臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第2619號
原 告 嘉賀公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 悅讀 山妍 社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 許再定 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年2月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟捌佰元，及自民國九十八年六月
二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告負擔二分之一；餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：被告於民國98年4月下旬公開招標承攬公寓
大廈管理維護事務廠商，包含原告在內，共4家廠商參與。
被告於同年月25日評議後，決標予原告承作，但因事關緊急
，必須於同年月30日晚上交接，遂當場簽訂同意進駐備忘錄
，同時口頭承諾3個月期間為試用期。同年月30日晚上6時
許，原告與現駐衛管理公司辦理交接，正式於同年5月1日
凌晨0時起進駐接管服務。詎被告發生內鬨，原主任委員辭
職，新任主委上任後，即於同年月21日召開委員會議，決議
由訴外人齊家公司承作被告大樓之駐衛服務事項，並要求原
告於同年月31日撤場交接，嗣於同年6月1日中午始接獲被
告解約之意思表示。兩造間約定試用期間為3個月，原告僅
進駐1個月即被迫離開，尚有2個月期間之預期利益及準備
事務之損害，爰依契約法律關係請求被告賠償相當於一個月
服務費之損害等語。聲明：被告應給付原告103,000元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。
二、被告則以：伊大樓之管理維護，係由伊大樓建設公司所搭配
之齊家物業管理公司負責，由前任主委丙○○預定於98年4
月26日召開第一屆第二次區分所有權人會議，惟因出席人數
不足而宣告流會，根本未曾有任何招標或決標情事。由於安
全起見，雖尚未對外招標，而決定在公開招標決議新管理公
司進駐前之大樓管理維護，暫由原告負責，丙○○始與原告
簽訂系爭備忘錄。嗣於98年5月14日被告第五次委員會會議
時經過多家保全公司出席議價後，於98年5月21日決議選出
齊家物業保全公司擔任被告大樓之保全工作並簽訂合約。兩
造間並無試用期為3個月之約定，且兩造備忘錄亦無試用期
3個月及若試用期滿服務不佳，住戶須簽連署書過半數64戶
撤換管理公司之記載，原告之訴顯無理由等語置辯。聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠被告於98年3月1日起至98年5月4日止之主任委員為丙○
○。
㈡丙○○於98年4月25日代表被告與原告簽署同意進駐備忘錄
。
㈢原告於98年5月1日起至同年月30日止進駐接管被告大樓保
全管理服務事宜，期間派遣總幹事1名及保全人員2名進駐
被告大樓。
㈣被告於98年5月21日召開管理委員會第一屆第六次會議，決
議由齊家物業保全公司於98年6月1日起至99年5月31日止
，辦理被告大樓之保全管理服務事宜，並於98年5月28日以
（98）山妍字第05001號函通知原告，原告之進駐服務於98
年5月31日午夜12時止，並請辦理有關交接事宜。
四、本件之爭點：㈠兩造間有無成立公寓大廈管理維護契約？㈡
若有，被告終止兩造管理維護契約有無理由？原告請求被告
給付相當一個月服務費之損害賠償有無理由？
五、兩造間有無成立公寓大廈管理維護契約？
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要
之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要
之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
民法第153條定有明文。
㈡查證人即被告前任主任委員丙○○證稱：在伊任職之後，共
有四家保全公司爭取伊大樓的管理維護工作，4月初開始討
論由何廠商進駐，因為98年4月26日要召開住戶大會，所以
在同年月25日晚上有與原告簽訂同意進駐的合約，當天有伊
及副主委、財務委員吳小姐、委員崔媽媽共4個人在場，伊
當時有告知原告合約期間1年，自5月1日開始，並告知原
告，如果住戶過半不同意由原告繼續服務，原告就要無條件
終止合約，當時兩造簽立同意進駐備忘錄，是類似同意合作
意向書，已經決定要合作了等語。參以同意進駐備忘錄上之
記載：「悅讀山研社區同意委任嘉賀公寓大廈管理維護有限
公司於98年5月1日起派遣總幹事1名及保全人員2名進駐
本社區服務管理，每月社區綜合管理服務費用103,000元，
因進駐時間緊迫，合約來不及簽訂，特先簽立同意進駐備忘
錄為依據」等語，有上開備忘錄在卷可參，且原告亦於98年
5月1日起進駐被告大樓進行保全服務，足認兩造間就被告
大樓保全服務應自98年5月1日起1年，由原告提供3名人
員進駐服務，被告則須按月支付報酬103,000元，已達合意
。是兩造就被告大樓管理維護契約之服務方式及契約報酬等
必要之點，已達意思一致，契約已成立，堪以認定。
㈢被告固抗辯伊前任主委丙○○預定於98年4月26日召開第一
屆第二次區分所有權人會議，惟因出席人數不足而宣告流會
，根本未曾有任何招標或決標情事。由於安全起見，雖尚未
對外招標，而決定在公開招標決議新管理公司進駐前之大樓
管理維護，暫由原告負責，丙○○始與原告簽訂系爭備忘錄
，且迄今合約未簽妥，兩造間並未成立保全服務契約等語，
然關於大樓之保全樓管由何廠商負責，尚無庸經過全體區分
所有權人會議決議，僅需管理委員會同意即可，此觀被告98
年5月21日管理委員會第一屆第六次會議記錄自明，是被告
由前主委、副主委及財務委員吳小姐、委員崔媽媽共4人於
