臺灣高等法院100年度上易字第27號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第27號民事判決

裁判日期：民國100年04月26日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決100年度上易字第27號上訴人 張文雄 被上訴人合十建設有限公司法定代理人 王士豪 訴訟代理人 許美麗 律師
王彩又 律師 張淑美 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年11月
12日臺灣新竹地方法院98年度訴字第72號第一審判決提起上訴，本院於100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）97年3月30日向被上訴人買受新竹縣竹北市○○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋）及土地，且簽立訂購房屋預約單（下稱系爭預約單)，嗣兩造於同年4月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。而依系爭預約單上註記「房地總價新台幣（下同）12,500,000元」、「買清價格含契稅、外水電等一切費用」之約定，被上訴人應給付本件買賣所生之相關費用：貸款帳戶管理費5,600元、轉帳費130元、火險費2,889元、裝設信箱1,000元，共計9,619元。另系爭房屋之交屋日為97年4月17日，被上訴人遲至97年4月25日始交屋，被上訴人應依系爭契約書第11條約定，以每日買賣總價千分之1計付遲延交屋賠償金75,000元（扣除被上訴人已先行給付違約金25,000元）。再系爭房屋因有門、燈、線板、外牆防水、磁磚、毛巾架等問題待施作，為恐拖延完工並損及伊之財物，伊乃要求提供本票供作擔保，代銷公司人員 劉立閎 允為簽發，並於交屋時交付本票(到期日97年5月25日，票面金額30萬元），且於背面註記擔保限期完工之意，斯時被上訴人員工在場並未為反對之意思，自應給付上開票載30萬元。另訂約當時，被上訴人已保證本件房屋為新成屋，且提供固定設備保固一年，然系爭房屋卻有多處燈具不亮、漏水、地（壁）磚破損、庭院無大門、車庫車道過窄不符法令、庭院外樓梯殘留油漆鞋印、門框破損、浴室門縫過大、紗窗少一扇、樓中樓室內門門邊未上漆、一樓浴廁毛巾架未安裝、室內木地板不平等多處嚴重瑕疵，伊依法自得請求減少總價一成之價金（即1250,000元）。為此，爰依不當得利、債務不履行、買賣契約之法律關係、切結書、本票背面約定、民法第359條之規定，請求被上訴人給付1,634,619元及自97年12月27日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並陳明願供擔保宣告假執行（原審判決被上訴人應給付上訴人338,888元及自97年12月27日起算之法定遲延利息，並准供擔保得為假執行，而駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴。至於被上訴人敗訴部分則未據上訴，非本院審理範圍。）。並上訴聲明：
(一)原判決不利上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人1,295,731元，並自97年12月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：（1）伊並未見過系爭預約單，亦未於該單簽署。上訴人所稱之帳戶管理費及轉帳費係其辦理貸款，履行給付買賣價金義務所生之費用，自無由伊負擔之理，另依不動產買賣契約書第4條第㈢款之約定，火險費應本由上訴人自行負擔；至信箱並非一般房屋買賣通常包含之設備，上訴人依系爭預約單請求伊給付銀行貸款規費、火險費及裝設信箱費用等，實屬無據。（2）又依兩造於97年4月21日簽立切結書（下稱系爭切結書），協議於97年4月24日交屋時，由伊給付2日賠償金，該款業經上訴人收訖，上訴人違反切結書約定，再請求伊給付遲延交屋賠償金，顯無理由。且伊已如期於97年4月24日完成系爭切結書第1點所載之工項，並通知上訴人進行驗收，僅其中外牆防水部分因處理防水問題後重新油漆而油漆未乾而已，然上訴人竟因此拒絕配合交屋，自負受領遲延之責任。