置為同段26-6地號土地，並非原告所有，與原告無關。
⒊再依上開鑑定書第四點說明可知，無從據此鑑定結果論斷原
告交付之土地有遭占用之情。且依內政部國土測繪中心102年5月8日測籍字第0000000000號函說明二內容，與原告所述相符，是被告故意錯誤指界而做出之鑑定結果顯與事實不符，此部分應不足以採認。
⒋復依上開鑑定書第三點㈢所載說明，可知國土測量局為彌補
甲區或乙區或甲乙兩區地籍圖與現況不符之錯誤，遂採割裂
甲、乙兩區分別套繪之方式施測套繪出鑑定結果，卻導致系爭土地界址線往西北方向偏移，而得出遭逾越使用達70平分公尺之鑑定結論，致原告權益受損，是否公平、正確，實難令人信服，委不足採。
⒌原告將鑑定圖㈣系爭29地號土地界址圖（下稱Ａ圖）裁剪覆
蓋於鑑定圖㈡、㈢之地籍圖所示系爭29地號土地，發現Ａ圖遠大於鑑定圖㈡、㈢之地籍圖所示系爭29地號土地界址，且無法完全吻合，A圖之形狀、樣式、大小已與原地籍圖之系爭29地號土地不同，顯見國土測量局測繪出之Ａ圖界址，已非原系爭29地號土地之界址，國土測量局為迎合不同現況、維護西邊或北邊特定區域建物所有人之利益，以此遠較原地籍圖面積為大之Ａ圖作為測量依據，其採用錯誤之標準為依據，所得之測量結果即是系爭29地號土地遭占用之錯誤結論，足認國土測量局前後二次測量鑑定報告均不足採。
㈤台中市清水地政事務所所為之測量結果並不足採：
⒈清水地政事務所出具之測量結果，並未交代採用之比例尺為
何，計算出之公差值為何？究係如何計算出此結果，是否採用不同比例尺測量所致？若同一批次之土地測量，卻採用不同之比例尺作為標準，是否仍具公平正當性，不無疑問。且如採用之比例尺比例愈小則公差值即愈小，反之，採用比例尺比例愈大，則公差值愈大，本件清水地政事務所依地籍測量實施規則第243條規定計算面積，依該條規定，比例尺比例有500、600&1200、1200、3000，若採3000比例之比例尺計算，測繪結果原告土地圖測面積反多於登記面積而無短少，足認依地籍圖實施測量，不僅地籍圖本身年代久遠多有謬誤，且存在人為操作因素，採用之比例尺不同，即生不同之測量結果。
⒉清水地政事務所測量過程及採用之比例尺比例究竟為何，採
用該比例尺之依據、測量之公差值為何，何以捨棄不採最大比例尺施測等理由依據各為何，均未見交代說明而難以令人信服，據此堪認清水地政事務所據地籍圖實施測量之測量結果並不足採。兩造於訂立系爭買賣契約時本已慮及此圖測之不確定性及缺失，故以契約明文以實測計算面積，今若以圖測取代系爭買賣契約實測之約定，有悖於雙方當事人意思，而背離契約自由原則。
⒊清水地政事務所102年10月1日函文不足採認：
該函文說明二稱應係當時面積計算錯誤云云，惟係如何判定係因當時面積計算錯誤所致，其依據為何均無交代，顯係將責任推諉予前任承辦人。其次，依原告民事辯論意旨十一狀附清水地政事務所土地複丈結果通知書，清水地政事務所於合併前依地籍測量實施規則第204條第1項第1款、第232條規定辦理土地複丈，經複丈結果土地並無短缺而經核准合併在案，如真係當時面積計算錯誤，何以清水地政事務所於系爭土地合併時出具之土地複丈結果通知書之計算結果登記面積與地籍圖面積均係相符。
㈥被告主張同時履行抗辯應無理由：
原告已將系爭土地全數過戶並點交被告告占有使用而履行義務完畢，被告亦已將系爭土地轉賣他人，且並無土地短少或遭占用之情事，被告於訴訟中無法以實測證明原告交付之土地短少，並違背系爭買賣契約約定，主張應以圖測計算面積及土地遭占用而拒絕給付，被告之主張有違反誠信原則，且依上規定被告應不得主張同時履行抗辯。
㈦聲明：被告應給付原告4,829,016元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告代墊原告應分擔之買賣所生費用1,229,600元，依民法
無因管理規定，得請求原告返還，並主張與被告應付原告之買賣價金抵銷，其計算方法如下：
⒈仲介費637,252元（依據系爭買賣契約第6頁最末行「仲介費用出賣人同意依土地總價款2%計算」）。
⒉土地增值稅263,584元（依據系爭買賣契約第9條後段）。
⒊拆除地上物費用240,000元、廢棄物清運費用70,000元（依據系爭買賣契約第3條第2項中段、再批明第3、4款約定）。
⒋土地合併代書費12,880元、土地合併印花2,259元。
⒌土地鑑界，亞興公司測量費3,625元（依據系爭買賣契約第6條、再批明第3款約定）。
⒍依民法第176條第1項規定，上開原告應分擔之費用，並不違
