裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第538號民事判決
裁判日期：民國95年12月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第538號原告乙○○○
#13訴訟代理人 林富村 律師複代理人 羅紀雄 律師被告壬○○○
庚○○
號丙○○○
弄30號辛○○甲○○○
段58巷兼上五人共同訴訟代理人戊○○
2樓己○○丁○○
號上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國95年12月7日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落桃園縣中壢市○○段1614、1615、1625、1626、1638、1639、1640、1641、1642、1643、1644地號土地（以下簡稱系爭土地）係原告所有之土地，於民國37年12月20日出租予 湯振隆 、 湯振通 耕作，訂有耕地三七五租約，嗣湯振隆、湯振通相繼死亡，被告丁○○、辛○○、壬○○○、戊○○、丙○○○，庚○○6人係湯振隆之繼承人，被告甲○○○係湯振通之繼承人，惟被告等人竟不自任耕作，擅將上開土地轉租予被告己○○耕作，顯違耕地三七五減租條例第16條第
1項之規定，依同條第2項規定租約無效。
(二)依桃園縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄六，委員提出處理意見：依內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函：「以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地部分分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。」而認「家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及共同耕作之現耕人，自可准予換約續租」。又該函釋內容係按本部六十三年七月二十五日台（六三）內地字第五八四三八三號函參照最高法院書記廳（五十）台六字第七號函說明：「以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地部分分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。」意旨，而認「家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租」。所稱「同戶」自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至「同戶籍」之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。惟當時承租人湯振隆、湯振通及無權占有上開耕地之己○○之家長為 湯鼎 李，並非湯振隆或湯振通，此有戶籍謄本附於調解調處卷可稽，足見不符合上開內政部九十一年十月十一日台內中地字第0910085283號函釋。
(三)又內政部台內中地字第0910085283號函釋違背最高法院五十二年台上字第一０一四號判例須由戶長出名承租之耕地始有分戶分耕適用之規定，依法行政命令與最高法院判例牴觸者，行政命令無效，即上開內政部台內中地字第0910085283號函釋為無效。
(四)綜上，被告等人不自任耕作，擅將上開土地轉租予被告己○○耕作，顯違耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定租約無效，爰依租約及所有物之物上請求權之法律關係，請求被告將系爭土地返還原告。
(五)並聲明:被告將系爭土地返還原告，願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告丁○○、辛○○、壬○○○、戊○○、丙○○○，庚○○6人係湯振隆之繼承人，被告甲○○○係湯振通之繼承人，湯振隆為被告己○○之堂兄，湯振通為被告己○○之兄，於37年間，基於同戶共同生活之家長家屬關係，以湯振隆、湯振通個人名義出面向原告之母 吳杏 承租坐落系爭土地，雙方並簽訂耕地租約（即中鎮山字第234號）辦理耕地三七五租賃關係登記，此耕地係作為同戶家屬間共同耕作使用，嗣因被告己○○兄弟與湯振隆兄弟分家之故，雙方協議分配土地耕作權而將系爭土地分由被告己○○耕作，嗣並按各人實耕面積支付租金予出租人，俟吳杏死亡由原告繼承前開土地所有權，兩造間仍繼續維持租賃關係，且被告己○○均依契約在分耕之土地上耕作，及按三七五租約收益比例按期繳租，經過數十年未有違約情事發生。被告己○○欲按與其餘各分戶分耕人所簽訂之「三七五租約因分耕辦理租約變更協議書」，依臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6款、第
7條規定，提出申請租約變更及續訂登記，要求原告辦理續租，惟遭原告拒絕，經桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處亦未成立。
(二)湯振隆之父 湯鼎康 與被告己○○之父湯鼎 李本 係親兄弟關係，於37年間以湯振隆及湯振通之名義出面為家族承租系爭土地時，湯振隆及湯振通與被告己○○等人本即同戶共爨一起生活，迨53年間始分耕生活，此分耕繳租之事實原告從未異議，表示原告已承認與被告己○○等分耕者有租賃關係等語，資為抗辯。
(三)並聲明：如主文所示。
三、原告主張系爭土地係原告所有，於37年間與被告丁○○、辛○○、壬○○○、戊○○、丙○○○，庚○○6人之繼承人湯振隆，被告甲○○○之繼承人湯振通訂有耕地三七五租約，惟被告等人竟不自任耕作，擅將上開土地轉租予被告己○○耕作之事實，固據其提出系爭土地登記謄本、私有耕地租賃契約書等件為證，惟為被告己○○則認湯振隆之父湯鼎康與被告己○○之父 湯鼎李 本係親兄弟關係，於37年間以湯振隆及湯振通之名義出面為家族承租系爭土地時，湯振隆及湯振通與被告己○○等人本即同戶共爨一起生活，迨53年間始分耕生活，此分耕繳租之事實原告從未異議，即無原告所謂轉租之情事。是本件爭執點在於：（一）被告己○○是否有分別耕作租賃之事實。茲析述如下：