上訴人主張本件於98年4月25日交屋，應再加計1日之遲延交屋賠償金12,500元云云，亦無理由。（3）另97年4月25日之本票並非伊所簽發，伊亦未同意代銷公司簽發上開本票，故該票與伊無關。伊自無須負發票人責任。況系爭切結書亦未記載如伊未於交屋後1個月內完成各項修繕，伊須給付上訴人30萬元之意旨，上訴人依該紙本票請求伊給付30萬元，實無理由。（4）本件依買賣契約第15條之約定，係現況交屋之成屋買賣，上訴人於察看系爭房屋後始與伊議價訂約，上訴人當需概括承受系爭房屋交屋時之一切現狀，況上訴人主張之瑕疵皆屬細微，關於最大筆費用之地板拆除重做部分，亦經鑑定報告中載明瑕疵不明顯，是否係屬瑕疵，容有疑義。另上訴人嗣後於98年10月28日鑑定人會勘當日提出要求增列鑑定之項目，然均距系爭建物交屋時起已1年又6月有餘，上訴人交屋後，未依法通知瑕疵存在，自難再主張伊應負瑕疵擔保責任。至一樓庭院出入大門部分，非兩造約定之應施作項目，而車道寬度部分，則因系爭房屋係透天獨立門戶之建物，並無建築技術規則建築設計施工編第61條之適用，且上訴人交屋時，就此明顯事項並未主張瑕疵，依民法第356條亦應認視為承認所受領之物。再關於廢料清理及運雜費部分，因本件屬局部修復之小型工程，無另行收取清運費之必要。從而，上訴人主張伊應負瑕疵擔保責任，而請求減少價金，委無理由等語，資為抗辯。
並答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於97年3月30日出具訂購房屋預約單，向被上訴人表示願以總價1,250萬元購買房屋種類「A-1」之房地。預約單上記載「買清價格（含契稅、外水電等一切費用）本定金為議價用，若公司願以此價售，則本訂金轉為正式價金的一部分，若不願售，則無息退還。」等語。
（二）兩造於97年4月14日就坐落竹北市○○段○○○○○號土地及同段2572建號之土地建物（門牌號碼：新竹縣竹北市○○○街○○號，下稱系爭房屋）訂定不動產買賣契約，土地部分價金為8,073,000元，建物部分之價金為4,347,000元。
。買賣契約第4條第3款記載「甲方（即上訴人）銀行貸款之規費、火險費、代書費等由甲方自行負擔」。買賣契約第11條記載「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款同時）乙方（即被上訴人）應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計算付甲方以為賠償金。」、特約事項「甲方（即上訴人）應於同年4月11日另支付新台幣捌萬元整作為支付契稅及代書規費、手續費等。」。而上訴人於買賣總金1,250萬元外，迄今未另行支付特約事項所指之8萬元、亦未就瓦斯、水電外管費另行支付價金費用。
（三）上訴人於97年4月17日付清尾款。
（四）兩造於97年4月21日書立系爭切結書約定「⑴本房屋之漏水、木工問題，合十建設同意於民國九十七年四月二十四日晚上七時完成並交屋，合十建設同意提供二日賠償，依合約內容一日為總價之千分之一。⑵本房屋之閣樓門、主臥廁所門、主臥廁所線板、外牆防水、一樓廁所磁磚、毛巾架、一樓廁所燈不亮、閣樓燈不亮、儲藏室燈不亮等問題，合十建設同意於交屋後一月內完成，不在賠償範圍內」。上訴人並於97年4月25日收受遲延交屋賠償金24,840元。
（五）被上訴人另出具之工程保固證明書予上訴人，記載：「自交屋日期97年4月25日起，結構部份（如柱、樓梯…等）負責保固15年。固定設備部分（如：門窗、粉刷、地磚…等）負責保固一年，但可歸責於買方者（含買方自行裝修更改部分），不負保固責任。」。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房屋，雙方合意買清價格（含契稅、外水電等一切費用）為12,500,000元，詎被上訴人遲延交屋8日，且拒不支付貸款帳戶之管理、轉帳、火險及信箱裝置等相關費用，系爭房屋亦存有諸多瑕疵，伊可得請求減少總價一成之價金，另伊持有劉立閎簽發票面金額30萬元之本票，被上訴人員工在場並未為反對之意思，故伊亦得請求給付上開票款30萬元等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：上訴人⑴依系爭預約單，請求被上訴人給付貸款帳戶管理費5,600元、火險費2,889元、轉帳費130元、信箱設置費1,000元、⑵依合約第11條請求被上訴人就遲延交屋賠償75,000元、⑶依切結書及劉立閎開立之本票背面記載，請求被上訴人給付30萬元⑷以系爭房屋有瑕疵，被上訴人應負擔保之責為由，依民法第359條規定，請求減少系爭房地買賣價金125萬元，有無理由等項，茲分別論述如下：
