臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
102年度湖簡字第503號
原 告 鄭凱 之
訴訟代理人 陸正康 律師
被 告 許欉
許茂己
許智盛
上三人共同
訴訟代理人 林文章
林伯川 律師
被 告 許傑銘
訴訟代理人 楊淑媚
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國102年7月2日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告各應給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰陸拾捌元及自民國一百零
二年四月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告各應自民國一百零二年三月二十八日起，按月給付原告新臺
幣壹仟陸佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔新臺幣壹仟元，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告之主張：
1、坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地，面積22平方公
尺（下稱系爭土地），原係由訴外人 鄭根 於民國49年10月3
日因放領登記為所有權人，其後，訴外人 鄭証文 於100年10
月5日因分割繼承登記為所有權人，嗣原告向鄭証文購買系
爭土地，於101年7月18日登記為所有權人。
2、臺北市○○區○○段○○段000○號建物，總面積419.84
平方公尺（下稱系爭建物），係坐落在北市○○區○○段○
○段00○00地號土地上。至於上開建號建物之所有權歸屬狀
態，分別為被告許欉於65年8月9日第一次總登記為所有權
人，權利範圍4分之1、被告許茂己則於65年12月22日因買
賣登記為所有權人，權利範圍4分之1、被告許傑銘於87年
10月2日因贈與登記為所有權人，權利範圍4分之1、被告
許智盛於94年5月29日因分割繼承登記為所有權人，權利範
圍4分之1。系爭建物係依法申請建造執照並取得使用執照
，才能辦理建物第一次總登記，是當時建物起造人，應係取
得地主之土地使用權同意書後，才申請建造執照，應無疑議
。但地主出具土地使用同意書予起造人興建建物，衡情僅在
使完成第一次總登記之建物所有權人或其後手，可以繼續「
合法使用」該房屋所坐落之土地，惟亦須支付相當之對價或
其他費用，非可當然「無償使用」該土地，始得謂平。
3、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
」民法第425條之1第1項前段固定有明文。但如土地及其
土地上之房屋原非同屬一人所有時，是否可以類推適用該條
規定，推定地主與屋主間有租賃關係？
①按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟
房屋性質上既不能與土地分離而存在。故土地及其土地上房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時
，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許
房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關
係之性質，當屬租賃（民法第425條之1立法理由參照）。
依「相類事實，應為相同處理」之法理，當然應認可以類推
適用該條規定，推定地主與屋主間有租賃關係存在。
②準此，系爭建物第一次總登記之所有權人與當時所座落之土
地所有權人固非屬一人。但該建物所有權人，既係土地所有
權人出具土地使用同意書後，始能申領建造執照及使用執照
，並合法取得建物所有權。是各自後手（即兩造）雖不能直
接適用民法第425之1第1項前段規定，但應類推適用該規
定，推定兩造間存在租賃關係，並推斷原告默許被告繼續使
用系爭土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當
屬租賃，被告固仍得於系爭建物得使用期限內，繼續「合法
使用」系爭建物所坐落之土地，惟亦須支付相當之對價或其
他費用，非可當然「無償使用」該土地。
4、兩造間既存在租賃關係，則被告等各應給付原告之租金若干
？
①系爭土地於99年1月之申報地價為新臺幣（下同）49,120元
，102年1月之申報地價為50,880元。
②訴外人鄭証文於100年10月5日因分割繼承登記為所有權人
，於101年7月18日因買賣而移轉系爭土地所有權予原告，
訴外人鄭証文依據上開規定計算100年10月5日至101年7
月17日止共286天之租金債權為84,975元（計算式：49,120
×22×10％×286/365＝84,675）。
③原告自101年7月18日取得系爭土地所有權，迄至起訴日
102年3月27止，共計253天。其中101年7月18日至101
年12月31日共167天之租金債權為49,443元（計算式：
49,120×22×10％×167/365＝49,443）。其中102年1月
1日至102年3月27日共86天之租金債權為26,374元（計算
式：50,880×22×10％×86/365＝26,374）。
④綜上所陳，由於訴外人鄭証文已將上開租金債權轉讓予原告
，原告並以本書狀繕本作為民法第297條第1項規定債權讓
與之通知。從而被告4人截至起訴之日止，每人應各自支付
原告之租金為40,123元（計算式：84,675＋49,443＋
26,374)÷4＝40,123。此外，被告四人應自102年3月28
日起，按月各給付原告2,332元。（計算式為：50,880×22
×10％÷12÷4＝2,332）。
5、爰聲明：⑴被告各應給付原告40,123元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告各應自
102年3月28日起，按月給付原告2,332元。⑶訴訟費用由
被告負擔。
