臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第176號
原 告 林琬霖
訴訟代理人 任鳴鉅 律師
被 告 李瑞琮
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國108年4月2日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號一樓
（包含地下室）房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬貳仟壹佰元，及自民國一百零八
年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零七年八月五日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣參萬陸仟伍佰柒拾元。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第
2項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）911,000元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。」，嗣於民國108年2月27日具狀變更訴之聲明
第2項為：「被告應給付原告772,100元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，
核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之首揭規定，自應准許。
二、原告起訴主張：伊為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○號1樓（包含地下室）房屋（以下合稱系爭房屋）
所有權人。緣被告於民國104年7月16日與伊簽立房屋租賃
契約（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租系爭房屋，租
賃期間自104年8月5日起至107年8月4日止，租金每月
53,000元，租金應於每月5日前繳納，押租金為166,000元
。詎被告僅於105年3月29日匯款30,000元外，即未依約給
付租金。而系爭租約租期已於107年8月4日屆期，兩造間
租賃關係業已終止，然被告除拒絕繳付積欠之租金外，亦拒
不將系爭房屋騰空返還。又本件被告雖以系爭房屋漏水為由
而拒絕給付租金，惟被告從未通知伊修繕，伊為此亦曾委請
律師發函通知被告表示同意修繕，惟為被告以保全證據為由
而拒絕。伊前以被告遲付租金達2個月以上通知被告終止租
約，並提起遷讓返還房屋訴訟，然有關訴請遷讓房屋部分，
經本院認定不生終止租約之效力，至請求積欠之租金部分，
則經本院認定被告每月租金拒絕給付16,430元部分有理由，
是被告仍應按月給付原告租金36,570元（計算式：53,000元
-16,430元＝36,570元）。又被告自105年3月5日起即
未繳租金，至107年8月4日止共2年6個月租金未繳，扣
除被告於105年3月29日匯款30,000元，及伊以押租金16
6,000元扣抵，暨本院以106年度簡上字第68號民事判決被
告應給付伊129,000元租金確定，經伊對被告聲請強制執行
上開之租金後，被告尚應給付積欠之772,100元（計算式：
36,570元×30－30,000元－166,000元－129,000元＝772,
100元）。又系爭租約已於107年8月4日屆滿，兩造之租
賃關係於期限屆滿時消滅，經伊催告被告返還系爭房屋，然
被告卻拒不返還，仍無權占有系爭房屋，致伊受有損害。為
此，爰依民法第455條前段、第767條第1項及民法第179
條等規定提起本件訴訟等語，並聲明求為判決如主文第1項
、第2項及第3項所示；及願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：伊與原告簽立系爭租約前雙方已有共識，被告係
承租系爭房屋開設「諾伊草本護髮沙龍」經營美髮、美容、
美體事業營業之用，伊則將系爭房屋規劃為美髮區、該屋地
下室規劃為美容、美體區，因該屋地下室動線漂亮且原本已
隔成3間房間，很隱密、安全、適合從事美容、美體相關工
作，所以伊才願以每月53,000元租金向原告承租地處在巷弄
內，而不是在大馬路旁之系爭房屋。嗣系爭房屋地下室木地
板於105年2月間因伊之顧客自美容床下床踩踏而破損，伊
通知原告後，竟藉詞拒絕修復，是伊就105年3月份當月租
金遂僅給付30,000元。而同年3月、4月間伊另發現系爭房
屋廚房後方增建部分之天花板及牆壁漏水，經通知原告後，
原告亦不拒絕處理。伊因系爭房屋漏水及木地板破損而無法
使用該屋正常營業，且伊與原告簽訂系爭租約後已陸續花費
約60萬元整修系爭建物（如：全室油漆、一樓地板全換、大
門（鋁門、玻璃）、加壓馬達、30加崙儲水電子熱水器等，
然因前開瑕疵，造成伊無法營業，無法使用收益，伊所投入
資本豈不付之闕如。又原告經本院以106年度簡上字第68號
民事判決確定後，不思與伊協調，補修系爭建物，使伊得以
正常營業，原告方可正常收取租金，竟再行提起本件訴訟，
有違一事不二理原則。系爭租約現已為不定期契約，原告應
與伊協商是整修系爭建物毀損部份，使被告可正常營業收益
，原告也可正常收取租金或賠償伊所受損失，兩造合意解約
，始屬正辦等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴
。
四、得心證之理由
原告主張伊為系爭房屋所有權人，兩造於104年7月16日簽
訂系爭租約，約定由被告向其承租系爭房屋，租賃期間自
104年8月5日起至107年8月4日止，租金為每月53,000
元，被告迄今尚積欠105年3月至107年8月共30個月租金
未繳納，原告前以被告遲付租金達2個月以上通知被告終止
