裁判字號：最高法院88年台上字第2824號民事判決
裁判日期：民國88年11月11日
裁判案由：返還不當得利
最高法院民事判決八十八年度台上字第二八二四號
上訴人甲○○訴訟代理人 聶開國 律師被上訴人台灣銀行法定代理人 何國華 訴訟代理人羅澤成複代理人 謝心味 律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十二日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第五五四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人新台幣八十九萬二千七百三十三元本息及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人前向伊承租由伊管理之省有房屋即門牌台北市○○○街○號房屋（下稱系爭房屋），租期自八十年四月一日起至八十一年三月三十一日止，租期屆滿後，上訴人仍繼續占用，迄八十二年十二月二十六日始將系爭房屋返還。爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付伊新台幣（下同）一百三十二萬零六百八十六元並加給法定遲延利息之判決（第一審為被上訴人全部敗訴之判決，被上訴人上訴二審，原審改判命上訴人給付被上訴人八十九萬二千七百三十三元本息，並駁回被上訴人其餘之上訴，被上訴人敗訴部分因未逾四十五萬元，依法不得上訴三審而告確定）。
上訴人則以：原租期屆滿後，伊續居住，並按月提存租金，被上訴人不為反對，依法已視為不定期租賃。且伊所租用房屋之基地僅二百九十五點四八平方公尺，不包括屋旁四周之土地，不應將屋旁土地列入請求。況伊已將八十一年四月至八十二年八月期間之租金提存，被上訴人得逕向提存所領取求償。另伊於簽訂租約時，曾支付三個月押租金計七萬一千一百元，主張與被上訴人之債權抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決部分廢棄，改判命上訴人給付被上訴人八十九萬二千七百三十三元及其法定遲延利息，無非以：被上訴人主張之事實，業據其提出房屋租賃契約為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。上訴人承租系爭房屋至八十一年三月三十一日期限屆滿，則上訴人自八十一年四月一日起至其於八十二年十二月二十六日遷出止之期間，即屬無權占有。上訴人雖辯稱，伊於租期屆滿，繼續使用所租房屋，按月提存租金，視為不定期承租系爭房屋云云。惟按租賃契約以當事人就租賃物及租金相互同意時方為成立，承租人於租期屆滿，雖仍為租賃物之使用收益，然若經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致時，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。本件上訴人之妻丁乃竺，與山仔后台銀社區其他承租戶，在租期屆滿前，於八十一年三月十六日，連署向被上訴人請願，略稱：「驚聞貴行又擬大幅調整房屋租金，令全體承租戶驚懼不已。……據傳貴行承辦單位已擬調整租金草案送貴行董事會議決。……已引起全體承租戶之巨大反彈，並組成互助會抗爭，盼貴行說明原委，以及重新簽訂平等租約」。被上訴人則於同年四月一日，覆以：「本行遵照台灣省有基地租金率，重新檢討，並研議如何調整合理之租金，來函所述各節，當列入考量，俾使調整之租金更趨合理」。此有雙方所不爭之請願書、台灣銀行總行八十一年四月一日銀總二字第○四二三五號函附卷可稽。上訴人既要求重新簽訂租約，不同意調整租金，被上訴人則堅持調整租金，雙方就租金數額未達成一致，顯難謂被上訴人不即為反對之意思，上訴人辯謂對系爭房屋已成為不定期限繼續租賃云云，委無足採。又房屋不能脫離土地而獨立存在，凡房屋之基地及其四週供房屋或住戶使用所必要之空地，概屬占有人使用之範圍。查系爭房屋與台北市○○○街○號房屋，屬台北市○○段○○段第三九六號同一筆基地上兩棟獨立之別墅型建物，屋後庭院相通，四周以同一圍牆與外界相隔，其中系爭房屋，大門朝向西方，由主建物出外，先通過西側庭院，穿過圍牆所設大門與側門，始可外出，西側庭院屬必要之空地。主建物北側庭院與南側庭院，均在圍牆之內，外人無法涉足，僅供上訴人一家人使用，亦屬必要之空地。主建物東側有一出口，緊隣有三、四階之小石階，步下石階，為水泥舖設寬約二、三公尺之平台，可供平日健身與堆物之場所，平台盡頭為大石階，步上八、九階之大石階為後庭院，可散步，亦可至愛富一街一號住戶處，依此觀之，主建物北側之小石階及水泥平台，同屬必要之空地，並經證人 羅明賢 證明屬實。