臺灣基隆地方法院民事判決
111年度訴字第140號
原告 蔡素嬌
訴訟代理人 陳雅萍 律師
複代理人 吳文君 律師
被告 許雅慈
共同
訴訟代理人 柯士斌 律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○○地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號建物如本判決附圖編號A所示區域（面積一○五點四一平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○○地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號建物如本判決附圖編號B所示區域（面積二四四點九○平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○○地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號建物如本判決附圖編號C所示區域（面積一○三點二四平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告。
被告許雅慈應自民國一一一年四月一日起至返還占用土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰貳拾捌元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項於原告以新臺幣壹佰陸拾肆萬陸仟參佰捌拾柒元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾參萬玖仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項命被告許雅慈給付部分，於原告以到期部分金額三分之一供擔保後，得假執行。但被告許雅慈如以到期金額全部為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：
㈠按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告依民法第767條第1項規定請求拆除之建物及地上物係坐落基隆市暖暖區，揆諸前揭規定，應由本院專屬管轄，合先敘明。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有規定。查本件原告起訴時，其訴之聲明為：⑴被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號、1316地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號未辦保存登記建物（含地上物）拆除（實際占用範圍及面積依測量結果為據），並將該部分占用土地騰空返還原告及其他全體共有人；⑵被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號未辦保存登記建物（含地上物）拆除（實際占用範圍及面積依測量結果為據），並將該部分占用土地騰空返還原告；⑶被告應自民國111年4月1日起至返還占用土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）1,066元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑷訴訟費用由被告連帶負擔；⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於111年8月5日具狀變更訴之聲明為：①被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號A所示區域（面積105.41平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人；②被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號B所示區域（面積244.90平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人；③被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號C所示區域（面積103.24平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告；④被告應自111年4月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,359元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑤訴訟費用由被告共同負擔；⑥原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為金錢請求聲明之變更，核屬單純擴張應受判決事項之聲明；此外，經測量而確定應拆除之地上物之面積及位置後，所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，均應准許。
二、原告起訴主張：
㈠伊為基隆市○○區○○段0000地號土地（下稱A地）、同段1316地號土地（下稱B地）、同段1317地號土地（下稱C地）之所有權人（前揭A地、B地、C地3筆土地以下則合稱為系爭土地），其中A地、B地之權利範圍均為⁴／₅、C地則為伊單獨所有。遽A地、B地先前之共有人 許承義 未經其他共有人同意而在系爭土地上興建門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號未辦保存登記建物（含地上物，下合稱系爭建物）。許承義因而為系爭建物之事實上處分權人。許承義將系爭建物交由其子女經營洗車場之用。嗣許承義於110年10月間去世，系爭建物自由其全體繼承人繼承。系爭建物占用系爭土地多年，未得伊及其前手之同意，乃屬無權占有。伊雖曾向被告請求排除系爭建物無權占有系爭土地之情形，然被告均未加理會，並繼續經營洗車場業務。因系爭建物存在於系爭土地，致伊無法為系爭土地之利用，迫於無奈，只得提起本訴。
㈡許承義先前固為A地、B地之共有人，但許承義營建系爭建物並未經過伊前手及全體共有人之同意，而享有系爭建物事實上處分權，被告因繼承關係繼承許承義就系爭建物之事實上處分權，原告自得請求被告拆除占用部分。爰本於民法第767條之規定請求被告拆除如本判決附圖A、B、C所示之占用部分，並騰空返還於各筆土地之所有權人全體。
㈢又被告無權占有系爭土地，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告給付自111年4月1日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利。而系爭土地於111年申報地價均為每平方公尺504元，參酌土地法第97條第1項規定，以土地申報總價年息8%計算被告所受利益，核算後為每月1,359元，被告自應連帶按月如數給付。
