臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第797號
原 告 陳坤煌
被 告 陳盈裕
訴訟代理人 陳盈楓
被 告 劉豐全
兼訴訟代理人 劉穎 諭
被 告 劉名緯
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年3月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落如附表一所示即嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土
地及其上同段二○四建號、五八五棟次建物，分歸被告 劉穎諭 、
劉豐全、劉名緯按附表二所示應有部分比例繼續保持共有取得。
被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯應補償原告及被告陳盈裕如附表四
所示金額。
訴訟費用新臺幣壹仟元由兩造依如附表三所示訴訟費用分擔比例
負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地
及其上同段204建號、585棟次建物即附表一所示土地及建物
（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），為兩造共有
，各共有人應有部分比例如附表三所示。兩造就系爭房地未
訂有不能分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割情事，
且共有人間無法達成協議，而系爭房地依原物分割顯有困難
，因此，依民法第823條及第824條之規定提起本件訴訟。並
聲明：准將系爭房地變價分割，所得價金按各共有人應有部
分比例分配。
二、被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯抗辯略以：不同意為變價分割
，系爭房地現由被告劉穎諭居住，希望以原告及被告陳盈裕
標得之價金加計新臺幣（下同）20,000元補償後，系爭房地
由被告劉穎諭、劉豐全、劉名緯依其原應有部分比例保持共
有等語。
三、被告陳盈裕則抗辯略以：同意系爭房地為變價分割等語。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告陳盈裕於民國102年7月11日以拍賣金額356,000
元拍得系爭房地之應有部分各1/40、9/40，並於102年9月14
日取得不動產權利移轉證書。
㈡系爭房地現由被告劉穎諭使用，兩造並無約定不分割。
五、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。本件原告起訴主張系
爭房地為兩造所共有，各共有人應有部分應有部分比例如附
表三所示，系爭房地未訂有不分割之協議，亦無因物之使用
目的上不能分割之情形乙節，為兩造所不爭執（本院卷第28
頁參照），復有系爭房地登記第二類謄本在卷可佐（本院卷
第2-5頁參照），依上開說明，原告本於系爭房地共有人地
位訴請裁判分割，即屬有據。
㈡復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物
之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共
有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，
因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維
持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。故依上開規
定，共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；以原物
分配如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者
，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物
分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，他
部分變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非
定出於變賣共有物，以價金分配於各共有人一途（最高法院
51年台上字第271號判例意旨參照）。次按法院定共有物分
割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願
、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益
等為公平決定。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適
當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用
及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所
主張分割方法之拘束。
㈢經查：
⒈系爭房地為兩造共有，系爭房屋則完全坐落於系爭土地上，
系爭土地面積82.98平方公尺，系爭房屋住宅面積第1層41.0
4平方公尺、第2層51.04平方公尺，若加計附屬建物10平方
公尺及第1層增建建物22.4平方公尺，系爭土地幾已全部蓋
滿系爭房屋，此有系爭房地第二類謄本及附於本院101年度
司執字第30567號執行卷之嘉義 縣竹 崎地政事務所測量日期
101年11月1日複丈成果圖可證。本院審酌系爭房屋係供居住
使用，如逕予分割，將造成空間利用上之困難，且無獨立出
入口，事實上顯為無從分割之建物，故依客觀情形，顯無從
由原告及被告陳盈裕依應有部分取得單獨所有；另系爭土地
如予分割，亦將使原告及被告陳盈裕分得之土地面積過小（
2.0745、18.6705平方公尺），小於最小建築面積，而依法
無從供建築或其他使用，顯成畸零地，致經濟上之利用價值
低微，故而將系爭房地以原物分配全部共有人，顯有困難。
⒉再從共有物分割之法理觀察，共有土地或建築物之分割，其
目的在於促進共有人對於土地或建物之改良運用，以利共有
物之利用，並避免共有人間利用共有物所生之爭執。惟如共
有人中有人長期使用系爭不動產，且該不動產若為其自用住
宅，驟然將之變賣而分配價金，將導致實際使用系爭不動產
之共有人須另行購屋或租屋安頓生活，顯對共有人於憲法上
所保障之居住權（居住安定）有所妨害，換言之，共有人中
是否有人會因不動產變價分割而致嚴重利益受損，亦宜詳加
審酌。不宜僅考量變賣後買受人之開發利益。本件分割如採
變價分割之方法，原居住於該處被告劉穎諭將因變價拍賣系
爭房地，流離失所或需以較高之價值買回原居住之系爭房地
，或另尋其他租賃房屋而迫其等由房屋所有人成為寄人籬下
者，此種現象恐將造成居住之不安定。而本件原告及被告陳
盈裕主張變價分割，並認以鑑定價值為其可分得之利益，則
對原告及被告陳盈裕而言，只要以可變價之金錢填補即得滿
足其利益，反觀諸被告劉穎諭所失者，並非單以金錢填補即
得滿足，則此種變價分割方式顯對被告不利，而不符法律追
求公平正義之本旨。復參諸被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯主
張以原物分配，並補償原告及被告陳盈裕，且被告劉豐全、
劉穎諭、劉名緯同意分割後仍依應有部分保持共有，則由渠
等分得共有物，並補償原告及被告陳盈裕等語，本院審酌原
