裁判字號：臺灣臺南地方法院100年簡上字第30號民事判決
裁判日期：民國100年07月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決100年度簡上字第30號上訴人即被告 吳慧美 被上訴人即原告 劉進義 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年12月30日本院臺南簡易庭99年度南簡字第659號第一審判決提起上訴，經本院於民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告主張：
（一）上訴人承租被上訴人所有坐落臺南市○區○○路2段55巷1號5樓之l房屋（以下簡稱系爭房屋），租期自民國98年12月1日起至99年11月30日止，租金每月新臺幣（下同）5,000元，應於每月1日前繳納，惟上訴人自承租系爭房屋起迄99年5月31日止，僅支付99年3、4、5共3個月租金合計15,000元予被上訴人，尚積欠98年12月、99年1月、2月共3個月租金合計15,000元未給付，經被上訴人分別於99年3月31日以埔里北平街郵局第26號存證信函及於99年5月4日以埔里郵局第67號存證信函通知上訴人應於文到7日內給付所積欠租金，否則即終止租賃契約，然上訴人於收受上開函文後，仍僅給付3個月租金，尚欠被上訴人3個月租金，是兩造租約已合法終止。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第440條第l項、第2項、第455條第1項、第767條分別定有明文。本件上訴人積欠被上訴人租金逾2月以上，經被上訴人催告後，仍未給付，已如前述，是上訴人於系爭租賃關係終止後，喪失對系爭房屋之占有權，是被上訴人自得依民法第455條第1項、767條規定請求上訴人返還系爭房屋。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。本件上訴人業已逾期給付租數額達15,000元，已如前述，依上開規定自應給付之，被上訴人請求上訴人給付此部分租金即屬有據。
（三）末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件兩造系爭租賃關係消滅後，上訴人仍占用系爭房屋，已如前述，依上揭判例意旨，上訴人無權占用系爭房屋而無法律上原因，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得本於不當得利之法律關係請求上訴人至返還之日止，返還相當於每月5,000元租金之不當得利。
（四）起訴聲明：⒈上訴人應將坐落臺南市○區○○路2段55巷1號5樓之1房屋
（即系爭房屋）遷讓交還被上訴人⒉上訴人應自99年6月l日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元損害金。
⒊上訴人應給付被上訴人租金15,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。
（五）答辯聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：
（一）上訴人與被上訴人及其配偶 李燕鈴 係合夥共同經營「清境以琳茶莊」，因此雙方為合夥人之關係。98年6月間，上訴人設立之「福慧興業貿易行」因受金融風暴影響經營不善而面臨經濟危機，被上訴人及其配偶李燕鈴輾轉得知上訴人經濟狀況窘迫，在98年9月間藉口為被上訴人長子 劉冠群 置產，與上訴人議定願意以總價250萬元購買上訴人名下所有之系爭房屋。被上訴人及李燕鈴二人主動提議雙方不動產買賣契約書上僅記載買賣價金170萬元，其餘80萬元則由被上訴人及李燕鈴二人直接留下作為上訴人出資與李燕鈴合夥經營「清境以琳茶莊」之股金，雙方並約定上訴人每月負責管理店面之薪資為25,000元，被上訴人及李燕鈴負責管理位於清境農場之茶園。合夥經營茶莊之盈餘由上訴人與李燕鈴各分得1／2。而系爭房屋則被上訴人以每月5,000元承租予上訴人，租期自98年12月1日起至99年11月30日止，由上訴人與罹患身心障礙兒子繼續居住之用，有不動產買賣契約書及房屋租賃契約書影本各乙件可證。
