裁判字號：臺灣南投地方法院96年訴字第120號民事判決
裁判日期：民國96年10月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣南投地方法院民事判決96年度訴字第120號原告甲○訴訟代理人 吳萬春 律師被告乙○○訴訟代理人張棻被告戊○○
己○○兼上一人訴訟代理人戊○○被告庚○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落南投縣○○鎮○○段第1273地號及同段1274地號土地（
下稱系爭土地）原為兩造所共有，惟兩造對於上述兩筆土地之分割方法未能達成協議，原告乃向鈞院提起分割共有物訴訟，經鈞院94年度訴字第221號民事判決准予變價分割確定，嗣經原告向鈞院聲請拍賣，並由鈞院95年度執字第1412號民事執行案件進行拍賣程序，後原告以總價新台幣（下同）3,336,600元得標，並依法完成所有權移轉登記。被告既為系爭土地之出賣人，即應共同將上述土地上各自占用如附圖所示編號1273-A、1274-A、1273-B、1274-B、1273-C、1274-C土地之建築物拆除，並將各自占用之土地返還原告。原告於完成系土地之所有權移轉登記後，即行要求共同出賣人即被告依約履行，然均為被告所拒，為此依買賣關係及民法物上請求權，請求被告拆除該地上物將土地返還原告。
㈡又無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，被占用
人則受有相當於租金之損害，則為社會通常之觀念。系爭土地於原告取得所有權後，被告即無權占用系爭土地，是被告自原告取得所有權即民國96年1月6日起至返還系爭土地止，使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益。爰請求被告各應給付如下之不當得利：
⒈被告戊○○、丁○○、己○○部分：被告戊○○、丁○○
及己○○占用坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地面積
27.55平方公尺、土地價值289,495元，占用同段1274地號土地面積19.92平方公尺，土地價值為368,520元，合計總價值為658,015元，以占用土地之申報總地價10﹪作為不當得利之金額即被告戊○○、丁○○、己○○應按年給付65,801元。
⒉被告庚○○部分：被告庚○○占用坐落南投縣○○鎮○○
段○○○○○號土地面積15.5平方公尺、土地價值162,874元，占用同段1274地號土地面積17.92平方公尺，土地價值為331,520元，合計總價值為494,394元，以占用土地之申報總地價10﹪作為不當得利之金額即被告庚○○應按年給付49,439元。
⒊被告乙○○部分：被告乙○○占用坐落南投縣○○鎮○○
段○○○○○號土地面積0.63平方公尺、土地價值6620元，占用同段1274地號土地面積2.83平方公尺，土地價值為52355元，合計總價值為58975元，以占用土地之申報總地價10﹪作為不當得利之金額即被告乙○○應按年給付5,898元。
㈢綜上，本件聲明求為判決：
⒈被告戊○○、丁○○及己○○應將坐落南投縣○○鎮○
○段○○○○○號及同段1274地號土地上，如附圖所示編號1273-A部分、面積27.55平方公尺、編號1274-A部分、面積19.92公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告。被告戊○○、丁○○、己○○應連帶給付原告自96年1月6日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告65,801元。
⒉被告庚○○應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號及同
段1274地號土地上，如附圖所示編號1273-B部分、面積
15.5平方公尺、編號1274-B部分、面積17.92平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告。被告庚○○應給付原告自96年1月6日起至返還土地之日止，按年給付原告49,439元⒊被告乙○○應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號及同段
1274地號土地上，如附圖所示編號1273-C部分、面積0.63平方公尺、編號1274-C部分、面積2.83平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告。被告應給付原告自96年1月6日起至返還土地之日止，按年給付原告5,898元。
⒋原告並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地自48年間就由被告等人共有，原告在94年承買系爭土地時，即知系爭土地上有建物存在，法院拍賣公告上亦註明系爭土地上有建物，拍賣後不點交。渠等所有建物均屬合法建物，原告主張拆遷，應支付拆遷補償費，或容由被告以支付租金之方式，繼續使用系爭土地等語置辯，並均聲明原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭點:㈠不爭執事項:
1.兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段32之6地號、面積0.037公頃、同段32之3地號、面積0.0051公頃等二筆土地原為兩造共有，於94年10月31日經本院准予變價分割，原告於95年12月27日進場參與投標並得標，並已依法完成所有權移轉登記。
2.系爭土地上現有三筆建物，門牌號○○○鎮○○街○○○號建物由乙○○占有使用中。玉峰街120號建物為庚○○所有，目前出租 洪素媜 使用。玉峰街122號建物由戊○○、丁○○、己○○所有，現供戊○○經營小吃部。
㈡爭執事項:
1.被告乙○○、戊○○、丁○○、己○○及庚○○所有之建物占用系爭土地是否無權占有?
