裁判字號：臺灣高等法院臺中分院96年上字第282號民事判決
裁判日期：民國97年01月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決96年度上字第282號上訴人甲○○訴訟代理人 李振祥 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 林見軍 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年8月16日臺灣南投地方法院95年度訴字第390號第一審判決提起上訴，本院於中華民國97年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人方面：駁回上訴。
貳、陳述及理由部分：
一、被上訴人主張：
㈠、坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號上重測前為雙冬段雙冬小段67-4地號之土地（下稱系爭土地）為被上訴人乙○○及其他共有人 陳烟真 、 陳鑽昆 、 陳碧真 各以四分之一比例分別共有，上訴人甲○○前則係基於其與共有人之一陳鑽昆簽立耕地使用委託契約書，遂占有系爭土地並為使用收益，而該耕地使用委託契約至95年5月30日早已屆至，依約上訴人甲○○早應如期遷還系爭土地，但今上訴人甲○○卻執意不歸還，被上訴人去函催促亦未獲良善回應。上訴人甲○○針對系爭土地早已屬無權占有，被上訴人身為共有人之一，自得本於民法第767條、第821條之規定，求為命上訴人甲○○應將系爭土地上如附圖即草屯地政事務所95年12月27日第145100號複丈成果圖所示編號1017-A001、面積41.90平方公尺之Ｔ壩；編號1017-A002、面積41.44平方公尺之涼棚；編號1017-A003、面積128.09平方公尺之鐵架有牆屋；編號1017-A004面積45.20平方公尺之廁所；編號1017-A005、面積56.92平方公尺之涼棚；編號1017-A006、面積633.61平方公尺之鐵架工廠；編號1017-A007、面積519.39平方公尺之鐵架；編號1017-A008、面積37.27平方公尺之涼棚；編號1017-A009、面積59.15平方公尺之涼棚均拆除，並將占用之土地返還被上訴人及其他全體共有人之判決。
㈡、對上訴人答辯之陳述：上訴人甲○○雖一再辯稱其與陳鑽昆於委託期間屆滿後，已達成同意續租二年之和解方案等語，但查，上訴人甲○○所提其與陳鑽昆達成同意續租二年和解方案之情事，自始至終均係空口白言無任何足憑之書證可稽，就連上訴人所傳證人亦根本無法證明上情。實則，陳鑽昆與上訴人甲○○間之契約行為，已然遞延過一、二次，均立有書證為憑，故執此以見，益見上訴人所辯未符常情。何況，就算陳鑽昆與上訴人甲○○間確有達成同意續租二年之和解方案，此之過程亦屬陳鑽昆與上訴人甲○○之契約行為，本於債權相對性，亦不得執此拘束含被上訴人乙○○在內之其他共有人。尤有進者，被上訴人乙○○亦從未授權陳鑽昆有任何代理之權限，否則，被上訴人乙○○又何需屢次出面向上訴人甲○○請求返還土地，足見上訴人甲○○上開抗辯，絕無可採。
㈢、在本院補充陳述：系爭土地共有人四人於95年9月19日以台中民權路郵局第8522號存證信函、於95年11月21日以和美郵局第427號存證信函表示反對續租之意思表示，其間上訴人並於95年10月27日以台中法院郵局第10666號存證信函函覆系爭土地全體共有人，足見系爭土地全體共有人早已去函表明反對續租之立場。
二、上訴人則以：
㈠、系爭土地係由上訴人前向被上訴人乙○○及訴外人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真等四人租用，以供經營福榮造景有限公司已十餘年，雙方契約之簽定、租金繳付等均由陳鑽昆代表全體共有人為之，此間均無異議，是系爭土地之租賃關係非僅存在於上訴人與陳鑽昆之間而已，此由十餘年來，陳鑽昆以外之共有人對上訴人占有使用系爭土地俱無異議等情足證。又陳鑽昆代表全體共有人與上訴人簽定之耕地使用委託契約書之使用期限固已於95年5月30日屆至，然上訴人早於95年年初即向被上訴人乙○○及訴外人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真等人表明續租之意，而被上訴人乙○○等人亦口頭承諾同意上訴人續租，是上訴人於95年5月30日後繼續使用系爭土地並非無權占有。