告及被告陳盈裕並未居住於系爭房地，如由被告劉豐全、劉
穎諭、劉名緯取得系爭房地，僅需填補原告及被告陳盈裕之
不利益，不僅使得被告劉穎諭居有定所，亦得使原告及被告
陳盈裕之應有部分予以補償，而降低金錢負擔，且原告及被
告陳盈裕所受之不利益亦得予以金錢補償填補，應可達兩造
最大利益，因之，本院認應以系爭房地分配被告劉豐全、劉
穎諭、劉名緯依其等應有部分之比例保持共有，並由被告劉
豐全、劉穎諭、劉名緯補償原告及被告陳盈裕為適當之分割
方法。
⒊又被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應補償原告及被告陳盈裕，
而其補償標準本院審酌系爭房地於101年9月28日由嘉義縣市
鑑定估價聯誼會以嘉估字第00000000號函、於102年1月9日
由 黃志豪 不動產估價師事務所以CHZ0000000000號函鑑價鑑
價，經該單位以土地使用分區與建物使用情形、產權及權利
關係，認就系爭房地應有部分1/4之價值合計為612,640元，
本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑
定並未發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，
足認前開鑑定應屬可採。至原告與被告陳盈裕以拍賣取得系
爭房地應有部分1/4之價金雖合計為356,000元，然應考量該
拍賣乃經二次減價拍賣公告仍無人應買，再經本院公告3個
月之特別拍賣程序由原告與被告陳盈裕拍得，業經本院調閱
101年度司執字第30567號執行卷宗查閱無訛，復參酌系爭房
地僅拍賣應有部分1/4，且系爭房地乃無從為原物分割之不
動產，如前所述，且拍定後不點交，有本院執行處拍賣公告
可查，則此雖影響承買人購買系爭房地1/4之意願，致原告
及被告陳盈裕以低於系爭房地價值之價格承買，但不得遽以
認定系爭房地價值僅為356,000元，乃應以上開鑑定報告所
得之612,640元為補償金額之標準，始為恰當。故被告劉豐
全、劉穎諭、劉名緯應依其應有部分比例即各1/3補償原告
及被告陳盈裕，依此計算被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應支
付及原告與被告陳盈裕應受領補償之金額，分別詳如附表四
所示。
六、綜上所述，系爭房地依其使用目的並非不能分割，共有人間
亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系
爭房地之使用現況、兩造分割之利益、占有使用情形、居住
正義及土地整體經濟效用及利用價值等一切情狀，認應由本
院基於前述考量為分割之方案為適當。從而，原告本於共有
人之資格，起訴請求就系爭房地予以分割，即屬正當，應予
准許，本院因而判命分割系爭房地如主文第1項所示，並因
被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯實際受分配之面積超過其原應
有部分比例，同時判命被告劉豐全、劉穎諭、劉名緯應依主
文第2項所示金錢補償原告及被告陳盈裕。
七、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之主張及抗辯均為伸張
或防禦其權利所必要，依前開說明，自應依兩造共有之應有
部分比例，為訴訟費用之負擔，爰判決如主文第3項所示。
八、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭
判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中華民國103年4月10日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官楊鑫忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月14日
書記官王立梅
附表一：
┌───────────────────────────┐
│土地標示│
├──┬───────┬────┬────┬──────┤
│編號│土地坐落│地目│面積(平│權利範圍│
││││方公尺）││
├──┼───────┼────┼────┼──────┤
│1│嘉義縣竹崎鄉真│建│82.98│全部│
││武段619地號││││
├──┴───────┴────┴────┴──────┤
│建物標示│
├──┬──┬──┬───┬──┬────┬───┬──┤
│編號│建號│基地│建物│建築│建物面積│附屬建│權利│
│││坐落│門牌│式樣│（平方公│物主要│範圍│
│││││主要│尺）│建築材││
│││││建築││料及用││
│││││及房││途（平││
│││││屋層││方公尺││
│││││數││）││
├──┼──┼──┼───┼──┼────┼───┼──┤
│1│204│嘉義│嘉義縣│鋼筋│第1層：│3.47│全部│
│││縣竹│竹崎鄉│混凝│41.04│││
│││崎鄉│竹崎村│土加│第2層：│││
│││ 真武 │復興路│強磚│51.04│││
│││段61│82號│造│騎樓：10│││
│││9號││││││
│││││││││
├──┼──┼──┼───┼──┼────┼───┼──┤
│2│619│嘉義│嘉義縣│磚造││第1層│全部│
││建號│縣竹│竹崎鄉│鐵皮││22.40││
││585│崎鄉│竹崎村│││第2層││
││棟次│真武│復興路│││5.8││
│││段61│82號│││第3層││
│││9號││││52.6││
└──┴──┴──┴───┴──┴────┴───┴──┘
附表二
┌──┬────┬──────┐
│編號│共有人│應有部分比例│
├──┼────┼──────┤
│1│劉穎諭│3分之1│
├──┼────┼──────┤
│2│劉豐全│3分之1│
├──┼────┼──────┤
│3│劉名緯│3分之1│
└──┴────┴──────┘
附表三
┌─────────┬──────┬─────────┐
│共有人姓名│應有部分比例│訴訟費用負擔之比例│
││││
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉穎諭│4分之1│4分之1│
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉豐全│4分之1│4分之1│
├─────────┼──────┼─────────┤
│劉名緯│4分之1│4分之1│
├─────────┼──────┼─────────┤
│陳盈裕│40分之9│40分之9│
├─────────┼──────┼─────────┤
│陳坤煌│40分之1│40分之1│
└─────────┴──────┴─────────┘
附表四（單位：新臺幣）
┌───────────┬──────────────────┬───────┐
││應補償人│││
│├─────┬─────┬──────┤受補償金額總計│
││劉穎諭│劉豐全│劉名緯││
├──┬────────┼─────┼─────┼──────┼───────┤
│受│陳盈裕│183,792元│183,792元│183,792元│551,376元│
│補││││││
│償├────────┼─────┼─────┼──────┼───────┤
│人│陳坤煌│20,412元│20,412元│20,412元│61,236元│
│││││││
└──┴────────┴─────┴─────┴──────┴───────┘