（二）被上訴人主張上訴人積欠98年12月至99年2月間共3個月之房屋租金，因此以存證信函通知上訴人終止兩造租約云云，被上訴人上開主張不實，茲說明理由如下：
⒈本件兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自98年12月1日
起至99年11月30日止。系爭房屋第一個月即98年12月份之租金，因李燕鈴為籌備雙方合夥經營「清境以琳茶莊」之需要，因此搬至系爭房屋處與上訴人同住，被上訴人為補償上訴人，因此李燕鈴口頭明確同意上訴人不用支付該月之系爭房屋租金，故上訴人並未積欠被上訴人98年12月份租金。
⒉系爭房屋第2個月即99年1月份房租方面，因上訴人已實際
全職負責經營茶行，兩造約定上訴人可支領月薪25,000元，每月5,000元房租由上訴人月薪25,000元中扣抵，因此上訴人可直接從茶行營收中每月領取20,000元。被上訴人在99年2月1日透過其配偶李燕鈴名下合作金庫銀行埔里分行帳號匯上訴人1月份薪資10,000元，李燕鈴在同年2月8日才另外拿10,000元現金給上訴人，因此上訴人1月份薪水25,000元於扣除5,000元房屋租金後已實領薪水20,000元無誤。有被上訴人在99年2月1日匯款10,000元至上訴人所有臺灣土地銀行臺南分行000000000000號帳戶內可稽。
因此上訴人未積欠被上訴人99年1月份租金。
⒊系爭房屋第3個月即99年2月份房租方面，上訴人與被上訴
人及其配偶李燕鈴二人合夥經營之「清境以琳茶莊」於99年1月1日元旦開幕，至99年2月初時結算l月份營業額約20萬元，上訴人將所有營業收入現金皆親自交付李燕鈴，上訴人向李燕鈴要求履行分配1／2紅利，李燕鈴竟以沒有紅利為由拒絕給付紅利予上訴人，上訴人自知茶葉營業有一定成數利潤，因此仍繼續管理店面並持續向李燕鈴請求給付紅利，亦曾打電話給被上訴人要求給付紅利，惟均遭拒絕。於99年3月初結算2月份營業額，李燕鈴仍拒絕給付紅利且拒付上訴人99年2月份薪水予上訴人，99年3月1日上午上訴人分別與被上訴人、李燕鈴及劉冠群通電話，上訴人詢問2月份剩下結餘款21,490元是否應作為上訴人2月份薪資（其他營業收入7萬多元現金上訴人已先親自交付予李燕鈴），李燕鈴竟要上訴人先匯款給李燕鈴再談，之後劉冠群同意21,490元可作為上訴人2月份薪資（即21,490元視為已扣除房屋租金5,000元之餘額，直接充當上訴人2月份薪資），因此上訴人才將21,490元全數留下。⒋被上訴人配偶李燕鈴主張其私人帳簿記載之款項係上訴人
向其借款，則李燕鈴私人帳簿上所記載：「1月16日預支2000」、「2月l日匯款10000」、「2月8支10000」及「1月2月房租10000」等項目何以未讓上訴人簽名？上開2月1日之10,000元及2月8日之10,000元均為上訴人1月份薪水（每月薪水25,000元扣除房租5,000元後即為20,000元），又1月、2月房租共10,000元即為被上訴人及及配偶李燕鈴二人直接由上訴人薪資中扣除，因此顯然上訴人99年1月、2月之房租確實有繳交，李燕鈴私人帳簿記載之所有項目並非上訴人借款。
⒌李燕鈴在99年3月24日與上訴人之電話中也得意說出：「
……那妳合約裏面，妳那麼聰明的人，為什麼妳合約書裹面沒有簽名，妳付我房租費。」，上訴人答：「……我那時沒有想到妳會耍這一招阿！大家彼此信任阿！」，可證明上訴人確實已繳納房租，只是房屋租賃契約書中沒讓被上訴人或李燕鈴簽收。因當時兩造乃係合夥關係，李燕鈴為合夥生意常往返臺南與埔里，來臺南必住上訴人住處即系爭房屋，因此上訴人基於彼此信任，才未讓被上訴人或李燕鈴簽收。直至99年3月15日上訴人與李燕鈴因合夥經營之「清境以琳茶莊」分派紅利糾紛至臺南市第一分局莊敬派出所，兩造合夥關係正式決裂，被上訴人與其配偶李燕鈴才利用上訴人未讓被上訴人或李燕鈴簽收房租收據之事由主張上訴人未給付98年12月份及99年1月、2月份等3個月房租。否則若上訴人之前就有積欠房租，為何被上訴人從未向上訴人追討，直至兩造合夥關係決裂後才主張上訴人未給付房租？⒍再者，李燕鈴原宣稱上訴人積欠其90,000元。嗣後李燕鈴