反其明示或可得推知之意思，且為原告應分擔之費用，雖由被告代墊，但有利於原告，縱令原告不支付上開費用，被告為買受人屬於買賣之利害關係人，所支出之費用，得依上開法律規定，請求原告償還並主張與被告應付原告之買賣價金抵銷。
㈢原告委託亞興公司於99年11月12日現況測量，依測量成果圖
記載系爭29地號土地之土地謄本登記面積2,627平方公尺，實際使用土地面積2,495.342平方公尺，相差131.658平方公尺即39.798坪，登記面積與實地面積不符，兩造既係以實地面積買賣，計算買賣價金自應以實地面積計算。而由測量圖可知系爭29地號土地實地面積少於登記面積，為土地自然減少，惟係該土地合併前每筆土地減少，已分不出出賣人等四人何人減少之面積多寡？屬不可分，依系爭買賣契約再批明第2款約定，應依土地實測面積計算，而非依土地登記面積計算，並應依約減少買賣價金。則系爭29地號土地測量減少面積131.658平方公尺即39.798坪，以每坪100,000元計算，應減少之買賣價金為3,979,800元。
㈣系爭土地被第三人占用部分，依系爭買賣契約第6條約定，
原告有點交土地給被告之義務，在未點交前，被告行使同時履行抗辯：
⒈依內政部國土測繪中心鑑定圖㈤及補充鑑定圖：補充鑑定圖
圖示沙鹿段斗抵小段29地號土地西邊遭逾越使用面積9平方公尺；鑑定圖㈤圖示沙鹿段斗抵小段29地號土地北邊遭逾越使用面積2平方公尺，合計被占用11平方公尺。依系爭買賣契約第6條、第3條第4款約定，原告有排除第三人占有並騰空點交土地之義務，原告未履行此項義務，則被告未付清尾款並不負遲延責任，原告請求給付買賣尾款之遲延利息，即無理由，為此被告行使同時履行抗辯，在土地未點交前拒絕給付。
⒉系爭買賣契約第6條約定之點交義務為原告及其他全體出賣
人應履行之責任，屬契約不可分之義務，並無特約免除原告點交之義務，標的係指兩造買賣移轉登記之系爭29、29-6、30地號等三筆土地，不是合併前之土地，原告稱僅點交合併前土地云云，並不符合系爭買賣契約第陸條之真意。
㈤綜上，被告代墊款項如拆除地上物、仲介費等費用，且系爭
出賣土地面積短少131.564平方公尺即39.798坪，其中有62.436平方公尺即18.887坪為第三人建物占有中，屬存在瑕疵無法補正情形，致被告權益受有損害，惟原告置若罔聞，被告依民法第359條規定及系爭買賣契約再批明第2款約定，請求減少價金3,979,800元，而上開被告代墊款項及請求減少價金部分，均符抵銷適狀銷，故被告主張原告應再返還116,800元；又其餘共有人三人均同意上開計算方式，結清買賣價金，顯見被告並無不合法、不合理之情事。
㈥答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請免為假執行之宣告。
三、本件經整理兩造爭執與不爭執事項之結果：㈠兩造不爭執之事項：
⒈附表所示47筆土地原為原告及訴外人陳丕行、陳勢行、陳俊
儒、嚴志添、陳玫伶、陳驛鑫、陳玫孜、辰遠股份有限公司共9人分別單獨所有或共有，所有權應有部分如附表所示。⒉原告及訴外人陳丕行等共9人於99年8月2日，就上述47筆土
地及坐落台中市○○區○○段○○○段0000地號土地與被告簽訂系爭買賣契約。系爭買賣契約約定內容略以「第貳條本件買賣價金經雙方議定每坪定為新台幣壹拾萬元正，買賣價款合計新台幣壹億肆仟肆佰陸拾萬元正。」、「第叁條…增值稅歸乙方（即原告等9人，下同）負擔，甲方（即被告，下同）代為繳納，並於尾款中扣除。…」、「第陸條雙方約定於本件買賣土地尾款付清同時，將買賣標的物踏明界址，依約點交於甲(指買方)管業、使用收益，…」、「第捌條雙方約定登記名義人由甲自由指定而乙絕不得抗辯異議。」、「第玖條本件買賣費用及手續費用代書費（包括印花稅）均由甲負擔繳納。本土地增值稅雙方同意依政府公告現值申報其增值稅額由乙方負擔。」、「再批明㈠本件買賣土地面積…倘面積增加依每坪新台幣壹拾萬元正另計。㈡本件買賣土地總價款甲、乙雙方同意依土地實測面積計算，公差外每坪單價相互找補，公差內互不補貼。㈢乙方出賣土地如有租賃或他人占用，應於鑑界前自行排除，土地騰空，其鑑界費用歸乙方負擔。㈣拆除施工費乙方負擔新台幣貳拾萬元正，餘甲方負擔。拆除執照等費用約新台幣肆拾萬元正歸乙方負擔。㈤共有人陳玫伶、陳驛鑫、陳玫孜、辰遠股份有限公司全權授權陳勇行出售應有部分收取款項交地等事宜無誤。㈥共有人陳俊儒、嚴志添全權授權陳勢行出售應有部分收取款項交地等事宜無誤。」、「仲介費用出賣人同意依土地總價款2%計算交付。」。