2.原告可否訴請被告剷除系爭土地上之建物，返還系爭土地?原告對於被告是否有不當得利返還請求權？如有，得請求之金額若干？
四、法院之判斷：㈠被告乙○○、戊○○、丁○○、己○○及庚○○所有之建物占用系爭土地並非無權占有：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度1328號判決可資參照。
⒉查系爭土地上現有被告戊○○、丁○○、己○○所有如
附圖編號1273-A、1273-B所示2層樓加強磚造建物即門牌號○○○鎮○○街○○○號、庚○○所有如附圖編號1273-B、1274-B所示2樓加強磚造建物即門牌號○○○鎮○○街○○○號，及乙○○所有如附圖編號1273-C、1274-C所示2樓加強磚造烤漆浪板建物即門牌號○○○鎮○○街○○○號等事實，此經本院囑託南投縣草屯地政事務所派員會同履勘現場並鑑測屬實，有本院勘驗筆錄及南投縣縣草屯地政事務所土地複丈成果圖在卷可參，堪信為真實。
⒊而上開建物於系爭土地上於本院95年9月6日第一次拍賣
前即已存在，本院拍賣公告上載明：「據地政人員指界及債權人、債務人戊○○、庚○○稱：拍賣之土地相連，其上有建物四棟，玉峰街118號為債權人乙○○所有並占有使用中，玉峰街120號為債務人庚○○所有，現出租第三人洪素媜，租約自95年1月12日起至100年1月
19日止，租金每月新台幣九千元，玉峰街122號為債務人戊○○、丁○○、己○○共有，現由戊○○經其餘二人同意經營小吃店，玉峰街124號為債權人林業所有等語。本件拍賣土地尚有上開建物未一併估價拍賣，地上物占用基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」，亦經本院調閱本院95年度執字1412號卷核閱無誤，故原告於參與競標拍得系爭土地前，顯已知系爭土地上有被告所有如附圖所示編號1273-A、1274-A、1273-B、1274-B、1273-C、1274-C所示建物存在。
⒋是本件被告戊○○、丁○○、己○○所有如附圖編號
1273-A、1273-B所示2樓加強磚造建物、庚○○所有如附圖編號1273-B、1274-B所示2樓加強磚造建物及乙○○所有如附圖編號1273-C、1274-C所示2樓加強磚造烤漆浪板建物，原既有合法使用系爭土地之權源，雖因系爭土地經分割變價拍賣由原告取得系爭土地所有權，然依照首開說明，仍有民法第425條之1之類推適用，即上開建物所占之基地，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被告即非無權占有。被告抗辯上開建物於系爭土地分割前即屬存在，有合法使用權源，原告要求被告拆遷應予補償，如不補償，應繼續將系爭土地出租與被告使用，即屬可採。
㈡原告可否訴請被告剷除系爭土地上之建物，返還系爭土地及請求被告給付不當得利：
⒈本件被告之占有系爭土地並非無權，原告以被告無權占
有系爭土地為由，訴請被告戊○○、丁○○及己○○應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號及同段1274地號土地上，如附圖所示編號1273-A部分、面積27.55平方公尺、編號1274-A部分、面積19.92平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告、被告庚○○應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號及同段1274地號土地上，如附圖所示編號1273-B部分、面積15.5平方公尺、編號1274-B部分、面積17.92平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告、被告乙○○應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號及同段1274地號土地上，如附圖所示編號1273-C部分、面積0.63平方公尺、編號1274-C部分、面積2.83平方公尺之地上建物拆除，並返還系爭土地，自屬無據，不能准許。
⒉又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條固定有明文。另無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，被占用人則受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。惟本件被告並非無權占有原告之系爭土地，原告自未受有相當於租金之利益，原告亦未受有租當於租金之損害，原告請求被告給付相當於租金之損害，亦不能准許。
五、原告之訴既已駁回，則其假執行之聲請，因訴之駁回，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，並予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國96年10月30日
民事庭法官黃堯讚以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年10月30日
書記官盧麗涓