裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第454號民事判決
裁判日期：民國99年02月10日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第454號原告甲○○訴訟代理人 蕭仁杰 律師被告 金富 建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 簡泰正 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國99年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告前於民國95年6月5日與被告簽訂不動產房屋土地買
賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落於臺北縣板橋市○○段○○○○○號，面積2,437.25平方公尺，出賣權利範圍100萬分之8807之土地、其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○○號2樓，所有權全部之建物（下稱系爭建物）、臺北縣板橋市○○路○○○號等共同使用部分（10萬分之39
7，即機車及汽車車位）以及本件買賣標的即臺北縣板橋市○○路○○○號2樓左側相連未登記露台（下稱系爭露台）之使用權，總價金為新臺幣（下同）1,195萬元，包括系爭建物（含基地及共同使用部分）之800萬元（如以所有權全部
32.62坪計算，每坪為24.52萬元）、系爭露台使用權之30
0萬元（如以面積36.72坪計算，每坪為8.1733萬元）及汽車停車位之95萬元，合計為1,195萬元，即其中露台使用權之買賣價金部分為300萬元，原告均已依約給付買賣價金完畢。
㈡又於本件系爭契約簽訂前之意思表示合意過程中，被告所雇
用之銷售業務員一再向原告宣稱買賣標的物一定要配合系爭露台一起買，被告方願意出售等語，並向原告保證及詐欺稱系爭露台（36.72坪）保證原告可以取得合法之使用權，與一般違章建築有異，無須擔心將來有被拆除之可能，致原告陷於錯誤而相信銷售業務員所詐稱之謊言，誤認為系爭露台可以合法使用且不會被拆除，而同意額外給付300萬元予被告，並購得系爭露台之使用權。嗣系爭露台因遭人檢舉，而經臺北縣政府工務局派人前往現場勘查，於勘查後認定「板橋市○○路○○○號2樓左側（即車道上方）淘空部分增設樓板，據管委會等表示，係建商即被告所為。故請起造人按規定於97年9月30日前無條件自行拆除，如逾期未拆除，則依公寓大廈管理條例處分」等語，導致原告先前給付被告買賣價金300萬元所購得之系爭露台，即將遭受拆除而受有損害。因此，系爭露台即具有即刻被拆除之嚴重瑕疵，原告前曾於97年9月17日發函被告請求減少其價金300萬元，並請求被告應返還300萬元，惟被告均置之不理，原告自得依民法第92條第1項前段規定，撤銷該因遭被告詐欺所為購買系爭露台之意思表示，並以本件起訴狀繕本之送達為撤銷意思表示之通知。
㈢另由於被告就本件「金富天廈」案銷售期間，因被告所雇用
之銷售業務員有向原告保證稱系爭露台於買受後，原告雖無法為所有權之登記，但可以取得合法之使用權，其於系爭露台加蓋部分係與一般之違章建築不同，無須擔心將來有被拆除之可能等語，致使原告誤信被告所雇用之銷售業務員所稱系爭露台具有合法使用權之保證品質，而同意以300萬元價金購買系爭露台。惟系爭露台嗣既經臺北縣政府工務局勘查後認定係屬違章建物，而應於97年9月30日前無條件自行拆除，從而系爭露台顯具有滅失其價值之瑕疵，則原告應亦得依民法第354條、第359條、第360條等物之瑕疵擔保相關規定，向被告主張解除其契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除雙方間就系爭露台所訂買賣契約之意思表示通知。
㈣系爭露台加蓋部分之外型（包含大理石牆面及窗戶）與被告
當時所興建建物之外型均一體成型，且材質完全一致，足認系爭露台係由被告所加蓋，並出賣與原告，且系爭露台加蓋部分所裝設之大門，亦與被告當時所興建建物裝設之大門，其外型及材質完全相同，亦可見系爭露台確實係由被告所加蓋，並出賣與原告。
㈤承前所述，雙方間就系爭露台所為之買賣契約，既經原告撤
