裁判字號：臺灣士林地方法院98年重訴字第178號民事判決
裁判日期：民國99年04月06日
裁判案由：給付租金
臺灣士林地方法院民事判決98年度重訴字第178號原告丁○○○
戊○○共同訴訟代理人 張曼隆 律師
鄭三川 律師被告乙○○
丙○○共同訴訟代理人 楊宗儒 律師複代理人 謝玉璇 律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告丙○○就其所有臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄臨六○、六○之一、六○之二號房屋占有臺北市○○區○○段一小段三一九之二地號土地如附圖A1、A3、B1、B5、C1部分所示面積六○七.二二平方公尺土地部分，自民國九十三年三月二十八日起至民國九十五年十二月三十一日止，每月之租金額為新臺幣貳萬柒仟壹佰貳拾貳元，自民國九十六年一月一日起至民國九十八年十二月三十一日止，每月之租金額為新臺幣貳萬伍仟伍佰零叁元，自民國九十九年一月一日起每月之租金額為新臺幣貳萬叁仟捌佰捌拾肆元。
被告丙○○應給付原告丁○○○新臺幣壹佰肆拾玖萬伍仟零陸拾元、給付原告戊○○新臺幣叁拾貳萬伍仟肆佰貳拾陸元，及均自民國九十九年三月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔二分之一，由原告丁○○○負擔十分之四，由原告戊○○負擔十分之一。
本判決第二項部分，分別於原告丁○○○以新臺幣伍拾萬元、原告戊○○以新臺幣壹拾壹萬元供擔保後得假執行。但被告丙○○如分別以新臺幣壹佰肆拾玖萬伍仟零陸拾元為原告丁○○○、以新臺幣叁拾貳萬伍仟肆佰貳拾陸元為原告戊○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：「㈠被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息；及自起訴狀繕本送達翌日起，至租約終止日止，按月給付原告5萬元。㈡被告丙○○應給付原告30
0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息；及自起訴狀繕本送達翌日起，至租約終止日止，按月給付原告5萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行」。嗣於訴訟進行中，變更聲明為：「㈠請求核定被告乙○○占有原告所有臺北市○○區○○段1小段319-2地號土地（下稱系爭319-
2地號土地）上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄臨58號（下稱58號房屋），即如本院97年度重訴字第
239號民事判決附圖所示F1部分（面積600.30平方公尺，下稱甲部分土地），自民國93年3月28日起每月租金為4萬2,
129元。㈡被告乙○○應給付原告丁○○○233萬6,755元，給付原告戊○○52萬1,276元，及自99年3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢請求核定被告丙○○占有原告所有系爭319-2地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○○路8段2巷151弄臨60、60-1、60-2號（下分別稱60、60-1、60-2號房屋），即如本院97年度重訴字第239號民事判決附圖所示A1、A3、B1、B5、C1部分（面積607.22平方公尺，下稱乙部分土地），自93年3月28日起每月租金為
4萬2,595元。㈣被告丙○○應給付原告丁○○○236萬2,
602元，給付原告戊○○52萬1,053元，及自99年3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。」，核其所為，就請求給付部分，係減縮應受判決事項之聲明，就請求核定租金部分，雖屬訴之追加，然與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告丁○○○、戊○○為系爭319-2地號土地之共有人，應有部分各為4/5、1/5。而被告乙○○所有之58號房屋，與被告丙○○所有之60號、60-1號、60-2號等房屋，分別占用系爭319-2地號甲部分土地及乙部分土地，並經本院以97年度重訴字第239號民事確定判決認兩造間之租賃關係存在，依臺灣大華不動產估價師聯合事務所鑑價報告所示，系爭319-2地號土地自93年3月24日起至98年11月止每月每坪租金單價為209-249元不等，經計算該土地每坪平均租金為232元，而被告乙○○占有系爭319-2地號土地面積為600.30平方公尺即181.59坪，被告丙○○占有系爭319-2地號土地面積為607.22平方公尺即183.68坪，以此定每月租金標準，爰依民法第425條之1規定，請求核定被告乙○○自93年3月28日起至租約終止日止每月租金為4萬2,12