⒊系爭47筆土地嗣經合併為台中市○○區○○段○○○段00地
號，面積2,627㎡（合併自附表編號1-6、8-43）、29-6地號，面積1,227㎡（即附表編號7）及30地號，面積111㎡（合併自附表編號44-47），並於99年間以買賣為登記原因移轉登記由被告及被告指定之人蘇瑞東共有。另原告及訴外人陳丕行、陳勢行、陳勇行於100年3月9日以沙鹿郵局存證號碼000094號存證信函通知被告就尚未過戶之土地（即台中市○○區○○段○○○段0000地號土地），以另啟新契約方式處理。本契約至此終止。被告於100年3月14日員林三橋郵局第57號存證信函表示尚未過戶之土地同意終止契約。
⒋原告就系爭買賣契約標的之土地，其出賣並履行移轉登記完
畢之面積，依原告所有各筆土地之權利範圍（如附表所示）計算為1,053.31㎡，換算折合318.626坪，依系爭買賣契約約定每坪單價10萬元計算，被告應給付原告之買賣總價金為31,862,600元，原告已收取之買賣價金為26,770,000元，原告出賣部分應負擔之土地增值稅為263,584元，已由被告代墊支付。
⒌陳丕行、陳勢行、陳俊儒、嚴志添（上2人由陳勢行代理）
、陳玫伶、陳驛鑫、陳玫孜（上3人由陳勇行代理）就系爭買賣契約渠等出賣部分之土地價金均已收訖結清。
⒍系爭買賣契約之標的為各出賣人各自出售所有土地之應有部
分及單獨之所有權，僅係簽署於同一份買賣契約上，為可分之債，各出賣人對被告之價金給付請求權係獨立存在，與他出賣人對被告之價金給付請求權並無法律上必須合一確定之必要，原告單獨提起本訴，當事人適格。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告抗辯其應給付之買賣價金應扣除被告代墊支付之代書費
12,880元、印花稅2,259元、亞興公司於99年11月12日測量系爭土地之費用3,625元、拆除地上物之費用240,000元、廢棄物清運費用70,000元（以上均以原告負擔額1/4計算）、仲介費用637,252元，有無理由？⒉被告抗辯原告依系爭買賣契約交付之地現況使用面積減少與
土地登記面積不符應減少買賣價金，是否有理由？⒊依系爭買賣契約第6條原告有點交土地給被告的義務，系爭
土地上部分遭第三人占用，被告行使同時履行抗辯，是否有理由？
四、法院之判斷：㈠原告主張於99年8月2日與附表所示之土地所有權人就系爭47
筆土地與被告簽立系爭買賣契約，其買賣契約之標的為各出賣人各自出售所有土地之應有部分及單獨之所有權，僅係簽署於同一份買賣契約上，為可分之債暨原告就系爭買賣契約標的之土地，其出賣並履行移轉登記完畢之面積，依原告所有各筆土地之權利範圍（如附表所示）計算為1,053.31㎡，換算折合318.626坪，依系爭買賣契約約定每坪單價10萬元計算，被告應給付原告之買賣總價金為31,862,600元，原告已收取之買賣價金為26,770,000元等情，有原告提出之不動產買賣契約書乙份、土地所有權狀23紙、土地登記簿謄本3件（以上均影本）在卷可憑，且為被告所不爭執（見兩造不爭執事項⒈、⒋、⒍），堪信原告此部分之主張為真正。
㈡被告辯稱為原告代墊費用，並主張與本件被告應付之買賣價金為抵銷，是否有理由，分敘如下：
⒈土地增值稅：被告抗辯土地增值稅263,584元由被告代墊支
付，依系爭買賣契約第9條後段約定應由原告負擔之事實，為原告所不爭執（見兩造不爭執事項⒋）並同意自買賣價金中扣除，故被告此部分抗辯應屬可採。
⒉仲介費：
⑴按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第1項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。民法第172條、第176條第1項、第177條第1項分別定有明文。又民法第176條第1項所謂「利於本人」，係指客觀利益而言，至於本人是否認為有利，並非決定標準（最高法院78年度台上字第1130號裁判意旨參照）。
⑵本件系爭契約最末行約定「仲介費用出賣人同意依土地總價
