臺灣桃園地方法院113年度簡字第9號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院113年簡字第9號民事判決

裁判日期：民國113年09月25日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決113年度簡字第9號原告桃園市社會住宅服務中心法定代理人 王明鉅 訴訟代理人 程光儀 律師
張義群 律師 張庭維 律師上一人複代理人 林泓均 律師被告 羅喻心 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣10萬8,465元，及其中新臺幣10萬4,094元自民國113年7月5日起，及其中新臺幣4,371元自民國113年8月6日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔65％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣10萬8,465元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序部分
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查：原告起訴時聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段00○0號6樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）104,094元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自民國112年11月1日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告12,000元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣被告於113年4月17日遷出系爭房屋；租金部分，亦因欠繳期間延長，違約金有所增加；另因被告承租未滿一年即遭終止租約，依約請求公證費用之一半即3,000元，原告於113年6月13日提出民事變更聲明二狀，撤回起訴時訴之聲明第1項，並增加上開金額項目之請求。復於本院113年9月12日言詞辯論期日減縮公證費用3,000元之利息起算日自民事變更聲明二狀繕本送達翌日起算，變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告16萬5,617元，及其中10萬4,094元自起訴狀繕本送達翌日起，及其中6萬1,523元自並更聲明二狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（本院簡字卷第3頁）。核原告上開撤回起訴聲明第1項部分，因被告就此部分未為言詞辯論，依上開規定，無須得被告同意，撤回一部起訴已生效力。至上開聲明之變更，係擴張、減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭之規定，並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於111年11月2日簽立「中壢區一號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），並經本院公證處公證（公認證字號：111年度桃院公字第000000000號），依系爭租賃契約第2條第1款、第3條第1款之約定，系爭房屋之租賃期間自111年11月1日起至114年10月31日止，每月租金為9,700元（因配合政府社會住宅福利政策，自112年5月起，系爭房屋之租金調降為6,000元），被告應依約定按月15日前給付租金。另依系爭租賃契約第12條第1項第1款之約定，承租人即被告積欠租金達2個月，出租人即原告得終止系爭租賃契約。被告自112年4月30日起，已逾期積欠112年1月至4月之租金38,800元，原告於112年5月8日函請被告於14日内清償積欠之租金，倘逾期未繳將終止系爭租賃契約，惟被告仍未清償積欠之租金。原告遂依系爭租賃契約第12條第1項第1款之約定，於112年6月13日以函文通知被告終止契約。是自112年6月13日起，兩造間即已無租賃關係存在，被告無占有系爭房屋之合法權源，被告卻遲至113年4月17日始自系爭房屋搬遷，尚積欠原告：①租金47,400元及違約金3,317元，合計50,717元；②系爭租賃契約原公證費用6,000元，由兩造對半分擔，因被告承租未滿一年即遭終止，依系爭租賃契約第5條第3款之約定，應由被告全額負擔，故被告應返還原告公證費3,000元；③系爭租賃契約終止後至被告113年4月17日遷出系爭房屋止，受有相當租金不當得利60,800元，及依系爭租賃契約第11條約定加計相當月租金額1倍之違約金60,800元，總計121,600元。扣除被告先前繳付之保證金9,700元，被告尚積欠原告165,617元（計算式：50,717＋3,000＋121,600－9,700＝165,617）。為此，爰依民法第179條、系爭租賃契約法律關係提起訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張被告於111年11月2日向原告承租系爭房屋，簽立系爭租賃契約，約定租賃期間為111年11月1日起至114年10月31日止，每月租金9,700元，而被告截至112年4月30日止尚積欠租金38,800元，原告於同年5月8日以存證信函催告被告應於函到後14日內給付積欠之租金，被告逾期仍未給付，原告再於同年6月13日以存證信函向被告為終止契約之意思表示，系爭租賃契約業於112年6月13日終止等情，業據其提出系爭房屋稅籍證明書、系爭租賃契約、本院公證書、存證信函暨回執、建物登記第一類謄本等件為證（壢簡卷第10-27頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，應視同自認原告之主張，堪信原告主張為真實。
四、本院之判斷：㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。另系爭租賃契約第3條第3款約定「乙方應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以内繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限」。查：原告主張被告至113年6月13日系爭租賃契約終止時，尚積欠租金及違約金合計50,717元之事實，業據其提出系爭租賃契約、欠費計算表（見本院訴字卷第59號）為憑，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯，堪認原告之主張為真實。是原告請求被告給付租金47,400元及違約金3,317元（合計50,717元），為有理由，應予准許。
㈡依系爭租賃契約第5條第3款約定「房屋租賃公證費用由甲、
乙雙方各負擔二分之一，但乙方於簽約後至租期開始前解除契約或承租期間未滿一年終止租約，該費用由乙方負擔」（本院訴字卷第89頁）。依原告提出之桃園市政府稅務局房屋稅籍證明書、公證費用標準表所示（本院訴字卷第17頁），系爭房屋之課稅現值為100萬元以上，則依上開標準表所示，公證之費用為6,000元，又本件確係可歸責於被告之事由於承租期間未滿一年終止租約，亦如前述，故原告依照系爭租賃契約之上開約定請求被告負擔公證費用之半數即3,000元，亦屬有理，應予准許。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文；如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。又約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請，最高法院103年度台上字第179號民事判決參照。又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。查：
⒈系爭租賃契約業於112年6月13日終止，被告即已喪失繼續占
有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當於租金之不當得利。從而，原告請求被告自租約終止之翌日即112年6月14日起，至原告遷出系爭房屋之日止即113年4月17日，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，總計60,800元，自有理由。
⒉又系爭租賃契約第11條第3款約定「乙方未依第一款約定返還
房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，亦得依本契約第十六條之規定逕向法院聲請強制執行。」，可見上開違約金約定，未明文為懲罰性違約金，亦未明定原告得另請求損害賠償，應認上開違約金於性質上屬損害賠償總額預定。又本件原告主張就相當於租金之不當得利60,800元部分，再依前開約定以相當月租金(即6000元)之1倍計算違約金額60,800元等語；惟查，審酌社會住宅於性質上只租不售，使政府提供的住宅資源能循環利用，照顧更多的民眾之政策目的，有內政部不動產資訊平台網頁列印資料1紙在卷可參，是以原告於系爭租賃契約關係終止後，系爭房屋為被告無權占有，原告除受有租金及依系爭租賃契約第5條第3款所約定之租金違約金損失外，難有其他交易上之經濟損害。參以本件原告已經請求被告給付租金（含租金未付之違約金）、相當於租金之不當得利，已見前述，若再課予被告相當月租金1倍之違約金，顯逾原告損害之總額，難認妥適。故認為原告依系爭租賃契約第11條第3款約定請求之違約金（無權占有之違約金），應參酌系爭租賃契約第3條第3款租金違約金之比例，以被告無權占有系爭房屋月數11個月，違約金比率為0.06計算，酌減至3,648元(計算式：60800×0.06＝3,648)，始為適當。
㈣綜上，原告復將保證金9,700元抵扣後，被告仍應給付原告10
8,465元（計算式：50,717＋3,000＋60,800＋3,648－9,700＝108,465）。
五、綜上，原告依民法第179條規定、系爭租賃契約第3條第1款至第3款、第5條第1款、第11條第1款、第3款之約定，請求被告給付總計108,465元，及其中104,094元自113年7月5日起，及其中4,371元自113年8月6日起，均至清償日止，按週年利率5％計算遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，宣告被告得預供擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國113年9月25日
民事第二庭法官劉哲嘉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年9月25日
書記官李毓茹