9元（計算式如下：232×181.59＝42,129），核定被告丙○○自93年3月28日起至租約終止日止每月租金為4萬2,59
5元，原告已於99年1月6日將系爭319-2地號土地讓與第三人，爰依民法第439條規定，請求被告給付原告丁○○○自93年3月28日起至99年1月5日止之租金，給付原告戊○○自93年11月1日起至99年1月5日止之租金，即被告乙○○應給付原告丁○○○233萬6,755元，給付原告戊○○52萬1,276元，被告丙○○應給付原告丁○○○236萬2,602元，給付原告戊○○52萬1,053元等語（計算式詳如附表一）。並聲明：㈠請求核定被告乙○○占有原告所有系爭319-
2地號土地上58號房屋即甲部分土地，自93年3月28日起每月租金為4萬2,129元。㈡被告乙○○應給付原告丁○○○
233萬6,755元，給付原告戊○○52萬1,276元，及自99年
3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢請求核定被告丙○○占有原告所有系爭319-2地號土地上60、60-1、60-2號即乙部分土地，自93年3月28日起每月租金為4萬2,595元。㈣被告丙○○應給付原告丁○○○236萬2,602元，給付原告戊○○52萬1,053元，及自99年3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
三、被告乙○○則以：系爭319-2地號土地係分割自原為訴外人 陳懿轅 、 陳懿輪 、 陳添丁 共有且定有分管契約之臺北市○○區○○段一小段319地號土地（下稱319地號土地）。而陳添丁於75年間經本院74年度禁字第8號裁定宣告為禁治產人，並以其妹 陳寶蓮 為其監護人。伊與訴外人 蔡松茂 集資500萬元，於78年1月24日與陳寶蓮簽訂不動產買賣契約，購買陳添丁就319地號土地分管範圍其中818.67坪土地，惟未辦理過戶。伊於取得上開818.67坪土地之占有後，即基於前手陳添丁與其他共有人陳懿轅、陳懿輪間之分管契約，在上開
818.67坪土地上興建臺北市○○區○○○路○段○巷○○○弄臨58號、58-1號、58-2號房屋。詎84年間，原告 蔡賴秀巒 之配偶即原告戊○○之父親 蔡文福 竟向伊表示已取得上開818.67坪土地之所有權，伊等乃與蔡文福簽訂被證13協議書，約定由伊及蔡松茂以58-1號、58-2號房屋之用益，交換58號房屋坐落甲部分土地之利用，至房屋滅失或土地遭徵收、重劃、共有物分割等致無法使用之日止。因蔡文福於購買時，即對伊所有之58號房屋基於分管契約有權占用甲部分土地等情知之甚詳，嗣又與伊簽訂被證13協議書，是之後受讓蔡文福權利之原告，依民法第425條之規定，自應受系爭協議書之拘束，不得主張伊所有之58號房屋占用甲部分土地應再給付租金。退萬步言，縱認原告有權向伊請求租金，系爭319-2地號土地上及附近房屋多為鐵皮工廠或簡陋倉庫，土地利用狀況不佳，且周遭環境凌亂不繁榮，生活機能不便，甲部分土地之租金應以申報地價年息2％為上限；且原告於法院核定租金前即請求給付租金亦無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告丙○○則以：系爭319-2地號土地位在社子島中最偏鄙之「北社子邊陲區域」，多年來因列為限制發展與洩洪禁建區而發展停滯，附近交通環境不良，鄰近多為簡陋鐵皮屋工廠及蔬菜農作地或荒廢林地，租金應以申報地價年息2％為上限，且原告於法院核定租金前即請求給付租金並無理由云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事實：㈠臺北市○○區○○段一小段319地號土地原為陳懿轅、陳懿
輪及陳添丁所共有，應有部分各1/4、1/4、1/2。陳添丁之應有部分嗣於80年7月2日以買賣為原因移轉登記予蔡文福，蔡文福再於86年9月11日以贈與為原因移轉登記予其妻即原告丁○○○，原告丁○○○除於86年12月8日以買賣為原因將其中應有部分1/4移轉登記予訴外人 范萬楠 外，又於93年11月1日以買賣為原因將剩餘應有部分中之1/20移轉登記予其女即原告戊○○；原告丁○○○、戊○○繼於97年3月14日與319地號土地其他共有人協議分割共有物，並分得臺北市○○區○○段一小段319-2地號土地（下稱系爭土地）。
原告丁○○○、戊○○就系爭土地之權利範圍分別為5分之4及5分之1。原告二人於99年1月6日將系爭319-2地號土地所有權以買賣為原因移轉登記予第三人所有。
㈡被告乙○○所有58號建物，其坐落於系爭土地之位置及占用
面積，如本院97年度重訴字第239號判決書所附之土地複丈成果圖（附圖）所示之F1部分、面積為600.30平方公尺，依該判決被告乙○○為有權占有。
㈢被告丙○○所有60、60-1、60-2號建物，其坐落於系爭土地
之位置及占用面積，如本院97年度重訴字第239號判決書所附之土地複丈成果圖（附圖）所示之A1、A3、B1、B5、C1部分、面積共計607.22平方公尺，依該判決原告丁○○○、戊○○與被告丙○○成立租賃關係。