上訴人於被上訴人乙○○等人口頭承諾同意辦理續租後，即陸續於系爭土地增建景觀工程與展示間、工作室等地上物，自95年3月迄今業已支出高達新台幣（下同）1,716,175元之整修費用，衡諸常情，果被上訴人乙○○等人未為同意續租之承諾，上訴人豈有可能於租期將屆之際仍大舉整修？此實不合常理，足認被上訴人乙○○等人已承諾續租。詎被上訴人乙○○等人於上訴人斥資整修後，竟又反於先前承諾，相繼前來向上訴人催討返還土地，上訴人不堪其擾，遂於95年6、7月間與其等再行調解，俾謀和平解決之道，雙方並各提出和解方案，即：被上訴人提出同意上訴人續租5年，然契約需重新擬訂之方案，而上訴人則主張2年內儘速搬遷，期間仍按月給付租金3萬元，嗣雙方同意採用上訴人所提和解方案，是上訴人占有使用系爭土地確經被上訴人乙○○等人之同意，並非無由。末者，縱退步言之，如被上訴人主張，前開耕地使用委託契約書之使用期限已於95年5月30日屆至，惟因上訴人於95年5月30日屆至後仍為系爭土地之使用收益，且為被上訴人乙○○等人所明知，然被上訴人乙○○等人就此並未立即為反對之意思表示，依民法第451租約，是上訴人於95年5月30日後繼續使用系爭土地，亦非無權占有。綜前所述，上訴人係根據被上訴人乙○○等人同意續租之承諾，本於租賃關係而使用系爭土地，並非無權占有，是被上訴人訴請上訴人拆除地上物、交還土地，顯無理由等語，資為抗辯。
㈡、在本院補充陳述：⑴系爭租賃契約屆滿前之95年1月間，上訴人擬從事地上房屋
之改裝、建造、整修，因防止租賃期限屆滿後出租人陳鑽昆不繼續出租與上訴人，乃於泡茶談話中，先徵詢陳鑽昆續租之意見，當時陳鑽昆即口頭承諾同意期滿後繼續租約，整個改裝過程，陳鑽昆亦在場指導，且於95年5月31日租賃期滿後，被上訴人及其他共有人四人，均明知上訴人對租賃物仍繼續使用收益之事實，簽訂租約之出租人陳鑽昆係居住在系爭土地一路之隔對面經營砂石場，其不但不即表示反對之意思，反於同年6、7月間向上訴人所委託之友人 王妙丹 表示可以續租，並表示其個人不提高租金也可以，因陳鑽昆係系爭土地之出租管理人，足使上訴人確信系爭土地全體共有人均已授權陳鑽昆將系爭土地繼續出租與上訴人，而被上訴人及其餘共有人則均未為反對續租之意思表示，迨至95年9月19日（距柤約期滿日3個月又19日）始由共有人之一之 陳姻真 單獨一人以台中民權路郵局第8522號存證信函通知上訴人無意再續租，然系爭土地為共有人四人所有出租，準用民法第258條第2項規定結果，其反對續約之意思表示應由出租人全體為之，始有阻卻繼續租約之效力，何況被上訴人及陳鑽昆、陳碧真三人延至被上訴人提起本件訴訟即95年10月24日時，均未向上訴人為反對續租之意思表示，本件租賃契約即應視為不定期限繼續租約，殊無庸疑，原判決竟以系爭土地租賃契約並無不定租賃契約久適用，為上訴人敗訴之理由，自有不適用法令或不當之違背。
⑵再按被上訴人於租賃期限屆滿後，為履行支付租金之義務，
分別於95年11月16日以台中法院郵局第10861號存證信函檢附00000000000號郵政匯票、96年1月17日同郵局第189號存證信函檢附發票人福榮造景有限公司甲○○、付款人台灣中小企業銀行草屯分行AT0000000號支票、96年5月29日以同郵局第1736號存證信函檢附同發票人AT0000000號支票，票面金額均各為18萬元，寄送與被上訴人及其他共有人，充為租金之給付，存證信函中並均明確表示該票款係支付自何日開始至何日止之租金，倘被上訴人及其他共有人果真無意續租，自應於收受上開存證信函後將該票據即租金退還上訴人，然被上訴人已於96年11月22日將上開支票提示領款，足認被上訴人已同意收受上訴人支付及預付未到期之租金，更足證被上訴人顯然已同意將系爭土地繼續出租予上訴人使用收益，或已默示承認續約之意思。至於為何上訴人應於95年6月1日預付之租金遲至95年11月16日始以匯票寄交被上訴人及其全體共有人，一則承租系爭土地至今已達十餘年之久，其間常有因上訴人週轉資金一時之不便，而未按契約第8條所定時日交付租金情事，被上訴人等均未異議，二則因陳鑽昆亦未按時前來收取租金，三則契約第8條約定支付租金之方法，係每6個月提前預付，故如有延誤支付，亦不足構成積欠租金之問題。故上訴人因地上房屋之改裝、建造、整修等花費至鉅，而於95年11月16日始付租金與被上訴人及其共有人，並不足構成終止契約或解除契約之要件，何況上訴人倘有因積欠租金之情事，係被上訴人或其共有人得否行使解除契約或終止契約問題，要與民法第451條規定應視為不定期限繼續契約之效力無關。更難謂上訴人因95年6月1日應預付之租金延至95年11月16日始為支付，即已喪失民法第451條所定不定期限繼續契約之效力。
