裁判字號：臺灣臺中地方法院100年重訴字第50號民事判決
裁判日期：民國100年05月26日
裁判案由：解除契約返還房屋
臺灣臺中地方法院民事判決100年度重訴字第50號原告 廖佩錱 訴訟代理人 李昶欣 律師被告 李茂渠 被告 蔡美鈴 共同訴訟代理人 涂芳田 律師上列當事人間請求解除契約返還房屋等事件，本院於民國100年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原請求被告蔡美鈴應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於訴狀送達後，於民國（下同）100年5月12日言詞辯論期日變更請求被告蔡美鈴應給付原告46萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核係未變更訴訟標的下所為擴張應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許，先予敘明。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
(一)原告廖佩錱與被告李茂渠於95年9月18日訂立「建物所有權買賣移轉契約書暨土地地上權讓渡書」(原證一，下系爭契約1)，由李茂渠以500萬元向原告購買坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋，依系爭契約1第四條第七項規定「甲乙雙方應配合完成申租國有基地租約過戶辦理之手續…」，而李茂渠於簽約後至今僅給付原告330萬元。嗣原告向李茂渠收取第2期款項剩餘部分時，李茂渠以原告出售之房屋坐落於國有地上，為確保原告日後依系爭契約1第四條(七)之約定配合李茂渠完成申租國有基地租約，李茂渠乃要求原告於95年10月13日開立票號078566之空白本票上簽名(原證二，其上票面金額170萬元、到期日96年10月12日乃為李茂渠日後自己簽的)及簽立同額170萬元之借據一紙(原證三)，交付予李茂渠，用以擔保原告日後契約之履行，並要求原告於以李茂渠為發票人、票號CR0000000、發票日95年10月13日、票面金額170萬元之支票(原證四)上簽名(李茂渠隨即將此支票收回)。然李茂渠竟持上開本票向鈞院聲請本票裁定，並經鈞院核發97年度司票字第2952號本票裁定，原告始知受騙，遂向李茂渠提出本票債權不存在之訴(鈞院97年度中簡字第2829號，原證五)，孰知 顏松仁 、蔡美鈴於97年9月30日出庭作證，竟對案情有重要關係之「原告簽署系爭借據本票之原因」，及「原告是否於95年10月13日確實收受李茂渠所開立之支票」之事項為虛偽陳述，導致原告於鈞院97年度中簡字第2829號受敗訴判決，原告上訴二審開庭時，因原告律師要求，乃不明究理於該案審理過程中簽名撤回上訴，導致該案一審判決確定，原告於事後始知悉其簽名之效果。鈞院97年度中簡字第2829號判決認李茂渠已給付原告500萬元，惟原告確實僅收受李茂渠330萬元，而鈞院於97年度中簡字第2829號及二審之98年度簡上字第300號事件中，雖曾向台中市第二信用合作社南屯分社函查上開票號CR0000000之支票是由何人受領，而台中市第二信用合作社南屯分社僅將李茂渠設局讓原告簽署之支票影本呈送法院(同原證四)，然卻未進一步要求台中市第二信用合作社南屯分社調95年10月13日之領取清冊(蓋依洗錢防制法規定，領取現款者必須在具領清冊上簽名)，即斷定李茂渠已給付原告500萬元，尚有不周。
(二)原告與李茂渠就系爭契約1所買賣之國有基地租賃權移轉，已在兩造於96年5月28日一同申請過戶換約後(原證六)，遭財政部國有財產局臺灣中區辦事處於96年6月5日以台財產中管字第0969501930號函註銷申請在案(證七)。嗣李茂渠曾向原告提起履行契約之訴，經鈞院以99年度訴字第1438號審理過程中，財政部國有財產局臺灣中區辦事處到庭陳述，確認系爭國有地因可歸責於原告之事由而無法過戶後，由李茂渠撤回該件民事履行契約之訴，可知系爭國有地之承租權已因可歸責於原告之事由而無法過戶予李茂渠。依系爭契約1第四條第六項之約定「甲乙雙方同意若該國有基地租賃權因可歸責乙方(即原告)因素無法辦理過戶，乙方應無息一次以現金返還甲方(即李茂渠)已支付之買賣價款，並同時解除本買賣契約。若無法即時退還以銀行短期利率計息至還清為止，甲方始退還房屋。」原告自得解除契約，並應返還向李茂渠收取之買賣價金，並請求李茂渠返還系爭房屋。