98年4月25日決議由原告進駐擔任大樓保全管理單位之決議
，尚非無效，又依同意進駐備忘錄上之記載：「…因進駐時
間緊迫，合約來不及簽訂，特先簽立同意進駐備忘錄為依據
」等語以觀，兩造未簽立正式書面契約係因進駐時間緊迫所
致，並非必要之點不一致或非以書面之要式行為契約不成立
所致，被告上開所辯，尚無足採。
六、原告因被告終止契約，請求被告給付相當一個月服務費之損
害賠償有無理由？
㈠按工作未完成前，定作人得隨時終止契約。但應賠償承攬因
契約終止而生之損害，民法第511條定有明文。又契約終止
權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；終止契約之意
思表示，不得撤銷。非對話而為意思表示者，其意思表示，
以通知達到相對人時，發生效力；但撤回之通知，同時或先
時到達者，不在此限，民法第258條第1項、第3項、第95
條第1項分別定有明文。經查：被告於98年5月28日以（98
）山妍字第05001號函通知原告，原告之進駐服務於98年5
月31日午夜12時止，並請辦理有關交接事宜，為兩造所不爭
執，然被告就原告是否有違反契約情形，並未提出任何說明
與舉證，是被告雖不得以原告違約而終止契約，然依民法第
511條前段之規定，定作人本得隨時終止契約，是被告於98
年5月28日以書狀通知原告終止系爭契約，並送達於原告，
自堪認系爭契約已於98年5月31日因被告單方面為終止契約
之意思表示而終止，被告雖得隨時終止契約，如原告因此受
有損害，依民法第511條後段之規定，原告請求被告應賠償
其應系爭契約之終止而生之損害，即屬有據，應予准許。
㈡次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失
利益，民法第216條定有明文。準此，凡依外部客觀情事觀
之，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，
致不能取得者，即為所失利益，應由債務人賠償，不以確實
可能取得之利益為限。原告主張因系爭承攬契約終止所受損
害及所失利益總計103,000元，固據其提出影印機計張收費
單、文具統一發票、巡更機發票、廣告設計發票等件為證，
然為被告所否認，並辯稱：上開收據並無被告簽認，無法確
認係本案之開銷，而原告派遣人員，乃原告原有員工，非特
地為本案而新引進之人員，因此無工資之損害等語。經查：
原告所提出影印機計張收費單、文具統一發票、巡更機發票
、廣告設計發票，固得證明原告有上開單據上所示金額之支
出，然並無法由單據上之記載確知上開花費與系爭合約之履
行有無關連，自非可認係本件之損失，是原告雖主張其支出
應徵人員所花費時間費用及應徵登報費用5,353元，教育訓
練所花費時間之人力物力16,128元，物品準備所花費人力物
力1,728元，物品工本費、紙張影印及物品租或購買之價格
3,752元，進駐前人員現場交接實習所花費之人力物力2,30
4元，每月利潤75,700元，然並未舉證以實其說，自無法認
原告主張上開金額之損失為真實。惟系爭契約約定之期間為
98年5月1日起至99年4月30日止，且原告已於98年5月1
日起進駐被告大樓進行保全服務，衡情原告為履行系爭保全
契約理應業已預置、支出相當之人力、器材等配置成本，然
上開契約已於98年5月31日終止，而依原告自承試用期間3
個月，則原告自98年6月1日起至98年7月31日止，2個月
之承攬利益原告無法取得，再按基於同一原因事實受有損害
並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益之規定
。民法第216條之1定有明文，準此，本院審酌若被告未終
止合約，而繼續兩造間之契約關係，則原告至少可獲得之預
期收入應為系爭保全契約終止後至契約試用期間屆滿前之預
期收入即2個月之保全服務費用報酬，但被告終止後，因雙
方已無契約關係存在，從而該預期收入即會因而喪失。但此
預期收入之取得並非均不必支出成本，亦即契約終止後，原
告即無須支付人力及運用巡視監看到場處理之物力與稅賦負
擔，此部分成本應予扣除，雖原告並無證明其所提供之保全
服務成本若干，已如前述，而參酌民事訴訟法第222條第2
項之規定，認原告所受損害以保全服務費用之30%計算，應
屬合理，是以，依前揭說明，應認原告因被告提前終止系爭
保全契約所受之損害應以2個月報酬之30%計算，為61,800
元（計算式：103,000×2×30%）＝61,800），方符合民
法第216條損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益為
限之意旨。
七、綜上所述，原告依據契約法律關係，請求被告給付61,800元
，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年6月23日起至清償日止
，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾上開
金額所為請求，即無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分
係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告得
假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明
。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依同法第87條
第1項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第3項所示。
中華民國99年3月4日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官謝文嵐
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起20日內，以書狀敘述理
由，向本庭提出上訴。
書記官李梅芬
中華民國99年3月5日