款2%計算支付」，原告為系爭買賣契約之出賣人，依該約定應按其出賣土地總價款2%支付仲介費用，即原告應支付之仲介費用為637,252元（原告出賣土地總價款31,862,600元，31,862,600×2%＝637,252）。此項費用之支付固無約定由被告代為墊付，惟被告已實際上代原告墊付上開費用，此據被告提出現代地政代書仲介聯盟台中港總店101年10月補發收據乙紙為證，原告亦不爭執該收據之真正。而原告依前開約定既有給付仲介費用之義務，被告代為墊付之行為，雖未受原告委任且無義務，惟其行為使原告應負擔之仲介費給付義務於其代墊之範圍內消滅，自客觀上觀察，自應認屬有利於原告之行為。另依被告提出原告於100年4月26日寄予被告之沙鹿郵局000160號存證信函內容記載：「台端與本人間之土地買賣一事，本人迄已移轉23筆，面積318.626坪（1053.31平方公尺），依約台端應給付買賣價金31,862,600元，惟迄今僅收取之價金26,630,000元（票款）及140,000元現金，共26,770,000元，扣除本人應負擔之土地增值稅263,584元，介紹人（即代書）已扣除之仲介費用637,252元，台端尚有新台幣（下同）4,191,764元未為給付…」等語，顯見由被告代墊支付仲介費用並未違反原告本人明示或可得推知之意思。是故，被告為原告代墊付仲介費用之行為，應屬適法之無因管理行為，就其為本人支出之費用，得依民法第176條第1項之規定請求本人償還。原告雖主張其與仲介間尚有糾紛，該管理行為不利於原告並違反原告本人之意思云云，惟依前引最高法院裁判意旨，是否利於本人係指客觀利益，而非依本人之主觀認定，且縱認被告之管理行為不符合民法第176條之規定，原告仍享有消滅給付仲介義務之利益，依同法第177條第1項，原告以所得利益為限仍應負償還之義務。依被告提出之仲介費用收據所示，由被告為原告代墊支付之仲介費用為636,914元，則於此數額內，原告負有償還被告其費用之義務，被告據此主張與其應給付之買賣價金為抵銷，洵屬可採。
⒊土地合併代書費及印花稅：被告抗辯原告應分擔1/4即12,88
0元、2,259元，依被告提出由代書陳彩蓮出具之房地產費用明細表影本所示為土地合併及分割登記之費用，依系爭買賣契約第9條前段約定：「登記手續費用代書費（包含印花稅）均由甲（即買受人即被告，以下同）負擔繳納…」等語，雖僅約定為「登記」手續費用代書費，而未同時約明「合併」及「分割」之費用負擔，惟包含原告在內之9名出賣人，將附表所示47筆土地出賣予被告，被告買受後欲為如何之合併及分割土地，以利其使用，實與出賣人之利益無涉，則參酌上開買賣契約有關登記費用負擔之約定意旨，此部分合併、分割登記之費用自仍應由買受人即被告負擔，被告辯稱應由出賣人負擔及原告應負擔1/4，洵屬無據。
⒋拆除地上物及廢棄物清運費用：依系爭買賣契約再批明㈣固
約定：「拆除施工費乙方（即出賣人，以下同）負擔新台貳拾萬元正，餘甲方負擔。拆除執照等費用約新台幣肆拾萬元正歸乙方負擔」等語，然被告主張其代原告墊付之拆除、廢棄物清運費用等節，僅據其提出代書蕭會元出具之收據、支票影本等為證，而依被告提出之支票5紙影本上固有原告之簽名，但上開支票影本僅足以證明原告及訴外人陳勇行、陳勢行、陳丕行等人於99年9月20日有收取被告交付之支票5紙，該簽名之記載無從證明被告有為原告代墊付何項費用及其金額；復依代書蕭會元出具之收據2紙，其付款性質欄之記載為：「…拆除執照辦理、建築物拆除全部承攬費用」、「廢棄物清理移除承攬費用」等語，惟原告否認將建物拆除及廢棄物清運交由代書蕭會元承攬，且查上開費用如何計算及支出，均未據被告提出其他具體明確之支出明細及單據佐證，自無從僅憑由代書蕭會元單方簽署之收據2紙，即認有上開費用之支出並由被告代為墊付，被告復未提出其他事證為憑，則其此部分之抗辯尚不足採納。
⒌土地鑑界費用：系爭買賣契約再批明㈢約定：「乙方出售土
地如有租賃、或他人佔用，應於鑑界前自行排除土地謄空，其鑑界費用歸乙方負擔。」等語，依一般土地買賣之交易習慣，此所稱之鑑界，應指由有權管轄之地政機關辦理土地之鑑界及複丈，方具其公信力。本件被告所指原告應負擔之鑑界費用，雖據其提出亞興公司請款單乙紙為證，惟該請款單項目記載為：現況套繪地籍測量，並非系爭買賣契約所約定之土地鑑界，且非由有權管轄之地政機關辦理之鑑界，核與系爭買賣契約之約定不符，自非屬應由出賣人負擔之鑑界費用至明。被告於審理中亦自承並未請地政機關辦理複丈（見本院101年9月11日言詞辯論筆錄），則被告既未代墊支付由地政機關辦理土地鑑界之鑑界費用，其請求原告負擔鑑界費用云云，亦無足採。
㈢被告抗辯原告交付之土地短少，應依系爭買賣契約再批明㈡之約定減少價金部分，經查：
⒈系爭買賣契約再批明㈡約定：「本件買賣土地總價甲乙雙方