㈣訴外人蔡文福（即原告二人之配偶及父親）於84年10月17日
與被告乙○○及訴外人蔡松茂簽訂被證13即本院卷一第66-6
8頁所示之協議書。
六、得心證之理由：本件經依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：㈠原告是否應受被證13協議書之拘束？㈡蔡文福依據被證13協議書對被告乙○○之土地同意使用權是否已終止？㈢被告乙○○以58號房屋占用系爭319-2地號土地，除已以58-1號、58-2號房屋之使用收益與蔡文福交換以58號房屋坐落系爭319-2地號土地之使用收益外，是否另須給付使用土地之租金？㈣被告乙○○所有58號房屋，占用系爭319-2地號土地之部分面積，其土地租金數額應為若干？㈤被告丙○○所有60號、60-1號、60-2號等房屋，占用系爭319-2地號土地之部分面積，其土地租金數額應為若干？㈥原告於法院核定租金時，一併請求給付起訴前之租金，有無理由？茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠原告是否應受被證13協議書之拘束？
本件原告丁○○○雖陳稱：蔡文福於86年將名下財產移轉予伊時，皆為蔡文福全權處理，伊僅單純取得產權，既不曾至現場了解土地現況，亦不知悉土地上有興建鐵皮屋，蔡文福未曾告知其與乙○○定有協議書，而原告戊○○依法買受母親所有系爭319-2地號土地之所有權部分持分，該權利依法自應受保障，原告二人自不受被證13協議書之拘束云云，惟查：
⒈按最高法院48年臺上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別
之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。又最高法院73年度第5次民事庭會議決議則針對上開判例加以補充：參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第
425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。次按基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故民法第425條之1乃參照前揭判例及決議意旨，予以明文規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」且因前揭最高法院判例意旨，已增列為民法第425條之1內容，並於88年4月21日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理。又尋繹最高法院48年臺上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議之規範本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱「土地及房屋同屬一人」之情形未盡相同，惟就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，自得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。又於民法第
425條之1規定施行後，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。亦即房屋之建造如曾經基地原所有人同意，核與系爭土地及房屋同屬一人所有者相類，堪認基地所有人於房屋建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用其基地，如該基地之受讓人於買受土地時，該屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推適用民法第425條之1規定及最高法院48年臺上字第1457號判例之理由，應可推斷基地受讓人已默許該屋繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。是民法第425條之1規定及最高法院48年臺上字第1457號判例，得類推適用於房屋所有人對土地所有人原已取得基地使用權之情形。
⒉經查：陳懿轅、陳懿輪、陳添丁間就319地號土地訂有系爭