(三)民法第259條規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。…四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。」原告於系爭契約1簽訂後，已於95年11月將系爭房屋交付李茂渠，李茂渠並自95年11月起將系爭房屋中12間套房以每月5000元之價格出租予當地學生至100年5月份，共55個月，故李茂渠已至少由系爭房屋收取330萬元(12間套房×5000元×55個月=330萬元)租金，此亦應自原告應返還予李茂渠之買賣價金330萬元中扣抵，故原告解約後即無須再返還任何買賣價金予李茂渠。原告自得以起訴狀送達李茂渠之時主張解除系爭契約，並請求其返還系爭房屋予原告。
(四)原告與被告蔡美鈴於95年9月18日訂立「建物所有權買賣移轉契約書暨土地地上權讓渡書」(見原證八，下稱系爭契約2)，由蔡美鈴以486萬元向原告購買坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋，依系爭契約2第四條第七項規定「甲乙雙方應配合完成申租國有基地租約過戶辦理之手續…」，而蔡美鈴於簽訂系爭契約2後至今僅給付原告290萬元。同前所述，系爭國有地之承租權已因可歸責於原告之事由而無法過戶予蔡美鈴。依系爭契約2第四條第六項約定，原告自得於系爭房屋因可歸責於原告無法過戶系爭房屋坐落之國有土地承租權後，解除契約，並應返還向蔡美鈴收取之買賣價金290萬元，請求蔡美鈴返還系爭房屋。
(五)又依民法第259條第4款之規定，原告於系爭契約2簽訂後，已於95年9月將系爭房屋交付蔡美鈴，蔡美鈴並自95年10月起將系爭房屋12間套房以每月5000元之價格出租予當地學生至100年5月份，共56個月，故蔡美鈴至少已由系爭房屋收取336萬元(12間套房×5000元×56個月=336萬元)租金，此與原告應返還予蔡美鈴之買賣價金290萬元相抵銷之結果，蔡美鈴尚應給付原告46萬元。原告自得以起訴狀送達蔡美鈴之時主張解除系爭契約2，並請求其返還46萬元及系爭房屋予原告。
(六)系爭買賣房屋所坐落基地之租賃權無法過戶予被告等人，係因為國有財產局僅同意原告「修建」原坐落基地之磚造房屋，而原告卻未盡注意義務，而將原磚造房屋拆除改建，故國有財產局不同意原告與被告等人間之租賃權過戶申請，此有財政部國有財產局臺灣中區辦事處台財產中管字第0990011940號函(原證十)可稽。兩造是於95年9月18日間訂立「建物所有權買賣移轉契約書暨土地地上權讓渡書」，而原告雖因售予系爭租賃土地上其他建物予訴外人 張琮民 等人，而曾於95年5月9日向國有財產局申請將系爭土地租賃權之部分過戶換約予張琮民等人(原證14)，並於95年5月24日收受財政部國有財產局臺灣中區辦事處台財產中管字第0950014332號函」(被告100年3月15日答辯㈡狀證物一)。依該函說明二之記載「依國有財產法第42條第1、2款逕予出租之基地，承租人得轉讓其租賃權之對象為地上非國有建築改良物移轉後之所有人。查本處前於94年7月20日核發本案地上建物同安西巷140號修建同意書與 吳雪玲 、廖佩錱2人，惟經本處95年3月20日現場勘查，原建物業已拆除，本案國有土地上亦無完整建物，地上非國有建物既已滅失，故台端等申請過戶換約乙案與前述規定不符，爰註銷過戶換約案」，其並未言明，原告若於系爭土地上新建房屋後，即不同意租賃權之過戶換約，是以，原告與被告等簽訂系爭契約1、2時，誠然不知系爭租賃權將無法過戶換約。原告與被告等簽訂系爭契約1、2後，乃於96年5月28日再向國有財產局申請將系爭租賃權過戶換約予被告等人(原證15)。