臺灣新竹地方法院94年度重訴字第84號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院94年重訴字第84號民事判決

裁判日期：民國95年06月01日

裁判案由：確認優先購買權不存在

臺灣新竹地方法院民事判決94年度重訴字第84號原告有限責任新竹第一信用合作社法定代理人丁○○訴訟代理人 楊隆源 律師複代理人 楊漢城 被告庚○○訴訟代理人 游勝韃 律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國95年5月18日辯論終結，判決如下：
主文確認被告就坐落新竹縣竹北市縣○段第四七二地號，地目：雜，面積二百二十點九五平方公尺之土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張
（一）坐落新竹縣竹北市縣○段第472號土地、地目雜、面積
220.95平方公尺（以下簡稱系爭土地），為訴外人戊○○所有，訴外人戊○○於92年12月16日以上開土地為擔保向原告借款新台幣（下同）18,000,000元，並以系爭土地設定最高限額抵押21,600,000元。訴外人戊○○並由己○○及乙○○在其上興建建築建物一棟（建號1971號，門牌號碼為縣竹北市○○○街○○巷○○號，以下簡稱1971號建物）登記為己○○及 吳淑芬 所有。嗣訴外人戊○○無力繳納上開借款本息，原告乃於93年2月23日聲請拍賣抵押物，並於94年3月1日原告以10,150,000元拍定。
（二）於原告拍定系爭土地並繳納拍定價金之際，被告以訴外人己○○、吳淑芬將1971號建物出售予被告，而向本院執行處主張其對系爭土地有優先承買權。然被告並非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，並無土地法第104條之優先承買權，被告主張其有優先承買權，並無理由，為此，請求確認被告就系爭土地並無優先承買權。
（三）對於被告抗辯所為之陳述
1.按私文書應由舉証人証其真正，民事訴訟法第357條定有明文。被告雖提出一紙署名戊○○與乙○○、己○○，而92年6月25日簽立之協議書，而主張受讓訴外人乙○○、己○○對訴外人戊○○之承租權，而對於系爭土地應具有優先購買權，然被告必須先舉證該協議書之真正，但被告既無法提出上開協議書之原本，亦未舉証証明其為真正，自應認定上開協議書並非真正。又被告提出之訴外人戊○○與被告於94年1月17日所簽立協議書，內容為訴外人戊○○業已承認被告受讓乙○○等對於系爭土地之租賃權，主張受讓租賃權，但被告仍應就該協議書之真正舉證，但被告並無法提出證據證明，自應認定上開協議書並非真正。
2.苟訴外人戊○○與乙○○、己○○於92年6月25日所簽立之協議書為真正，但其內容為戊○○提供系爭土地予乙○○及己○○興建房屋，且並得於系爭土地上設定地上權１５年而已，並非租賃契約。
（四）綜上，被告既非系爭土地之承租人，亦非地上權人，應無土地法第103條規定之適用，被告就系爭土地無優先購買權存在。
（五）聲明確認被告就坐落新竹縣竹北市縣○段第472地號，地目：
雜，面積220.95平方公尺，權利範圍全部之土地乙筆之優先購買權不存在。
二、被告之答辯
（一）訴外人戊○○因積欠訴外人乙○○、己○○二人債務，乃提供系爭土地予其興建1971號建物，以抵償欠款，該建物興建完成後登記為己○○及甲○○二人所有，有戊○○與乙○○、己○○於民國（以下同）92年6月25日所簽訂之協議書可稽。93年11月17日己○○、甲○○二人與丙○○、庚○○二人簽訂不動產買賣契約書，出賣1971號建物，並依法通知訴外人戊○○是否優先購買，戊○○放棄優先購買權後，原告支付價金，辦理所有權移轉登記完畢。94年1月2日乙○○及己○○將對戊○○之五百萬元債權，以三百萬元讓與被告，雙方立有協議書並有匯款通知單可憑。而訴外人戊○○與乙○○、己○○間於92年6月25日所立協議書之權利義務對於被告及戊○○仍繼續有效，有被告與戊○○雙方於94年1月7日所立協議書可憑。乙○○、己○○與戊○○間於92年6月25日所立協議書，依其內容觀之，即係戊○○提供土地予乙○○、己○○（或其指定人）興建地上物使用土地，而以應收取之土地租金抵償戊○○所欠之五百萬元債務，並約定應為地上權之登記，尋譯雙方真意，此屬租用基地建築房屋之租賃契約，要無疑義，而租用基地建築房屋，就令未依土地法第102條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，究不得以此指為影響於租賃契約之成立。
