裁判字號：臺灣基隆地方法院108年簡上字第27號民事判決
裁判日期：民國108年10月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事判決108年度簡上字第27號上訴人 沈深根 被上訴人 呂明蕙 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年12月13日本院基隆簡易庭107年度基簡字第793號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於民國108年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審起訴主張：兩造前訂立租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○號1樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間8年，自民國106年11月1日起至114年10月31日止，每月租金為新臺幣(下同)12,000元，惟106年11月起至107年2月之裝潢期間不收取租金。詎被上訴人自107年3月起即未依約給付租金，且被上訴人未經上訴人之同意，擅自在系爭房屋原手動鐵拉門後方約3公尺處，另施作設置電動鐵捲門（下稱系爭鐵捲門）、落地玻璃電動門（下稱系爭玻璃門），並拆除系爭房屋位於樓梯下方之廁所(下稱系爭廁所)之隔間牆、任意變動系爭廁所內之馬桶預設管線與馬桶位置，及破壞系爭廁所之地基，嚴重損害系爭房屋之結構，已違反房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約)第9條「房屋有改裝施設之必要時，乙方(即被上訴人)取得甲方(即上訴人)之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」約定，依系爭租賃契約第14條「甲乙丙(丙方即乙方之連帶保證人 呂宗曄 )各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」之約定，上訴人亦得終止系爭租賃契約。上訴人乃於107年7月26日以存證信函催告被上訴人依約給付租金並將系爭房屋回復原狀後，再於同年8月8日以存證信函向被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示。系爭租賃契約既經上訴人合法終止，上訴人自得本於系爭租賃契約之法律關係，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人並回復原狀，及給付自107年3月1日起至同年8月31日止之租金72,000元(12,000元×6月＝72,000元)，暨自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金5倍之違約金60,000元等語。並聲明：（一）被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人並回復原狀。（二）被上訴人應給付上訴人72,000元，及自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人60,000元之違約金。
二、被上訴人在原審聲明請求駁回上訴人之訴，其答辯略以：兩造於訂立系爭租賃契約時即已約定上訴人同意被上訴人於系爭房屋大門後方約3公尺之位置另安裝電動鐵捲門及落地玻璃電動門，並約定安裝電動鐵捲門及落地玻璃電動門之費用由被上訴人先行墊付，再悉數由上訴人於每月應付之租金中扣抵，直至扣完被上訴人先行墊付之金額為止。而電動鐵捲門及落地玻璃電動門之安裝費用總計約20萬元，系爭房屋之租金12,000元係自107年3月1日起算，迄同年8月底，僅扣抵72,000元，尚未扣抵完畢，被上訴人並無遲延給付租金逾2個月之情事。又被上訴人將系爭房屋原供自用之廁所，裝潢為適合消費者使用之系爭廁所，為重新設計系爭廁所之內部使用空間，確實拆除系爭廁所其中一面未連結至屋頂天花板之隔間牆，將系爭廁所空間往外沿伸成為一完整之空間。又因原廁所預設之馬桶位置接近樓梯下方，唯恐消費者碰撞頭部，乃將馬桶之預設管線，移至另一側，在另一側設置馬桶，並在內部設置洗手檯。另系爭廁所之地面原為水泥地基，但因地面不平，被上訴人乃將水泥基地磨平並重新鋪設水泥，亦未有上訴人主張破壞地基之違約行為。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：
(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人並回復原狀。（三）被上訴人應給付上訴人72,000元，及自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人60,000元之違約金。另補充略以：