（一）關於上訴人依系爭預約單記載請求之貸款帳戶管理費、火險費、轉帳費、信箱設置費9,619元部分：
１、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。買賣預約雖有須當事人雙方更為要約及承諾，本約始得成立者；及僅須他方本於一方預約而表示完成買賣之意思，本約即告成立者之分，惟預約之權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，則無二致。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約，其預約雖得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院著有61年台上字第964號判例、79年台上字第1357號判決意旨參照）。
２、經查，本件系爭預約單為上訴人於97年3月30日出具，向被上訴人表示願以總價1,250萬元購買房屋種類「A-1」、「建坪約75坪」之房地，雖加註「買清價格（含契稅、外水電等一切費用）」。另備註欄則明載；「本定金為議價用，若公司願以此價售，則本訂金轉為正式價金的一部分，若不願售，則無息退還。」等語，就買賣標的內容，固尚未具體特定表明，另買賣價金總價1,250萬元（買清價格，含契稅、外水電等一切費用），尚待被上訴人承諾，是上訴人出具系爭預約單表明願以買清價格1,250萬元（含契稅、外水電等一切費用）向被上訴人購買種類「A-1」、「建坪約75坪」之房地，性質上屬須當事人更為要約及承諾，本約始得成立之預約。本件被上訴人既否認其就上訴人於系爭預約單所為價金條件之要約為承諾，而其後兩造所訂立不動產買賣契約（原審卷第25-33頁），就建物、土地之買賣價金及各項稅費之負擔，復為異於上訴人在預約單所載要約買賣條件之約定，此外，上訴人未能另行舉證被上訴人就其以系爭預約單所為要約，另有承諾之事，自難執之拘束被上訴人。
３、次按「甲方（即上訴人）銀行貸款之規費、火險費…由甲方負擔」業經兩造於系爭買賣契約書第4條第3款約明，是上訴人為辦理銀行（抵押）貸款給付買賣價金，所支付貸款帳戶管理費5,60O元、轉帳費130元，均屬銀行貸款規費性質，上開費用與火險費2,889元，依前揭規定即應由上訴人自行負擔。再者，本件系爭房屋買賣之時，業已興建完成，且無信箱之設置，上訴人明知上開事實，猶未加保留，締約購買該屋，並於買賣契約第15條約定依固定物及現況交屋（原審卷第27頁），而兩造復無設置信箱費用由被上訴人負擔之約定；從而，上訴人執對被上訴人不生拘束力之系爭預約單請求給付貸款帳戶管理費、火險費、轉帳費、信箱設置費9,619元，自嫌乏據。
（二）關於上訴人依系爭買賣契約第11條請求被上訴人給付遲延交屋賠償金75,000元部分：
１、次按「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計算付甲方以為賠償金。」為系爭買賣契約書第11條所約明，而上訴人於97年4月17日即已付清尾款乙事，為兩造所不爭執，是本件約定之交屋日原為97年4月17日，洵堪認定。惟查，兩造於交屋日（97年4月17）後，曾於97年4月21就系爭房屋漏水、木工問題及交屋等事項進行協商，並就「…本房屋之漏水、木工問題，合十建設同意於民國九十七年四月二十四日晚上七時完成並交屋，合十建設同意提供二日賠償，依合約內容一日為總價之千分之一。…」達成合意並簽立系爭切結書等情，為兩造所不爭執，足見兩造於契約成立後，就系爭房屋因漏水、木工問題未能於97年4月17日交屋之違約賠償事宜已成立由被上訴人依總價之千分之一計算2日賠償上訴人，並將原定交屋日變更為97年4月24日晚上7時之和解契約，上開約定自生拘束兩造之效力。從而，本件被上訴人交付系爭房屋之履行期間既至97年4月24日晚上7時止，於此之前並無逾期違約可言，則上訴人主張被上訴人應賠償其自97年4月17日至97年4月24日期間交屋遲延之賠償金云云，即無可採。