同意依土地實測面積計算，公差外每坪單價相互補，公差內互不補貼」等語。則原告依系爭買賣契約交付之土地，如經實測面積與土地登記簿登載之面積有增減時，兩造應分別依上開規定就面積增減逾公差部分，按系爭買賣契約所定單價即每坪100,000元計算找補，差距在公差內部分，則不互為找補。
⒉系爭47筆土地出賣後經合併為台中市○○區○○段○○○段
00地號，面積2,627㎡（合併自附表編號1-6、8-43）、29-6地號，面積1,227㎡（即附表編號7）及30地號，面積111㎡（合併自附表編號44-47，見兩造不爭執事項⒊），而依內政部國土測繪中心102年4月2日函附之鑑定書記載：「㈢…經本中心於102年2月1日下午2時30分邀集臺中市政府地政局、臺中市清水地政事務所研商本鑑測案疑義並獲致結論為：『㈠本案將臺中市○○區○○段○○○段0000000000地號土地（以下稱系爭土地）及附近現況位置套繪地籍圖後，該區域已形成2個系統區，分別對應適用甲、乙兩區域之套圖方式（如附圖1、2、3）。㈡參考附圖4所示之土地原筆經界線，系爭土地之北邊及南邊經界線，依附圖2所示甲區域現況施測結果套繪，系爭土地之東邊及西邊經界線，依附圖3所示之乙區域現況施測結果套繪，能就該方向之土地原筆經界線與實地現況相符，故請鑑測人員依上述方式套繪測定系爭經界線。㈢請鑑測人員繪製套繪示意圖，並依上開結論整理鑑測成果，報中心審核後送法院。」先予敘明。」、「本案系爭沙鹿段斗抵小段29地號土地係以上開會議結論之作業方式予以套繪測定，其套繪測定後之界址與原地籍圖經界線已略有脫開之情形，故無法以該土地合併前之土地測定及計算逾越面積。」等語。即系爭47筆土地因合併為台中市○○區○○段○○○段00地號、29-6地號及30地號等三筆土地，其合併後屬2系統區，於鑑測時需分別其北邊、南邊經界線及東邊、西邊經界線所適用之區域現況施測結果套繪，故依合併後之現況已無法再依合併前之土地實施鑑測。
⒊系爭買賣契約再批明㈡之約定，乃基於買賣雙方之利益衡量
所為之約定，於買賣標的之土地面積有增減時，本其買賣契約之本旨就增減之面積而為價金之調整，依系爭47筆土地合併後之現況，雖已無法再就合併前之各筆土地施測其實地面積有無增減，惟本院依被告聲請函請台中市清水地政事務所就系爭47筆土地核算㈠合併後台中市○○區○○段○○○段
00地號、29-6地號、30地號之地籍圖面積各為何？與登記面是否相符？如不相符，是否符合地籍測量有關較差之規定？㈡系爭47筆土地合併前各筆土地之地籍圖面積各為何？與登記面積是否相符？如不符，是否符合地籍測量有關較差之規定？台中市清水地政事務所以102年1月2日清地二字第0000000000號函覆結果：合併後29地號、29-6地號、30地號之地籍圖面積與登記面積均有不符，另系爭47筆土地合併前各筆土地之地籍圖面積與登記面積僅29-7地號、29-14地號、29-26地號、29-41地號、29-46地號土地圖、簿面積相符，餘均有出入。就原告出賣之合併前23筆土地，其中合併前26-81地號、29地號、29-10地號、29-12地號、29-13地號、29-17地號、29-50地號、30地號等八筆土地之圖、簿面積增減均超出公差。另依台中市清水地政事務所102年10月1日清地二字第0000000000號函覆以：「查旨揭地號土地為民國35年總登記測繪之地籍圖沿用至今，其面積不原因應係當時面積計算錯誤，後經多次分割面積仍未更正，致有面積不符情事；又本辦理鑑界係依地籍圖之各界址點放樣，故測量後實地面積應與地籍圖面積相符。」等語。則系爭47筆土地因合併後現況已無法為實地鑑測，惟如能經實地測量後其實地面積應與台中市清水地政事務所依合併前地籍圖計算之地籍圖面積相符。是故，台中市清水地政事務所依本院囑託按合併前地籍圖計算之面積，應得據為本件系爭47筆土地合併前如經實地測量，其實地面積多寡之依據。原告雖主張台中市清水地政事務所之測量結果（按應係計算地籍圖面積之結果）不足採信，惟依台中市清水地政事務所102年1月2日清地二字第0000000000號函已具體說明其係按合併複丈圖及地籍圖以電子求積儀計算各筆土地面積，台中市清水地政事務所係系爭47筆土地之管轄地政機關，依其職權並依本院囑託採用電子求積儀計算系爭47筆土地合併前之地籍圖面積，如無明確事證足認其計算有何誤差，自難遽指其計算結果不足採信。是故，本件依台中市清水地政事務所計算結果，原告出賣之土地圖、簿面積增減超出公差者為：合併前26-81地號（原告應有部分1/3），地籍圖面積較登記面積減少7㎡、合併前29地號（原告應有部分1/4），地籍圖面積較登記面積減少6㎡、合併前29-10地號（原告應有部分1/3），地籍圖面積較登記面積減少5㎡、合併前29-12地號（原告應有部分1/1），地籍圖面積較登記面積增加3㎡、合併前29-13地號（原告應有部分1/1），地籍圖面積較登記面積增加2㎡、合併前29-17地號（原告應有部分1/3），地籍圖面積較登記面積增加2㎡、合併前29-50地號（原告應有部分1/1），地籍圖面積較登記面積減少10㎡、合併前30地號（原告應有部分1/4），地籍圖面積較登記面積減少4㎡。據上，超出公差部分（並按原告之應有部分計算）共減少面積10.83㎡，換算為