(一)上訴人雖同意被上訴人設置鐵捲門及電動門，惟兩造係約定將系爭房屋原手動鐵拉門拆除後，在原處設置鐵捲門。原審法官於107年11月8日言詞辯論期日訊問證人即被上訴人之弟 呂易勳 上訴人是否同意將門移至3-4公尺處，證人呂易勳答稱上訴人同意，原審法官再問證人呂易勳何以如此重要之事未記載於契約，證人答稱「這是我的疏忽」，並停頓約5分鐘，且證人呂易勳嗣後又改稱當時係被上訴人姊弟在談話，不知上訴人有無聽到，可見證人之證言並不實在。
(二)被上訴人及證人呂易勳、呂宗曄均已向原審法官說明其等並未向上訴人提出裝設系爭鐵捲門之事實，且法律及系爭契約均未規定或約定出租人應提供三道門或防盜設施。又依系爭契約第9條約定，被上訴人有裝潢必要時應取得上訴人同意，亦即被上訴人若有裝潢必要，應提供設計圖及估價單予上訴人簽名蓋章，且系爭廁所地面不平，係遭人為破壞，故被上訴人不得將自行加設兩道門及未經上訴人同意之裝潢費用自租金中抵扣，依民法第440條規定，上訴人得終止系爭租賃契約。
四、被上訴人則聲明請求駁回上訴，除引用原審之陳述外，並補充略以：被上訴人進行裝潢工程不但取得上訴人同意，且於系爭租賃契約加註三條手寫條件，被上訴人並同意於交還系爭房屋時負責回復原狀，且系爭鐵捲門及系爭玻璃門之安裝費用總計204,710元，迄108年7月間始抵扣租金完畢，被上訴人已自108年7月12日起給付租金，上訴人不得主張終止系爭租賃契約等語。
五、經查，兩造前訂立租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○號1樓房屋，租賃期間8年，自106年11月1日起至114年10月31日止，每月租金12,000元，惟106年11月起至107年2月之裝潢期間不收取租金；又系爭租賃契約第9條約定「房屋有改裝施設之必要時，乙方(即被上訴人)取得甲方(即上訴人)之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，第14條約定「甲乙丙(丙方即乙方之連帶保證人呂宗曄)各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」；系爭租賃契約末尾則以手寫方式加註：「1.甲方(即上訴人)同意乙方(即被上訴人)整理裝潢店面期間四個月免收租金，於107年3月1日開始收租。」「2.電動白鐵捲門、落地玻璃窗門，由乙方先出錢，甲方由租金支付。」「3.廁所馬桶、洗手台、拉門，由乙方先出錢選購，甲方由租金支付。」等事實，為兩造所不爭執，復有系爭租賃契約影本1紙在卷可稽，自堪信為真實。
六、上訴人雖主張被上訴人擅自在系爭房屋原手動鐵拉門後方約3公尺處設置系爭鐵捲門、系爭玻璃門，已違反兩造在原手動鐵拉門處設置之約定，又被上訴人拆除系爭廁所之隔間牆、任意變動系爭廁所內之馬桶預設管線與馬桶位置，及破壞系爭廁所之地基，嚴重損害系爭房屋之結構，違反前揭系爭租賃契約第9條「不得損害原有建築」之約定，構成前揭系爭租賃契約第14條所約定之終止租賃契約事由，上訴人自得依約終止系爭租賃契約云云，惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
(一)關於系爭鐵捲門、系爭玻璃門部分：上訴人主張兩造約定被上訴人應於系爭房屋原手動鐵拉門處設置系爭鐵捲門及系爭玻璃門之事實，為被上訴人所否認，上訴人迄本院言詞辯論終結時止，復未提出任何證據舉證以實其說，其主張已非可採。況查，證人即被上訴人之弟呂易勳於原審言詞辯論期日到庭證稱：「（問：你曾經因為這個租約與原告碰過幾次面？）大概三次」、「...第二次跟第三次，因為我是專注在設計的這個部分，所以大部分也都是哥哥姐姐跟上訴人洽談。但是大概在第二次、第三次時候，他們之間有提到吧台、鐵捲門，最開始鐵門是在房子最外面，往裡面走地坪有三公分落差，而且有鐵片，看起來就是原來鐵門的位置，所以我們就想說，要把鐵捲門及玻落地門窗設置在有落差的位置。我們也有當場在這個位置比畫說要做落地窗跟鐵門，原告說好」、「（問：你的意思，你確定原告有同意被告在現在位置設置鐵捲門？）是的」等語（見原審107年11月8日言詞辯論筆錄），證人即被告之弟即系爭租賃契約之連帶保證人呂宗曄亦於原審言詞辯論期日證稱：「...地面上原本就有孔，應該是原來門的地方，所以就說那就設置在這個地方。我沒有特別印象說原告有說好，但是也沒有說不同意」等語（見原審前揭言詞辯論筆錄），益徵兩造間確無關於系爭系爭鐵捲門、系爭玻璃門應設置於系爭房屋原手動鐵拉門處之約定。至於證人呂易勳、呂宗曄對於與上訴人見面之次數及人數所為之陳述，雖略有出入，然兩造及證人見面之次數及人數，本與系爭租賃契約約定內容無關，自無強求證人等於事隔一年餘後仍記憶清晰之理，更不得以此即謂證人呂易勳、呂宗曄前揭證言與事實不符，上訴人執此一再主張證人等有勾串情形，並進而主張被上訴人在現在位置裝設系爭鐵捲門及系爭玻璃門，已違反系爭契約第9條約定云云，要非足取。至於上訴人雖聲請訊問證人 藍茂昌 以證明上訴人確於106年12月25日前往系爭房屋向被上訴人就裝設系爭鐵捲門及系爭玻璃門之位置提出異議之事實，惟查，上訴人縱確於106年12月25日向被上訴人表示不同意於現在位置裝設系爭鐵捲門及系爭玻璃門，亦不足以推論兩造於訂立系爭租賃契約時，確有在系爭房屋原手動鐵拉門處裝設系爭鐵捲門之約定，本件自無訊問證人藍茂昌之必要，附此敘明。