２、至於上訴人雖於97年4月25日始受領系爭房屋（原審卷第11頁，且兩造就此不爭執），惟被上訴人於該日交屋之原因，業據其公司員工 王健陵 證稱：「（何以4月25日始交屋？）因為當初那時處理防水問題後重新油漆，當時約7點交屋，要看現場，但原告（即上訴人）看過之後說油漆未乾，我有解釋等油漆乾了就好，原告不相信，原告說要等油漆乾了再交屋。」等語屬實，而上訴人就此亦不爭執，從而，上訴人於系爭切結書約定交屋期日（97年4月24日晚上7時）確已依約提出給付乙節，即堪認定。此外，上訴人既未舉證證明被上訴人交屋當時，就系爭切結書第
1條所稱漏水、木工問題尚有未完成或非依債務本旨實行提出給付之情事，其拒絕受領，自難認有正當理由。被上訴人（債務人）於上訴人受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任。上訴人主張被上訴人應於97年4月24日晚上7時交屋惟於同年月25日始交屋，應賠償遲延賠償金云云，亦無可取。
３、據上，上訴人請求此部分遲延交屋賠償金75,000元部分，洵屬無據。
（三）上訴人依切結書及劉立閎開立之本票，請求被上訴人給付30萬元部分：上訴人就此主張系爭房屋因有切結書第2點所載門、燈等等問題待施作，為恐拖延完工並損及伊之財物，代銷公司人員劉立閎允為簽發30萬元本票供作擔保，且於背面註記擔保限期完工之意，斯時被上訴人員工在場並未為反對之意思，自應給付30萬元云云，為被上訴人所否認；經查，本件系爭切結書第2條明示：被上訴人同意於交屋後一個月內完成門、燈等問題，但此部分不在賠償範圍內（原審卷10-1頁）；另系爭本票（含背面記載）為訴外人劉立閎所書立（原審卷第10正背面），被上訴人既非共同發票人，復未就背面記載據簽署確認，要難認兩造間就本票背面記載達成合意，從而，上訴人執切結書及劉立閎開立之本票背面記載請求被上訴人賠付30萬元，於法無據。
（四）上訴人主張系爭房屋有瑕疵，被上訴人應負擔保之責，依民法第359條規定，請求減少系爭房地買賣價金10%（即
125萬元）部分：
１、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」為民法第359條、第365條第1項所明定。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間不行使而消滅。
２、按土地與房屋各得單獨為交易之標的，出賣人給付之土地面積如無短少，僅房屋有瑕疵者，買受人請求減少價金，僅得就房屋部分為之，不得就土地之價金，主張扣減（最高法院88年度台上字第1257號判決意旨參照）。經查，本件乃土地及房屋分別立約買賣，土地部分價金為8,073,000元，建物部分之價金為4,347,000元，合計1250萬元等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書可稽（原審卷第25-33頁），是本件上訴人主張系爭房屋有瑕疵，請求減少價金，自僅以房屋部分為限，其執系爭房屋瑕疵請求被上訴人應將系爭房地中之土地買賣價金8,073,000元減少10%云云，揆諸前揭說明，核屬無據。
３、至於本件上訴人主張系爭房屋有：①燈具不亮：庭院及頂樓外圍燈4座不亮、一樓室內紅外燈具1座不亮。②漏水：
一樓外樓梯間、一樓室內地板及浴廁、二樓浴廁均有漏水情事。③地（壁）磚破損：庭院地磚破損1片、一樓浴廁壁磚破損2片、二樓及樓梯間地磚破損3片、頂樓地磚破損2片。④庭院無大門、一樓車庫車道過窄：車道232.5公分，不符建築法規車道350公分之規定。⑤庭院外樓梯未清除疑似油漆鞋印。⑥門框破損：一樓室內門及二樓浴廁門均有破損。⑦門縫過大、水花外濺：一樓浴室門距門檻
1.2公分、離浴室地板8公分；三樓浴室門距門檻1公分、離浴室地4公分（原審卷第44、72頁，上訴人所提之瑕疵總表記載為二樓，應屬誤植）。⑧紗窗少一扇。⑨樓中樓室內門門邊未漆。⑩一樓浴廁毛巾架未安裝。⑪室內木地板不平：三樓主臥室地板落差達4.3公分、樓中樓地板落差達0.9公分、四樓前後二臥室之地板落差達2.6公分等瑕疵（原審卷第102頁），為被上訴人所否認，而查：
