裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第564號民事判決
裁判日期：民國104年07月24日
裁判案由：返還保證金
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第564號原告迪詩股份有限公司法定代理人 內藤孝 訴訟代理人 陳彥勳 律師
韓世祺 律師 蔡宗儒 律師被告長興婚禮事業有限公司法定代理人即清算人 陳翠紅 訴訟代理人 陳永誠 律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國104年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳仟玖佰壹拾貳萬伍仟元，及自民國一百零三年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、查原告起訴時之法定代理人為 小岸弘和 ，嗣於訴訟繫屬中變更為內藤孝，此經原告提出該公司變更登記表為證（本院卷第28頁），並具狀聲明承受訴訟（本院卷第25頁），經核於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明係請求被告給付原告新臺幣（下同）2912萬5000元，及自民國103年3月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；嗣於104年5月1日當庭將上開聲明之利息起算日變更為103年3月4日。經核其上開訴之變更，請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
三、原告主張：兩造於96年9月6日就臺北市○○區○○○路○段○○號及行忠路29號、31號建物（下稱系爭建物）簽訂建物租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自96年9月1日起至103年2月28日止，每月租金87萬5000元，系爭租約第3條之1第1項並約定：「乙方（即原告，以下同）於簽約同時，應交付甲方（即被告，以下同）3000萬元為保證金（甲方應出具收受保證金之收據）。契約期滿或契約終止不再續約時，甲方應於乙方返還租賃標的後，立即無息返還保證金給乙方。」原告於簽約時已依約交付保證金3000萬元與被告。系爭租約到期日適逢假日，原告乃於103年3月3日將系爭建物返還被告，是依系爭租約第3條之1第1項約定，被告即應返還保證金，此與被告得否向原告請求回復原狀之費用係屬二事，且回復原狀費用應以被告實際支出者為限，亦非必定應由保證金中抵償。又原告於臺灣高等法院103年度重上字第228號事件中，業以上開保證金返還請求權於87萬5000元之範圍內為抵銷抗辯，抵銷被告之租金債權，兩造並已於該案就此部分成立訴訟上和解，是本件原告請求被告返還之保證金金額乃扣除上開經抵銷之金額，即請求被告給付2912萬5000元（計算式：00000000－000000＝00000000）。
並聲明：求為判命如主文第1項所示。
四、被告則以：系爭租約第3條之1第1項固約定被告應於原告返還租賃標的時立即無息返還保證金予原告，惟同條第2項、第3項亦約定：「承租人返還租賃標的時並未回復原狀，出租人得依據本契約第7條第3項約定，由保證金抵付回復費用後，將於餘額（『於』字應係贅寫，以下同）返還承租人」、「承租人得以租賃標的之現狀返還租賃標的予出租人，此時，出租人得就租賃標的為回復原狀，其所生之費用，得由保證金中抵償。但前開回復原狀費用不得超過2000萬元。如有超過，應由出租人自行負擔」，上開約定並未限制被告實施回復原狀（自行裝潢）之時間，而系爭建物仍在查封中，被告尚未動工裝潢，原告為聲請查封拍賣之債權人，對系爭建物現況知之甚詳，原告於此時請求返還保證金，顯違反系爭租約約定，亦不符誠信原則。被告於94年間為裝潢系爭建物花費4203萬8943元，近全新狀態出租予原告使用，然被告之租金收入僅6825萬元，扣除前揭裝潢費實際僅獲取2621萬1057元，而上開保證金2000萬元未及原裝潢費用之半數，原告實應補貼被告2000萬元，始為合理。且依系爭租約，於原告返還系爭建物時，被告雖應立即返還保證金，惟原告未為任何保留，或要求被告給付部分保證金，即將系爭建物返還被告，足認原告應默示同意被告無庸返還2000萬元之保證金等語，資以抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：（本院卷第81頁背面至第82頁）㈠兩造於96年9月6日就系爭建物簽訂系爭租約，並經公證，