而財政部國有財產局臺灣中區辦事處於96年6月5日以台財產中管字第0969501930號函(原證16)覆原告，該函說明三記載「次查本案土地經本處95年3月20日現場實地勘查結果，原建物業已拆除且無完整建物，再經95年10月31日派員勘查結果，其地上物狀況為鋼筋磚造2F(新建)、庭院、門前水泥地(電桿)、棚架，此與台端等檢附建築改良物所有權移轉契約書所載之一層樓建物，顯與現況不符，爰註銷該申請案」，足見國有財產局自95年10月31日始知原告改建原建物，且原告亦於96年6月5日始知其與國有財產局之租賃權終局無法過戶。故被告等以原告於訂約時即明知系爭與國有財產局之租賃權無法過戶為由，主張原告依兩造契約之規定所主張解除契約，係屬權利濫用，並非屬實等語。
(七)並聲明：1、被告李茂渠應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋(門牌號碼為台中市南屯區同安西巷140號之6，建坪約98坪)返還原告。2、被告蔡美鈴應將坐落台中市○○區○○段236-10地號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋(門牌號碼為台中市南屯區同安西巷140號之2，建坪約98坪)返還原告。3、被告蔡美鈴應給付原告46萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分五計算之利息。4、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)就系爭契約1被告李茂渠應付之買賣價金500萬元，原告自認李茂渠已經支付原告330萬元。至於尾款170萬元部分，原告曾於95年10月13日向李茂渠借款170萬元，李茂渠並已交付借款予原告之事實，業經鈞院97年度中簡字第2829號判決確定在案，原告自不得再為相反之主張。原告曾先後於97年11月11日、98年6月16日以台中大全街郵局第01184號、第00304號存證信函，要求李茂渠給付房屋尾款170萬元，李茂渠則於98年7月6日，以台中大全街郵局第00605號存證信函，向原告表示「願意以借款債權之170萬元抵銷房屋尾款170萬元」，故系爭房屋尾款170萬元部分，已經李茂渠以其對於原告之借款債權相互抵銷。是李茂渠已經付清全部買賣價金500萬元，原告主張李茂渠僅支付330萬元云云，完全不實。
(二)就系爭契約2被告蔡美鈴應付之買賣價金486萬元，原告自認蔡美鈴已經支付原告290萬元。事實上，蔡美鈴已經付清全部款項，此有附於兩造買賣契約後，由原告親筆簽名、蓋章之收款明細可憑（被證三收款明細影本），即95年9月18日給付定金26萬元及第一次款140萬元，95年9月26日給付170萬元，95年10月13日給付140萬元，96年1月19日給付尾款10萬元，原告主張蔡美鈴僅支付290萬元云云，完全不實。
(三)被告二人向原告購買上開房屋及其基地租賃權，依民法第348條之規定，原告負有交付房屋於被告二人，並使被告二人取得房屋所有權及其基地租賃權之義務。原告已經自認係因可歸責於己之因素，致不能辦理上開房屋之基地租賃權過戶予被告二人，故原告對被告二人所負「使被告二人取得房屋基地租賃權」之義務，已經陷於給付不能。被告二人前曾以系爭契約1、2為據，於另案即鈞院99年度訴字第1438號訴請原告履行契約，會同被告二人向財政部國有財產局臺灣中區辦事處申請將上開房屋之基地租賃權過戶予被告二人。嗣經鈞院向財政部國有財產局臺灣中區辦事處函詢本案可否辦理基地租賃權過戶時，該局以99年8月25日台財產中管字第0990011940號函覆以：「無法同意辦理過戶換約承租事宜」（被證四財政部國有財產局臺灣中區辦事處函影本）。即原告對被告二人所負「使被告二人取得房屋基地租賃權」之義務，已經陷於給付不能。原告因可歸責於已之事由，致不能使被告二人取得上開房屋之基地租賃權，對被告二人應負權利瑕疵擔保責任，依民法第353條、第226條及第256條之規定，僅被告二人得解除契約。本件買賣如因可歸責於原告之事由致不能辦理房屋基地租賃權過戶予被告二人，依法僅被告二人得解除契約；則雙方簽約當時，於系爭契約第四條第六項約定「甲乙雙方同意若該國有基地租賃契約因可歸責乙方因素無法辦理過戶，乙方應無息一次以現金返還甲方已支付之買賣價款，同時並解除本買賣契約。若無法即時退還以銀行短期利率計息至還清為止，甲方始退還房屋。」，其真意應係本件買賣如發生「該國有基地租賃契約因可歸責乙方因素無法辦理過戶」之情形，「甲方」有權「解除契約」，「乙方」負有「返還已支付之價金」之義務，絕無另賦予陷於「給付不能」之原告得據以解除契約之意思。綜上所述，原告自不得依據上開約定解除契約，請求被告二人返還系爭房屋。
