臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度岡小字第80號
原 告 廖立忠
被 告 鄭國勝
鄭旺松
陳朱霞
黃加文
陳 黃月珍
陳文昌
陳建富
陳寶玲
上八人共同
訴訟代理人 洪濬詠 律師
張競文 律師
被 告 趙高秋鑾 住高雄市○○區○○路○○號
居高雄市○○區○○路○○○巷○○號8樓
趙志賢 住高雄市○○區○○路○○號
居高雄市○○區○○○街○○○號
趙志成 住高雄市○○區○○路○○號
居高雄市○○區○○○路○○○○○號
趙麗玲 住高雄市○○區○○路○○號
居高雄市○○區○○街○○巷○○號4樓
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108年10月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟元由原告負擔。
事實及理由
一、被告趙高秋鑾、趙志賢經合法通知，無正當理由未於言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依
原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國107年6月8日經由法院拍賣程序標得
坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)，權
利範圍四分之一，買受時被告所有如附圖所示建物、地上物
均坐落於系爭土地上，然並未支付租金予原告，屬無法律上
原因而受有使用系爭土地之利益，系爭土地申報地價為每平
方公尺新臺幣(下同)1,840元，依各被告占用系爭土地之面
積，請求自107年8月3日至108年2月2日止，共6個月，以年
息10%計算之租金，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟
。並聲明：被告應給付原告各如附表原告請求金額欄所示金
額。
三、被告鄭國勝、鄭旺松、陳朱霞、黃加文、 陳黃月珍 、陳文昌
、陳建富、陳寶玲則以：共有物分管契約不以訂立書面為必
要，系爭土地已有原先土地共有人達成分管協議，並於各自
管理範圍內興建房屋，原告依拍賣程序取得系爭土地應有部
分，對此應有所知悉或可得而知，自應受該分管協議所拘束
，是被告基於此一默示分管協議使用系爭土地，並非無法律
上原因。另因系爭土地位處偏僻，且無對外適宜道路，市場
上、利用上經濟價值甚低，原告主張以申報地價年息10%計
算租金，應屬過高。被告趙志成、趙麗玲則以：原告買得系
爭土地是因為拍賣取得，導致土地、房屋分屬不同一人所有
，故原告依不當得利請求並不妥當等語，資為抗辯。並均聲
明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其於107年8月3日以拍賣為原因辦理所有權移轉
登記(登記原因發生於000年0月00日)，而為系爭土地所有
權人，權利範圍四分之一，且如附圖所示建物、地上物分
別為被告所有或共有，並均分別坐落於系爭土地等情，業
據原告提出現場照片、本院不動產權利移轉證書、土地所
有權狀、系爭土地登記謄本、高雄市○○區○○段○○○○
○○○○號建物建物登記謄本為證(見本院卷第7頁至第13頁
、第15頁至第21頁)，並經本院偕同兩造至現場勘驗明確
，有勘驗筆錄、高雄市政府地政局岡山地政事務所108年8
月2日高市地岡測字第10870750600號函暨所附現況測量成
果圖附卷可參(見本院卷第92頁至第93頁、第95頁至第96
頁)，且為被告所不爭執。又被告均分別為或曾為系爭土
地之共有人，此觀系爭土地登記謄本及原告提出之本院不
動產權利移轉證書自明，此部分之事實均堪可認定
（二）原告主張被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當
得利，為被告所否認，是本件首應探究者，應為被告所有
建物、地上物是否有占用系爭土地之合法權源，析述如下
：
1.按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，
已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂
默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其
有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例
或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一
定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，最高法
院100年度台上字第2103號判決意旨可資參照。又所謂分
管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分
而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理
之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓
或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業
經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之
1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之
受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知
悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷，最高法院
105年度台上字第1733號判決意旨亦可供參考。
2.經查，高雄市○○區○○路○○號、79之1號建物建築完成
日期均為68年12月1日，同路段83號建物建築完成日期則
為84年7月8日，此有被告提出之建築改良物所有權狀、建
物所有權狀附卷可憑(見本院卷第125頁至第127頁)，而同
路段77號建物申請用電日期為20年10月、同路段89號建物
則為96年9月19日申請新設用電，亦有台灣電力股份有限
公司高雄區營業處106年6月22日高雄字第1061321565號函
暨所附用電資料存卷可稽，另同路段77之1號建物目前僅
存四面牆壁及一半屋頂，內已雜草叢生，業據本院勘驗明
確(見本院卷第92頁)，可見如附圖所示建物存在系爭土地
時間確屬久長，則系爭土地原共有人長達多年來並未對存
在上開土地之房屋表示異議，而容認其上該等房屋存在數
十年之久，並更迭繼受，足認被告所辯共有人間應有默示
