裁判字號：最高法院89年台上字第233號民事判決
裁判日期：民國89年01月21日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十九年度台上字第二三三號
上訴人甲○○被上訴人丙○○
乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十三日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十七年度上字第四一七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人拆屋還地及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張﹕坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭二一五號土地），為被上訴人丙○○所有，坐落同所二一六號土地（下稱系爭二一六號土地），為被上訴人乙○○及訴外人 林福亨 、 林福上 、 林啟東 所共有，上訴人無權占用其中如原判決附圖所示編號⑵、⑺部分土地，建屋居住，侵害伊之權益等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，求為命上訴人將上開占用土地上之建物拆除，將土地分別交還被上訴人丙○○、被上訴人乙○○及其他全體共有人之判決（被上訴人另請求第一審共同被告 林錦源 、 曾清河 拆屋還地部分，業經判決被上訴人勝訴確定）。
上訴人則以：系爭二筆土地上，如原判決附圖所示編號⑵、⑺部分之建物，即門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，為伊先祖父 林冬 於民國五十年間所建造，當時係分別向系爭二一五號土地所有權人 林連興 、及系爭二一六號土地共有人林福亨承租基地，嗣由伊單獨繼承。六十二年十二月五日，伊因地租繳納發生爭議，與林連興成立調解，約定租期為六年，租期屆滿時，得再續訂租約。雖兩造於上開約定租期屆滿時，未再訂立書面租約，惟林連興、 林福仁 （被上訴人丙○○之父親）仍繼續收取租金，依民法第四百五十一條規定，兩造間已成立不定期之租賃契約。嗣林連興雖於六十九年七月十八日，將系爭二一五號土地贈與被上訴人丙○○，惟林連興及丙○○均未將移轉所有權乙事通知伊，林連興、林福仁並續收租金至七十八年。七十九年以後之租金，因系爭二筆土地之出租人均拒收，且告知將收回基地自用，伊不得已乃於八十五年九月二十三日，寄存證信函及面額新台幣二萬一千六百元（共六年之租金）之支票一紙予林福仁，惟林福仁於同年月二十六日隨函寄回上開支票，並表示系爭二一五號土地為其所有，並未出租於伊，應於文到七日內排定時間，商談還地事宜。本件出租人既拒收租金於前，又未定相當期限，催告承租人支付租金，依民法第四百四十條第一項規定，被上訴人即不得以伊欠繳租金為由而終止租約等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以﹕系爭二一五號土地，為被上訴人丙○○所有，系爭二一六號土地，為被上訴人乙○○及訴外人林福亨、林福上、林啟東所共有，上訴人之建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○號），占用系爭二筆土地如原判決附圖所示編號⑵、⑺部分，面積依序各為○‧○○六公頃、○‧○○五七公頃之事實，有被上訴人提出之土地登記簿謄本、地價證明書可證，並經第一審法院函調嘉義縣稅捐稽徵處，稅號○二三四七－嘉義縣○○鄉○○村○○路○○○號之建物稅籍資料，並會同大林地政事務所人員，至現場勘測屬實，有該房屋稅籍登記表、複丈成果圖附卷可按，上訴人對此亦不爭執，堪信為真實。按民法第四百四十九條第一項規定：租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年。本件縱上訴人上開抗辯各情屬實，惟依民法第四百五十條第一項之規定，其租賃關係於二十年屆滿時消滅，如二十年屆滿後已依民法第四百五十一條，視為以不定期限繼續契約者，依民法第四百五十條第二項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院二十九年上字第一七三一號判例參照）。系爭土地於六十二年由林連興出租給上訴人，至今已逾二十年，依上開判例所示，亦得隨時終止租約，原租金收取人林福仁，於八十五年九月二十六日，通知上訴人收回系爭土地，視為終止租約之意思表示，上訴人仍屬無權占有。上訴人既屬無權占有，被上訴人請求上訴人將原判決附圖所示編號⑵、⑺部分土地上之建物拆除，將土地分別交還被上訴人丙○○、被上訴人乙○○及全體共有人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。本件兩造間原有基地租賃關係，為原審確定之事實，乃原審未適用上開土地法規定，竟適用民法第四百五十條第二項終止契約之規定，為不利於上訴人之判決，自有違誤。次查訴外人林福仁於八十五年九月二十六日寄給上訴人之嘉義北社郵局存證信函第四七九號（一審卷二八八頁），其內容係記載上訴人無權占有系爭二一五號土地，林福仁本人欲使用該土地，限上訴人於七日內排定時間，洽商解決等情，原審竟認該存證信函係林福仁為終止租約之意思表示，亦有認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，執以指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年二月一日