（1）有關庭院及頂樓外圍燈4座不亮、一樓室內紅外燈具1座不亮部分：此部分經原法院送請臺灣省建築師公會鑑定，認依通常交易觀念，系爭房屋此部分應具備之價值、效用或品質確有不具備之情形，且修復至應具備之價值、效用或品質，其必要之費用為4,000元（計算式：800×4＋800＝4,000）等情，有鑑定報告書可憑（第3頁、附件5第1頁），兩造就此復無爭執。
（2）有關一樓外樓梯間、一樓室內地板（含水漬斑花）及浴廁、三樓浴廁均有漏水部分：此部分經原法院送請臺灣省建築師公會鑑定，認依通常交易觀念，系爭房屋此部分應具備之價值、效用或品質確有不具備之情形，且修復至應具備之價值、效用或品質，依內牆、平頂部分刮除表層，再以水泥漆一底二度之方式修補，一樓及三樓浴廁地坪則以一式2萬元之方式估價，其必要費用為46,480元（計算式：4,320+20,000+20,000+2,160）等情，有鑑定報告書可憑（第3頁、附件5第1頁），兩造就此無爭執。
（3）有關庭院地磚破損1片、一樓浴廁壁磚破損2片、二樓及樓梯間地磚破損3片、頂樓地磚破損2片、庭院外樓梯未清除疑似油漆鞋印，及一樓室內門及二樓浴廁門之門框均有破損、一、三樓浴室門縫過大、紗窗少一扇、樓中樓室內門門邊未漆、一樓浴廁毛巾架未安裝等部分：此部分經原法院送請臺灣省建築師公會鑑定，認依通常交易觀念，系爭房屋此部分應具備之價值、效用或品質確有不具備之情形，且修復至應具備之價值、效用或品質，其必要費用合計為合計23,650元（180+360+9450+360+300+2500+2500+300
0+3000+1500+300+200）等情，有鑑定報告書可憑（第3頁、附件5第1頁項次3.1至10.1）。惟兩造就庭院地磚破損部分，以修復2片地磚之費用360元（1800×0.2＝360）為修復庭院地磚破損1片之必要費用，系爭房屋此部分修復至應具備之價值、效用或品質之必要費用為23,830元既無爭執，本院自應以此為判斷依據。
（4）有關系爭房屋室內木地板不平部分：此部分經原法院送請臺灣省建築師公會鑑定，認確有木地板高低落差情事，惟該部分瑕疵較不明顯等情，有鑑定報告書可憑（第3頁、附件5第1頁）。惟前揭木地板高低落差，目視可見，傢俱無法以通常之方式放置其上等情，有現場照片可稽（原審卷第44-48頁），系爭房屋此部分應具備之價值、效用或品質顯有不具備之情形，即堪認定。至於鑑定報告書就此項雖以實木企口地板為材料，估計修復費用300,500元（附件5第1頁項次11.1至13.1、第4頁），惟被上訴人就系爭房屋原以複合南美柚木4寸厚貼材料為之，而以相同材料修復總價僅為196,800元（每平方公尺1,640元，每坪約5,421元，含廢料清運）一節，業據被上訴人提出原施作廠商之估價單（原審卷第157頁）為證，是此部分瑕疵修復至原複合南美柚木4寸厚貼材料地板應具備之價值、效用或品質必要費用以196,800元為可採。
（5）至於鑑定報告書工程估算表所列其他項目10%稅捐、管理費15%部分：查①有關按工程總價10%估算之「其他」費用部分：係依台灣省建築師公會鑑定參考資料第五章第一節第六點「所有修復項目逐項估列後可另加『其他』一項，涵括所估列項目之零星費用及零星整修」、台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊第五章第一節第六點第三款所列修復費用在20萬元以上部分酌列10%而為列載，有臺灣省建築師公會99年9月14日台建師鑑（98037號）函及其附件可參（原審第172頁至第176頁），以補修復工程中之零星費用及零星整修未及估算之不足；②有關按工程總價15%計算之稅捐及管理費部分，屬修復系爭房屋瑕疵至應具備之價值、效用或品質，所必要費用則為兩造所不爭執。是前揭①、②費用均屬修復前揭瑕疵所必要，洵堪認定。至於廢料清理及運雜費10%部分，因系爭房屋之瑕疵修復工程規模非巨，而瑕疵修復中占廢料清理及運雜費大宗之地板拆除重作部分，廢料清運費用，業於前揭系爭房屋室內木地板不平之修復費用中估列，其餘工作項目之廢料清理及運雜費於上開「其他」費用中支應即可，要無按工程總價10%另列廢料清理及運雜費之必要。