(四)契約之「合意解除」不當然有民法第259條關於回復原狀規定之適用。按「契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。」最高法院著有63年台上字第1989號判例可稽。原告主張其依系爭契約1、2第四條第六項之約定解除契約後，即有民法第259第4款規定之適用云云，並無可採。
(五)並聲明：1.駁回原告之訴。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、被告李茂渠及蔡美鈴於95年9月18日，分別以500萬元及486萬元之價格，向原告購買坐落台中市○○區○○段第236-10地號國有土地上六分之一基地租賃權及其上已興建而未辦理保存登記之房屋，雙方分別訂有系爭契約1、2，其中李茂渠購買之建物門牌號碼為台中市同安西巷140號之6。蔡美鈴購買之建物門牌號碼為台中市同安西巷140號之2。原告分別於95年9月及11月間，將上開房屋交付李茂渠及蔡美鈴。上開房屋之基地租賃權，因可歸責於原告之事由，迄未辦理過戶予李茂渠及蔡美鈴。上開房屋，現分別由被告李茂渠及蔡美鈴管理、使用及收益等事實，為兩造所不爭執，復有系爭契約1、2在卷可證，足認屬實。
二、本件兩造主要爭執之處，在於原告可否依系爭契約1、2第四條第六項規定解除契約?析述如下：
(一)關於系爭國有基地租賃權之發生源由及轉讓換約申請經過，依財政部國有財產局臺灣中區辦事處99年8月25日台財產中管字第0990011940號函(卷63至67頁)謂「查劉 蔡素英 前於
91年5月2日填具申請書並檢附相關證明文件申請承租台中市○○區○○段○○○○號國有土地內部分土地，經本處派員於91年5月16日勘查結果，地上物狀況為磚造平房、棚房、水泥地、什草地，經核符合規定後辦理出租，雙方於91年8月2日簽訂國有基地租賃契約書。嗣廖佩錱與吳雪玲會同劉蔡素英於94年3月8日填具申請書…等文件向本處申請過戶換約由渠二人繼續承租該錄土地，經本處核符規定後，同意渠二人換約承租，雙方於94年4月22日簽訂國有基地租賃契約書在案。 嗣渠 二人於94年5月25日向本處申請核發土地使用權同意書，經本處送請登記機關將承租範圍辦理分割登記為同段236-10地號土地並於94年6月23日派員勘查後(地上物狀況為磚造平房、水泥地、什草地)，於94年7月20日以台財中管字第0940019467號函核發出租國有土地使用權同意書，僅同意由承租人就承租範圍內磚造平房及棚房修建該原有同安西巷140號一層房屋，並於備註二載明：本證書僅供承租人於本案土地上單獨建築為壹層樓房，倘須與其他土地合併建築或建築樓層數逾上開情形者，承租人應先行承購，俟取得本案國有土地所有權後，再行建築在案。惟該筆土地嗣經本處派員於95年3月20日勘查結果，原建物已拆除且無完整建物，95年10月31日再勘查結果，地上物狀況為新建之鋼筋磚造二樓樓房六棟、庭院、門前水泥地(電桿)、棚架等使用。
次查廖佩錱與吳雪玲曾於95年5月9日、95年7月4日、96年5月28日申請過戶換約由他人承租本案土地，惟因勘查結果，或地上已無完整建物或所附之建築改良物所有權移轉契約書所載建物標的與現況不符或地上物狀況為鋼筋磚造二樓(新建)、庭院、門前水泥地(電桿)、棚架等原因，而經本處註銷該等申租案…另依廖佩錱、吳雪玲與本處所訂國有基地租賃契約書五、其他約定事項(四)所約定『租賃基地，承租人不得擅自修建、增建、改建或重建，如因建築需要，應依出租機關之規定取得同意書，憑以請領建照或雜項執照』，旨述土地 因渠 等二人未依本處前所核發之土地使用權同意書所同意之內容辦理，而擅自將其上原有一樓磚造平房、棚架拆除後，併同原為水泥地、什草地使用之範圍重新建築為鋼筋磚造二樓樓房，已違反租約規定，依同租約其他約定事項(十二)約定『承租人違反本租約規定時，出租機關得終止租約』…」，及95年5月24日台財產中管字第0950014332號函(卷84至86頁)謂「一、依據台端等95年5月9日國有非公用不動產換約申請書…辦理。