二、被告之答辯：
1、系爭建物坐落之臺北市○○區○○段○○段00地號、94地號
土地（下分別簡稱93地號土地、94地號土地），原分別為訴
外人 許福田 （被告許欉、許茂己及訴外人 許進忠 、 許進興 等
4人之父親、被告許智盛之祖父）及鄭根（原告之祖父）所
有。64年間，許福田擬以被告許欉及訴外人進興木器廠即許
進興名義，於其所有之93地號土地增建房屋居住，惟因93地
號土地西南方之土地（即鄰近94地號土地處），有地形缺角
致無法完整興建建物之情事，許福田乃商得鄭根同意，由鄭
根無償出借94地號土地（畸鄰地）供被告許欉及許進興興建
系爭建物，此有鄭根出具之土地使用權同意書可稽。被告許
欉及進興木器廠因而以系爭建物起造人之名義，向臺北市工
務局申請建照執照及使用執照獲准，系爭建物並於65年4月
30日竣工完成。
2、其後，被告許欉及許進興再遵許福田之意，或以變更起造人
之方式，或以買賣為原因，將系爭建物所有權平均分配至被
告許欉、許茂己及許進忠、許進興等4人共有（即每人應有
部分均4分之1）。其中許進興於87年10月2日再以贈與為
登記原因，將其應有部分移轉登記予其子即被告許傑銘所有
；許進忠則於94年8月4日死亡，其應有部分由其子即被告
許智盛於95年5月29日辦理繼承登記取得。
3、被告等人乃本於使用借貸契約，有權占有系爭土地。
①由上可知，今被告等人占有系爭土地，乃係源於許福田與鄭
根間之無償使用借貸契約，且因其2人未約定使用借貸期限
，故其2人間所成立者乃不定期之無償使用借貸法律關係，
借用期限應為系爭建物可堪使用之年限（關於許福田與鄭根
間乃約定「無償」使用借貸，亦可由許福田於64年簽立土地
使用權同意書後，至其死亡止，均不曾向許福田或被告許欉
、許茂己及許進忠、許進興等4人請求任何相當於租金之對
價佐明）。
②按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項定有明文。
上揭許福田與鄭根間乃成立不定期之無償使用借貸法律關係
，已如前述，則不論是貸與人鄭根或借用人許福田死亡後，
其2人間就上開不定期之無償使用借貸法律關係所生之權利
義務，自應由其2人之繼承人繼受。而本件兩造既為鄭根及
許福田之直接繼承人或輾轉繼承人，則在上開不定期之無償
使用借貸契約終止前，被告等人自得主張系爭建物就系爭土
地屬有權占用；又原告在未舉證推翻鄭根及許福田間之「無
償」使用借貸關係前，亦無由向被告等人請求相當於租金之
不當得利，乃屬當然。
4、本件並無適用或類推適用民法第425條之1第1項之餘地：
①按民法第425條之1第1項所定：土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將
土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋
受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房
屋得使用期限內，有租賃關係。此係以土地及其土地上之房
屋同屬一人所有為前提。
②系爭土地由鄭根於49年10月3日第一次登記為所有權人後，
迨100年10月5日，始由鄭証文辦理繼承登記而取得所有權
，101年7月18日，鄭証文再以買賣為原因移轉登記予原告
。而系爭建物以被告許欉及進興木器廠名義為起造人，於65
年4月30日完工後，其後亦均係由被告許欉、許茂己及許進
忠、許進興等4人或其等之繼承人共有。按此可知，系爭土
地及系爭建物自始未曾屬同一人所有，自無適用或類推適用
民法第425條之1第1項規定而認兩造間存有租賃關係之餘
地。原告泛言本件應類推適用民法第425條之1第1項規定
，恐嫌無據。
5、退萬步言之，本件縱得類推適用民法第425條之1規定，惟
原告以土地及其建築物申報總價額年息10%計算租金，仍屬
過高：蓋系爭土地所在非屬鬧區，交通亦不甚便利，且系爭
土地屬畸鄰地，面積僅22平方公尺，價值甚微。則縱鈞院審
理後仍認被告應負給付租金之義務，衡諸上開情狀，原告依
土地及其建築物申報總價額年息10%計算租金，仍屬過高，
祈請鈞院定以不超過土地及其建築物申報總價額年息5%計
算租金為宜。
三、兩造不爭執事項：
1、原告為系爭土地之所有權人。
2、被告等4人現實占有系爭土地，並使用中。
3、系爭土地訴外人鄭証文於100年10月5日因分割繼承登記為
所有權人，且自101年7月18日起因買賣而移轉所有權予原
告至今，被告等4人未曾支付租金予訴外人鄭証文及原告。
4、上開事實有土地謄本、異動索引、地籍圖以及建物謄本等附
卷可稽，並經本院查核無誤，均堪認為真實。
四、本院得心證之理由
本件原告主張被告等使用系爭土地22平方公尺，積欠其租金
未給付等語；被告就未給付原告乙節表示不爭執，業如前述
，惟以雙方間存在之法律關係乃無償使用借貸關係，是原告
無由向被告請求租金，亦無由向被告等人請求相當於租金之
不當得利等語茲為抗辯。是本件所應審酌者厥為：原告得否
向被告主張請求給付租金？以及所得請求之金額以多少為當
？茲分述如下：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1
第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨
為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在
，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬
一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上
權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣
屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人
繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。
準此，必須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土