3.2761坪，依系爭買賣契約所訂單價每坪100,000元計算，原告應找補之價金為327,610元。
㈣被告抗辯原告依系爭買賣契約第6條應負點交土地之義務，
且與其他共同出賣人為不可分之義務，合併後29地號北側及西側均遭他人佔用，被告主張同時履行抗辯拒絕尾款之給付。經查：
⒈經本院會同兩造並囑託內政部國土測繪中心鑑測結果：合併
後29地號北側遭占用面積為2平方公尺（即內政部國土測繪中心102年4月2日測籍地字第0000000000號函附鑑定圖㈤藍色區域）；西側遭占用面積為9平方公尺（即內政部國土測繪中心102年7月31日測籍字第0000000000號函附補充鑑定圖黃色區域），有鑑定圖及補充鑑定圖在卷可憑。
⒉其中依鑑定圖㈤所示北側遭占用之藍色區域，係與北側鄰地
28-55地號相毗鄰，經本院與原告提出之合併前地籍圖（見卷㈠第77頁）比對結果，該藍色區域之土地合併前應位於26-6地號土地，為訴外人陳俊儒單獨所有，並非原告出賣予被告之土地；另合併後29地號土地西側遭占用之黃色區域依補充鑑定圖所示，係與西側鄰地24-68地號～24-65地號相毗鄰，經與原告提出之合併前地籍圖比對結果，該黃色區域之位置大部分位於合併26-6地號，該土地如前述為訴外人陳俊儒單獨所有。而本件系爭買賣契約係由各由各筆土地所有權人各自出售所有土地之應有部分及單獨之所有權，僅係簽署於同一份買賣契約上，為可分之債，此為兩造所不爭執，則合併前訴外人陳俊儒所有26-6地號土地縱有遭他人占用之情形，亦與原告無涉，被告就此部分主張點交義務為不可分債務，原告亦應負點交義務云云，委無可採。另補充鑑定圖所示黃色區域，經本院比對合併前地籍圖之結果，僅其中甚微小部分（即黃色區域最下方尖端位置）有可能但不確定係位於合併前原告共有之26-81地號土地（蓋內政部國土測繪中心函已說明無法就合併前之土地測定及計算逾越面積，本院僅能憑目視比對），即依該補充鑑定圖，實無從確認圖示黃色區域有部分係位於合併前26-81地號土地上及遭占用之確實位置、面積。另參酌內政部國土測繪中心102年4月2日函附鑑定書所載：「本案系爭沙鹿段斗抵小段29地號土地係以上開會議結論之作業方式予以套繪測定，其套繪測定後之界址與原地籍圖經界線已略有脫開之情形」等語，內政部國土測繪中心據以套繪測定之界址既已與原地籍圖經界線有不符情事，更難據此鑑測之結果即認合併前原告共有之26-81地號土地有遭他人占用之事實。此外，被告就原告出賣之土地遭他人占用之位置及面積，未能再舉證以實其說，則被告以此為辯並主張同時履行之抗辯拒絕支付尾款，即無可採納。㈤綜上所述，原告出賣合併前其共有或單獨所有之23筆土地，
已履行交付土地及辦理所有權移轉登記完畢等義務，而其出賣並履行完畢之土地面積，依原告所有各筆土地之權利範圍計算為1,053.31㎡，換算折合318.626坪，依系爭買賣契約約定每坪單價10萬元，被告應給付原告之買賣總價金為31,862,600元，原告已收取買賣價金26,770,000元，被告尚應給付之價金為5,092,600元。扣除被告為原告代墊支付之土地增值稅263,584元、仲介費636,914元後，尚餘4,192,102元。另原告出賣之土地其面積與登記簿所載面積不符，增減逾公差部分，原告尚應找補327,610元，再予扣除後，被告應給付原告之買賣價金為3,864,492元。
五、從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金3,864,492元及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月24日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
原告逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果不生影響，爰不逐一予以論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國102年11月27日