分管契約存在等情，並非無稽。另經調取本院106年度司
執字第20160號拍賣抵押物等事件(下稱系爭拍賣事件)全
案卷宗，細觀系爭拍賣事件所附系爭土地登記謄本，其土
地標示部已有記載地上建物3棟(即瓊興段247至249號)，
而系爭拍賣事件公開拍賣通知、公告之附表，亦均載明「
本件於106年5月31日查封時，據地政人員稱標的上有建物
，為門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○○○○○○○○○○
○○號建物」，且點交情形為「不點交」，本件原告係因拍
定買受而取得被告趙高秋鑾、趙志賢、趙志成、趙麗玲(
下合稱趙高秋鑾等4人)就系爭土地之所有權應有部分四分
之一，其權利係繼受自趙高秋鑾等4人，其於參與投標買
受前，於查閱系爭拍賣事件公告事項、系爭土地登記謄本
中，已可知悉所拍賣者為系爭土地之應有部分、拍定後不
點交，且登記謄本「土地標示部」欄亦清楚顯示系爭土地
上有合法建物存在。是以，系爭土地共有人間存有上述分
管約定，應屬原告於受讓取得系爭土地所有權應有部分時
「可得而知」之範圍，依前揭說明，原告受讓來自趙高秋
鑾等4人之所有權應有部分，於受讓時，係可得而知趙高
秋鑾等4人與其餘土地共有人間之分管契約，原告自應受
前開分管契約之拘束。從而，被告鄭國勝、鄭旺松、陳朱
霞、黃加文、陳黃月珍、陳文昌、陳建富、陳寶玲所有建
物、地上物占用系爭土地既係本於共有人間默示分管約定
，當非無法律上原因，無權占用系爭土地，原告請求其等
給付如附表原告請求金額欄所示金額，應屬無據。
3.再按未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而
僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得事實上處分權，較
之所有權人之權能，實屬無異，最高法院106年台再字第
71號判決意旨可資參照。本件原告主張高雄市○○區○○
路○○號建物為被告趙高秋鑾等4人所共有，此據被告趙志
成所是認(見本院卷第117頁)。又土地及其土地上之建築
物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築
物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期
間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以
判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第
838條之1第1項定有明文。其中所謂「同屬於一人所有」
，依條文中之同屬一人「所有」之文義觀之，尚不足以認
為有排除土地或建物共有之情形，故所謂同屬於一人「所
有」，自應包含「共有」之土地或建物在內，故建物坐落
土地如遭強制執行，而由他人拍定時，就該土地與其上建
物發生使用權問題，法律自有規範調整基地使用權限之必
要，且因事實上處分權與所有權，兩者權能無異，是於調
整基地使用權時，自不應以建物是否辦理保存登記而有異
。經查，被告趙高秋鑾等4人前為系爭土地共有人，而由
原告經拍賣程序所拍定，系爭房屋則為被告趙高秋鑾等4
人所共有，均如前述。依前開說明，核屬前開條文所指土
地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，執行法院僅就
土地拍賣，致使土地、建物分屬不同人所有之情形，當應
藉由法律規定調整基地使用權問題。從而，系爭土地原共
有人即被告趙高秋鑾等4人既同為上開高雄市○○區○○
路○○號建物共有人，則事後執行法院僅以系爭土地應有部
分為強制執行之拍賣，系爭土地應有部分由拍定人即原告
取得所有權，致生土地、建物分屬不同人所有，依民法第
838條之1第1項之規定，自應視為已有地上權之設定無訛
，被告趙志成、趙麗玲抗辯上開房屋就系爭土地已有法定
地上權之設定存在，應有理由，自難謂被告趙高秋鑾等4
人無法律上原因占用系爭土地，當無不當得利之可言。
五、綜上所述，被告所有坐落系爭土地如附圖所示建物、地上物
，均非無權占用系爭土地，系爭土地共有人間具有默示分管
契約關係，原告受讓被告趙高秋鑾等4人之權利後，依民法
不當得利之法律關係，提起本件訴訟，主張被告為無權占有
人，受有利益無法律上原因，要求各被告應給付原告如附表
原告請求金額欄所示相當於租金之不當得利，均無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年10月31日
岡山簡易庭法官薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年10月31日
書記官楊馥華
附表：
┌────┬───────────────┬─────┬──────┐
│建物所有│建物門牌及地上物│使用總面積│原告請求金額│
│權人││(平方公尺)│（新臺幣）│
│││││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│鄭旺松│高雄市○○區○○路○○號房屋、棚│153.16│3,522元│
││架【即附圖編號774(1)、(2)】│││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│鄭國勝│高雄市○○區○○路○○○○號房屋│27.75│638元│
││【即附圖編號774(3)】│││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│陳朱霞│高雄市○○區○○路○○○○號房屋│157.15│3,614元│
││、棚架、鐵皮倉庫【即附圖編號│││
││774(6)、(7)、(8)】│││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│黃加文│高雄市○○區○○路○○號房屋、棚│140.44│3,230元│
││架【即附圖編號774(9)】│││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│陳黃月珍│高雄市○○區○○路○○號房屋、棚│101.06│2,324元或各│
│陳建富│架【即附圖編號774(4)、(5)】││581元│
│陳文昌││││
│陳寶玲││││
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│趙高秋鑾│高雄市○○區○○路○○號房屋【即│201.34│4,630元或各│
│趙志賢│附圖編號774(10)】││1,157元│
│趙志成││││
│趙麗玲││││
└────┴───────────────┴─────┴──────┘
訴訟費用計算式（新臺幣）：
裁判費1,000元
複丈費12,000元
合計13,000元