臺灣桃園地方法院109年度訴字第2587號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院109年訴字第2587號民事判決

裁判日期：民國111年08月22日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決
109年度訴字第2587號原告即反訴被告 梁木癸 訴訟代理人 康英彬 律師被告即反訴原告 林柳綉玉
林書明 兼共同訴訟代理人 林書銓 被告即反訴原告 林書章 上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國111年7月13日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○地號土地上，如附圖編號31⑵所示之建物（面積一二六.０三平方公尺）拆除，並將前開土地返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟陸佰捌拾捌元，及被告林柳綉玉自民國一一０年一月七日起、其餘被告自民國一一一年五月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０九年十一月十一日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣參佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾伍萬肆仟伍佰參拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒仟貳佰貳拾玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬壹仟陸佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期給付到期部分，於原告每期以新臺幣壹佰貳拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣參佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號判決意旨參照）。查本件原告起訴主張其為坐落桃園市○○區○○段00地號土地（以下簡稱系爭土地）之所有權人，被告所有門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷00號房屋（以下簡稱系爭房屋）無權佔用系爭土地等情，為被告否認，並主張其等被繼承人 林文初 前於63年11月15日向原告租用系爭土地興建房屋，被告林柳綉玉並於76年4月18日予原告就系爭土地之25坪訂立買賣契約，原告迄今未依約移轉系爭土地所有權，並提起反訴請求反訴被告依約將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，並聲明：「反訴被告應依據76年
4月18日林柳綉玉與 梁木癸間 之買賣契約，將桃園市○○區○○段00地號土地之應有部分（相當於面積：126.03平方公尺之應有部分）所有權移轉登記予反訴原告」。其反訴標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，反訴原告提起本件反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。查原告起訴原僅列林柳綉玉為被告，嗣於審理中主張系爭房屋係被告等之被繼承人林文初所興建，林文初98年3月5日死亡後，系爭房屋應由被告等繼承，被告等就系爭房屋既未為遺產分割，原告拆屋還地等請求，對被告等應須合一確定判決，故追加林書明、林書章、林書銓等為被告（見本院卷二第16至21頁），核與前揭規定相合，亦應准許。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時起訴之聲明第3、4項原請求被告應將系爭土地上如起訴狀附圖所示綠色部分、占地面積約170.6平方公尺之建築物（位置及面積均以實測為準）拆除，並將土地返還予原告」（見本院卷一第3至4頁）。嗣於民國110年8月10日依桃園市中壢地政事務所（下稱中壢地政所）110年7月13日中地測字第1100011111號函附土地複丈成果圖（見本院卷一第71至73頁，即本判決附圖）具狀變更聲明如後述訴之聲明所示（見本院卷一第81頁）。經核原告依測量結果特定被告應返還位置及範圍部分，僅屬補充事實上陳述，而非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體事項：
一、本訴部分:
㈠、原告主張：
１、原告為系爭土地之所有權人，訴外人林文初未經原告同意，竟於系爭土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號之系爭房屋，而無權占用系爭土地如附圖編號31⑵所示（面積1