銷或解除而歸於無效，被告受有原告所給付之買賣價金300萬元之利益即無法律上之原因，而致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還所受利益。另本件被告係故意詐欺原告購買系爭露台，致原告支付買賣價金300萬元，則依民法第184條第1項規定，被告亦應負侵權行為之損害賠償責任。為此，爰依民法第179條、第184條第1項規定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，且陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠本件系爭建物所得使用之露台，其位置於系爭契約之附圖中
業已清楚標明，該露台依法不能為所有權之登記，亦不計入專有部分及共用部分之面積計算，而係交由該露台所毗鄰建物之所有人使用，故購屋臨時證明單及系爭契約均註明「露台依現況點交」等語。至於車道上方則為掏空部分，並非露台，更非買賣契約之標的，此由買賣契約之附圖中該處係明確標示為「×」即可為證。
㈡另購屋臨時證明單載明買賣標的為「（主建物21.93、陽台
2.7、雨遮0.63、公設7.96）坪，機車位100號、汽車位77號」，建物買賣契約亦載明買賣標的為「面積（平方公尺）：第二層72.51、陽台8.94、雨遮2.07、汽車位編號（上）77號、機車位編號100號」。準此，本件買賣標的物並不含系爭露台在內。至於購屋臨時證明書上所記載之「露台依現況點交」，該露台乃係指上開所述不能為所有權之登記，亦不計入專有部分及共用部分之面積計算，而係交由毗鄰建物所有人使用者，即系爭契約附圖上所標示之露台部分（為有所區隔，下稱附圖所示露台），並非係指系爭露台而言。至系爭露台則並非本件買賣之標的，即並未列入本件買賣之標的物內，原告稱以300萬元購買系爭露台並非事實，且系爭契約中亦未有類此之記載，可見原告上開主張顯不可採。
㈢又系爭契約之附圖所示露台，雖依法不能為所有權之登記，
亦不計入專有部分及共用部分之面積計算，然該露台係屬合法存在之建物，並非違章建築，更無遭主管機關拆除之可能，要無任何瑕疵，原告稱該露台有即刻被拆除之嚴重瑕疵云云，顯屬無稽。至於原告起訴狀所稱將遭受拆除者，乃為車道上方掏空部分所增設之樓板，而該部分本即為掏空設計，此由系爭契約附圖中該處係明確標示為「×」可明。既為掏空部分，自非露台，亦非買賣契約之標的，被告更無可能以
300萬元或任何價格出售該部分之使用權與原告，原告之主張要非可採，且該部分既為掏空設計，亦非本件買賣之標的，交屋時即非點交之標的，原告於交屋後如何使用該部分空間，被告並不知情，該部分如因增設樓板而遭拆除，亦與被告無涉。
㈣本件被告出賣予原告之標的，其建物面積部分共計33.22坪
，車位為105萬元，單價為每坪32.81萬元，以該房屋毗鄰附圖所示露台而得使用該露台之功能及實用性言，該價格要屬合理，蓋依被告所留存之資料所示，該棟大樓其他樓層之房屋，並無露台可供使用，其成交價即已達每坪28.11萬元之譜，則毗鄰附圖所示露台之系爭建物，尚有附圖所示露台可供使用，其單價自應更高。再者，另依系爭契約所載，乃分別約定建物298萬元及土地897萬元，則有關建物部分，既係包括主附建物、公設及車位在內，且均屬可登記所有權之標的，尚僅有298萬元，不能登記所有權之畫「×」部分即系爭露台又豈有可能要價300萬元，已較可登記所有權之部分為貴，及又何以卻未記載於系爭契約中，此顯與常理不符。況且原告所指系爭露台部分其實際面積約僅有21坪，亦非如原告所言達36.72坪，益見原告所述非屬事實。㈤綜上所述，本件買賣之標的並不包括附圖所示露台部分，被
告並未以300萬元或任何價格出售上開部分之使用權與原告，系爭契約中亦未有類似之記載。至於系爭露台更非本件買賣契約之標的，被告亦未出售系爭露台之使用權與原告。被告於本件買賣並無詐欺之行為，標的物亦無任何瑕疵，原告主張依不當得利、侵權行為法律關係，請求被告賠償系爭露台之買賣價金300萬元云云，顯無理由，應予駁回。
