裁判字號：臺灣高等法院96年上字第777號民事判決
裁判日期：民國97年01月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決96年度上字第777號上訴人冰岩實業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○兼訴訟代理人丁○○上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年7月13日臺灣士林地方法院96年度訴字第334號第一審判決提起上訴，本院於97年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號地下1樓房屋（下稱系爭房屋），原為原審共同被告乙○○所有，嗣經原法院民事執行處以民國95年度執字第17531號強制執行事件（下稱系爭執行事件），在96年1月4日行第2次公開拍賣，由被上訴人共同投標買受，被上訴人在繳足價金後之96年1月22日領得原法院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭房屋之所有權人。詎上訴人及乙○○，未經被上訴人同意，仍持渠等通謀虛偽之租約（租期約定自87年12月11日起至97年12月10日止，下稱系爭租約），繼續無權占用系爭房屋迄今。又系爭租約縱令並非無效，然因系爭租約期限已逾5年且未經公證，亦不能對抗買受系爭房屋之被上訴人，仍屬無權占用。爰依民法第767條之規定，請求上訴人及乙○○將系爭房屋騰空交還予被上訴人。另上訴人及乙○○無權占用系爭房屋之行為，致被上訴人對於系爭房屋無法使用收益，受有相當於租金之損害，爰依民法第184條第1項前段及第179條之規定，請求上訴人及乙○○自96年1月22日起至騰空系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害新台幣（下同）3萬元等語。
二、上訴人則以：上訴人占用系爭房屋，係基於與乙○○訂立之系爭租約，已詳載於系爭執行事件96年1月4日拍賣系爭房屋之附表備註欄中，並註明拍定後不點交，被上訴人知悉上情仍投標買受，系爭租約對被上訴人自繼續存在，上訴人占用系爭房屋非無權占用，亦無侵害被上訴人之權利。是被上訴人請求上訴人應騰空交還系爭房屋及給付相當於租金之損害，均無理由。又縱令被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之損害，其請求之金額亦屬過高等語。
三、本件經原法院判決：上訴人應將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並自96年1月22日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服原法院判決，提起上訴，上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
（原法院判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定。）
四、兩造不爭執之事實：（本院卷第32頁背面）
（一）系爭房屋原為乙○○所有，經系爭執行事件在96年1月4日行第2次公開拍賣，拍賣之附表備註欄第6點記載：「拍定後不點交（第三人冰岩實業有限公司基於租賃關係占有中，租期自87年12月11日起至97年12月10日止，第三人於95年9月1日陳報全數租金已給付予債務人）」（原審卷第26頁背面）。嗣由被上訴人共同投標買受，被上訴人在繳足價金後之96年1月22日領得原法院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭房屋之所有權人。
（二）上訴人自系爭房屋被拍賣前即占用系爭房屋迄今。
五、本件經本院於96年12月10日與兩造整理之爭點為（本院卷第32頁背面）：
（一）乙○○有無占用系爭房屋？
（二）被上訴人買受系爭房屋後，上訴人主張非無權占用之情形（與乙○○有系爭租約，尚未到期）是否可採？
（三）如上訴人是無權占用系爭房屋，被上訴人得請求之損害或不當得利數額若干？爰述之如下：
（一）乙○○有無占用系爭房屋？有關被上訴人主張乙○○占用系爭房屋乙事，業據原法院判決被上訴人敗訴，就此部分，未據被上訴人提起上訴，而告確定，已如前述，是就本項爭點，本院自無再加以論述之必要。
（二）被上訴人買受系爭房屋後，上訴人主張非無權占用之情形（與乙○○有系爭租約，尚未到期）是否可採？
１、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第3人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」民法第425條定有明文。此項規定係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年台上字第521號判決意旨參照）。次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條前段亦詳有明文。