四、被告己○○是否有分別耕作租賃之事實？
(一)被告己○○主張：於37年間由訴外人湯鼎李房下及湯鼎康房下各推1人為代表，湯鼎李房下以三子湯振通為代表，湯鼎康房下以湯振隆為代表，由該2人與原地主 黃逢時 之後手吳杏訂立三七五租約乙節，為被告否認。經查：
1、被告己○○之父係湯鼎李（ 湯新海 之三子），湯振隆之父係湯鼎康（湯新海之二子），而湯鼎李於昭和13年即民國27年10月30日繼任為戶長，湯鼎康去世後，湯鼎康之子即湯振隆由湯鼎李照顧，故該時湯鼎李戶內除有湯鼎李自己之長子湯振豐、二子 湯振宏 、三子湯振通、四子即被告己○○、五子 湯振青 、六子 湯振波 外，尚有湯鼎康之子湯振隆（見本院94年度訴字第1246號調處卷第109至112頁戶籍謄本）。故該時湯振隆、湯振通及被告己○○等人為共同生活戶，並於家長湯鼎李之掌理下同財共居，而湯鼎李則與當時系爭土地之地主黃逢時訂有三七五租約，於40年9月29日被告己○○等兄弟則隨其母湯范 姜石妹 創立新戶（見同上調處卷第118至
120頁）。
2、又查，系爭土地於37年6月9日由湯振隆及湯振通與出租人吳杏訂立耕地租約時，湯振隆及湯振通與原告在內之堂兄弟及兄弟均同戶，直至湯鼎李於38年6月16日死亡，家族亦尚未分戶分產已如上述，由湯振隆及湯振通所承租含系爭土地在內之租約土地面積非小，及由嗣後堂兄弟於53年始鬮分家產等情觀之，系爭土地之承租權應屬家產，而由湯振隆及湯振通分為2房之代表，以其2人為名義人出面承租，是自不能以上開租約文件係記載湯振隆及湯振通名義，而認定僅有湯振隆及湯振通為系爭土地之承租人。
3、況本件訂約之承租人湯振隆及湯振通本即為原戶長湯鼎李之戶下，於湯鼎李38年死亡前面臨體衰之37年，由湯振隆及湯振通分別代表湯鼎康及湯鼎李房下出面與出租人訂約，於中國農業社會本即為常見情形，故實難以湯振隆及湯振通非該戶家長或戶長卻出面訂約即否認其等係代表家族訂約。故被告主張：湯振隆及湯振通係代表全家族與吳杏訂約乙節為實在。
4、又系爭土地現均由被告己○○耕作，業經本院至現場勘驗明確，並囑託桃園縣中壢地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，亦為被告己○○在現場指明，並為原告所不爭執。
5、再據被告丁○○即湯振隆之長子於本院94年度訴字第1246號租佃爭議事件審理時以證人身分到庭證稱：「租約是以伊父親（即湯振隆）為代表來訂立，事實上耕作的人有湯振宏、原告、湯振隆、湯振波及 湯鐘妹 ，這些人都住在同一區域，都是以湯鼎李為戶長；湯振隆在世時，大家都是一起耕作，在重劃後，大家才有協議分耕；協議分耕後，原告是耕作系爭11筆土地」等語無誤（見本院94年度訴字第1246號卷第33、34頁），及證稱：「（為何訂約以湯振隆及湯振通之名義？）他們各是該房的代表，湯鼎李及湯鼎康兩房只要各出一位代表就可以。那時候湯鼎李及湯鼎康下面的子輩都有共同耕作，戶長是湯鼎李，未分家之前租穀是一起繳，分家之後就自己繳」等語屬實（見本院94年度訴字第1246號卷第75、76頁）。
6、綜上，被告主張：被告己○○與原承租人湯振隆及湯振通間就系爭土地有分戶分耕關係即為有據。
(二)就「被告己○○與原告間就系爭土地是否有耕地租賃關係存在」乙節，經審認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在：
1、經查，台灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6款係規定：「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：⑹承租人分戶分耕耕地者」，同辦法第7條規定；「耕地租約租期屆滿，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應申請租約續訂登記」。又按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣復因分家關係而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租有別，且應認為受分耕人與出租人間亦已發生租賃關係，最高法院五十二年台上字第一０一四號判例著有明文。是兄弟因繼承共同取得耕地承租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，按諸本院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係，堪予認定。
2、本件被告己○○就系爭土地有分戶分耕之事實，已如前述，雖被告己○○未就上開分戶分耕之事實辦理私有耕地租賃契約變更登記，惟耕地三七五減租條例第六條第一項所載之規定，係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換約，須經登記始能生效，故本件被告己○○就系爭土地既有前述分戶分耕之事實，雖為就該分戶分耕之事實辦理私有耕地租賃契約變更登記，仍不影響該事實之存在，揆諸上揭判例意旨，應認本件被告己○○就其前述分耕之土地已與出租人發生獨立之耕地租賃關係。是原告主張被告租約無效，顯難採酌。
3、綜上，被告己○○主張：其與湯振隆及湯振通間既有分戶分耕關係，兩造間就系爭土地即有耕地租賃關係存在等語洵屬有據。
五、綜上所述，被告主張系爭土地被告己○○已分耕分租之事實，堪予採信，原告主張被告有不自任耕作，主張租賃契約無效，顯難採酌。從而，原告本於耕地租賃之法律關係，請求被告應將土地交還原告，顯屬無據，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦，於判決之結果不升影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年12月21日
民事第一庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年12月21日
書記官劉雅玲