三、原告上揭主張原告前於95年6月5日與被告訂立買賣契約，由原告向被告購買坐落臺北縣板橋市○○段○○○○○號，面積2,437.25平方公尺，出賣權利範圍100萬分之8807之土地、其上之系爭建物暨臺北縣板橋市○○路○○○號等共同使用部分（10萬分之397，即機車及汽車車位）以及與臺北縣板橋市○○路○○○號2樓左側相連之系爭露台使用權，總價金為1,195萬元，其中系爭露台使用權部分之價金為300萬元，，原告已依約給付完畢。又關於系爭露台之買賣，於兩造合意過程中，因被告所雇用之銷售業務員一再向原告宣稱買賣系爭建物時一定要配合將系爭露台一起購買，被告方願意出售等語，並向原告保證及詐欺稱系爭露台（36.72坪）保證原告可以取得合法之使用權，與一般違章建築有異，無須擔心將來有被拆除之可能，致原告陷於錯誤而相信銷售業務員所詐稱之謊言，誤認為系爭露台可以合法使用且不會被拆除，而同意額外給付300萬元予被告，以作為購買系爭露台使用權之代價。孰料，系爭露台嗣後竟因遭人檢舉，且主管機關勘查後認定係屬實質違建，而命應自行拆除，否則將依法科以處罰，導致原告先前給付被告買賣價金300萬元所購得之系爭露台，即將遭受拆除而受有損害，且系爭露台顯然具有滅失其價值之瑕疵，依法原告自得依民法第92條第1項前段規定，撤銷該因遭被告詐欺所為購買系爭露台之意思表示，以及依民法第354條、第359條、第360條等物之瑕疵擔保規定，向被告主張解除契約，且原告亦已以起訴狀繕本之送達作為撤銷或解除意思表示之通知等情，固據其提出金富天下不動產房屋土地買賣合約書（棟別A2貳樓、汽車位B1層77號、機車位B1層10號、戶名甲○○）、購屋臨時證明單、臺北縣政府工務局函、貳層平面圖等為證（見本院卷第7頁至第14頁、第18頁至第20頁），然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要旨，厥為㈠兩造間就系爭露台是否有成立如原告所述「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約？㈡原告主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷買受系爭露台使用權之意思表示，是否有據？㈢原告主張依民法第359條規定，解除購買系爭露台使用權之買賣契約，是否可取？等項。以下分項審究之。
四、關於「兩造間就系爭露台是否有成立如原告所述「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約？」部分：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例可參。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，並有最高法院20年上字第2466號判例意旨足資為憑。本件原告固主張前於95年6月5日，曾以300萬元代價，向被告購買系爭露台，雙方間就系爭露台之使用權成立有300萬元之買賣契約云云，並提出如本院卷第7頁至第14頁、第18頁至第20頁所示之金富天下不動產房屋土地買賣合約書（棟別A2貳樓、汽車位B1層77號、機車位B1層10號、戶名甲○○）、購屋臨時證明單、貳層平面圖為證，然為被告所否認，並辯稱系爭露台並非於系爭契約買賣標的物範圍內，兩造間就系爭露台並未成立任何買賣契約等語。揆之上開說明，原告自應就兩造間確實曾就系爭露台成立一價金為300萬元之買賣契約乙節，負舉證之責任。
㈡經查：
⑴依原告所提出之系爭契約所示，其中就建物部分僅記載買賣
之不動產範圍為系爭建物之所有權全部（面積：第2層72.5
1㎡、陽台8.94㎡、雨遮2.07㎡）、263號等共同使用部分以及編號77號之汽車停車位暨編號100號之機車停車位，價金議定為298萬元，並無任何隻字片語敘及有關系爭露台買賣之部分，有系爭契約在卷可佐，是依系爭契約顯尚不足為有利原告之認定。更何況，依系爭契約所示，得以辦理所有權登記之建物部分，其買賣價金僅為298萬元，較之原告主張買賣系爭露台之價金300萬元為低，則金額較少之部分有契約明文記載，金額較高之部分卻於契約中付之闕如，此又豈符常理？況且300萬元並非小數目，甚至已達本件兩造不爭執之成交價1195萬元之4分之1，且所購買者又係無法辦理權利登記之系爭露台部分，衡情如確有此一買賣事實，原告又焉會不要求被告於系爭契約中加以註明或另行出具文件以保障權利？由此益足徵原告主張兩造間就系爭露台訂有一
300萬元之買賣契約云云，非但所為約定內容係與常情不符，抑且其交易之過程亦顯不符常理，實難認屬真實。
⑵至原告雖又舉如本院卷第18頁之貳層平面圖、第19頁之購屋
