裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第2339號民事判決
裁判日期：民國89年09月29日
裁判案由：確認通行權存在
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第二三三九號
原告丙○○訴訟代理人 蔡宏隆 律師
乙○○住被告 陸興 遊樂事業股份有限公司
設法定代理人戊○住被告台灣省台中縣私立高級青年中學
設法定代理人丁○○住共同訴訟代理人 周進文 律師複代理人甲○○住右當事人間請求確認通行權存在事件，本院判決如左：
主文確認原告就被告陸興遊樂事業股份有限公司所有坐落台中縣大里市○○段第二０五號土地上如附圖所示Ｂ部分、面積零點零貳壹捌柒陸公頃，有通行權存在。
被告應容忍原告於如附圖所示Ｂ部分土地開設道路供通行之用，並不得設置障礙物或為其他妨礙原告通行之行為。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國八十七年六月間，買受由鈞院拍賣坐落台中縣大里市○○段第一六
五、一六六、二０五地號土地上之同段六一建號建物，惟該建物非經由鄰近被告陸興遊樂事業股份有限公司（下稱陸興公司）所有前開二０五地號土地，無法與公路聯絡。
㈡原告所買受之六一建號建物原與上開一六五地號土地同為訴外人 蔡少明 （已於
八十七年二月七日死亡）所有，八十五年間蔡少明將六一建號建物移轉予訴外人 張資錦 所有，其後該建物再由原告拍賣取得，雖原告與蔡少明間就一六五地號土地並未訂定租賃契約，惟依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年第五次民事庭會議決議，訴外人張資錦與蔡少明間就一六五地號土地應有租賃關係存在。又依司法行政部釋示：基地承租人出賣其在他人地上所建房屋時，亦應推定其將基地租用權一併出讓。是原告買受六一建號建物時，亦同時取得張資錦與蔡少明間就一六五地號土地之租用權。
㈢原告所有六一建號建物之基地既屬袋地，與公路無適當之聯絡，而原告確為上
開袋地之利用權人，故依最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議，原告就被告陸興公司所有二０五地號土地如附圖所示Ｂ部分土地，應有通行權存在。
又因被告陸興公司所有二０五地號土地現出租予被告台灣省台中縣私立高級青年中學（下稱青年中學）使用，爰訴請如聲明所示。
三、證據：提出不動產權利移轉證書、現場位置圖、建物登記謄本、土地登記謄本各一份為證，並聲請調閱本院八十五年度訴字第一０六一號民事案卷，及囑託台中縣大里地政事務所派員測量。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」為民法第四百二十五條之一所明定，依該條規定之文義可知，受該條文推定有租賃關係存在之前提要件為，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」，從而，如土地及其上之建物未曾同屬一人所有者，則不受有租賃關係存在之推定，此觀諸該條文之文義，當無疑義。
㈡查本件原告所有六一建號建物，其歷次之所有權人，依取得所有權時間之先後
次序分別為訴外人青年科學建設有限公司（下稱青年建設公司）、張資錦及原告，而該建物之基地所有權人自建物興建完成迄今則均為蔡少明，申言之，本件原告所有之建物自興建完成迄今，建物及其基地之所有權人未曾為同一人所有，本件自無前開民法第四百二十五條之一規定之適用，即不得推定建物所有權人就基地有租賃關係存在。又依前開之說明，原告就基地既無租賃或使用借貸之法律關係存在，則原告依七十九年度第二次民事庭會議決議，請求依民法第七百八十七條及第七百八十八條之規定，確認就被告所有之土地有通行權存在或開設道路，依法即屬無據。
㈢原告於起訴狀所引用之七十九年度第二次民事庭會議決議，其決議文之內容，
固然有提到：「．．．從而鄰地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間（包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用相類似案件，應為相同處理之法理，為之擴充解釋，以求貫徹。」，然查，該決議文擴充解釋之主要依據，係將民法第七百八十七條及第七百八十八條之規定，擴充及於「其他土地利用權人」，申言之，該決議文將民法第七百八十七條為擴充解釋，並非漫無標準，而係擴充解釋以適用民法第七百八十七條，仍需地上物之所有權人，就地上物所占有之基地，為有權占有（例如就土地有所有權、地上權、永佃權、典權、租賃權人或使用借貸關係之借用人等），而原告就基地既無租賃或使用借貸之法律關係存在，更無所有權、地上權、永佃權或典權，則原告依該決議文擴充解釋民法第七百八十七條之規定，請求確認就被告所有之土地有通行權存在或開設道路，依法顯無理由。