（二）本件地上權登記申請縱為地政機關以土地被查封無法登記之理由駁回，究不影響租賃契約之成立，而基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段有明文規定，本件上開建物原所有權人己○○、甲○○業已將所有權移轉登記予被告，乙○○、己○○並將對戊○○之債權讓與被告，被告繼受伊等權利義務，自得依土地法第104條第1項規定主張優先購買權。原告主張被告非系爭土地之承租人，無土地法第104條之適用，顯有誤會，要不足採。
三、兩造不爭執之事實
（一）訴外人戊○○於92年12月16日以上開土地為擔保向原告借款18,000,000元，並以系爭土地設定最高限額抵押21,600,000元。
（二）系爭土地上有登記為訴外人己○○及甲○○所有之1971號建物一棟，依據該建物之使用執照記載該建物於92年12月
29日開工，93年2月2日竣工，建物謄本登記之建物完成日為93年2月12日，第一次登記為93年4月9日，建物謄本復記載93年12月14日發生買賣之登記原因，93年12月27日為所有權移轉登記。
（三）93年2月23日原告聲請拍賣系爭土地，94年3月1日由原告以10,150,000元拍定。
四、兩造爭執之要點
（一）訴外人己○○與乙○○是否向訴外人戊○○承租系爭土地？
（二）被告是否承擔該租賃契約而有土地法第104條之土地承買優先權？
五、法院之判斷
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。被告並非系爭土地之地上權人或典權人，被告主張其對系爭土地有優先承買權，自應證明其為系爭土地之承租人。
（二）被告提出署名為戊○○與乙○○、己○○，日期為92年6月25日之協議書，主張訴外人乙○○、己○○對訴外人戊○○有承租權，及內容為訴外人戊○○承認被告受讓乙○○等對於系爭土地之租賃權，日期為94年1月17日，主張承擔系爭土地之租賃契約，而成為承租人。然按按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條定有明文。被告所提出之上開二件協議書均為私文書，並為原告否認其真正，被告自應先就該私文書之真正為舉證，始得據該文書之證據力證明被告主張之事實。然查，被告請求傳訊證人甲○○及乙○○到庭為證，另本院依職權通知戊○○、己○○到庭為證，上開證人均未能到庭，另本院於95年3月30日當庭命被告訴訟代理人轉知被告庚○○應於次一庭期親自到庭陳述事實，並寄發予被告庚○○，亦經合法送達，但被告亦未到庭。上開證人及被告庚○○為證明上開協議書之真正之直接證據，但均未能進行調查程序以證明上開協議書之真正，因此，上開協議書之真偽，處於不明之狀態，則不能據上開協議書逕為有利於被告之認定。被告雖另辯稱如訴外人乙○○、己○○與訴外人戊○○間之債權非真正，被告決不會以三百萬元之代價向訴外人乙○○受讓上開債權云云，並提出一紙匯款予訴外人甲○○之匯款單為證。然依據被告之陳述，對於訴外人戊○○有債權可抵租金者為己○○及乙○○，並非甲○○，被告匯款予甲○○，顯難認定被告以該款項向訴外人己○○及乙○○受讓債權，且縱然被告曾匯款予訴外人己○○及乙○○，但匯款之原因眾多，亦無法以匯款反推訴外人己○○及乙○○對訴外人戊○○有債權，更遑論被告辯稱其為系爭土地之承租人，必須證明訴外人戊○○如何將債權關係，轉變為設定地上權之協議，又從地上權協議轉變成租賃權，被告又合法承擔上開租賃權之事實。被告另聲請傳訊訴外人丙○○到庭為證，惟查訴外人丙○○與被告共同向訴外人己○○及吳淑芬購買1971號建物，其利害關係與被告相同，其證詞之證明力微乎其微，根本無法據為形成對被告有利之心證，故並無傳訊之必要，附此敘明。
（三）綜上所陳，被告辯稱其為系爭土地之承租人，就系爭土地具有優先承買權，但據其提出之證據均無法證明其確實為系爭土地之承租人，故難認其具有土地法第104條之優先承買權，原告起訴確認被告對於系爭土地並無優先承買權，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年6月1日
民事第一庭法官黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年5月23日
書記官黎秀娟