二、台端申請過戶換約乙案…查本處前於94年7月20日核發本案地上建物同安西巷140號『修建』同意書與廖佩錱、吳雪玲二人，惟經本處95年3月20日現場勘查，原建物業已拆除，本案國有土地上亦無完整建築物，地上非國有建物既已滅失，故台端等申請過戶換約乙案與前述規定不符，爰註銷過戶換約案。三、又本案土地前經台中市政府函告涉建築物有『施工中違建』情事，應立即停工」等內容，可知原告早於95年9月18日與被告二人簽訂系爭契約1、2前，即有擅自將所承租國有土地上原有一樓磚造平房、棚架拆除，重建為鋼筋磚造二樓樓房違章建築之違反租約規定行為，並因而無法辦理過戶換約即轉讓租賃權予他人，竟仍與被告二人簽訂系爭契約1、2，並均於第四條第一項明定「本件買賣總價款包含地上物建物所有權及該國有基地租賃權轉讓之權利價值」，明知不可(移轉租賃權)而為之，嗣果然無法履行移轉系爭國有基地租賃權予被告二人之義務，其所為自有違誠信原則且顯可歸責。原告主張其與被告二人簽訂系爭契約1、2時，尚不知系爭國有基地租賃權將無法過戶換約一節，顯然不實。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。查兩造於系爭契約1、2第四條第六項約定「甲乙雙方同意若該國有基地租賃權因可歸責乙方(即原告)因素無法辦理過戶，乙方應無息一次以現金返還甲方(即被告)已支付之買賣價款，並同時解除本買賣契約。若無法即時退還以銀行短期利率計息至還清為止，甲方始退還房屋」，第七項約定「甲乙雙方應配合完成申租國有基地租約過戶辦理之手續，日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑章、補換證件等時，乙方應無條件支付，不得藉故拖延拒絕或要求補償行為，否則所生之損害概由乙方負責」等內容之目的，依一般社會之理性客觀認知及經驗法則，顯在強調賣方即原告應確實履行非屬一般不動產交易常態之「國有基地租賃權移轉」義務，俾使被告買入之房屋有正當之使用基地權源，避免往後可能面臨土地所有權人請求拆屋還地等民事責任之不利益，以保障所取得不動產之完整經濟利益。因而兩造預設該國有基地租賃權因可歸責於賣方因素而無法辦理移轉時之解約規定，其目的亦顯在保障買方，作為賣方可責違約情事發生時之救濟回復途逕，故依系爭契約1、2第四條第六項約定得行使解除權之人，解釋上當僅限於受違約損害之買方。若認違約可責之賣方亦得行使解約權者，則不合理，蓋如此解釋結果對兩造之權利義務，顯失其衡平，而有違誠信原則。
(三)綜上所述，本院詳為審酌系爭國有基地租賃權無法辦理移轉之原因事實、兩造訂約履約之情形，及經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則、法律效果意思為探求，並依誠信原則為檢驗結果，認為原告並無權依系爭契約1、2第四條第六項之約定解除契約。從而，原告依民法第259條第1款、第4款等契約解除後回復原狀之規定，請求被告李茂渠應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋(門牌號碼為台中市南屯區同安西巷140號之6)返還原告；被告蔡美鈴應將坐落台中市○○區○○段○○○○○○○號國有土地上之已興建而未辦理保存登記之房屋(門牌號碼為台中市南屯區同安西巷140號之2)返還原告；被告蔡美鈴應給付原告46萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年5月26日
民事第二庭法官蔡建興正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月27日
書記官楊金池