分管契約，業經本院97年度重訴字第239號民事判決認定明確，而陳添丁於78年1月24日將其所有319地號土地應有部分其中系爭818.67坪土地出賣並移轉占有予被告乙○○與訴外人蔡松茂（僅由被告乙○○出面與陳添丁訂約，蔡松茂為契約見證人），並由被告乙○○於甲部分土地上興建臨58號、58-1號、58-2號房屋，嗣陳添丁於80年7月2日將319地號土地應有部分1/2出售並移轉登記予蔡文福，蔡文福再於86年9月11日將該土地應有部分贈與並移轉登記予原告丁○○○，原告丁○○○除於86年12月8日將其中應有部分1/4出售並移轉登記予訴外人范萬楠外，又於93年11月1日將其所有剩餘應有部分中之1/20出售並移轉登記予原告戊○○，原告丁○○○、戊○○繼於97年3月14日與319地號土地其他共有人協議分割共有物，而分得系爭319-2地號土地等情，為兩造所不爭，而蔡文福向陳添丁買受319地號土地應有部分時，即已於不動產買賣契約書第8條特別加註「地上物由甲方（蔡文福）自行處理，與乙方（陳添丁）無涉」（見本院97年度重訴字第239號卷㈡第62之25頁），顯已知悉上情，原告蔡賴秀巒、戊○○為蔡文福之妻、女，實難諉為不知。是於原告二人輾轉受讓取得系爭319-2地號土地權利前，58號房屋對其基地使用權關係即已存在，且58號房屋已存在多年，均為原告所明知，與最高法院48年臺上字第1457號判例及民法新增第425條之1第1項前段規定之基本法理相類，自可類推適用之，即應推斷原告已默許58號建物於堪用之期限內繼續使用其基地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。則原告取得系爭319-2地號土地所有權後，仍應受58號房屋對該基地原有使用權之法律關係之拘束，即58號房屋所有權人仍得主張該房屋於堪用之期限內對系爭319-2地號土地之甲部分原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效果，即應認為另成立租賃關係。是被告乙○○與蔡文福間，於80年蔡文福取得319地號土地所有權登記時即已成立租賃關係。嗣蔡文福與乙○○、蔡松茂於84年10月17日簽訂被證13協議書，雙方同意由被告乙○○及蔡松茂二人，與蔡文福約定由伊及蔡松茂以58-1號、58-2號房屋之用益，交換58號房屋坐落甲部分之土地利用，顯係以被證13之協議就雙方之權利義務詳為約定，而按關於土地建物之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸，其性質應屬互為租賃之關係，即應認被告乙○○租賃使用58號房屋所在之蔡文福土地，已提供58-1、58-2號房屋之使用收益為對價以代租金之給付，應有民法第425條之適用。是其後原告2人受讓系爭319-2地號土地，自有民法第425條第1項之適用而應受前手租賃關係及被證13協議之拘束。
⒊按基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有
秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。原告雖主張租賃契約期限逾5年或未定期限且未經公證者，依民法第425條第2項之規定，無民法第425條第1項規定之適用等語。惟查，被證13之協議書係84年簽訂，屬於民法債編88年修正前所成立之租賃契約，依前開說明，自屬有效而無民法第425條第2項之適用。
㈡蔡文福依據被證13協議書對被告乙○○之土地同意使用權是
否已終止？⒈原告雖主張319地號土地於97年3月14日已分割登記，故蔡
文福對於被告乙○○同意之使用權已經終止云云，惟按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之；又按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已。至民法第422條固規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，然以字據訂立之土地租賃契約，依字據所載契約之目的解為定有一年以上之租賃期限，仍無悖於該條規定之本旨。又基於保護房屋使用權之考量，解釋租地建屋契約時，應以使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平之原則為之。
⒉經查：依據被證13協議書第1條約定：「一、甲方（蔡文福
）同意乙方（即被告乙○○、蔡松茂等）所建延平北路8段
2巷151弄58、58-1、58-2號房屋暫借用基地至甲方所有之土地政府公用徵收、重劃、共有物分割或其他甲方依法律使用土地日止，終止借貸日乙方即無條件拆除房屋交還土地，不得主張任何權利，藉故拖延或以其他任何名義要求甲方補償。否則造成甲方之損失乙方願負完全賠償之責」，第2條則約定：「乙方自即日起至房屋消滅日止擁有所有權及58、58-1號房屋使用收益權。乙方應給甲方土地使用補償以延平北路八段2巷151弄58-2號壹戶房屋之使用收益全數抵付之」（訂立協議書後，蔡文福與被告乙○○等又協議增加58-1號房屋之使用受益權），依上揭原則解釋被證13協議書第1、2條之當事人真意，雙方之租賃期限，應係迄甲方（土地所有權人）依法律無法再利用土地之日或房屋滅失而乙方（房屋所有人）無法再利用房屋之日為止始為妥適。是該協議書第1條所稱：「公用徵收、重劃、共有物分割」等情形，應為「至甲方依法律使用土地之日止」概括事由之例示，而