證明單及其下方所書寫之內容為據，藉以證明其上開主張屬實。然而，經本院細繹上開平面圖及購屋臨時證明單暨其下方表格之內容，雖其下方表格內容中確實有「露台36.72坪」之記載，惟被告已否認該表格之真正，且經本院訊之證人丙○○（原名 羅婉云 ），依其具結後所為證述，亦係證稱：「不太有印象我有寫過」等語，再參酌該表格內所書寫之字樣，經本院以肉眼將之與上開購屋臨時證明單上證人丙○○不否認其真正之內容字樣相互比對，依其筆觸、字型、筆勢、筆順觀之，亦難認係出自於同一人所為，則原告以此欲證明兩造間確有關於系爭露台300萬元買賣之事實，同屬難認可取。況且，縱令原告所稱該表格內之文字均係證人丙○○所為等語屬實，惟依其內容，充其量僅不過可資認定系爭露台係有包括於本件買賣被告所應交付予原告之標的內，然被告所以應交付之原因，其可能性並非止於買賣一端，因贈與而為之亦無不可（此並為證人丙○○於本院審理時證述綦詳在卷，詳下述）。雖因此衡情固係有可能影響及買賣時雙方所議定之每坪單價價格，然終究無法依此即認定兩造間就系爭露台係訂有一價金為300萬元之買賣契約存在。故原告此一舉證，顯亦尚不足據為有利原告之認定甚明。
⑶另再佐以原告所提出之貳層平面圖，其上確實有露台之記載
，而證人丙○○亦證稱上開購屋臨時證明單上所記載「露台為現況點交」，所稱之露台係指附圖所示露台，並非系爭露台等語（見本院卷第107頁反面）。因此雖購屋臨時證明單上有記載「露台為現況點交」之字樣，然該所稱之露台，究為何指，既有上述不同之可能，則原告自應證明所稱之露台係包括系爭露台在內，否則單純依上開文字，本院認仍尚難據以判斷系爭露台是否於本件買賣標的之範圍內。易言之，原告援引上開文字之記載，藉資證明兩造間就系爭露台確有以300萬元為買賣等情，仍屬無可取，同樣無法驟為有利原告之認定。
⑷況且，本件有關兩造間買賣事宜之過程，業經本院依職權傳
訊證人丙○○到庭具結後證述：渠原名羅婉云，曾經在被告公司任職，原本是行政助理，最後離職時的工作內容是銷售。當時是在幫被告賣房子，就是板橋市○○路的建案，名稱為金富天下。渠認識本件的原告，因為買賣金富天下的房屋而認識。當時原告買金富天下的房屋是渠負責銷售的，渠有進去看過。當時本件房屋車道上方已經有天花板，就是卷內第46頁左邊照片中黃色的部分。該黃色部分在渠賣出去之前就已經有了，黃色的部分本來一開始確實是挑空的沒錯，後來就做了天花板，天花板應該是被告做的。黃色部分不是否渠賣的，渠所賣的是權狀部分。渠賣出時房屋現狀包括天花板及樓梯間均如照片所示，但渠所賣的部分是不包含車道上方的部分，因為渠賣一定是賣權狀部分。渠賣出的時候，第18頁平面圖左邊打X的部分現狀就是有天花板，買的人自己也有看到有天花板，原告有看現況，她知道本來是車道上方挑空的部分。訂單內容是根據權狀來寫。（問：原告買的部分有無包括車道上方挑空的部分？）應該不算買，只能算是附帶贈送，因為訂單就是賣權狀，價金也是用權狀去計算，當時金富天下一坪高的時候有28、30萬元，低的時候也有20幾萬，一般都是以建坪來算，建坪的面積就是登記謄本上有登記的面積，包括附屬建物面積。（問：妳說車道上方的部分不算買，只能算附帶贈送，是指這部分沒有算入計價的建坪中？）對。本件買賣契約渠賣的總價就是土地買賣契約書及房屋買賣契約書上面所寫的總價，實際交易價格也是這樣。（問：交易價格有無包括露台（指車道上方挑空部分）使用權300萬元？）渠沒有賣使用權，也沒有跟買主說車道上方挑空部分的使用權是300萬元。（問：在賣的過程中，有無一直跟買主說，一定要連同車道上方挑空部分一起買，被告才同意賣？）也不算買，算附送的而已。（問：有無保證車道上方挑空部分可以取得合法使用權不會被拆除？）沒有，絕對沒有。原告知道車道上方挑空部分原來是挑空的，是違建，她有看過現況。原告買的房子因為挑空部分有增設樓板，所以使用面積是大了很多，但是渠還是有跟原告說有登記部分是哪個部分，她才有所有權。渠在賣的時候，並沒有向原告保證挑空部分不會被拆，也不會這樣向她保證。原告買的時候現況就是包括原來登記部分加上挑空部分，但是挑空部分是附送的，不在買賣標的範圍內，也沒有計價。渠跟原告談的價錢就是買賣契約書上所寫的價錢，渠確定本件買賣就挑空部分是沒有算入計價，是附送的等語綦詳在卷（見本院卷第106頁起），且原告亦自承當初與之洽談買賣事宜之人僅有證人丙○○1人（見本院卷第51頁），參以證人羅和雖前曾為被告之員工，但彼此間利害關係應屬尚淺，且於本件到庭作證時，渠與被告間復已無任何僱傭關係存在，衡情實無甘冒偽證罪處罰之危險而為虛偽陳述之必要，是其證詞自堪採信。因之，本件依證人丙○○上揭所為證述，亦堪認原告主張就系爭露台，兩造間有為一價金300萬元之買賣事宜，係與事實不符，委無可取。
⑸至原告雖另聲請訊問證人 劉天裕 ，惟參酌證人劉天裕乃係原