三、證據：提出建物登記謄本、土地登記謄本、土地租賃契約書各一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十五年度訴字第一０六一號土地所有權移轉登記民事案卷。
理由
一、被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意追加，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。本件原告追加被告青年中學部分，被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，依前揭規定，視為同意追加，合先敘明。
二、原告主張：原告於八十七年六月間，拍賣取得坐落台中縣大里市○○段第一六五、一六六、二０五地號土地上之同段六一建號建物，惟該建物非經由鄰近被告陸興公司所有前開二０五地號土地，無法與公路聯絡，原告所買受之六一建號建物原與上開一六五地號土地同為訴外人蔡少明所有，八十五年間蔡少明將六一建號建物移轉予訴外人張資錦所有，其後該建物再由原告拍賣取得，雖原告與蔡少明間就一六五地號土地並未訂定租賃契約，惟依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年第五次民事庭會議決議，訴外人張資錦與蔡少明間就一六五地號土地應有租賃關係存在，又依司法行政部釋示：基地承租人出賣其在他人地上所建房屋時，亦應推定其將基地租用權一併出讓，是原告買受六一建號建物時，亦同時取得張資錦與蔡少明間就一六五地號土地之租用權，故依最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議，原告就被告陸興公司所有二０五地號土地如附圖所示Ｂ部分土地，應有通行權存在，又因被告陸興公司所有二０五地號土地現出租予被告青年中學使用，爰訴請如聲明所示等語。被告則以：本件原告所有之建物自興建完成迄今，建物及其基地之所有權人未曾為同一人所有，自無民法最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及民法第四百二十五條之一規定之適用，即不得推定建物所有權人就基地有租賃關係存在，而原告就基地既無法證明具有租賃或其他合法使用權源存在，則原告依七十九年度第二次民事庭會議決議，請求依民法第七百八十七條及第七百八十八條之規定，確認就被告所有之土地有通行權存在或開設道路，依法即屬無據等語，資為抗辯。
三、本件確認通行權存在之訴，係因被告否認原告有通行被告陸興公司所有二０五地號土地之權利，導致原告對二０五地號土地之通行權存在，有法律關係不明確，必須藉確認判決之法律上利益，除去原告之通行權受侵害之危險，以確定渠等通行權之法律關係，是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。
四、原告主張原告於八十七年六月間，由本院拍賣取得上開六一建號建物，該建物所占用基地為袋地，非經由被告陸興公司所有前開二０五地號土地，無法與公路聯絡，又被告陸興公司所有二０五地號土地現出租予被告青年中學使用之事實，業據原告提出建物登記謄本及土地登記謄本各一份為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。本件兩造爭執之重點，乃在於原告取得六一建號建物後就訴外人蔡少明所有一六五地號土地，是否具有租賃、使用借貸等合法使用權源，而得適用最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議，對被告陸興公司所有二０五地號土地主張通行權存在。