㈣至遺產分割協議書中雖有謂系爭建物分予被告許雅慈之語，然其後約定事項中又記載：「不動產將來出售須經全體繼承人同意」等語，則系爭建物之事實上處分權是否單為被告許雅慈所取得，實有疑問，且目前實際在系爭建物內經營自助洗車場者為何人，同有問題。仍應 認許承義 之全體繼承人為系爭建物之事實上處分權人為適當。
㈤並聲明：①被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號A所示區域（面積105.41平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人；②被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號B所示區域（面積244.90平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告及其他全體共有人；③被告應將坐落基隆市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物如本判決附圖編號C所示區域（面積103.24平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告；④被告應自111年4月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,359元，及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑤訴訟費用由被告共同負擔；⑥原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈥對被告答辯之陳述：
⒈系爭建物現係作為自助洗車場營業使用，並非被告居住之處所，被告所稱對系爭建物有深厚感情、家族記憶等語，所自何來？被告之被繼承人許承義未經土地所有權人全體之同意而搭建系爭建物，本係無權占用，原告據以起訴，又何來權利之濫用？倘若同意對系爭土地予以鑑價，原告願意按市場價格購買被告名下應有部分。
⒉被告雖辯稱：原告男友借人頭陸續購買云云，但其所指之男友實為原告之配偶，且其所稱人頭係購買當時因資金有欠，需借款周轉，故先將其中¹／₅持份登記為債權人所有以為其借款之擔保，嗣還款後即登記回原告方所有，均為正常交易，並無被告臆測之情事。
⒊被告固又主張系爭建物具經濟價值，但系爭建物不過鐵皮棚架，縱有購置自助洗車設備，該等設備亦可拆遷至他處使用，其價值不能混為一談；且該自助洗車場未辦理商業登記、稅籍登記，能否營業同有可疑。是被告依此主張，已見無憑，指稱原告權利濫用，更屬無稽。
三、被告則聲明駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：
㈠系爭建物為許承義數十年前興建、使用，於73年10月29日編釘門牌，79年7月24日初次設籍，並持續使用至今，對被告而言，系爭建物實有不可抹滅之生活感情及家族記憶，有強烈保留之意願。
㈡許承義於60年間在河岸從事拆船業，其後發覺河岸土地為私人所有，乃積極洽購，並取得A地、B地各¹／₅之持份，惟當初其餘合夥經營者並未依約購入土地，才導致今日之訴訟，被告仍冀望原告方面能夠保留系爭建物，無論是由被告出資購買系爭土地或繼續租用，均無不可。
㈢原告及其男友均為許承義之友人，對系爭土地情形知之甚詳，原告之男友陸續拍賣取得系爭土地持份，又向被告購地未果，始將系爭土地持份均贈與原告，本件起訴恐有權利濫用之嫌，蓋因系爭土地為保護區，使用上受有相當限制，而系爭建物已興建並持續使用數十年，並設有自助洗車廠，足見其非無經濟價值。此等情事均為原告早有所悉，詎其未考量與其他共有人有何共榮之方案，即率予訴訟，一味主張拆除，其行使權利係以損害被告權利為主要目的，自屬權利濫用。
㈣原告訴請給付之不當得利金額亦有過高，應以每月622元較為適當。至系爭建物雖由被告繼承，惟原告所請求之不當得利並非繼承前即生之債務，被告自無連帶責任問題，而應按各被告所獲利得數額負返還責任。原告竟訴請被告全體給付不當得利總額，而非請求各被告個別利得之數額，難認有理由。
四、本院之判斷：
㈠原告為A地、B地之土地共有人（原告之權利範圍為⁴／₅）並為C地之所有權人，被告許雅慈、許妙櫻同為A地、B地之土地共有人（權利範圍各為¹／₁₀），均有系爭土地之土地建物查詢資料存卷可按（見本院卷第51頁至第59頁），及原告於起訴時提出之土地登記第一類謄本在卷可查（見本院卷第17頁至第26頁），且為兩造所不爭，可資信實，首應敘明。
㈡系爭建物係未辦保存登記建物乙情，可由前揭土地建物查詢資料上登記之地上建物建號均記載共0棟等語，及基隆市稅務局111年4月28日基稅房貳字第1110007196號函暨附件基隆市○○區○○路00000號房屋稅籍登記證明書（見本院卷第63頁至第66頁）、被告間之遺產分割協議（見本院卷第83頁）存卷可按，同為兩造所不爭執，亦可認定。
㈢至系爭建物占用A地如本判決附圖編號A所示區域（面積105.41平方公尺）、占用B地如本判決附圖編號B所示區域（面積244.90平方公尺）、占用C地如本判決附圖編號C所示區域（面積103.24平方公尺）乙情，業經本院偕同兩造及基隆市地政事務所人員到場勘測（見本院卷第201頁至第215頁之勘驗測量筆錄暨現場照片），並有基隆市地政事務所112年2月6日基地所測字第1120200357號函暨附件土地複丈成果圖（見本院卷第217頁至第219頁）存卷可考，此部分事實亦無可疑，同可認定。
㈣以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。倘被告不能證明其占有權源，原告之請求即有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查被告自承系爭建物係在70年間由渠等被繼承人許承義興建、89、90年間始知係占用私人土地，乃至94年間方向前地主詹姓家族購入A地、B地各¹／₅之土地持份等語（見本院卷第147頁），由被告所陳之上開時序，足見許承義興建系爭建物並未經過系爭土地所有權人之同意，被告亦從未抗辯其占用系爭土地興建系爭建物有何法律上之正當權源，則原告主張其係無權占有，自有理由。
㈤何人為系爭房屋之事實上處分權人？
⒈再按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照），而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記，致不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，是以請求他人拆除未經保存登記房屋者，不以該房屋原始取得之所有權人為限，亦得祇就建物有事實上處分權人為請求對象。
⒉系爭建物既係原為許承義興建，而其取得事實上處分權，在其死亡後，自屬其繼承人即被告7人公同共有無誤。