發現其私人帳簿之記載中，上訴人只簽名至12月31日為止，因此才又在兩造另案臺灣臺南地方法院99年度訴字第937號侵權行為損害賠償事件中，改口上訴人積欠其58,000元。復又主張99年2月1日匯款予上訴人之10,000元係上訴人借款，2月8日早上再給上訴人之10,000元亦係上訴人借款（參李燕鈴於99年8月12日原審開庭所提出之書狀）。
經對照李燕鈴所提出之該私人帳簿確有上開二筆10,000元款項之記載，但無上訴人簽名，足證上開二筆款項為扣除房租5,000元後的薪資支付。又該私人帳簿上亦可見「1月2月房租10000」之記載沒有上訴人的簽名，足見上訴人已支付99年1月份及2月份房租合計10,000元。李燕鈴如此言詞反覆，一下主張上訴人積欠58,000元，一下主張上訴人積欠90,000元。由李燕鈴供詞前後矛盾，已足證明其主張完全不實。
（三）李燕鈴於99年8月12日原審開庭時提出之私人帳簿影本，辯稱上訴人簽名預支費用係積欠被上訴人錢財云云，被上訴人所辯不實。上開私人帳簿影本上訴人簽名部分係上訴人合夥投資80萬元股金支出收入之紀錄，茲說明如下：⒈若被上訴人未以系爭房屋之80萬元價值作為合夥股金，則
被上訴人何以會與上訴人合夥？又李燕鈴99年6月8日在臺灣臺南地方法院檢察署99年度偵字第8220號（平股）侵占案件開庭時亦當庭向檢察官明確承認兩造間確實存在有合夥關係。
⒉兩造合夥之初，李燕鈴向上訴人表示上訴人之股金80萬元
既由被上訴人、李燕鈴處理，因此上訴人支出及收入之部分需要由上訴人在列項目後簽名，以示該項目是由上訴人放置於李燕鈴處之股金內支出或收入，便於日後結算茶莊成本時才知道應由上訴人股金中扣除多少，故上訴人是將被上訴人私人帳簿上之項目視為茶莊應計算之成本才簽名。如上訴人是向被上訴人借款，何以被上訴人未讓上訴人簽立借據？⒊李燕鈴之私人帳簿上所記載：「98.12月底尚欠45,000加
房租」係為李燕鈴在過戶系爭房屋前承諾願意替上訴人清償土地銀行卡債約4萬多元，以取得土地銀行開立之房屋及土地貸款清償證明，方便被上訴人貸款，嗣後李燕鈴要求上訴人在其私人帳簿上簽名，上訴人認為既然係由放置於李燕鈴處之80萬元股金支出，因此才簽名確認支出。故本帳簿45,000元實非上訴人向李燕鈴借款。
⒋李燕鈴私人帳簿上記載「12月份賣出4030茶3斤＄6,000
」，係上訴人賣出茶葉之收入，當時上訴人亦有將收入現金6,000元交給李燕鈴。又記載：「12月25日預支油費2000」、「12月26日預支油費3000」、「12月31預支2000」，係上訴人為在外拓展茶莊業務而先預支之油費及雜物費，該款項係茶莊營業支出而非上訴人向李燕鈴借款。
（四）上訴人原上訴聲明為「原判決不利於上訴人部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；如受不利判決上訴人願供擔保請准予宣告免為假執行。」，嗣於100年6月28日本院審理時變更聲明為「原判決第二項關於命上訴人給付被上訴人15,000元，及自99年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」。
三、得心證之理由：
（一）本院審理範圍：⒈本件被上訴人即原告於原審起訴之聲明為「⑴上訴人應將
坐落臺南市○區○○路2段55巷1號5樓之1房屋（即系爭房屋）遷讓交還被上訴人、⑵上訴人應給付被上訴人自99年6月l日起至交還前開房屋之日止，按月以5,000元計算之損害金、⑶上訴人應給付被上訴人租金15,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。」，經原審判命「上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，暨上訴人應給付被上訴人15,000元及自99年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」，並駁回被上訴人其餘之訴，而被上訴人就其原審敗訴部分（即⑵上訴人應給付被上訴人自99年6月l日起至交還前開房屋之日止，按月以5,000元計算之損害金）未上訴而告確定，該⑵部分聲明自不在本院審理範圍。
⒉又本件上訴人於100年6月28日當庭表示已搬離系爭房屋，
