裁判字號：臺灣士林地方法院95年重訴字第303號民事判決
裁判日期：民國96年03月14日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決95年度重訴字第303號原告丙○○訴訟代理人 陳尚義 律師被告甲○○訴訟代理人 姚昭秀 律師訴訟代理人 洪志文 律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於96年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示不動產移轉登記予原告。
原告給付被告尾款新台幣陸佰伍拾萬元時，被告應將如附表所示不動產交付原告。
被告應給付原告自民國九十五年十月二十日起至交付附表所示房屋之日止，按買賣總價款柒佰叁拾元每日千分之零點伍計算之違約金。
訴訟費用新台幣柒萬零叁佰元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國94年4月22日透過永慶不動產淡水加盟店之仲介，簽訂不動產買賣契約書1件（下稱：系爭契約），被告將其坐落於台北縣○○鎮○○段第778地號、第778-1地號、第778-2地號及第778-3地號4筆，建地面積分別為1.36585公頃、0.003451公頃、0.000407公頃、0.008982公頃，應有部分均為46000分之79，及其上建物門牌號○○鎮○○路○○○巷○號1樓房屋（簽約時尚未辦妥第一次登記，於95年9月28日辦妥第一次登記，建號○○○鎮○○段○○○○○○○○○號），一層面積58.82平方公尺、陽台13.99平方公尺，以新台幣（下同）7,300,000元出售原告，原告依約給付簽約款、備證用印款及完稅款計800,000元，然本件建物建竣後，被告竟反悔，拒將系爭不動產所有權登記予原告，爰依民法第348條第1項請求被告移轉所有權及交付系爭不動產與原告，及依系爭契約第12條第3項之約定，請求被告給付違約金等語。並聲明如主文第1至3項所示（見本院卷第6頁、第65頁）。
二、被告則以：原告迄今仍未依約交款，被告得主張同時履行抗辯，且被告並無給付遲延之情事，縱被告給付遲延亦係可歸責於原告，原告請求給付違約金並無理由。又被告業已定相當期間催告原告交付尾款而未獲置理，被告業已向原告為解除契約之意思表示，且因逾越系爭契約約定事項之移轉所有權期限，原告已於95年9月間調解時表示解除契約之意思，僅就賠償金額雙方無法達成共識，契約既已解除，原告之請求並無理由云云置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於94年4月22日透過永慶不動產淡水加盟店之仲介，
簽訂系爭不動產買賣契約書1件，被告將其所有如附表所示不動產（簽約時房屋尚未辦妥第一次登記，嗣於95年9月28日辦妥第一次登記，建號○○○鎮○○段○○○○○○○○○號），以7,300,000元出售原告，原告已依約給付簽約款、備證用印款及完稅款計800,000元。
㈡兩造約定系爭建物建造完成並辦妥第一次登記後，再移轉登記予原告。
㈢依系爭契約第17條第2項之約定，若於95年5月31日前尚
未取得使用執照，致被告無法取得建物所有權，並移轉登記，原告可要求解除契約。
㈣本件建物建竣後，被告拒絕將本件不動產所有權移轉登記
與原告，被告並聲請淡水鎮調解委員會調解，惟調解不成立。
上開主張，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、收據、調解通知書等件（見本院卷第11至25頁）為證，且為被告所不爭執，自可信為真實。
四、本件經協議後簡化之爭點（見本院卷第44、48、62頁)：㈠被告是否應於給付備證用印款及完稅款後，即應將買賣標的
之土地部分所有權移轉登記予原告？而建物部分，被告是否應於建物完成第一次登記後，將建物所有權移轉登記與原告？㈡被告可否主張同時履行抗辯權，於原告給付尾款之同時，始
將不動產所有權移轉登記予原告？㈢系爭買賣契約之履行，應由何造負遲延責任？㈣被告是否有理由解除本件買賣契約？㈤原告請求之違約金是否過高？茲論述如下：
㈠被告是否應於給付備證用印款及完稅款後，即應將買賣標的
之土地部分所有權移轉登記予原告？而建物部分，被告是否應於建物完成第一次登記後，將建物所有權移轉登記與原告？經查：依系爭契約第8條第1款約定：「乙方（即被告）應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即原告）給付備證用印款時交由房仲公司指定代書辦理所有權移轉登記手續。」，第17條第1款約定：「本買賣建物部分尚未辦妥第一次登記，俟乙方完成建物第一次登記再移轉予甲方或甲方指定之登記人名下。」，又證人即本件兩造買賣之仲介人員乙○○於96年2月14日亦到庭證稱：「在特約條款第17條第1項有載明取得使用執照、建物登記後應儘快到本公司用印」、「買方部分通常會貸款，當初簽約時是先給800,000元，等權狀下來再用印，辦理所有權移轉」、「本來用印時會要求原告開尾款的商業本票，等銀行貸款下來，再交屋並返還本票，付清尾款」等語（見本院卷第64頁），故依上開證人之證詞、系爭契約第8條第1款、第17條第1款之約定，原告主張於原告給付備證用印款時，被告即應將買賣過戶所需之書狀及證明文件準備齊全，蓋妥印鑑章交由仲介公司指定代書辦理所有權移轉登記，契約所定備證用印款及完稅款早於94年11月2日前給付完畢，系爭土地部分依約本應移轉登記予原告，然當時房屋尚未建竣，土地及建物一併移轉，合乎一般習慣，故原告未要求先行移轉土地所有權，俟建物完成第一次登記後，土地及建物方一併移轉登記等情，應為可採。現被告已於95年9月28日完成建物第一次登記，依約其已有移轉所有土地及建物所有權之義務。被告辯稱兩造合意於建物建竣後，依系爭契約第4條暨第7條原告付清尾款之同時，辦理交屋及移轉所有權登記，此與兩造約定不符而不足採。