五、經查原告所有六一建號建物係訴外人青年建設公司於六十二年間興建並取得所有權，而該建物所在之基地則自六十年間起即為青年建設公司負責人蔡少明個人所有，嗣於八十五年間訴外人青年建設公司與訴外人張資錦於訴訟上達成和解，將六一建號建物移轉予訴外人張資錦所有，其後該建物再於八十七年六月二十四日由原告拍賣取得等情，有建物登記謄本二份、土地登記謄本一份在卷可稽，並經本院調取本院八十五年度訴字第一０六一號民事案卷核閱無訛。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例可資參照；參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。揆諸前開判例意旨，於土地及其上建物非屬同一人所有時，即與推定具有租賃關係之要件不符，蓋土地及其上建物為不同人所有之情形，則其間之利用關係，或已有安排，或應由其自行解決，法律似無強制介入之必要。茲本件需審究者，乃一六五地號土地為蔡少明所有，而其上六一建號建物原屬蔡少明擔任負責人之青年建設公司所有，則於青年建設公司將六一建號建物讓與訴外人張資錦時，是否得類推適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，推定在建物得使用期限內，具有租賃關係。本院基於下列二點理由，認在此情形應得類推適用。一為土地及其上建物分屬公司負責人及公司所有時，名義上雖非屬同一人所有，但實際上土地上之建物利用該土地，通常並無明顯之法律關係存在，依一般社會觀念，常被認為同屬一人所有，為兼顧建物受讓人及社會經濟利益，避免拆屋起見，於受讓之當事人無法證明其間之利用關係時，法律似有介入之必要，推定在建物得使用期限內，具有租賃關係。二為訴外人蔡少明明知六一建號建物占用其所有一六五地號土地，則其於八十五年間代表青年建設公司將六一建號建物讓與訴外人張資錦時，顯具有允許訴外人張資錦取得六一建號建物後，繼續使用一六五地號土地之意思。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（最高法院四十七年台上字第一五二號判例參照），是原告由本院拍賣取得六一建號建物所有權後，自得主張於該建物得使用期限內，就訴外人蔡少明所有一六五地號土地，繼受原有之租賃關係。
六、按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人，得通行周圍地以至公路，民法第七百八十七條第一項前段定有明文。次按民法創設鄰地通行權之目的，原為發揮袋地之利用價值，使地盡其利，以增進社會經濟之公益，是以袋地無論由所有人或其他利用權人使用，周圍地之所有人及其他利用權人均有容忍其通行之義務。民法第七百八十七條規定土地所有人鄰地通行權，依同法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條之規定準用於地上權人、永佃權人或典權人間，及各該不動產物權人與土地所有人間，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所有權以外其他土地利用權人間即無相互通行鄰地之必要，而有意不予規定。從而鄰地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間（包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用「相類似案件，應為相同之處理」之法理，為之補充解釋，以求貫徹（最高法院八十二年度台上字第五八０號判決及同七十九年度第二次民事庭會議決議參照）。查原告就訴外人蔡少明所有一六五地號土地具有租賃關係，已如前述，而原告所有六一建號建物所使用之一六五地號土地係袋地，復為兩造所不爭執，並經本院勘驗屬實，依據前開規定，原告自得對被告陸興公司所有二０五地號土地主張袋地通行權。次按有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第七百八十七條第二項定有明文。是本院自應審究周圍地損害最少之處所及方法，以決定原告其通行權之範圍及面積。查原告所有六一建號建物及其使用之土地，其通往最近公路即被告青年中學之校門口道路，經本院囑託台中縣大里地政事務所派員就校內現有道路二側各取三公尺寬測量結果，以Ｂ方案使用之面積較少，有複丈成果圖附卷可參，是Ｂ方案應屬損害最小之通行之處所及方法。
七、從而，原告依民法第七百八十七條第一項之規定，請求確認原告就被告陸興公司所有坐落台中縣大里市○○段第二０五號土地上如附圖所示Ｂ部分、面積零點零貳壹捌柒陸公頃，有通行權存在，及被告應容忍原告於如附圖所示Ｂ部分土地開設道路供通行之用，並不得設置障礙物或為其他妨礙原告通行之行為，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年九月二十九日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官陳文燦右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年九月二十九日~B法院書記官