臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第2970號
原 告 陳炳耀
訴訟代理人 陳文聰
被 告 林鈺青
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年2月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○○路○○○巷○○號三樓之Ｂ房屋全部遷
讓交還原告，並應給付原告新臺幣貳萬玖仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）被告於民國104年5月間向原告承租坐落臺中市○○路○○○
巷○○號3樓之B房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月新臺
幣（下同）5,500元，被告積欠原告104年7月份之租金2,0
00元，並積欠原告104年8月至12月，每月之租金5,500元
，合計29,500元。被告積欠租金超過二個月以上，原告依
民法第440條規定，請求被告給付積欠之上開104年7月至9
月之租金，並寄發存證信函予被告終止租約，被告約於10
4年9月14日收受存證信函，雙方之租約已終止，依終止租
賃契約之法律關係請求返還系爭房屋，並依租賃契約請求
給付積欠之租金。另終止租約後，依不當得利之法律關係
請求被告給付使用系爭房屋至104年12月相當於租金之不
當得利。合計請求被告給付29,500元。
（二）原告並未欺騙被告，八大行業主要都是從事半夜的工作，
並沒有素質不好，他們也是有住宿的權利，並未干擾到被
告，如果有干擾也會影響到原告，因為原告住在二樓。他
們可能半夜下班，關門有聲音，但應不至於去影響到其他
住戶。至於取水的部分，之前是有講好，但有一次被告來
取水，卻對原告提起妨害風化告訴，還請警察來，警察來
之後，就跟原告說以後就不要讓被告進廚房取水。房間並
未裝設針孔，浴室也不可能裝設針孔，攝影機是裝設在門
外等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
被告於104年5月5日搬至系爭房屋，即聽到大力摔門聲，經
詢問原告，原告表示為樓上從事八大行業之房客在摔門。當
初被告去看房子時原告說只剩一間房間，三間滿租，被告有
詢問原告房客素質是否複雜，原告說不會，但後來發現對面
及樓上住的都是從事八大行業的房客，原告已有違約之情事
。原告要求被告三日內搬走不合理，被告願意於三個月內搬
走，被告固短付2,000元房租，但有要求延期給付。租金約
定每月5,500元是當初原告同意被告可去取飲用水，但原告
之子在104年10月3日早上告知被告以後不可以去提水，且說
房子都有裝針孔等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：被告於104年5月間向原告承租系爭房屋，約定
租金每月5,500元，被告積欠原告104年7月份之租金2,000
元，並積欠原告104年8月至12月之每月租金5,500元，合
計29,500元之事實，業據原告提出房屋租賃契約書為證，
並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。被告雖
以前揭情詞置辯，惟原告否認有欺騙被告，亦否認有於房
屋及浴室裝設針孔攝影機之情事，主張：從事八大事業之
房屋並無素質不好之情事，他們也有住宿的權利，並未干
擾到被告，有關取飲用水部分，是一次被告來取水，卻對
原告提起妨害風化告訴，警察到場後，就跟原告說以後就
不要讓被告進廚房取水，攝影機是裝設在門外等語。就此
部分，被告嗣後並未到場爭執，應堪信為真實。經查，被
告並未舉證證明兩造間曾約定其他房客不得有從事八大行
業之職業為被告向原告承租系爭房屋之條件。而職業本無
貴賤之分，從事八大行業之人員，未必生活複雜、素行不
良。雖被告抗辯104年5月5日搬至系爭房屋，即聽到大力
摔門聲，原告表示為樓上從事八大行業之房客在摔門等語
。惟原告否認其他房客有干擾被告之情事，故此部分縱屬
實，應屬單一事件。該部分從事八大行業之房客於日常生
活中既未干擾被告，尚難以原告之部分房客係從事八大行
業之工作者，即認原告違約。其次，被告確對原告提起妨
害自由（恐嚇）、妨害風化（公然猥褻）、妨害名譽（信
用）之刑事告訴，有其提出之報案三聯單及臺灣臺中地方
法院檢察署檢察官104年度偵字第25027號刑事傳票為證。
而被告告訴原告公然猥褻部分，嗣亦經臺灣臺中地方法院
檢察署檢察官以104年度偵字第25031號處分書為不起訴處
分，有處分書在卷可稽。是有關被告承租系爭房屋期間原
得至原告廚房取用飲用水，嗣後原告之子告知被告勿再到
原告廚房取用飲用水一事，應係嗣後兩造間發生前揭刑案
喪失信任基礎，為避免產生誤會、紛爭再起，原告聽從警
方建議而為。且兩造簽訂之房屋租賃契約書係約定原告出
租系爭房屋予被告居住使用，被告給付租金，彼此互有對
價關係，有關原告允諾被告得取用飲用水部分與被告給付
租金一事尚無對價關係，尚難認原告有違約之情事，被告
亦不得因此拒付租金。被告上開抗辯，均不得執為拒付租
金之正當事由。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440
條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。兩造於租
賃契約第3條、第4條約定租金每月5,500元，被告應於每
月5日前繳納。而被告積欠原告104年7月份之租金2,000元
，並積欠原告104年8、9月之每月租金5,500元，已如前述
，其積欠租金已逾二個月之租額。原告於104年9月3日寄
發存證信函依民法第440條規定催告被告於收受3日內給付
欠租，逾期即以該函為終止租約之意思，被告於104年9月
14日收受存證信函等情，有原告提出之存證信函在卷可憑
，並為被告所不爭執，是兩造間就系爭房屋之租賃契約業
經原告於104年9月間合法終止。原告請求被告返還系爭房
屋，核屬有據，應予准許。又兩造間之租賃契約係於104
年9月14日終止，已如前述，在此之前，被告有依租賃契
約給付租金予原告之義務，是原告依租賃契約之約定，請
求被告給付租賃契約終止前積欠之租金即104年7月份積欠
之租金2,000元、104年8月租金5,500元、104年9月份租金
3,967元（按比例算至104年9月14日止：5500÷30＝183.3
3；183.33×14＝2567；元以下四捨五入，下同），合計1
0,067元，亦屬有據。再按無法律上原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已
不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不
當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為
度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參
照）。本件被告迄今仍占有使用系爭房屋，其自104年9月
14日雙方之租賃契約終止後，已失其合法占用系爭房屋之
正當權源，核係無權占用系爭房屋，致原告無法使用收益
，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，
並因此致原告受有無法使用收益（收回再出租）系爭房屋
之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求返還相當
於租金之不當得利。是原告依不當得利之法律關係，請求
被告給付終止租約後即自104年9月15日起至104年12月31
日止相當於租金之不當得利19,433元（104年9月15日起至
104年9月30日止16日：183.33×16＝2933。2933＋5500＋
5500＋5500＝19433），核無不合，應予准許。
（三）綜上所述，原告依終止租約後之法律關係（租賃物返還請
求權）請求被告返還系爭房屋，並依租賃契約之約定請求
被告給付欠租、依不當得利之法律關係請求被告給付無權
占用系爭房屋所獲相當於租金之不當得利，合計29,500元
，為有理由，應予准許。
四、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易
訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、一造辯論及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條。
中華民國105年3月7日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月7日
書記官