319地號土地雖於97年3月14日為共有物分割，然分割後土地所有權人仍分得原來供他人使用之土地範圍，自非屬被證13協議書第1條所稱「因共有物分割至甲方依法律無法再利用土地」之情形。是被告乙○○以提供58-1號、58-2號房屋使用收益作為得使用58號房屋所占用土地對價之約定尚未終止。且衡諸原告丁○○○自蔡文福受讓系爭319-2地號土地後，尚將蔡文福依被證13協議書取得收益權之58-2號房屋賣與訴外人范萬楠等情，此有證人即范萬楠配偶 黃美月 於本院97年度重訴字第239號民事事件之證言可證（本院卷㈠第82頁），是原告丁○○○顯知悉並同意受被證13協議書之拘束。故依當事人之真意及為土地和房屋經濟效用之發揮、減少交易成本，應認被證13協議書應尚未終止。
㈢原告既應受被證13協議書約定之拘束，且被告乙○○已以58
-1號、58-2號房屋之使用收益交換58號房屋坐落系爭319-2地號土地之使用收益，即無須另行給付使用土地之租金。是原告不得再片面另行請求被告乙○○給付租金，自無核定及追溯請求5年租金給付之問題。則前開爭點㈣即無予以論述之必要。
㈣被告丙○○所有60號、60-1號、60-2號等房屋，占用系爭31
9-2地號土地之部分面積，其土地租金數額應為若干？⒈核定地租部分：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度臺上字第3071號判例參照）。經查，系爭319-2地號土地之乙部分土地面積為607.22平方公尺，319地號土地93年1月申報地價為每平方公尺5,360元，319-2地號土地96年1月申報地價為每平方公尺5,040元，99年1月申報地價為每平方公尺4,720元，有臺北市地價謄本、土地登記謄本2件在卷可稽（本院卷㈠第150-151頁、本院卷㈡第133頁）。而系爭60號房屋為鐵皮造1層樓房，係供太韋企業股份有限公司之機械修理廠使用；系爭60-1號房屋為鐵皮造1層樓房，係供楷興實業有限公司之倉庫使用；系爭60-2號房屋為鐵皮造
1層樓房，係被告丙○○使用，目前為未出租之空屋；離此處最近之公車站牌，約須步行20分鐘，附近均為工廠及農田，馬路約6米寬，系爭319-2地號土地緊臨延平北路8段2巷
151弄馬路，有勘驗筆錄及現場圖在卷可憑（本院卷㈡第66頁、34-48頁）。本院審酌系爭土地土地使用分區為遊樂區、附近無頻繁之商業活動及上開系爭房屋現可利用之情形，認應以系爭土地申報地價按年息10％計算較為相當。至原告雖主張被告係在319-2地號土地上興建廠房，不適用申報地價年息10％上限之規定，而以台灣大華不動產估價師聯合事務所「不動產估價報告書」所示93年3月24日起至98年11月止每月每坪平均租金232元作為核定租金之計算基準等情，惟系爭60、60-1、60-2號等房屋均為鐵皮屋，且其中60、60-1號房屋（含基地使用）分別僅以每月1萬2千元、2萬元出租他人使用等情，有租賃契約書3件、扣繳憑單2件（本院卷㈠第196-208）在卷可稽，且經證人即承租人甲○○、 許元菘 到庭證述無訛（本院卷㈡第65、8頁），故被告丙○○利用319-2地號土地之經濟價值及所受利益不高；且前開估價報告係採用比較法，以「勘估標的所在區域內出租之土地多為地上有廠房建物者，並無單獨土地出租情況」為由，以加值型及非加值型營業稅法施行細則規定分離出土地租金，並輔以積算法，以兩種方法推估出土地勘查日期98年11月
11日時之合理租金，再以此為基準，依內政部頒佈之地價指數作為指標，回推系爭319-2地號土地93年3月27至98年
11月11日止各月份之租金」，而加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條係規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」，鑑定報告以此計算作為土地及建物所占租金比例，並未考慮系爭廠房房屋評定現值遠低於實際價值之因素，自有高估土地所占租金比例之嫌，又積算法係以收益資本化率3.5％作為計算之基礎，即係以假設之預定投資報酬率為計算之前提，並無任何佐證資料可參，且其自承附近並無單獨土地出租之情況，則其所謂「當地一般土地出租之投資報酬率約3～4％」，即失所據。是鑑定報告僅以推估方式計算租金，未實際比較同為社子島其他鄰近區域單純出租土地之市場行情，已失準據，自難逕以鑑定報告之結果作為本院核定租金之依據。
⑵故系爭60、60-1、60-2號房屋占用系爭319-2地號土地部分
自93年3月28日起至95年12月31日止之每月租金應核定為2萬7,122元（計算式：5,360元×607.22×10％÷12=27,12
2元，元以下四捨五入，下同）。自96年1月1日起至98年12月31日止之每月租金應核定為2萬5,503元（計算式：5,
040元×607.22×10％÷12=25,503），自99年1月1日起之每月租金應核定為2萬3,884元（計算式：4,720元×60