租約，並提起遷讓返還房屋訴訟，經本院以106年度簡上字
第68號民事判決就原告訴請遷讓房屋部分部分為無理由，而
就被告就每月租金拒絕給付16,430元部分，及原告請求被告
應給付129,000元租金部分有理由等事實，業據提出房屋稅
及地價稅繳款書、建物及土地所有權狀、房屋租賃契約、律
師函、本院民事判決、存證信函影本1件為證，且為被告所
不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張系爭房屋
租期業於107年8月4日屆滿，被告迄今未返還系爭房屋，
屬無權占用，自應遷讓返還系爭房屋、並給付積欠之租金及
相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前揭情詞置
辯，是本件之爭點厥為：（一）原告主張終止系爭租約，並
請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？（二）原告請求
被告給付積欠之租金，有無理由？（三）原告請求被告給付
相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：
（一）原告主張終止系爭租約及遷讓返還系爭房屋部分：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455
條前段、第767條第1項前段分別定有明文。再按租約終
止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃
物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之
作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法
院75年台上字第801號著有判例）。
2.經查，本件兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於107年8月
4日因租期屆滿而終止，且無民法第451條所定視為不定期
繼續租賃契約之情事，是被告自系爭房屋租約屆期翌日起
，即負有遷讓返還系爭房屋予原告之義務，惟被告尚未返
還系爭房屋，則原告依民法第455條前段及第767條規定，
請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，
為有理由，應予准許。爰判決如主文第1項所示。
（二）原告請求被告給付積欠之租金，有無理由？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。原告主張兩造原約定系爭房屋每月租金53,000元
，嗣經本院認定被告每月租金拒絕給付16,430元部分有理
由，故被告應按月給付之租金為36,570元。而被告積欠自
105年3月5日起至107年8月4日止共2年6個月租金
，扣除被告於105年3月29日匯款30,000元、押租金166,
000元扣抵，暨經本院確定原告已聲請對被告強制執行之
129,000元租金後，被告尚積欠772,100元（計算式：36
,570元×30－30,000元－166,000元－129,000元＝772,
100元）之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約、
本院民事判決為證等件為證，依上開規定，被告本有依約
給付（經法院酌減後）租金之義務，則原告請求被告給付
積欠之772,100元租金，應屬有據。爰判決如主文第2項
所示。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民
法第179條亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61
年台上字第1695號判例意旨）。經查，本件兩造間租賃契
約業於107年8月4日屆期而終止，則被告自租期屆滿之
翌日即107年8月5日起，即無權占有系爭房屋，自有獲
得相當於租金之利益，致原告受有無法使用房屋收益之損
害。本院審酌被告向原告承租系爭房屋之每月租金為53,0
00元，經本院以該屋地下室未能使用而酌減租金16,430元
後為36,570元。是原告主張本件租賃契約終止後，被告仍
無權占有系爭房屋使用，每月受有相當於租金36,570元之
利益，並使原告受有相當同額損害，應屬可採。從而，原
告請求被告自107年8月5日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付相當於租金36,570元之不當得利，為有理由，應
予准許。爰判決如主文第3項所示。
五、從而，原告基於契約終止後租賃物返還請求權，訴請被告騰
空返還系爭房屋，並應給付原告772,100元積欠之租金，及
自108年1月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨
自107年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,
570元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無
逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款，訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389第1項第3款規
定，依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為29,512
元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國108年4月12日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年4月12日
書記官陳仕偉