地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後
讓與相異之人之情形，始有民法第425條之1規定之適用。
經查，系爭土地由訴外人鄭根於49年10月3日第一次登記為
所有權人後，迨100年10月5日，始由訴外人鄭証文辦理繼
承登記而取得所有權，101年7月18日，訴外人鄭証文再以
買賣為原因移轉登記予原告。而系爭建物以被告許欉及進興
木器廠名義為起造人，於65年4月30日完工後，其後亦均係
由被告許欉、許茂己及許進忠、許進興等4人或其等之繼承
人共有。足徵系爭土地及系爭建物自始未曾屬同一人所有，
核與民法第425條之1之規定尚有不符。
2、次按民法第425條之1其規定本係源於最高法院48年度臺上
字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議之實務見解
而來，該條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人
與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使
用期限內，有租賃關係」，揆諸該規定之規範目的旨在調和
建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不
因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地
所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及
社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用
權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，
進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，
藉以調和土地與建物之利用關係。該條項雖係於88年4月21
日始增訂，惟參照前揭判例、決議意旨及立法演進，可知在
民法第425條之1形諸明文前，為平衡建築物所有人與基地
所有人之利益，保障原存建物不致拆除之社會公益，應認土
地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權
讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土
地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受
讓人間，即應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以
維護社會經濟，且此情形不因受讓人為有償或無償取得而異
其結果（最高法院88年度臺上字第1034號裁判參照）。次按
民法第425條之1規定之立法理由謂：「僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默
許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律
關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出
讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用
期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，除別有約
定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無
償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權
使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房
屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅
將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與
他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓
與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度臺上字第
1328號判決參照）。又所謂「類推適用」，係指就法律未規
定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，基
於平等原則及社會通念以填補法律漏洞之方法而言。經查本
件系爭土地原為訴外人鄭根於49年10月3日第一次登記為所
有權人後，迨100年10月5日，始由訴外人鄭証文辦理繼承
登記而取得所有權，101年7月18日，訴外人鄭証文再以買
賣為原因移轉登記予原告。而系爭建物以被告許欉及進興木
器廠名義為起造人，於65年4月30日完工後，其後亦均係由
被告許欉、許茂己及許進忠、許進興等4人或其等之繼承人
共有，業已合於「將土地及房屋先後讓與相異之人」之情形
，參照前開最高法院93年度臺上字第1328號判決意旨，系爭
土地與系爭房屋之所有權雖未曾同屬一人所有，惟系爭土地
之所有權人既已同意系爭房屋之起造人在其上興建房屋，衡
情應已同意系爭房屋於使用年限內對系爭土地有使用權源，
系爭房屋所有權繼受人即得繼續「合法使用」系爭土地，是
以被告輾轉取得系爭房屋之所有權，應可類推適用民法第
425條之1規定，推定其在系爭房屋使用期限內，與系爭土
地所有權人間有租賃關係存在，以維護社會經濟，避免系爭
房屋遭拆除，對房屋所有權人及社會經濟均造成不利之影響
，惟被告仍須支付相當之對價，以平衡系爭房屋所有權人與
系爭土地所有權人之利益。從而，原告主張本件應類推適用
民法第425條之1規定，為有理由。
3、本件原告主張類推適用民法第425條之1規定，既有理由，
而被告就原告曾同意彼等無償使用系爭土地等情，並未舉證