約定租期自96年9月1日至103年2月28日，每月租金87萬5000元，原告並於簽訂系爭租賃契約時交付被告3000萬元之保證金。
㈡系爭租約有如下之約定：
⒈第3條之1（保證金）：「一、乙方於簽約同時，應交付
甲方3000萬元為保證金（甲方應出具收受保證金之收據）。契約期滿或契約終止不再續約時，甲方應於乙方返還租賃標的後，立即無息返還保證金給乙方。二、乙方返還租賃標的時並未回復原狀時，甲方得依據本契約第7條第3項之約定，由保證金抵付回復費用後，將於餘額返還乙方。三、除本契約另有約定外，未得乙方同意，甲方不得以對乙方之任何費用請求、損害賠償請求、租金或其他請求，主張與保證金為抵充或抵銷。」⒉第7條（租賃物之返還）：「一、租賃期間屆滿或本契約
終止時，乙方應將租賃標的返還甲方。二、乙方遷出時，如有遺留家具、雜物、改裝設施等，視為放棄，任由甲方處理。三、乙方得以租賃標的之現狀返還租賃標的予甲方。此時，甲方得就租賃標為回復原狀，其所生之費用，得由保證金中抵償之。但前開回復費用不得超過2000萬元。
如有超過，應由甲方自行負擔。」㈢系爭租約業於103年2月28日到期，原告並於同年3月3日將系爭建物返還予被告。
㈣原告於臺灣高等法院103年重上字第228號事件中主張以本
件3000萬元之保證金與被告對原告之103年2月份租金債權87萬5000元互為抵銷，並且就抵銷87萬5000元部分成立訴訟上和解在案。
㈤被告尚未將系爭建物回復原狀，亦未支出任何回復原狀費用。
六、得心證之理由：原告起訴主張兩造間之系爭租約已到期，原告已返還系爭建物，請求被告返還保證金，被告則以上詞置辯。從而，本件所應審究者即為：㈠於被告尚未將系爭建物回復原狀之情況下，原告得否請求被告返還上開保證金及法定遲延利息？㈡原告有無默示同意被告無庸返還2000萬元之保證金？㈢原告之請求是否不符合誠信原則？是否屬於權利濫用？爰分敘如下：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，以當時之事實及其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號判例、96年度臺上字第2631號判決參照）。又按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度臺上字第1630、1907號判決意旨可資參照）。經查：
⒈系爭租約關於保證金及回復原狀費用之相關約定為該契約
第3條之1及第7條約定，其約定內容詳如前述。綜觀上開約定內容，兩造係約定於租期屆滿且原告返還系爭建物後，被告應將保證金返還原告，惟如原告有遺留家具、雜物、改裝設施等未回復原狀之情事，被告得以上開保證金抵付回復原狀費用，將餘額返還原告。是該項保證金係在擔保租金之給付及租賃債務之履行，揆諸前揭說明，系爭租約第3條之1關於保證金之約定，其性質即為押租金之約定，於租賃關係消滅，且原告返還租賃物後，倘原告無租賃債務不履行之情事，自得請求被告返還保證金。
⒉被告固主張系爭建物尚未回復原狀，原告不得請求返還保
證金，並主張原告應依系爭租約第7條第3項約定補貼被告2000萬元回復原狀費用云云。經查，原告於103年3月
3日確係將系爭建物以現況返還被告，並未將該建物回復原狀，有確認書在卷可稽（本院卷第13頁），為兩造所不爭執；然依系爭租約上開約定，所謂「得由保證金抵付回復費用」、「回復原狀費用得由保證金中抵償之」，仍須有該等費用之存在，被告始得主張抵償，本件被告自承系爭建物目前閒置未使用（本院卷第108頁背面），亦未能舉證證明其就系爭建物有何等回復原狀之需求，更無法說明須回復原狀之項目及所需金額，則被告就其主張以回復原狀費用與上開保證金相抵乙節，未能舉證以實其說，其要求原告補貼回復原狀費用2000萬元，亦與系爭租約約定意旨不合，其上開抗辯自無足採。
⒊至被告雖主張其裝潢系爭建物花費4203萬8943元，以近乎