⒊惟許承義之繼承人間，就其遺產之分配已作成協議（見本院卷第83頁）。其中固有就系爭建物分配予許雅慈之記載，但因系爭建物無從辦理所有權登記，故許承義之繼承人間就此一分配予許雅慈之約定並無土地法第43條規定之絕對效力。再就遺產分配協議之約定事項中，尚存在特別約定：「上述不動產將來出售需經全體繼承人同意，出售所得每人分得比例許陳碧珠¹／₂，許箸裕¹／₁₂，許信洪¹／₁₂，許素梅¹／₁₂，許素華¹／₁₂，許雅慈¹／₁₂，許妙櫻¹／₁₂」等語。換言之，就遺產之分配尚約定系爭建物之處分仍需經全體繼承人之同意，則事實上處分權自仍屬於被告即全體繼承人無訛。被告雖辯稱：事實上處分權歸於被告許雅慈等語，但衡諸前揭書面協議之文字，可見系爭建物之處分非可單由被告許雅慈自專，其就此部分之所辯自難謂可採。
⒋至前揭約定分配予許雅慈等語，應係就系爭建物之使用、收益而言，此觀諸被告陳稱：「……被繼承人許承義……僅數年前將部分建物交由女兒即被告許雅慈開設自助洗車場」等語（見本院卷第151頁、第265頁），及上開基隆市稅務局回函所附房屋稅籍證明書所列納稅義務人為被告許雅慈（見本院卷第65頁）等情，應可認定。
⒌承前，從而自系爭建物占用系爭土地而獲取利益者，可認均係被告許雅慈，而其他被告未與之。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。原告即A地、B地之共有人之一，亦為C地之所有權人，其本於前開規定，請求被告拆除系爭建物（地上物）占有坐落系爭土地之範圍，並將其占用之土地騰空返還予原告及其他共有人全體（因C地為原告單獨所有，故僅請求返還原告），當與法律規定相合而屬有據，自有理由而應准許。
㈦又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。惟權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。又在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利一再不為行使，且已達相當之期間，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則而應受限制（最高法院106年度台上字第1627號判決意旨參照）。原告既為A地、B地之共有人及C地之所有權人，其請求無權占有者拆除系爭建物並返還土地，應屬合法權利之行使。被告復未舉證證明原告請求拆屋還地，有何自己所得利益極少而他人及國家社會所受損失甚大之變態事實，揆之上揭說明，自難認原告本件請求，有何以損害他人為主要目的而屬權利濫用之情形，併此敘明。
㈧原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告許雅慈無權占有系爭土地以系爭建物經營自助洗車場，依上開說明，原告因此即受有不能使用收益而不能獲得相當於租金之利益之損害，兩者間自具有因果關係。故原告依不當得利之法律關係，請求被告許雅慈返還自原告111年4月1日起至返還系爭土地之日止之期間，無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。
⒉原告本件所請求被告給付之不當得利，乃係就被告因公同共有系爭建物，本身無權占用系爭土地之不當得利而為之，並非針對被告所繼承自其等被繼承人許承義生前對原告所負之不當得利債務。而按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第272條、第1153條第1項已分別定有明文。是以連帶債務之成立，既以法律明定或約定為限，則繼承人僅對於被繼承人生前已負之不當得利債務，依民法第1153條第1項規定負連帶清償責任，至就繼承人繼承後方產生之不當得利債務，乃係其自身侵害土地所有權人之歸屬利益而生，是於土地所有權人依民法第179條規定為請求時，繼承人應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任。此有臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第6號之研討結果意見及最高法院106年度台上字第1380號、108年度台上字第2518號判決意旨可供參考。系爭建物既為被告許雅慈以經營自助洗車場之方式使用、收益，有如前述，其餘被告並未自此獲取利益，則原告向被告許雅慈以外之其他被告請求此部分不當得利則無理由，不應准許。
⒊又按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而上開規定所稱之「城巿地方」，指依法發布都市計畫內之全部土地而言，此參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高法院93年度台上第1718號判決意旨參照）。又上開規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定，上述土地價額係指法定地價亦即土地所有權人依土地法所申報之地價而言，如未申報則以土地公告地價80%為申報地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭土地之土地使用分區屬保護區（見本院卷第41頁至第45頁），雖鄰省道台五線（八堵路），但本院到場履勘時，已見該處前後未見商號、建築，難認商業繁盛，現亦充作自助洗車場使用，是本院綜核上情，認應以系爭土地申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利為適當。
⒋又以系爭土地於111年之申報地價均為每平方公尺504元，有前揭土地登記第一類謄本在卷可稽，是原告請求被告許雅慈自111年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,128元（計算式：占用面積申報地價年息權利範圍12（月）。A地部分105.415047%⁴／₅¹／₁₂＝248【小數點以下四捨五入，下同】，B地部分244.905047%⁴／₅¹／₁₂＝576，C地部分103.245047%¹／₁¹／₁₂＝304，248＋576＋304＝1,128）即有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
五、從而，原告依民法第767條等規定，請求被告拆屋還地如主文第1項、第2項、第3項所示，及請求不當得利如主文第4項所示均有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，則乏根據，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文第七項、第八項所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出未經本院援用之證據資料，核與判決結果不生影響，無庸再逐一予以論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事庭法 官 李謀榮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 顏培容