三、兩造在原審就下列執事實不爭執，並在本院同意援用（見本院卷第27頁），堪信為真，並得採為判決基礎：訴外人陳鑽昆於84年5月16日，就系爭土地與上訴人簽訂耕地使用委託契約，後更於90年7月11日續約，約定委託期間從90年6月1日至95年5月31日。
四、至於被上訴人主張上訴人為無權占有，應予拆屋還地，則為上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠系爭土地上建物為上訴人甲○○或福榮造景有限公司搭建？㈡共有人陳鑽昆將系爭土地出租予上訴人使用，是否已得其他共有人之同意，其他共有人是否受此契約之拘束？㈢本件是否有民法第451條租賃默示更新規定之適用？經查：
㈠、系爭土地上之建物或工作物為上訴人甲○○搭建：經查，附圖所示建物或工作物，除編號1017-A010、面積584.53平方公尺之鐵架有牆屋，係由被上訴人所建並由上訴人擴建外，餘均由上訴人甲○○所搭建之事實，業經上訴人於原審96年1月12日前往現場履勘時自認在卷，有勘驗筆錄在原審卷可稽（見原審卷第92頁），堪信為真。上訴人嗣雖在原審審理中改稱系爭土地上之地上物為福榮造景公司搭建等語，惟按上訴人就上開自認之事實，並未舉證證明與事實不符，或經被上訴人同意，依民事訴訟法第279條第3項規定自不得撤銷。綜上所陳，如附圖所示建物或工作物，除編號1017-A010、面積584.53平方公尺之鐵架有牆屋，由被上訴人所建並由上訴人擴建外，餘均由上訴人甲○○所搭建，堪認為真。
㈡、再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，核先敍明。經查，系爭土地為被上訴人與訴外人陳鑽昆、陳烟真、陳碧真共有，上訴人占有上開土地並興建地上物之事實，為兩造所不爭執，已如前述，被上訴人主張上訴人係無權占有，上訴人自應就其占有系爭土地係有合法權源之事實負舉證責任，茲就上訴人之抗辯是否可採，分述如下：
⒈被上訴人與訴外人即系爭土地共有人陳鑽昆、陳烟真、陳碧
真就系爭土地於95年5月31日前有租賃關係存在：經查，訴外人即系爭土地共有人陳鑽昆與上訴人於84年5月16日就系爭土地與上訴人簽定耕地使用委託契約，嗣於90年7月11日續約，約定委託期間從90年6月1日起至95年5月31日止之事實，有被上訴人提出之耕地使用委託契約書影本一份在原審卷為證（見原審卷第9-16頁），且為兩造所不爭執，雖被上訴人否認有授權共有人陳鑽昆將系爭土地出租與上訴人，然本院審酌被上訴人既自承知悉訴外人陳鑽昆出租之行為，陳鑽昆收取之租金並由共有人四人平均領受（見原審卷第133頁），且上訴人甲○○使用系爭土地長達十餘年期間，被上訴人均無表示異議等情，足認訴外人陳鑽昆就系爭土地於95年5月31日前之出租管理行為，已獲其他共有人之授權，對其他共有人應發生效力，先予敘明。
⒉上訴人抗辯於上開租賃期間屆滿前，已表達續租之意思，並獲得被上訴人及共有人口頭同意等語部分：
①經查，上訴人上開抗辯，為被上訴人所否認，本院審酌上
訴人聲請訊問之證人 陳昌佑 在原審證述略以：於95年1月間即系爭土地租賃契約期滿前，上訴人擬從事改裝、建造、整修，怕陳鑽昆不租他，在泡茶談話過程中，陳鑽昆請他放心，整個改裝過程中，陳鑽昆亦在現場指導等語（見原審卷第112頁），僅足認系爭土地共有人之一之陳鑽昆不反對續租之意，並不足證陳鑽昆已承諾將系爭土地續租與上訴人。況縱認訴外人陳鑽昆曾承諾將系爭土地續租與上訴人，然上訴人亦未能舉證證明陳鑽昆之口頭承諾已獲其他共有人授權，或事後已得其他共有人承認，上訴人與系爭土地共有人之一陳鑽昆單獨所為之協議，亦不得拘束被上訴人或其他共有人。此外，上訴人復未能提出被上訴人及除陳鑽昆以外之其餘共有人業已同意其續租之積極事證，徒以如未獲被上訴人同意，上訴人即無自95年3月起在系爭土地增建景觀工程與展示間、工作室等地上物而支出合計高達1,716,175元增建費用之必要，並以此推斷兩造有續租之合議，上訴人因而繼續占有使用系爭土地，並非無權占有等語，即無可採。