並更正聲明為「原判決第二項關於命上訴人給付被上訴人15,000元，及自99年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」，則原審有關判命上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人部分，即因上訴人未上訴而告確定，亦不在本院審理範圍。
⒊綜上，本院（二審）審理範圍僅為被上訴人起訴聲明之第
3項，即「上訴人應給付被上訴人租金15,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。」，合先敘明。
（二）被上訴人主張其係系爭房屋之所有權人，上訴人向被上訴人承租系爭房屋並於98年11月29日簽訂系爭租賃契約，租期為98年12月1日起至99年11月30日止，租金為每月5,000元，給付方式為每月1日前繳納，而上訴人自99年3月起皆按月向被上訴人繳交租金等情，為兩造所不爭執，此部分主張堪信為真實。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被上訴人主張上訴人積欠系爭房屋自98年12月1日起至99年2月1日止計3乙節，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
⒈98年12月份租金部分：被上訴人自認98年12月份租金並未
給付，卻無法舉證證明被上訴人或被上訴人之李燕鈴曾同意98年12月免給付系爭房屋之該月份租金，則被上訴人空言李燕鈴曾口頭同意98年12月免付系爭房屋之租金云云，自難憑採。
⒉被上訴人確曾於99年2月初給付上訴人2萬元（匯款1萬元
及由李燕鈴以現金交付1萬元）乙節，固為兩造所不爭執。惟查，縱上訴人主張其每月薪資2萬5千元為真實，而被上訴人僅給付2萬元，亦可能僅為積欠薪資，並無法證明兩造曾有以薪資中之5千元扣扺系爭房屋該1月份租金5千元之約定。
⒊上訴人抗辯99年2月份被上訴人長子劉冠群同意「清境以
琳茶莊」結餘款21,490元作為已扣扺系爭房屋每月租金5千元後上訴人之2月份薪資云云，惟不僅為被上訴人所否認，且上訴人亦未舉證以實其說，自難憑採。
⒋又李燕鈴提出之私人帳簿上固有「1月2月房租10,000元」
之記載，雖上訴人與被上訴人各自解讀其含意，惟觀該私人帳簿之記載，在該「1月2月房租10,000元」記載前之諸項記載，均係上訴人積欠李燕鈴之記載，實難認該「1月2月房租10,000元」之記載係上訴人給付99年1月、2月份租金之證明。是上訴人據該李燕鈴私人帳簿「1月2月房租10,000元」之記載，亦嫌無據。
⒌綜上，上訴人抗辯被上訴人同意系爭房屋98年12月租金免為給付及99年1月、2月租金以薪資扣抵云云，均不足採。
而上訴人既不爭執確未實際給付該98年12月及99年1月、2月租金共15,000元，則被上訴人主張上訴人積欠自98年12月1日起至99年2月1日止計3個月租金共15,000元未給付乙節，為可採信。
（四）綜上所述，被上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人給付所積欠之系爭房屋自98年12月起至99年2月止3個月之租金共15,000元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即99年6月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決並依職權宣告假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件上訴為無理由，訴訟費用4,800元應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年7月12日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
審判長法官李杭倫
法官蘇正賢法官王獻楠以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國100年7月12日
書記官李鎧安