臺灣臺中地方法院111年度訴字第444號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第444號民事判決

裁判日期：民國111年09月13日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第444號原告 朱維儀 訴訟代理人 許哲嘉 律師
林湘清 律師被告 周玉惠 住○○市○○區○○○路000號9樓之6上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○○路000號9樓之6建物騰空並遷讓交還原告。
被告應自民國110年12月25日起至返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣2萬7000元。
被告應自民國110年12月25日起至返還前項建物之日止，按日給付原告新臺幣900元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣29萬5600元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣88萬6800元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分得假執行；但被告每期各以新臺幣2萬7000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項已到期部分得假執行；但被告每期各以新臺幣900元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告依兩造間租賃契約之法律關係，聲明第3項原請求被告應自民國110年12月25日起至返還坐落臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○○路000號9樓之6建物（下稱系爭建物）之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1800元。嗣於訴訟程序進行中，變更聲明為如下述聲明第3項所示（見本院卷第139頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，核於前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭建物之所有權人，兩造於108年10月6日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將系爭建物出租予被告，租期自108年10月6日起至110年12月24日止，每月租金2萬7000元。嗣因原告另有規劃，無意續租，即先以存證信函多次通知被告屆期不再續租，並限期14日內搬遷返還房屋。詎被告明知於110年12月25日起兩造即無租賃關係存在，無合法占有權源，竟不願搬離，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭建物騰空並遷讓交還原告。又被告無權占用系爭建物，獲得相當租金之不當得利，應自110年12月25日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬7000元，被告並應依系爭租約第13條約定，按日賠償平均日租金之一倍之違約金即每日900元。聲明：⑴被告應將系爭建物騰空並遷讓交還原告。⑵被告應自110年12月25日起至返還前項建物之日止，按月給付原告2萬7000元。⑶被告應自110年12月25日起至返還前項建物之日止，按日給付原告900元。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之父 朱康明 於108年10月6日代理原告簽立租賃契約時，朱康明聲稱原告遠住高雄，不可能來居住，同意被告本次租約期滿可繼續簽立租約3年，附帶條件為被告自行購買裝設2台冷氣，另2台老舊冷氣由被告自行更換，及4間房間窗簾老舊由被告自行更換，雙方口頭合意上開事由，雖未記載於契約上，但已有合意，故被告同意更換4台新冷氣及屋內所有窗簾，租約期滿再續租。惟被告於110年10月份與朱康明聯絡續約事宜，不久即由原告通知不再續約。被告每月租金2萬7000元及管理費一季3個月9910元，每月支出達3萬0300元，租賃契約雙方約定包含冷氣及設備等，如雙方未合意續租，被告不會主動花費大筆資金裝設4台冷氣等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）原告主張其為系爭建物之所有人，兩造前於108年10月6日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭建物，租期自108年10月6日起至110年12月24日止，每月租金2萬7000元。
原告分別於110年10月、12月間以存證信函通知被告租賃契約到期後不再續租，有土地所有權狀、建物所有權狀、不動產租賃契約書、存證信函、房屋稅繳款書等為證（見本院卷第17、19、25-43、63-81頁），且為被告所不爭執，堪信原告之主張為真實。
（二）原告主張系爭租約已於110年12月24日因租期期滿而合法終止，被告占有系爭建物屬無法律上之權源，則原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告等語。被告則以前詞置辯。經查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第1項、第455條前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。
2.被告辯稱：原告之父朱康明代理原告簽約時口頭同意可再續租3年等語。為原告所否認，此部分為有利被告之事實，被告自應舉證以實其說。
3.查證人朱康明到庭證稱略以：房子原本是我的，108年10月6日到110年12月24日的租約是我替原告簽約的，簽這份契約時我沒有跟被告說期滿會繼續租給她。事實上簽約時我沒有講到冷氣的事情，被告想換冷氣是在平常的時候，並不是在簽約的時候，被告說冷氣好像不冷，但據了解冷氣都是堪用的，所以我們不想換，其中一個房間被告說想要加一台，因為該房間沒有窗型的口，但被告執意要加，所以我後來就同意了，但是被告搬離時必須恢復原狀。我手上的契約只有標註幾台冷氣。被告自己做了窗簾及換新的冷氣，都沒有經過我的同意，我都不知道等語（見本院卷第178-179頁）。依上開證人之證述，被告主張其與證人即原告之父朱康明有口頭合意可續租3年一節，即屬無法證明，被告復未提出其他證據證明原告同意續租3年，是其所辯自難採信。
4.基此，系爭租約已於110年12月24日因租期期滿而終止，被告占有系爭建物即屬無法律上之權源，則原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告，即屬有據。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約之租期已於110年12月24日屆滿，是被告依法應騰空遷讓返還系爭建物予原告無訛。又自系爭租約租期屆滿之翌日起，被告已無合法使用系爭建物之權源，其後被告繼續使用系爭建物即屬無權占有，被告受有利益致原告受有損害，洵堪認定。是被告自系爭租約租期屆滿後，繼續占有使用系爭建物，所獲得之相當於租金之不當得利，應返還原告。原告主張被告應自系爭租約屆滿後之110年12月25日起，至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於每月租金2萬7000元之不當得利予原告，核屬有理，應予准許。
（四）另系爭租約第13條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第71頁）。查被告於系爭租約屆滿後未騰空交還系爭建物，已屬違約，則原告依系爭租約第13條第3項之約定，請求被告自110年12月25日起至返還系爭建物之日止，按日給付違約金900元（計算式：27000元÷30＝900元），亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物；及依不當得利返還請求權之規定，請求被告自110年12月25日起，至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬7000元；暨依系爭租約第13條第3項約定請求被告自110年12月25日起至返還系爭建物之日止，按日給付原告違約金900元，均有理由，應予准許。
五、本判決第2項、第3項已到期部分，所命給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。其餘部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中華民國111年9月13日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月13日
書記官葉卉羚