４、至於上訴人主張私人所有庭院無大門、無信箱、車庫車道過窄均屬瑕疵云云，為被上訴人所否認，而上訴人購買系爭房屋時，該屋已興建完成，其主結構及固定設備之現狀為兩造所明知。再者，上訴人所稱庭園，實併供作通往一樓車庫之車道，供車輛進出，上訴人就之並未舉證證明該車道有無法供一般車輛進出使用之情形；又該車道前端施作二立柱○○○區○○○○道路；另被上訴人於一樓車庫入口設置鐵捲門、車庫側門及二樓正門，已設置門扇，足以防閑等情，有系爭房屋1、2樓平面示意圖、現場照片可憑（鑑定報告書附件4第1、2頁、附件8第1、2頁），上訴人明知上情猶與被上訴人訂約購買，並約定依現況交屋，未加保留，則系爭房屋上開主結構及固定設備之現狀顯為上訴人所同意，可堪認定。更況此部分衡諸通常交易觀念，亦無應具備之價值、效用或品質不具備之情形，而上訴人就此部分情狀究有何滅失或減少其價值之瑕疵，此並未舉證以明之，徒以系爭房屋應加設信箱、庭院應施作大門、車道之寬度應依規範大樓停車場之建設技術規則為之為由，遽謂系爭房屋有瑕疵云云，純屬主觀認知，無可憑採。
５、再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條規定甚明。經查：
本件上訴人於98年10月28日台灣省建築師公會至現場會勘時，雖主張系爭房屋有⑴庭院磁磚裂2片、⑵一樓木門漏水、⑶二樓室內天花板裂縫一處。⑷二樓廚房抽油煙管未封口。⑸二樓廚房外牆磁磚未填縫、⑹三樓主臥室推拉門門樘瑕疵、⑺頂樓外牆勾縫一處未填縫、⑻鄰房相接處滲水、⑼四樓室內牆面及平頂裝修裂縫等瑕疵，惟前揭庭院磁磚裂2片部分，與其前此自稱庭院磁磚破損1片（原審卷第102頁）不符，是前揭庭院磁磚裂2片自難認係系爭房屋於交付時已存在之瑕疵。又系爭房屋於97年4月25日交屋，上訴人於交屋後，本應依通常程序從速檢查其所受領之物，並將其所發見應由被上訴人負擔保責任之瑕疵，即時通知被上訴人，而前揭屋況依通常之檢查，均屬明顯可見，並無不能發見之情形，然上訴人受領並使用系爭房屋逾1年，於系爭房屋固定設備保固期間1年內（原審卷第11頁），未曾通知被上訴人該屋有其所指上開瑕疵，其怠於為通知，依前揭規定即視為承認其所受領之物，不得再行請求被上訴人對之負物之瑕疵擔保責任。另上訴人於系爭房屋交付後六個月間既未針對前揭瑕疵請求減少價金，揆諸前揭規定，此部分之減少價金請求權已因除斥期間之經過而歸消滅，上訴人執此部分瑕疵再行請求減少價金，自屬無據。另三樓浴廁門縫過大，無法擋水，失其通常效用部分，業經上訴人主張減少此部分之價金如前，自不得重複請求減少此部分價金。
６、據上，本件系爭房屋有庭院及頂樓外圍燈4座不亮、一樓室內紅外燈具1座不亮、一樓外樓梯間、一樓室內地板（含水漬斑花）及浴廁、三樓浴廁漏水、庭院地磚破損1片、一樓浴廁壁磚破損2片、二樓及樓梯間地磚破損3片、頂樓地磚破損2片、庭院外樓梯未清除疑似油漆鞋印，及一樓室內門及二樓浴廁門之門框均有破損、一、三樓浴室門縫過大、紗窗少一扇、樓中樓室內門門邊未漆、一樓浴廁毛巾架未安裝、室內木地板不平等瑕疵，依通常交易觀念，系爭房屋此部分應具備之價值、效用或品質確有不具備之情形，此部分減損之價值相當於將之修復至應具備之價值、效用或品質之費用，詳如前述，故系爭房屋減損之價值共計338,888元〔計算式：4,000＋46,480＋23,830＋196,800＋（4,000＋46,480＋23,830＋196,800）×（10%＋15%），元以下四捨五入〕，是上訴人就系爭房屋之前揭瑕疵請求減少價金，於338,888元之範圍內，核屬有據，逾此範圍之911,112元（計算式：1,250,000－338,888＝911,112元）則無理由。
五、綜上所述，上訴人依不當得利、債務不履行、買賣契約之法律關係、切結書、本票背面約定、民法第359條之規定，請求被上訴人應再給付上訴人貸款帳戶管理費5,600元、火險費2,889元、轉帳費130元、信箱設置費1,000元、遲延交屋賠償75,000元、賠償款30萬元及減少之價金911,112元，合計1,295,731元，並自97年12月27日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年4月26日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官鄭純惠法官周玫芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年4月29日
書記官陳嘉文