②又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人
方面係以有無即表示反對之意思為條件。經查，系爭租賃契約於95年5月31日期滿後，上訴人固繼續占有使用系爭土地，惟因認租期、租金均無法洽定，乃於同年6、7月間，委託與陳鑽昆熟識之友人王妙丹向陳鑽昆轉達就系爭土地之租用方式，希望或按現有租金繼續承租二年，或提高租金百分之五十，續租五年，當時陳鑽昆雖表示可以，並表示其個人部分不提高也可以，但此事仍需問其他共有人意見，後並約定由陳鑽昆及其共有人商談此事，但約定當日陳鑽昆的妹妹（即其他共有人）並未出現等情，業據證人王妙丹在原審證述屬實（見原審卷第132頁），顯見系爭土地租期屆滿後，被上訴人就原定租金、租期及是否續租等情並未達成協議，參以嗣後被上訴人並以存證信函明示將收回系爭土地自用等語（見原審卷第16頁），堪認被上訴人即出租人已表示反對之意思，揆諸前開說明，本件即無適用不定期租賃契約規定餘地，是上訴人此部分抗辯，同不可採。
⒊末按被上訴人抗辯其於租賃期限屆滿後，為履行支付租金
之義務，分別於95年11月16日以第00000000000號郵政匯票、96年1月17日以福榮造景有限公司AT0000000號支票、96年5月29日以福榮造景有限公司AT0000000號支票，票面金額均各為18萬元三張，寄送與被上訴人及其他共有人，充為租金之給付，被上訴人並未將上開匯票、支票退還上訴人，並於96年11月22日將上開支票提示領款，足認被上訴人已同意收受上訴人支付及預付未到期之租金，及同意將系爭土地繼續出租予上訴人使用收益，或已默示承認續約之意思等語，惟為被上訴人否認，並以其未將該支票、匯票退還，係因為上訴人占用系爭土地受有不當得利，其將該匯票及支票保留及提示係為充為不當得利款等語。經查，系爭土地原租賃契約於95年5月31日期滿後，因被上訴人無續租之意思，無從視為不定期限租賃，已如前述，上訴人以上開匯票、支票寄送被上訴人及其餘共有人以為支付租金，屬其個人單方面之意思表示，並不足以拘束被上訴人，或因被上訴人未將之退還，即推認被上訴人有與之續租之意思表示，至於被上訴人保留該匯票及支票或提領之用意何在，核屬另一法律關係，非本件所得審究，是上訴人上開抗辯，同無足取。
五、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。本件上訴人甲○○就系爭土地上如附圖即草屯地政事務所95年12月27日第145100號複丈成果圖所示編號1017-A001、面積41.90平方公尺之Ｔ壩；編號1017-A002、面積41.44平方公尺之涼棚；編號1017-A003、面積128.09平方公尺之鐵架有牆屋；編號1017-A004面積45.20平方公尺之廁所；編號1017-A005、面積56.92平方公尺之涼棚；編號1017-A006、面積633.61平方公尺之鐵架工廠；編號1017-A007、面積519.39平方公尺之鐵架；編號1017-A0
08、面積37.27平方公尺之涼棚；編號1017-A009、面積59.15平方公尺之涼棚等地上物，占用系爭土地並無合法權源，既如前述，從而，被上訴人依所有物返還請求權及民法第821條規定請求如主文第一項所示請求上訴人拆屋還地予被上訴人及共有人全體，即屬有據，應予准許。原審因而就上開部分為上訴人敗訴判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經審酌後認對判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年1月16日
民事第六庭審判長法官陳賢慧
法官吳惠郁法官盧江陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官金珍華中華民國97年1月17日
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