㈡被告可否主張同時履行抗辯權，於原告給付尾款之同時，始
將不動產所有權移轉登記予原告？被告抗辯原告既已同意被告嗣後於系爭建物完竣後，依一般交易習慣系爭土地及建物併同移轉，兩造顯於書面契約外另行訂定履約方式，排除系爭契約所訂之履約方式，是以原告當無可能貸款以為給付，被告行使同時履行抗辯權，原告應適用系爭契約第7條第3款，於完稅後21日內，以現金一次付清尾款，始辦理移轉登記云云。惟如上所述，原告已依系爭契約第4條約定給付簽約款20萬元、備證用印款及完稅款各30萬元，至於尾款650萬元，兩造係約定：「乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第7條第2款規定支付尾款，始辦理交屋。」，故支付尾款係交付不動產之條件，而非辦理所有權移轉登記之條件，且依證人乙○○上開證詞，可知兩造並未合意變更履約方式，既未變更，被告自不得行使同時履行抗辯權，主張原告給付尾款之同時，始將不動產所有權移轉登記予原告。
㈢系爭買賣契約之履行，應由何造負遲延責任？
按就尾款之給付，契約第7條第2款復約定：「甲方透過金融機構辦理貸款應一律由房仲公司指定代書辦理抵押權設定手續，且甲方依房仲公司指定代書通知之期日親自辦理開戶，對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入乙方指定之帳戶或由房仲公司指定代書通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。」，查被告既未依約辦理所有權移轉登記，致原告未能依系爭契約第7條第2款辦理貸款並支付尾款，，系爭契約應由被告負遲延責任。
㈣被告是否有理由解除本件買賣契約？
按系爭契約第17條2款，約定：「甲乙雙方協議：若於95年
5月31日前尚未取得使用執照，致乙方無法取得建物所有權，並移轉所有權予甲方，甲方可要求解除本件買賣契約，……」，該約定之契約解除權係由原告行使。依民法第257條：「解除權之行使，未定有期間者，他方當事人得定相當期限，催告解除權人於期限內確答是否解除，如逾期未受解除之通知，解除權即消滅。」又民法第258條第1項：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」被告主張於95年9月1日聲請調解，並催告原告是否解除契約之意思表示，原告乃同意解除契約，僅就賠償金額無法達成共識云云。原告則主張被告所認定原告同意解除契約之存證信函，係永慶不動產基於仲介之立場所發之催請被告依約履行，並副本寄送原告，信函中所云之「解除契約賠償金額無共識」之用語，非為原告之意思表示等語。查證人乙○○證稱：「賣方先提出要解除契約」、「被告因為母親想要住不想賣了，原告很想買」、「原告當初調解時是先跟被告談違約金，違約金可以談好才同意解除。但是原告希望最好是不要解除契約。」、「但違約金一直談不攏」等語（見本院卷第63頁），顯見原告係在雙方就違約金金額達成協議之條件下始願解除契約，可認係附有條件，然該項條件既未成就，自不得謂原告已行使解除權。又被告應先辦理所有權移轉登記予原告後，原告始得辦理貸款給付尾款，已如前述，被告以其已定相當期間催告原告履行交付尾款而未獲交付為由，向原告為解除契約之意思表示並不合法，自不生解除契約之效力，故兩造間之系爭契約依然存在。
㈤原告請求之違約金是否過高？
依系爭契約第12條第3款約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償、繳納稅費等，應賠償甲方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止，……」，被告既遲延交付證件以供原告辦理所有權移轉登記，自屬遲延給付。而依上開約定，違約金相當於以年利率百分之18.25計算（0.05/1000×365=18.25%），就違約責任，在同條第2款就原告負遲延責任時，亦有相同之約定，本院認上開違約金之約定核屬相當，尚未過高，並無核減之必要。又原告主張仲介永慶不動產竹圍加盟店於95年10月13日函催被告履約，並約於95年10月20日商談履約事宜，被告亦未履行，故原告請求自95年10月20日起請求違約金為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第348條第1項請求被告移轉所有權及交付系爭不動產與原告，及依系爭契約第12條第3項之約定，請求被告給付違約金，求為判決如主文第1至3項所示所示，核無不合，應予准許。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國96年3月14日
民事第一庭法官陳麗芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月21日
書記官林宗勳