經囑託台北市政府地政處測量大隊測量結果，上訴人占用被上訴人管理之台北市○○段○○段第三九六號土地，計九百五十八點八平方公尺。亦有複丈成果圖在卷可憑。查系爭房屋位於台北市山仔后公車站附近，距仰德大道僅數十公尺，環境美，視野佳，屬高級住宅區，在被上訴人調整租金以前，依調整租金之意思表示到達始生效力之法理，避免原承租人無所適從，認為合理租金為原租金數額，在調整租金以後，經斟酌系爭房屋之地段、四週環境及社會經濟情狀，依台灣省政府所定台灣省省有房地出租率，房屋部分按課稅現值年息百分之十，土地部分按申報地價百分之五計算，適當合理。因被上訴人遲至八十一年十月二十八日，始以銀總（二）字第一四七六九號函，通知上訴人，表示調整租金，依台北市郊郵遞時間約二、三天，加上八十一年十月三十一日當時適為國定例假日，推算該調整函於八十一年十一月一日送達。是以，八十一年四月一日至同年十月三十一日，按原租額計算不當利得。八十一年十一月一日起，按台灣省省有房地出租率計算之。準此，八十一年四月至同年十月，前後七個月，每月以原租金二萬三千七百元計算，計十六萬五千九百元。八十一年十一月及十二月，系爭房屋課稅價值為二十六萬一千三百元，其基地即台北市○○段○○段第三九六號土地，每平方公尺申報（公告）地價為一萬三千九百元，該兩個月相當租金之利得，為十一萬五千四百十六元。八十二年一月一日起至同年十二月二十六日止，前後十一個月又二十六天，該房屋課稅值為二十五萬四千五百元，其基地申報價仍為每平方公尺一萬三千九百元，計六十八萬二千五百十七元。上訴人享有相當租金之利益，總計為九十六萬三千八百三十三元。因上訴人前支付押租金七萬一千一百元，被上訴人未予退還，為被上訴人所不爭，上訴人主張抵銷，為法所許，扣抵之後，被上訴人仍有八十九萬二千七百三十三元債權。至上訴人所為之提存，因非依債務本旨予以提存，自不生債務消滅之效力。上訴人不得就其提存之金額主張扣抵。從而被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人給付八十九萬二千七百三十三元及其法定遲延利息，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查依兩造所訂租約書所載，其承租標的僅記載為「陽明山山仔后Ｆ一○一」（見第一審卷第二一、二二頁），並未記載租用土地面積。而上訴人所承租系爭房屋實際占用面積為二九五‧四八平方公尺，有第一審會同士林地政事務所測量複丈成果圖附卷可稽。且上訴人於原審辯稱：被上訴人於八十一年十月二十八日致上訴人說明租金調幅之信函（見原審卷第六一、六二頁），其中第三項第㈢點「核算租金辦法修正」中載明「按舊租金以建物之房間數約略計算土地面積核算租金，調整後租金，依省規定係按每戶配置之實際使用土地面積核算租金，致庭院較大者，租金負擔增加云云，適足證實被上訴人與上訴人所簽訂之租賃契約，其承租範圍確僅限於系爭房屋實際占用基地，而不及於房屋後空地部分。況依台灣高等法院就被上訴人與系爭房屋隔鄰之愛富二街一號承租人即案外人 丁中江 間所為八十三年上字第一○四一號民事判決所載，益證被上訴人所稱系爭房屋後空地部分為上訴人與丁中江共同使用云云，顯非實在等語（見原審卷五九頁及反面、第九八及第九九頁）。原審對上訴人此項防禦方法，未於判決理由中說明何以不足採之意見，遽認上訴人所占用面積為九五八‧八平方公尺，並據以作為計算其不當得利之依據，已嫌率斷，且有判決不備理由之違法。又依台灣省政府所定省有房地租金率規定，土地部分係按申報地價百分之五計算，依被上訴人所提出系爭土地地價證明每平方公尺一萬三千九百元係公告地價（見第一審卷第四七頁），原審以公告地價作為申報地價計算，而未說明其依據，亦有未合。又上訴人在原審陳稱被上訴人於八十六年六月十七日起訴請求上訴人給付自八十一年四月一日至八十二年十二月二十六日止相當於租金之不當得利，則其中超過五年部分即八十一年六月二十三日以前相當於租金之不當得利返還請求權已罹於時效，不得請求等語（見第一審卷第六三頁及反面，原審卷第一二○頁反面），原審就上訴人此部分之時效抗辯並未詳予調查及說明，另原判決未於事實欄中記載兩造於原審之聲明事項及陳述，均屬疏略，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年十一月十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年十一月二十四日