(二)關於變動系爭廁所結構部分：上訴人雖又主張被上訴人任意拆除系爭廁所之隔間牆、變動系爭廁所內之馬桶預設管線與馬桶位置，及破壞系爭廁所之地基，而損害系爭房屋，已違反系爭租賃契約第9條之約定云云，惟亦為被上訴人所否認，並辯稱其係為因應消費者使用之需求，始拆除系爭廁所其中一面未連結至屋頂天花板之隔間牆，並將馬桶之預設管線，移至另一側，在另一側設置馬桶，並在內部設置洗手檯及磨平不平之地面重新鋪設水泥，並未破壞系爭廁所原有建築之結構之行為等語。而上訴人不僅未舉證證明被上訴人有任何破壞系爭廁所地基、地面或系爭房屋結構之行為；且查，系爭租賃契約第9條約定「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但『不得損害原有建築』，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」乙情，業如前述，足見被上訴人若為營業需要，並非不得對於系爭房屋之主體結構、格局、管線必須進行更異，惟不得損害原有建築之結構。而被上訴人訂立系爭租賃契約係為經營餐飲業而承租原供自住之系爭房屋作為店面空間之用，欲將原自住之系爭房屋變更為餐廳用途，上訴人於訂約時即已同意被上訴人裝潢系爭房屋，上訴人本應容忍被上訴人於不損害系爭房屋原有建築結構為裝潢行為，且上訴人亦同意裝潢店面期間4個月不收取租金，顯見上訴人亦知被上訴人之裝潢對系爭房屋原建築格局必有相當程度之變異，而需有相當之裝潢期間，始能符合餐廳營業之需求，故被上訴人基於營業之必要，拆除非屬結構牆、承重牆之臨時設置之隔間牆，變動系爭廁所內之馬桶預設管線與馬桶位置，鋪設水泥以平整系爭廁所之地基，或進行其他裝潢等措施時，除非上訴人特別表示異議，否則均應認屬經上訴人概括同意之事項，被上訴人在一定範圍內自得自行為之。因此除非被上訴人進行大規模之改建，已影響系爭房屋之安全或結構，而超出兩造合意之範圍或營業之必要者，始足認被上訴人逾越系爭租賃契約原約定之裝潢目的而為不當變更，而有違反系爭租賃契約第9條約定之可言，否則其餘因裝潢而生之變動，應屬租約屆期，被上訴人應負回復原狀義務之範疇，上訴人自不得以此依系爭租賃契約第9條約定主張終止兩造間系爭租賃契約。
七、上訴人雖又主張被上訴人遲延給付租金2個月以上，經催告仍未給付，上訴人得依民法第440條規定終止兩造間系爭租賃契約云云，惟亦為被上訴人所否認，並辯稱上訴人同意被上訴人安裝系爭鐵捲門及系爭玻璃門，並約定安裝系爭鐵捲門及系爭玻璃門之費用由被上訴人先行墊付，再悉數由上訴人於每月應付之租金中扣抵，直至扣完被上訴人先行墊付之金額為止。而系爭鐵捲門及系爭玻璃門之安裝費用總計204,
710元，迄108年7月間始抵扣租金完畢，被上訴人已自10
8年7月12日起給付租金等語。查上訴人同意被上訴人裝潢系爭期間4個月不收取租金，自107年3月1日開始收租，且被上訴人設置系爭鐵捲門、系爭玻璃門之費用，由被上訴人先行墊付，上訴人並同意由應收之租金中扣抵等情，業如前述。又查，被上訴人因安裝系爭鐵捲門、系爭玻璃門而先行墊付204,710元之事實，為兩造所不爭執，上訴人雖主張上開費用過高云云，惟查，兩造既已約定以系爭鐵捲門、系爭玻璃門之費用抵扣租金，復未約定抵扣之金額或上限，則縱兩造就裝設系爭鐵捲門及系爭玻璃門之合理費用有所爭執，被上訴人既認尚未扣抵完畢而無給付租金之義務，自與民法第440條第1項所定承租人經催告而仍不給付租金之情形不合，上訴人主張依民法第440條之規定終止系爭租賃契約，亦非有理。
八、綜上所述，上訴人主張被上訴人違反系爭租賃契約第9條約定及民法第440條規定之情形，系爭租賃契約業經終止，為無足取。從而，上訴人依系爭租賃契約之法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋並回復原狀、給付積欠之租金72,000元，並自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付原告60,000元之違約金，均非有據，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月28日
審判長法官黃梅淑
法官華奕超法官姚貴美以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國108年10月28日
書記官李紫君