裁判字號：臺灣桃園地方法院92年簡上字第142號民事判決
裁判日期：民國92年09月25日
裁判案由：給付租金
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度簡上字一四二號
上訴人德盈股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○
丙○○被上訴人丁○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年四月八日本院桃園簡易庭九十一年桃簡字第一六八四號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年八月二十八日辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、兩造間所簽訂之租賃契約書雖為上訴人所擬定提出，惟兩造簽訂系爭租約時，國內經濟未處於不景氣之狀況，簽訂系爭租約後，房屋租賃市場租金行情每況愈下，上開情事非兩造於訂約時所能預見，實不能以上訴人為國內知名百貨業者而認上訴人對此應有預見能力，並低估經濟不景氣對國內企業之影響。
二、系爭租約第二條第二項約定：「因甲方（即被上訴人）或其他承購戶或管委會之因素，致影響乙方（即上訴人）無法正常營運時，乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租，並由商管會立即進行協商，至上述因素排除時，乙方始繼續支付租金，若經六個月仍無法協商解決時，乙方得終止本租約」，該約定既載明「乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租」，而非約定「應」於六個月前以書面通知，則上訴人是否於六個月前以書面通知被上訴人暫停付租，屬上訴人之選擇權，縱然上訴人未於六個月前以書面通知被上訴人暫停付租，即終止系爭租約，亦合於系爭租約第二條第二項之約定。
參、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭租約第二條第二項雖有約定：「因甲方（即被上訴人）或其他承購戶或管委會之因素，致影響乙方（即上訴人）無法正常營運時，乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租，並由商管會立即進行協商，至上述因素排除時，乙方始繼續支付租金，若經六個月仍無法協商解決時，乙方得終止本租約」，但暫停付租應於六個月前通知被上訴人之程序，並非上訴人有選擇權，而是終止租約所必要之先行程序，上訴人既未於六個月前以書面通知暫停付租，即片面終止系爭租約，並不生終止系爭租約之效果。
參、證據：援用原審所提證據。理由
壹、本件被上訴人起訴主張：伊於民國八十八年間，將其所有坐落桃園縣桃園市○○○段一一四之三七地號土地上，門牌號碼桃園縣桃園市○○路○號（即巴黎站前購物中心）地下二樓之六二號櫃位（以下稱系爭櫃位）出租予上訴人使用，約定租賃期間自同年二月二十四日起至九十四年六月三十日止，租金每月新台幣（下同）二萬八千九百五十元，系爭租賃契約第六條第四款並約定：「本戶為商場之一部分，為整體性規劃經營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，乙方（即上訴人）若依第二條第二項之因素經協調尚不能達成營院共識時，乙方得終止本租約...」，上訴人承租系爭櫃位後，將之轉租予訴外人明德春天百貨桃園分公司。詎上訴人於九十年三月初，片面以存證信函告知自九十年三月一日起終止系爭租賃契約，且自該時起即拒不給付租金，被告未依系爭租約第二條第二款之約定終止租約，系爭租賃契約仍有效存在，爰依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付自九十年三月一日起至九十一年十一月止，計二十一個月，所積欠之租金，共計六十萬七千九百五十元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年十二月五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人則以：確有向被上訴人承租系爭櫃位，然伊轉租系爭櫃位予訴外人明德春天百貨桃園分公司，該公司在招商、整合及廠商進駐上，無法獲得部分自營戶之支持與配合，且外在環境經濟不景氣招商困難，無法經營使用系爭櫃位，非上訴人訂約時所能預見，訴外人明德春天百貨桃園分公司於九十年三月間與伊終止租約，伊無法獨立營業及招商，依情事變更原則，上訴人得終止系爭租約，且系爭租約第二條第二項係約定上訴人有權選擇是否於六個月前書面通知被上訴人暫停付租，如上訴人不經此程序亦得終止租約，而上訴人已以存證信函通知被上訴人終止租約，系爭租約既已終止，則上訴人自不負給付租金之義務等語，資為抗辯。