民事第二庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月27日
書記官陳美虹附表：
台中市○○區○○段斗抵小段（合併前）┌─┬───┬───┬────────────────────────────────────┐│編│地號│面積│所有權人及應有部分││號││（㎡）├───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬────┤││││陳丕行│陳勢行│蔣秀暖│陳俊儒│陳玫伶│陳驛鑫│陳玫孜│嚴志添│辰遠股份│││││││││││││有限公司│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│1│26-6│380││││全部││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│2│26-81│91│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│3│26-82│98││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│4│26-83│68│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│5│29│75│1/4││1/4│1/4│1/12│1/12│1/12│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│6│29-1│71││││全部││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│7│29-6│1,227│1/4││1/4│││││1/4│1/4│├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│8│29-7│5│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│9│29-8│30││││全部││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│10│29-9│104││全部││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│11│29-10│24│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│12│29-11│8│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│13│29-12│11│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│14│29-13│11│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│15│29-14│2│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│16│29-15│28│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│17│29-16│117│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│18│29-17│2│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│19│29-18│13│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│20│29-19│85│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│21│29-20│59│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│22│29-21│153│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│23│29-22│132││全部││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│24│29-23│247││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│25│29-24│99││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│26│29-25│9││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┘│27│29-26│9││││││全部│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│28│29-36│101││││全部││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│29│29-37│25│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│30│29-38│105│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│31│29-39│28│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤┘│32│29-40│45│1/3││1/3││1/9│1/9│1/9│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│33│29-41│52│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│34│29-42│3│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│35│29-43│6│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│36│29-44│6││全部││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│37│29-45│12││全部││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│38│29-46│8││全部││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│39│29-47│17││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│40│29-48│54││││││全部││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│41│29-49│117│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│42│29-50│114│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│43│29-51│3│││全部│││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│44│30│16│1/4│1/4│1/4││1/12│1/12│1/12│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│45│30-9│53│全部│││││││││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│46│30-10│30│1/4│1/4│1/4││1/12│1/12│1/12│││├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤│47│30-11│12│││全部│││││││├─┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴────┤│土地計47筆總面積3,965㎡│└──────────────────────────────────────────────┘