26.03平方公尺）部分，林文初死亡後，被告等依法繼承林文初就系爭房屋之所有權，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告拆除系爭房屋，將該部分土地返還予原告。又被告等無權占用系爭土地建蓋房屋居住使用多年，已侵害原告就系爭土地之所有權，則原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還109年11月11日起訴前5年無權占有系爭土地期間（105年11月至109年11月）及自109年11月11日起，至拆屋還地之日止相當於租金之不當得利。被告占用之面積約126.03平方公尺，故被告應給付原告起訴前5年相當於租金之不當得利45,371元（計算式：720x126.03xl0%x5)。另被告並自109年11月11日起至拆屋還地之日止，應按月給付原告756元（計算式：720x126.03xl0%÷12）。
２、被告雖辯稱林文初與原告就系爭土地訂有租約且被告林柳綉玉與原告就系爭土地訂有買賣契約，然原告否認曾與被告林柳綉玉簽定該買賣契約，又倘依被告主張其係於76年4月間向原告購買系爭土地，然依89年修正前土地法第30條之規定，當時農地移轉之受讓人需具自耕農身分，否則移轉無效。被告林柳綉玉未具自耕農身分，則其主張與原告間之買賣契約已牴觸前揭強制規定而無效，且為自始、確定無效，不因事後修法，而讓無效變為有效。
３、聲明：被告等應將坐落於「桃園市○○區○○段00地號」土地上如附圖所示31⑵之建物、面積126.03平方公尺拆除，並將土地返還原告。被告等應連帶給付原告45,370元；被告林柳綉玉部份，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告林書明、林書章及林書銓部份自111年3月25日民事追加訴訟狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息；自109年11月11日起至交還土地時止，按月給付原告756元整。訴訟費用由被告連帶負擔。第一、二項聲明請准供擔保宣告假執行。
㈡、被告則以：
１、系爭房屋不是無權占用系爭土地所興建，被告林柳綉玉有與原告簽立買賣契約及林文初也有與原告簽定租約，故是有權占有系爭土地興建系爭房屋。雖然系爭土地買賣契約因原告尚未依約辦理過戶故未履行完畢，但被告對於系爭土地仍有使用權。系爭契約簽訂當時，林柳綉玉雖不具備自耕農身分，但林柳綉玉不知道系爭土地為農地等語，資為抗辯。
２、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：
１、系爭房屋約於63年興建，約於64年起課稅，後來於86年有改建。反訴被告雖稱系爭房屋是無權占有及改建，但反訴原告都是合法取得相關建築執照而興建，所以是有權占有，且若是無權占有，地主在當下應該會阻止，然卻未見有阻止。事實上，反訴被告梁木癸於76年4月18日與反訴原告林柳綉玉就系爭土地簽訂不動產買賣契約，依據系爭契約之記載，買賣標的土地為桃園市○○區○○段00地號（原桃園縣○○市○○段○○○段000地號），並記載「面積：0.0320公頃。以上按現場實測面積...25坪賣渡」；買賣價金為每坪4,500元，買賣總額以建築物測量面積為基準核算等語，反訴被告梁木癸並於簽約當下即收受反訴原告林柳綉玉買賣之簽約金50,000元，足見買賣契約已成立。
２、系爭買賣契約簽定後，反訴被告始告知反訴原告因買賣標的土地為農地，無法按現場建築物實測所占土地面積「分割」移轉，反訴原告林柳綉玉並無「自耕農」身分，固無法辦理移轉過戶於反訴原告名下，待可按現場實測面積「分割」且反訴原告身分或反訴原告有第三人（自耕農）可登記移轉時，再行辦理所有權移轉程序等語，導致契約買賣程序停滯延宕並續行至今。
３、89年農曆過年期間，反訴原告經友人告知政府開放非自耕農亦可買賣農地的政策，林文初當下即至反訴被告家中告知告此一訊息，並促其儘快完成移轉過戶程序，然反訴被告被未通知反訴原告繳付尾款，反訴原告先生林文初再次登門促其移轉過戶，反訴被告卻表示雖然可以移轉過戶，身分沒問題了，但本買賣標的土地至今仍無法按建物所占面積進行實地測量辦理土地分割及移轉過戶等程序，並請反訴原告耐心等候，待可「分割」時，再行實測辦理過戶移轉。期間仍多次詢問反訴被告，但反訴被告總表示等候可辦理移轉過戶時即通知反訴原告，故原告認為系爭土地買賣過戶移轉程序仍續行當中。至98年初林文初臥病在床時仍心繫土地買賣乙事，反訴原告林柳綉玉即請反訴原告林書銓至反訴被告家中再次詢問土地買賣乙事，然得到相同答案至98年3月5日林文初過世為止，系爭土地仍無法順利移轉過戶。
４、綜上，反訴原告及反訴被告雙方意向皆認系爭契約應為契約仍續行中，雙方皆未予以對方相當之期限以及催告履行之意思表示。系爭買賣契約為76年4月18日所簽定，89年1月26日農業發展條例修正公布實施自然人可移轉過戶農地，98年3月5日林文初死亡，其生前仍不間斷與反訴被告聯繫可繳付尾款時間，應認系爭買賣契約繼續有效。此外，反訴被告起訴請求拆屋還地後，經測得本件買賣面積為126.03平方公尺（約38.12407坪）故買賣總額應為171,559元整。扣除簽約金50,000元，餘款為121,559元，故希望反訴被告將系爭土地應有部分移轉登記予林柳綉玉，主張買賣範圍如本訴原告聲明即中壢地政事務所110年7月13日複丈成果圖（見本院卷一第73頁）所示系爭32號房屋所占用系爭31地號土地的部分。