貳、被上訴人主張兩造於八十八年間訂立系爭租賃契約，伊將系爭櫃位出租予上訴人，約定租賃期間自同年二月二十四日起至九十四年六月三十日止，租金每月二萬八千九百五十元，上訴人嗣於九十年三月間，未於六個月前通知被上訴人暫停付租，即片面以存證信函通知被上訴人於九十年三月一日終止系爭租賃契約等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、存證信函、律師函（均為影本）各一份為證，且上訴人對上開事實並不爭執，應堪信為真實。惟上訴人執前開情詞置辯，是本件之爭點厥為系爭租賃契約是否業已終止。經查：
一、系爭租約第六條第四項約定：「本戶為商場之一部分，為整體性規劃經營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，乙方（即上訴人）若依第二條第二項之因素經協調尚不能達成正常營運共識時，乙方得終止本租約...」，系爭租約第二條第二項約定：「因甲方（即被上訴人）或其他承購戶或管委會之因素，致影響乙方（即上訴人）無法正常營運時，乙方得於六個月前以書面通知甲方暫停付租，並由商管會立即進行協商，至上述因素排除時，乙方始繼續支付租金，若經六個月仍無法協商解決時，乙方得終止本租約」，此有被上訴人所提出上訴人所不爭執真正之房屋租賃契約書影本一份在卷可稽，觀諸上開約定內容可知，本件兩造約定雙方均無片面終止租約之權利，但如因被上訴人、其他承購戶或管委會之因素，致影響上訴人無法正常營運時，上訴人於六個月前以書面通知被上訴人暫停付租，經六個月仍無法協商解決時，上訴人始得終止系爭租約，是以，「上訴人於六個月前以書面通知被上訴人暫停付租」及「經六個月無法達成協商解決」二者，均為系爭租約第二條第二項所定上訴人終止權之先行程序。上訴人抗辯稱：系爭租約第二條第二項之約定文句中載明「得」字，即表示是否踐行先行程序屬於伊之權利，伊未踐行上開先行程序亦得終止系爭租約云云，顯非可採，先予敘明。本件上訴人自認其未於六個月前先以書面通知被上訴人暫停付租，且未待六個月之協商期間經過，即於九十年三月間寄發存證信函表示終止系爭租約等事實，是上訴人既未依約踐行終止權之先行程序，則縱然本件有系爭租約第二條第二項所定之得終止租約之事由發生，其逕以存證信函向被上訴人表示終止系爭租約，自無終止契約之效力。
二、本件系爭租約所載內容，係由上訴人擬定提出，交由被上訴人審閱同意後簽訂，為兩造所不爭執，堪信為真實。系爭租約第二條第二項之約定已如前述，顯見上訴人於擬定系爭租約時，即已預料系爭櫃位有因其他業主或第三人之因素，而影響其正常營運之情形，故而約定由被上訴人給予上訴人六個月停止付租之協商期間，及上訴人於協商期間屆滿後仍無法解決時之契約終止權，以排除系爭租賃契約租賃期間之約束。本院審酌系爭租賃契約書既係上訴人所提出，且無上訴人訂約時所無法料想之情事發生，再者，本院詳閱系爭租約之內容，就兩造各別應負之義務及責任分別設有約定，並無不公平之處，自無民法第二百二十七條之二情事變更原則之適用，是上訴人抗辯稱其終止系爭租賃契約係本於情事變更而享有之法定終止權云云，亦非可採。
參、綜上所述，系爭租賃契約既仍有效存在，且上訴人自認自九十年三月一日起即未給付租金，從而，被上訴人依據租賃契約法律關係，請求上訴人給付所積欠自九十年三月一日起至九十一年十一月份止，共計二十一個月，每月二萬八千九百五十元之租金，共計六十萬七千九百五十元（000000×21＝607950），及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年十二月五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。又，因請求租金涉訟，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款定有明文，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年九月二十五日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官邱瑞祥~B法官劉佩宜~B法官張明儀右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十二年九月二十五日~B法院書記官黃文琪