全新之狀態提供原告使用，足見其以2000萬元計算回復原狀之費用為合理云云。惟其所提出裝潢系爭建物之工程契約書，締約日期為94年8月1日，而系爭租約係於96年9月6日公證，有上開2份契約附卷為憑（本院卷第9至14、67至69頁），其間有2年許之時間間隔，縱加計裝潢施工期間，仍難證明係以近乎全新狀態租與原告使用。再依系爭租約第4條第2項、第6項約定：「就甲方將租賃標的交付乙方時租賃標的內現存之設備或設施等，甲方同意供乙方使用，並且同意乙方得就該設備或設施等為變更、拆除或改裝等行為」、「乙方於租賃開始時就系爭租賃標的物內所放置之所有物品，有無償、完整的使用及處分權利。包括但不限於廢棄、設質、更換、修繕等」（本院卷第11頁），足見原告對系爭建物內原有之設備、設施、物品均具處分權，且兩造未於系爭租約中約定原告變更、拆除、改裝系爭建物之設備、設施之費用，更明定原告就系爭建物內之物品有無償處分之權利，堪認原告給付租金後，本就系爭建物原有設備、設施及物品享有處分權，被告就此部分設備、設施、物品所支出之費用，自不得再估算於回復原狀費用內。從而，被告以其簽訂系爭租約前所支出之裝潢費用計算其回復原狀所需費用，亦與系爭租約約定之意旨不符，而難憑採。
⒋從而，被告無法舉證證明其就系爭建物有回復原狀之需求
，或有何支出回復原狀費用之必要，則其辯稱應以保證金抵付回復原狀費用云云，即難採信。是原告請求被告返還經於另案抵銷後所餘之保證金2912萬5000元，及自返還系爭建物之翌日即103年3月4日起計付法定遲延利息，自屬有據。
㈡按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習
用方法直接表示其意思，後者乃依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者，或經法律明定視為已有某種意思表示外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例、102年度臺上字第682號判決意旨可參）。被告另抗辯原告於交還系爭建物時未要求被告返還保證金，即為默示同意被告無庸返還該保證金云云。然觀諸兩造於103年3月3日簽立之確認書，其內容係記錄原告返還系爭建物時交還鑰匙、現況返還、確認被告收受系爭建物等點交事宜（本院卷第13頁），足見兩造當日係為點交系爭建物而到場，並無在該處處理租金或保證金等金錢問題之意，此揆諸被告係於日後始對原告起訴請求給付103年
2月份之租金（即臺灣高等法院103年重上字第228號請求給付租金等事件）乙情，益徵明瞭；從而，由原告返還系爭建物時之舉動或其他情事，自無從推知其有默示同意被告無庸返還保證金之意思表示，且原告就此之單純沉默，亦無依社會觀念或法律明定可認為係一定意思表示之情事，被告此部分抗辯自屬無據。
㈢按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之
規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。又誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。被告雖抗辯原告為聲請查封拍賣之債權人，在被告與各債權人談判，尚無解決方案而未動工裝潢之情況下請求返還保證金，有違誠信原則云云。然被告無法舉證證明其就系爭建物有回復原狀之需求，已如前述，且原告對被告聲請強制執行之本院103年度司執字第1537
0號強制執行事件，經併入本院102年度司執字第63844號後，已於103年8月7日依強制執行法第95條第2項規定視為撤回執行終結在案，有上開強制執行案卷可憑，而系爭建物雖仍在查封狀態，惟查封僅在避免查封標的物遭移轉與他人等處分，並不影響債務人向來之使用；原告起訴請求被告返還保證金，係為維護自身權益，難認係以損害被告為主要目的，國家社會亦不因而受有極大損害，並無違反公共利益之處，自非屬權利濫用，兩造間之利益並無須藉由誠信原則加以調和之特別情事存在，被告上開所辯洵非可採。
六、從而，原告依系爭租約之法律關係起訴請求判令被告給付如
主文第1項所示金額及法定遲延利息，於法並無不合，應予准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年7月24日
民事第三庭法官楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國104年7月24日
書記官陳芝箖