裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第152號民事判決
裁判日期：民國89年06月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年重訴字第一五二號
原告寶成建設股份有限公司法定代理人乙○○住訴訟代理人丙○○住被告嘉登國際開發事業股份有限公司設高雄市○鎮區○○○路○號卅法定代理人甲○○住台北市○○區○○○路○○○巷○號二樓右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落門牌高雄市○鎮區○○○路○號三十三樓之一房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬肆仟元及自民國八十九年三月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣肆拾肆萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二項及第三項得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一、二、三項所示，並陳明願提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告嘉登國際開發事業股份有限公司（下稱嘉登公司）承租原告寶成建設股份有限公司（下稱寶成公司）所有坐落門牌高雄市○鎮區○○○路○號三十三樓之一房屋，約定租期自民國八十八年六月二十八日起至九十三年六月二十七日止，租金每月新臺幣（下同）壹拾肆萬柒仟元，於按月經過後給付租金，並逐年調高百分之四。被告於簽訂租約同時，即交付原告每月五日為發票日之租金支票十二紙，暨第二、三、四、五年全年度租金支票四紙，並於租約第三條第二項後段特別約定：「︰︰︰遲付租金達二個月時，甲方（即原告）得逕行終止本租約，並依第八條第一項規定辦理。」。而租約第八條第一項約定「乙方（即被告）違反或不履行本約各項約定時，甲方得終止租約。乙方除應清償應負擔之費用外，甲方得向乙方請求相當於三個月租金之違約罰金，乙方不得異議。」。
（二）惟被告自八十八年八月五日起之租金支票（發票日為八十八年九月五日）即因存款不足遭致退票，原告乃多次催告被告給付租金，詎被告開立之八十八年九月五日為發票日之支票，經原告同意而換票展延至同年月十四日仍遭退票，再換成同年九月二十七日支票仍遭退票，又再換成同年十月十四日票亦遭退票，最後再換成同年十月二十六日票也同遭退票。嗣被告前交付原告作為支付租金使用之發票日為八十八年十一月五日、十二月五日及八十九年一月五日之三張支票亦均因存款不足而退票，且被告自八十八年十二月五日起即被列為銀行拒絕往來戶。原告於被告退票期間僅有受領一個月之租金給付，迄今被告尚積欠八十八年八月五日及自同年十月五日起之租金達五個月，共計七十三萬五千元，扣除被告交付原告之保證金，計尚欠自八十八年十二月五日起應付之二個月租金共二十九萬四千元，而被告至今仍未繳清欠租，爰依租賃契約約定，以本訴狀之送達通知被告終止租約，並以被告無正當權源而占用系爭房屋，本於所有權之作用，依民法第七百六十七條規定，訴請被告將系爭房屋遷讓返還，及依租賃契約之約定請求被告給付積欠之租金二十九萬四千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按法定利率計算之利息。
（三）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。而依本件租賃契約第八條第一項明定，原告得向被告請求相當於三個月租金之違約罰金。則被告如未給付租金，除應支付違約金外，仍要給付租金，故該違約金之性質應屬懲罰性違約金，且原告因被告未付租金受有龐大之租金損失，所以原告因被告違約而受有無法收取租金及房屋無法收回之損害，是被告自應給付原告四十四萬一千元之違約金。
三、證據：提出建物所有權狀、房屋租賃契約書、公證書、房屋稅繳款書、嘉登公司變更登記事項卡、戶籍謄本各一件、租金支票及退票理由單各五紙、現場照片六張。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到塲，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被告嘉登公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張被告嘉登公司承租原告坐落高雄市○鎮區○○○路○號三十三樓之一房屋，約定租期自八十八年六月二十八日起至九十三年六月二十七日止，租金每月拾肆萬柒仟元，於按月經過後給付，並逐年調高百分之四。被告於簽訂租約同時，交付原告每月五日為發票日之租金支票十二紙，暨第二、三、四、五年全年度租金支票四紙。惟被告為給付八十八年八月五日租金之支票卻因存款不足遭致退票，原告乃多次催告被告給付租金，詎被告給付作為租金之支票，雖經四次換票，仍遭退票。嗣後被告交付原告作為支付租金使用之發票日為八十八年十一月五日、十二月五日及八十九年一月五日之三張支票亦均因存款不足而退票，原告於被告退票期間僅受領一個月之租金給付，迄今被告尚積欠自八十八年八月五日起之租金達五個月，共計七十三萬五千元，扣除被告交付原告之保證金，尚欠自八十八年十二月五日起之二個月租金共二十九萬四千元，而被告至今仍未繳清欠租之事實，業據原告提出系爭建物所有權狀、房屋租賃契約書、公證書、房屋稅繳款書、嘉登公司變更登記事項卡、戶籍謄本各一件、租金支票及退票理由單各五紙、現場照片六張等為證，核屬相符，而被告經合法通知既未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌，依本院調查證據結果，堪信原告主張為真實。
三、按在民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，八十九年五月五日施行之民法債編施行法第一條後段有明文規定。經查本件房屋租賃契約成立生效於八十八年六月二十八日，有原告提出經本院公證之兩造租賃契約在卷可稽，且被告遲延給付租金及原告終止系爭租約之事實均發生在八十九年五月五日新修正民法債編施行前，是參照首開法條規定，本件自應適用修正前之民法債編規定。