５、聲明：反訴被告應依據76年4月18日林柳綉玉與梁木癸間之買賣契約，將桃園市○○區○○段00地號土地之應有部分（相當於面積：126.03平方公尺之應有部分）所有權移轉登記予反訴原告。訴訟費用由反訴被告負擔。
㈡、反訴被告則以：
１、查反訴原告林柳綉玉主張於76年4月18日向反訴被告購買系爭桃園市○○區○○段00地號(原桃園縣○○市○○段○○○段000地號）土地之部分云云。倘其主張非虛，然系爭土地既屬農地，則依89年修正前之土地法第30條所定，其買受者須以能自耕者為限，否則買賣無效。且反訴原告應就購買農地之特別要件即具自耕農身分負舉證之責，否則其主張自難採認。
２、系爭房屋原始興建的建築執照申請人是林文初即被告等人之被繼承人，其當時是以第三人的身分以取得土地所有人同意而為興建為名義，當時雖在申請時有附上土地使用同意書即地主的同意書，然當時記載的地主是 梁乾泰 即原告的曾祖父，而梁乾泰昭和13年即已死亡，所以卷附土地使用同意書如何而來是有疑問的，難認有得地主的同意，況系爭土地為特定農業區用地，根本不能再行分割。此外，原告為25年生，梁乾泰是27年死亡，不可能於63年簽具該同意書。至於原告主張系爭房屋是63年興建，86年改建，反訴被告則不爭執。
３、聲明：反訴原告之訴駁回。訴訟費用由反訴原告負擔。
三、本院判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告於系爭土地上興建系爭房屋等情，業據其提出土地登記第一類謄本、現場相片為證（見本院卷一第13、17頁）為證，且為被告所不爭執，復有卷附桃園市政府地方稅務局中壢分局110年9月24日桃稅壢字第1107434578號函附系爭房屋95至111年房屋稅課稅明細表；桃園市觀音區公所111年5月2日桃市壢工字第1110022946號函附系爭房屋使用值造存根、建造執照申請資料（見本院卷一111至145頁、卷二第32至46頁），且經本院會同兩造及桃園市中壢地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及中壢地政所製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第59至73頁），堪信為真實。
㈡、本訴部分，原告主張被告無權占用系爭土地等情；反訴部分，反訴原告主張反訴原告林柳綉玉業就系爭土地經系爭房屋占用部分與反訴被告訂有買賣契約，請求反訴被告依約辦理所有權移轉登記等情，分別為被告、反訴被告所否認，並以前詞為辯解，茲就兩造爭執論斷如下（以下當事人均以其姓名分別稱之，被告即反訴原告林柳綉玉、林書明、林書章、林書銓4人則以「林柳綉玉等」稱之）：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
２、本件梁木癸主張其為系爭土地所有權人，林柳綉玉等無權占有系爭土地，林柳綉玉等雖不爭執占用系爭土地如附圖所示編號31⑵部分，然否認為無權占有，依據上開說明，林柳綉玉等自應就其為有權占有上開部分土地之正當權源之事實，負舉證責任。林柳綉玉等辯稱其等之被繼承人林文初使用前開土地興建房屋部分，已獲系爭土地所有權人之同意，係合法興建之建物，林柳綉玉並已就系爭房屋佔用部分與梁木癸訂立買賣契約等語，並提出不動產買賣契約書、契約書、桃園縣政府建設局使用執照等件（以上均為影本，見本院卷一第33頁至第47頁）為證，惟為梁木癸所否認。經查，系爭土地原所有權人為梁乾泰，林文初63年12月26日申請興建系爭房屋時曾出具梁乾泰為名義之土地使用權同意書之事實，雖為兩造所不爭執，且有桃園市中壢區公所111年5月2日桃市壢工字第1110022946號函所附土地登記簿手抄本、前揭土地使用權同意書在卷可憑（見本院卷二第40、42頁頁），惟梁乾泰早於昭和13年即民國27年已死亡，此有桃園○○○○○○○○○111年6月6日桃市壢戶字第1110008144號函所附戶口名簿手抄本可佐（見本院卷二第84至89頁），是於林文初63年間申請興建系爭房屋時顯無可能出具同意書同意於系爭土地上興建系爭房屋，是已難認林柳綉玉等此部分主張為可採。
３、林柳綉玉等雖又提出租賃契約（見本院卷一第41至45頁），主張林文初與梁木癸於63年11月15日就租用系爭土地興建房屋定有租賃契約，然依據前揭契約之記載，租賃期間為63年11月15日至73年11月15日，林柳綉玉等於本院審理時亦自承，現存之門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷00號房屋乃86年所改建，且依桃園縣政府核發之使用執照存根記載，系爭土地上建物建築地點為中壢市○○里○鄰0000號，座落於中壢市○○段○○○段000地號磚造為一棟一層一戶房屋，面積為45平方公尺（見本院卷二第34至46頁），對照本院調得系爭房屋95至111年房屋稅課稅明細表之記載，現存系爭房屋總面積為1
30.4平方公尺，地2層樓以上自86年7月起課稅（見本院卷一第111至145頁），而本院履勘現場測得系爭房屋佔用系爭土地範圍如附圖所示，面積達126.03平方公尺，亦與前揭租賃契約及使用執照所載之45平方公尺差距甚大，本件既無證據證明林文初或被告林柳綉玉等於前揭租賃契約屆滿後改建系爭之房屋係得系爭土地所有權人同意所為，自難據前揭租賃契約書認林柳綉玉等之系爭房屋就系爭土地之占有使用具合法權源。