２、上訴人主張：民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條訂有明文。可知，是否適用債編修正施行後之規定，應以各該債之關係發生之時間為斷。民法第425條第2項之規定，係於89年5月5日公布施行之修正條文，依上述民法債編施行法第1條之規定，此一新修正之規定，應不適用於施行前已發生之債，本件系爭租約係自87年12月間起租，債之關係發生於民法第425條第2項規定修正前，被上訴人應受系爭租約之拘束，且系爭執行事件於96年1月4日拍賣系爭房屋之附表備註欄中，已註明拍定後不點交，被上訴人知悉上情仍投標買受，系爭租約對被上訴人仍繼續存在，上訴人占用系爭房屋並非無權占用等語。被上訴人辯以：系爭租約未經公證，租約自87年12月11起至被上訴人於96年1月22日取得系爭標的所有權（不動產權利移轉證書）止，已逾5年，依民法第425條第2項之規定，上訴人占有系爭房屋顯係無權占有等語。
３、經查：⑴系爭房屋係被上訴人共同投標買受，被上訴人在繳足價金
後之96年1月22日領得原法院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭房屋之所有權人，而上訴人自系爭房屋被拍賣前即占用系爭房屋迄今，為兩造所不爭執，已如前述。
⑵系爭租約，未經公證，租賃期限自87年12月11日起至97年
12月10日止，已逾5年乙節，為上訴人所不爭執（原審卷第45頁之96年5月10日言詞辯論筆錄），是系爭租約固係訂立於87年12月11日，即於89年5月5日新修正民法第425條第2項公布施行前，惟依上開1有關民法第425條第2項及最高法院95年台上字第521號判決意旨之說明，被上訴人受讓系爭房屋之時點係在96年1月22日，即89年5月5日新修正民法第425條第2項公布施行後，仍應適用該修正後之規定，故本件自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定，亦即系爭房屋之現所有權人（即被上訴人）不受系爭租約之拘束，上訴人不得據此主張其有占有權源。至於系爭執行事件於96年1月4日拍賣系爭房屋之附表備註欄中，雖有註明拍定後不點交，然強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第3人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第3人確實有實體上合法占有之權源或權益。從而，上訴人主張其占用系爭房屋並非無權占有等語，應不足採。
⑷上訴人既無占有系爭房屋之正當權源，則被上訴人依民法
第767條前段之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，自有理由。
（三）如上訴人是無權占用系爭房屋，被上訴人得請求之損害或不當得利數額若干？
１、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第184條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」然而，土地法第97條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1項及第96條均係有關「自住」之規定即可推知。至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。
２、經查：上訴人無權占有系爭房屋，已如上述，其行為已侵害被上訴人之所有權，上訴人亦因而享有占有系爭房屋之利益，致被上訴人受有系爭房屋無法使用收益之相當於租金之損害。是被上訴人自得依民法第184條第1項前段及第179條前段之規定，請求上訴人自被上訴人取得系爭房屋所有權之日即96年1月22日起，按月給付（賠償）相當於租金之損害（利益）。又系爭房屋係作為堆放上訴人公司物品之倉庫使用，其所在之大樓為地上8層，地下2層建物，154巷道兩旁可停車，至行義路口約30公尺，前往榮民總醫院約3分鐘，業據原審親至現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄在卷足憑（原審卷第49頁），可知，系爭房屋上訴人係供營業使用，所在地點之交通及生活機能均堪稱便利。再參諸系爭房屋所在之大樓管理員 李三和 於原審現場勘驗時證述：曾介紹他人承租同棟大樓5號7樓，每月租金為2萬元（原審卷第48頁）、被上訴人於原審提出系爭房屋附近之租金行情每坪每月約812元至854元，及系爭房屋之門牌雖為地下1樓，惟全棟大樓電梯可達，其位置甚高與一般電梯大樓之2樓相仿，亦有永慶房仲網之房屋出租資料（原法院96年度士簡字第186號卷第9至12頁）及現場照片（原審卷第35頁）可憑，本院綜核上情，爰認上訴人無權占有系爭房屋，每月因此可享有占有系爭房屋之利益及被上訴人每月因此所受相當於租金之損害，應以2萬元為適當。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，以及依民法第184條第1項前段及第179條之規定，請求上訴人自96年1月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年1月23日
民事第十二庭
審判長法官陳駿璧
法官王仁貴法官陳邦豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年1月23日
書記官李佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。