四、次按房屋租賃之承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，且承租人遲付租金之金額達二期之租額時，出租人即得終止租約，為八十九年五月五日修正前之民法第四百四十條所明定。再按民法第四百四十條第一項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。是出租人之催告如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力，亦有最高法院四十四年台上字第一○九八號判例可資參照。
五、經查兩造約定租金係按月經過後給付，惟被告開立之八十八年九月五日為發票日之支票（支付八十八年八月五日起之一個月租金），經換票展延至同年月十四日仍遭退票，經原告催告後，再換成同年九月二十七日支票仍遭退票，又經原告催告後，再換成同年十月十四日支票亦遭退票，經原告再次催告後，最後再換成同年十月二十六日支票也同遭退票，且嗣後被告交付原告作為支付租金使用之發票日為八十八年十一月五日、十二月五日及八十九年一月五日之三張支票亦均因存款不足而退票等情，有原告提出之支票及退票理由單各五紙在卷可稽，足見原告就被告之遲延給付租金，已履行其催告被告支付租金之義務。復就被告所欠自八十八年八月五日起之租金，扣除被告交付之保證金及其間原告自被告處受領之一個月租金後，被告顯自八十八年十二月五日起之二個月租金迄未繳清，故被告遲付系爭租金之總額已達系爭租約之二期即二個月之租額，亦堪認定。又查原告就其所定催告被告支付租金之期間是否相當乙節雖未舉證證明，然自被告遲延給付租金之八十八年九月五日起至原告提起本件訴訟之八十九年二月十六日止，長達近半年時間，被告既仍未給付已到期之租金，是應認原告之催告被告給付租金之期限已屬相當，原告因而以本訴狀繕本之送達，通知被告終止系爭租約，揆諸前段法條規定及判例意旨，其終止系爭租賃契約自屬合法。兩造間之租賃契約既於起訴狀繕本送達被告之日即八十八年三月二十八日合法終止，則被告占有系爭房屋自屬無權占有，從而原告本於系爭房屋之所有權，依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋即屬有據，應予准許。
六、第按承租人應依約定日期，支付租金，民法第三百三十九條前段有明文規定。且依同法第二百三十三條第一項及第二百零三條之規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定亦無法律可據者，週年利率為百分之五。經查被告自八十八年九月五日起即未給付自同年八月份起之租金，截至同年十二月五日止，僅曾給付一個月租金，扣除被告交付原告作為系爭租賃之保證金四十四萬一千元，合計至本件租約終止時止，尚欠原告二十九萬四千元以上之租金未付，從而原告請求被告給付積欠之租金二十九萬四千元及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，洵屬正當，為有理由。
七、再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，修正施行前之民法第二百五十條第二項定有明文。學說及實務上因而有損害賠償性違約金及懲罰性違約金之別，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，為確保債權效力所定之強制罰，於債務人不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，方依民法第二百五十條第二項規定，視為賠償性之違約金。
八、經查兩造系爭租賃契約第八條已明定該條為違約罰則，該條第一項並載明：「乙方（即被告）違反或不履行本約各項約定時，甲方得終止租約。乙方除應清償應負擔之費用外，甲方得向乙方請求相當於三個月租金之違約罰金，乙方不得異議。」等語，有該租賃契約書在卷可按，足見兩造之真意係於被告違反或不履行系爭租約之約定時，原告得請求被告履行其因履行系爭租約債務之費用或不履行之損害賠償費用外，尚得請求被告給付相當於三個月租金額之違約金，以作為被告違約之處罰，是探究兩造之真意，該約定違約金之性質，應屬懲罰性之違約金甚明。本院審酌系爭房屋多達一百九十七點一一坪，兩造間之租賃期間長達五年，原告每月可收取十四萬七千元之租金收益，而被告僅履行二個月給付租金義務即搬匿無蹤，致原告受有鉅額之租金及房屋因被告違約不能收回使用、收益之損害等情況，因認本件約定之違約金並未過高，從而原告請求依系爭租約第八條第一項約定，請求被告給付相當於三個月租金之違約金，尚屬適當，應予准許。
十、綜上所述，原告主張各情均足採信，從而原告依民法第七百六十七條及兩造租賃契約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付如主文所示之欠租及違約金，暨就欠租部分請求自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年三月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，均屬有據，應予准許。
十一原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核就被告遷讓房屋部分，並無不合，爰酌
定相當擔保金額而准許之。至原告請求給付租金及違約金部分，經查此部分係屬因建築物之定期租賃關係所生之爭執涉訟，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款及第四百二十七條規定，法院應依職權宣告假執行，從而原告聲明願供擔保，請准宣告假執行，自無必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十一日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官楊惠欽~B法官張桂美~B法官林雯娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年六月一日~B法院書記官洪烽崇