7.22×10％÷12=23,884元）。又核定租金之訴為形成之訴，法院本不受當事人聲明之拘束，故本院核定之數額雖與原告聲明內容有所差異，惟該部分仍應為原告勝訴之判決，併予敘明。
⒉給付租金範圍部分：
⑴按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經
法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付。本件被告依民法第425條之1規定之效果，與原告成立租賃關係，是本件租賃關係乃係因法律之推定，於房屋或土地所有權移轉時，即當然成立，蓋自斯時起，房屋已需有土地利用權始能存在之故；僅關於地租之金額，於當事人間不能成立協議時，須待法院核定而已，是法院決定之地租應溯及自租賃關係成立之日起算，亦即在租賃關係成立時，即有支付地租之義務。
⑵又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233條第1項前段定有明文。經查，被告丙○○係於78年4月6日取得系爭60、60-1、60-2號房屋之事實上處分權（參照本院97年度重訴字第239號民事判決不爭執事項㈣，本院卷一第111-114頁買賣契約書），而原告丁○○○、戊○○分別於86年9月11日、93年11月
1日取得319地號土地所有權，是原告於本院核定系爭租金數額後，分別請求被告丙○○給付原告蔡賴秀巒自93年3月28日起至99年1月5日止之租金1,495,060元（計算式詳如附表二），給付原告戊○○自93年11月1日起至99年1月5日止之租金325,426元（計算式如下：1,627,132×1/5＝325,426），及均自99年3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，本件原告訴請對被告丙○○核定租金部分，為有理由，應予准許，並核定原告與被告丙○○間之租金如主文第一項所示，而原告請求被告丙○○給付租金部分，於請求給付原告丁○○○149萬5,060元、給付原告戊○○32萬5,
426元，及均自99年3月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。至於原告對被告乙○○之請求部分，則均屬無據，應予駁回。
八、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准予及免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國99年4月6日
民事第二庭法官藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月8日
書記 官蘇意絜 附表一：
被告乙○○部分：
㈠ 蔡賴秀鑾 2,336,755元部分：
每月租金42,129元，計算起迄日：93.3.28至99.1.5共計69個月又10日①69個月租金：2,906,901元（計算式：42,129*69=2,906,901）②10天租金：14,043元（計算式：42,129*10/30=14,043元）①+②=2,920,944*4/5（持分）=2,336,755元㈡戊○○521,276元部分：
每月租金42,129元，計算起迄日：93.11.10至99.1.5共計61個月又26天①61個月租金=2,569,869元（計算式：42,129元*61=2,527,740
）②26天租金=36,511元（計算式：42,129*26/30=36,511元）①+②=2,606,380*1/5=521,276元被告丙○○部分：
㈠蔡賴秀鑾2,362,602元部分：
每月租金42,595元，計算起迄日：93.3.28至99.1.5共計69個月又10日①69個月租金：2,939,055元（計算式：42,595*69=2,939,055）②10天租金=14,198元（計算式：42,595*10/30=14,198元）①+②=2,362,602元，（計算式：2,953,253*4/5=2,362,602）㈡戊○○521,053元部分：
每月租金42,519元，計算起迄日：93.11.10至99.1.5共計61個月又26天①61個月租金：2,598,295元（計算式：42,595*69=2,598,295）②26天租金=36,915（計算式：42,595*26/30=36,915）①+②=527042元（計算式：2,635,210*1/5=527,042）附表二：
93年3月28日起至93年10月31日止（27,122×7）+（27,122×4/31）＝193,35493年11月1日起至95年12月31日止共26月，96年1月1日起至98年12月31日止共36月，99年1月1日起至99年1月5日止共5天。
（27,122×26）+（25,503×36）+（23,884×5/31）＝1,627,1321,627,132×4/5＝1,301,706193,354＋1,301,706＝1,495,060