以實其說，揆諸前揭說明，被告自仍須支付相當之對價，且
按「前項情形，其租金數額當事人不能協調時，得請求法院
定之」，民法第425條之1第2項定有明文。是依上開說明
，房屋之所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用
該房屋所坐落之土地，然須支付相當之對價。是原告主張被
告應依租賃之法律關係給付其租金，且兩造對於租金數額不
能協議，乃請求法院定其數額，即屬有據。又租金之支付義
務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金
義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯
及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立時，即有支付
租金之義務。而查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及
其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有
明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第
105條亦有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比
較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
查被告等4人所共有之系爭建物、權利範圍各為4分之1、
門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋占用原告所有之系爭
土地，面積為22平方公尺等情，已如前述，且系爭土地於99
年1月、102年1月之申報地價為為每平方公尺各為49,120
元、50,880元，有土地登記第二類謄本在卷可稽，參以系爭
土地鄰近玉成國小，附近商店林立、交通便利、生活機能完
善，及被告建物係鋼筋混凝土造4層樓建物，1樓房屋兩面
都面臨馬路做為店面使用、其餘樓層供住家使用等情，有原
告提出地籍圖等件在卷可參，本院審酌上情，因認被告應返
還相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地申報
價額年息7%計算為當。
4、原告雖主張訴外人鄭証文於100年10月5日因分割繼承登記
為所有權人，於101年7月18日因買賣而移轉系爭土地所有
權予原告，訴外人鄭証文依據上開規定計算100年10月5日
至101年7月17日止共286天之租金債權為59,272元（計算
式：49,120×22×7％×286/365＝59,272，元以下4捨5
入），由於訴外人鄭証文已將上開租金債權轉讓予原告云云
，然無法提出訴外人鄭証文已將上開租金債權轉讓予原告之
任何證明，其遽以請求此部分之租金債權，為無理由。
5、原告另主張其自101年7月18日取得系爭土地所有權，迄至
起訴日102年3月27止，共計253天等情。其中101年7月
18日至101年12月31日共167天之租金債權為34,610元（
計算式：49,120×22×7％×167/365＝34,610，元以下4
捨5入）；另其中102年1月1日至102年3月27日，共86
天之租金債權為18,462元（計算式：50,880×22×7％×
86/365＝18,462，元以下4捨5入）。從而，被告4人截至
起訴之日止，應各自支付原告之租金為28,086元（計算式：
34,610＋18,462)÷4＝13,268）。此外，被告4人應自
102年3月28日起，按月各給付原告1,632元。（計算式為
：50,880×22×7％÷12÷4＝1,632，元以下4捨5入）
。至原告逾前開部分之請求，即屬無據，而難准許。
6、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。遲延
之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計
算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項前段
、第233條第1項前段、第203條亦分別著有明文。本件原
告對於被告之租金請求權，雙方並無約定給付期限，係屬於
無給付期限之金錢債權，揆諸前述民法第229條第2項前段
、第233條第1項前段、第203條之規定，被告應自受催告
時起，負擔給付遲延之責任。查本件起訴狀繕本乃於102年
4月17日寄存送達於被告許傑銘之住所地，有送達證書1紙
附卷可稽，是原告就上揭所得請求之金額，併請求自102年
4月28日（即起訴狀繕本均合法送達被告之翌日）起至清償
日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准
許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
7、綜上所述，原告依民法第425條之1之規定以及債權讓與之
法律關係，請求被告各應給付原告13,268元，及自起訴狀繕
本送達之翌日（即102年4月28日）起至清償日止，按年息
5%計算之利息，以及被告各應自102年3月28日起，按月給
付原告1,632元，於上開範圍內，為有理由，應予准許，至
逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
8、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不再一一論述。
9、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴
訟費用額共為1,770元（第一審裁判費1,770元），應由被
告負擔1,000元，餘由原告負擔。
中華民國102年7月16日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國102年7月16日
書記官簡吟倫