４、林柳綉玉等雖主張林柳綉玉與梁木癸就系爭土地定有買賣契約，並提出不動產買賣契約書影本為憑（見本院卷一第33至38頁），然此為梁木癸否認，依民事訴訟法第357條之規定，林柳綉玉等自應就前開買賣契約書之真正舉證，然其等就梁木癸與林柳綉玉間確實簽具系爭買賣契約書之事實，亦未舉證以實其說，已難認系爭買賣契約書為真正。
５、又按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1、2項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最高法院66年台上字第2655號民事裁判要旨可參）。
系爭土地為特定農業區農牧用地，而林柳綉玉並未有自耕農之資格，依據89年修正前土地法第30條第1、2項之規定，林柳綉玉無法受移轉為系爭土地所有權人之事實，既然為兩造所不爭執，是縱林柳綉玉與梁木癸間就系爭土地之一部定有買賣契約，其契約亦難認有效，縱法令嗣後修改，亦無從使此無效契約變更為有效，林柳綉玉等辯稱林柳綉玉於簽定系爭買賣契約時不知系爭土地為農地，且買賣雙方主觀上就系爭買賣契約均有意履行等情即便屬實，亦無礙於系爭買賣契約自始、客觀無效之事實。是林柳綉玉等具系爭買賣契約主張其等之系爭房屋就系爭土地為有權占有，及請求梁木癸依約移轉系爭土地所有權，均難認有據。
６、準此，林柳綉玉等辯稱林文初徵得系爭土地所有權人同意興建系爭房屋、林文初與梁木癸就系爭房屋興建於系爭土地定有租賃契約、林柳綉玉就系爭房屋所坐落之土地與梁木癸定有買賣契約，故系爭房屋乃合法興建，並非無權佔用系爭土地等情，及其等起訴請求梁木癸依約將系爭房屋坐落之系爭土地所有權移轉登記與其等，均無理由。梁木癸主張林柳綉玉等所有系爭房屋無權佔用系爭土地，應將系爭房屋拆除，並返還占用土地予梁木癸，應屬有據。
㈢、關於梁木癸請求林柳綉玉等給付相當於租金之不當得利部分：
１、按以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。依上開所述，系爭建物既無權占有原告所有之系爭土地，梁木癸自得請求林柳綉玉等給付相當於租金之不當得利。
２、本院審酌系爭土地位於桃園市中壢區，為農牧用地，位置偏僻且四周多為平房等情，有勘驗筆錄、現場拍攝照片等在卷可稽（見本院卷一第61至63頁）。並參酌系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、工商繁榮程度等一切情狀，認以系爭土地之申報地價年息5﹪計算不當得利損害金為適當。
是被告無權占用如附圖編號31⑵部分土地，面積為126.03平方公尺，梁木癸請求林柳綉玉等自109年11月11日起（即起訴狀繕本送達被告之翌日起）至拆除系爭建物返還占用系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利378元（計算式：126.03×720×5%÷12＝378，小數點以下四捨五入），及給付起訴前5年內相當於租金之不當得利共計21,688元（計算式詳如附表），即屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
３、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5﹪，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件梁木癸請求被告給付相當租金之不當得利，核屬無清償期限及利率之債務，是其請求林柳綉玉本件起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5﹪計算之遲延利息，亦屬有據。
六、綜上，本訴原告為系爭土地之所有權人，請求依不當得利之法律關係，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。反訴部分，反訴原告依據系爭買賣契約請求反訴被告移轉系爭土地所有權，並無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，亦應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年8月22日
民事第三庭法官卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年8月23日
書記官謝宛橙附表：請求期間不當得利之計算備註106年3月24日起至106年12月31日126.03㎡×488×5％×（51/365）＝430106年申報地價為5,342元/㎡107年1月1日起至107年12月31日止126.03㎡×696×5％＝4386107年申報地價為5,046.4元/㎡108年1月1日起至108年12月31日止126.03㎡×696×5％＝4386108年申報地價為5,046.4元/㎡109年1月1日起至109年12月31日止126.03㎡×680×5％＝4285109年申報地價為5,154元/㎡110年1月1日起至110年12月31日止126.03㎡×680×5％＝4285110年申報地價為5,154元/㎡111年1月1日起至111年3月23日止126.03㎡×720×5％×（315/365）＝3916111年申報地價為5,446.4元/㎡合計：21688