告之配偶，有戶籍資料可稽，渠與原告間顯有重大利害關係存在，所為證詞已難免偏頗與之有利害關係之一方。何況，關於本件之原委，亦經證人丙○○到庭證述綦詳，而其雖前曾為被告員工，但彼此間利害關係尚淺，且於本件到庭作證時，與被告間已無任何僱傭關係存在，衡情實無甘冒偽證罪處罰之危險而為虛偽陳述之必要，是其證詞自較為可採。因之，本院乃認原告所為關於證人劉天裕之聲請傳訊，係屬尚無必要，附此敘明。
㈢綜上所述，原告所舉證據，既均尚無從為有利原告之認定，
則依舉證責任分配原則，本即難認原告主張兩造間就系爭露台有為一300萬元買賣等語為可取。又遑論有關兩造間本件買賣之過程，復業經證人丙○○於本院審理時到庭證述綦詳，依其所為證言，顯然系爭露台並非係兩造間所為買賣之標的物，足見被告辯稱就系爭露台，兩造間並無為任何買賣乙節，應屬可堪採信。從而，兩造間就系爭露台並無成立如原告所述「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約乙節，洵堪認定。
五、關於「原告主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷買受系爭露台使用權之意思表示，是否有據？」部分：
承前所述，兩造間就系爭露台既無原告所稱之「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約存在，原告主張因被詐欺而撤銷該買受之意思表示云云，本即屬無據。更何況，縱令原告所稱買賣乙事屬實，然依系爭露台之現況，乃係位於車道上方，則原告於買受前，理應已知悉係屬違建性質，參以原告復迄未能舉證證明被告之銷售業務人員於銷售過程中，究曾施以何詐術，足以誆騙原告，導致原告誤信該違建係與一般違建不同，並無遭拆除之可能，而受有詐欺之情事，則原告空言主張被詐欺云云，自亦尚難採信。是原告主張依民法第92條第1項前段之規定，得撤銷買受系爭露台（使用權）之意思表示云云，即屬無據，為無理由。
六、關於「原告主張依民法第359條規定，解除購買系爭露台使用權之買賣契約，是否可取？」部分：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固定有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條亦定有明文可參。承前所述，本件兩造間就系爭露台並無原告所稱之「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約存在乙節，業經詳述如前，則原告主張因物有瑕疵而解除該買賣契約云云，自亦係屬無據甚明。再者，退步言之，縱令原告所稱買賣乙事屬實，然依系爭露台之現況，既係於買賣契約成立時即已存在，且係屬位於車道上方，原告理應知悉係屬違建性質，參以原告購買前復已看過現狀，為證人丙○○所證實，則顯然原告於買賣契約成立時，當應已知悉該物有瑕疵，而原告又迄未能證明被告曾有保證不會被拆除之承諾，則依上開法條規定，原告自亦不得主張被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任。
㈡從而，原告主張依民法第359條規定，得解除購買系爭露台（使用權）之買賣契約云云，同屬無據，不足為取。
七、綜上所述，原告主張兩造間就系爭露台成立有「購買使用權，代價300萬元」之買賣契約，既非事實，則原告主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷上開買賣契約因被詐欺所為之買受意思表示以及主張依民法第359條規定，解除上開買賣契約云云，即均屬無由，自難認被告有何不當得利可言。抑且，原告亦始終未能證明被告究有何詐欺致原告受損害之侵權行為事實存在，則其主張被告應負侵權行為之損害賠償責任云云，於法亦屬無據，難以准許。從而，原告主張依民法不當得利、侵權行為之法律關係，被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3月10日（見本院卷第
23、24頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬無理由，應予駁回。
八、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年2月10日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年2月10日
書記官高偉庭