裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1180號民事判決
裁判日期：民國99年02月09日
裁判案由：減少價金等
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1180號上訴人乙○○訴訟代理人 楊進銘 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 周嬿容 律師上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於中華民國98年10月28日臺灣板橋地方法院97年度訴字第1693號第一審判決提起上訴，經本院於99年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍拾肆萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）92年11月5日以新臺幣（下同）360萬元向上訴人買受坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○○號土地應有部分311400分之2507（下稱系爭土地）及其上建號5433號即門牌號碼為臺北縣蘆洲市○○街○○○巷○弄○號4樓之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人復於96年6月2日將系爭房地以400萬元出售予訴外人 洪欣妤 （下稱洪欣妤）。嗣洪欣妤以系爭房屋經檢測氯離子含量過高屬海砂屋為由，以另案於原法院97年度訴字第1122號向被上訴人訴請減少價金80萬元（下稱前訴訟），經被上訴人以60萬元與洪欣妤成立調解，被上訴人自得向上訴人請求減少買賣價金60萬元等情。爰依民法第359條、第227條第1項規定，求為命：㈠上訴人應給付被上訴人60萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行之判決。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人逾上開金額之請求，經原審為其敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，已告確定。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人所提之檢測報告（下稱系爭檢測報告）係洪欣妤委請訴外人臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱臺灣檢驗科技公司）所製作，未經上訴人會同採樣，且系爭檢測報告係氯離子含量之報告，並無海砂屋之鑑定方法流程，不能認系爭房屋為海砂屋。縱認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在，惟未減少系爭房屋通常效用或契約預定效用，其瑕疵應屬無關重要。又系爭買賣契約已免除上訴人之瑕疵擔保責任，被上訴人不得請求減少價金，亦不得以被上訴人與洪欣妤調解之金額作為系爭房地應減少之價金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張：被上訴人於92年11月5日以360萬元向上訴人買受系爭房地，嗣被上訴人於96年6月2日以400萬元出售予洪欣妤，經洪欣妤以系爭房屋氯離子含量過高，向被上訴人以前訴訟訴請減少價金80萬元，由被上訴人與洪欣妤以60萬元成立調解之事實，業據被上訴人提出系爭買賣契約、不動產買賣契約書、民事起訴狀各1件為證（見原審卷第5-12、14-15頁），並經本院調閱前訴訟事件卷宗查明屬實，且為上訴人所不爭執，堪信為真正。被上訴人又主張系爭房屋氯離子含量過高，為海砂屋，被上訴人自得請求減少價金等語，爰依民法第359條、第227條第1項之規定，求為命：上訴人應給付被上訴人60萬元本息等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：㈠系爭房屋是否為海砂屋？有無氯離子過高之瑕疵？被上訴人是否已免除上訴人之瑕疵擔保責任？㈡被上訴人是否得請求減少價金或損害賠償？其得請求之金額為若干？茲分述如下。
四、系爭房屋是否為海砂屋？有無氯離子過高之瑕疵？被上訴人是否已免除上訴人之瑕疵擔保責任？㈠按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構
物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，甚至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。
㈡次查，中央標準局於83年7月22日通過新拌混凝土水溶性氯
離子最大容許值之規定（即CNS3090），鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考量者，每立方公尺混凝土之氯離子含量應在
0.3公斤以內；而作為一般考慮者，每立方公尺之氯離子含量不得超過0.6公斤，嗣後87年7月修訂標準不再有耐久性及一般性之區分，統一明確規定，鋼筋混凝土結構之氯離子含量為每立方公尺不得超過0.3公斤，此標準雖係為新拌混凝土而設，然目前亦係成屋硬固混凝土所參考之標準值（見內政部地政司不動產委託銷售契約書範本附件不動產現況說明書）等情，有上訴人所提信義房屋關於海砂屋認定之網頁資料1件為證（見本院卷第32頁），核與被上訴人所提內政部所訂不動產說明書應記載及不得記載事項暨成屋買賣契約書範本相符（見原審卷第109-119頁），堪認成屋之混凝土所含氯離子含量如逾每立方公尺0.3公斤者，即屬俗稱之「海砂屋」，雖不能證明此種「海砂屋」使用之砂石來源均係海砂，惟此種房屋之混凝土氯離子含量如逾標準甚多，雖尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之現象，惟仍將降低房屋之使用年限，自有減少其效用及價值之瑕疵。
㈢又查，被上訴人主張系爭房屋係海砂屋等情，業經提出臺灣
檢驗科技公司出具之系爭檢測報告1份為證（見原審卷第13頁）。再查，系爭檢測報告之簽署人即證人 鐘美鳳 於原審證稱：系爭檢測報告所載之樣品由其檢測，其係按照規定及系爭檢測報告所載之試驗方法檢測，樣品係 吳嘉賢 去現場取樣，另一位同事負責前面過篩即篩分析，就是要通過50號篩取50號以下之粉末來做檢測，其負責後面之檢測。其係臺北工專土木工程科畢業，曾任職於北二高施工處及高鐵，在臺灣檢驗科技公司已任職4年多，係96年起負責氯離子檢測，一年約400份等語（見原審卷第150頁反面），另查，證人吳嘉賢亦證稱：其僅負責採樣，由其依申請單之客戶地址至現場採樣，採樣時間係是依客戶申請單上指定之時間，現場係何人和其接洽不記得，因時間相隔太久，採樣時未拍照，如係信義房屋委託案件，通常信義房屋公司人員會在場，採樣時屋主不一定在場，本件係在系爭房屋何處採樣其無印象，但確定係在系爭房屋內採樣，一般約定每個樣品採100公克，深度為8至11公分，均係其親自採樣。其自95年3月起負責採樣，95年度採樣約100件。採樣時若買賣雙方在場，其會和當事人確認採樣點，若僅房屋經紀人在場，即與房屋經紀人討論。採樣須係屋內之鋼筋混凝土樑柱，一般隔間牆不予採樣等語（見原審卷第156頁反面），足證系爭檢測報告上所載之採樣及檢驗結果，確係系爭房屋樑柱之混凝土氯離子含量，而依系爭檢測報告所載，系爭房屋在樑柱部位所採3個樣品氯離子含量分別為每立方公尺1.414、2.198、0.636公斤，平均值為每立方公尺1.416公斤，顯然遠逾87年所訂CNS3090規定鋼筋混凝土氯離子含量應在每立方公尺0.3公斤以下之限制，堪認系爭房屋之混凝土氯離子含量超逾我國國家標準，甚至逾7倍以上，系爭房屋確係社會上俗稱之「海砂屋」。又證人吳嘉賢已證稱其於95年度即採樣約100件，且系爭檢測報告係於96年8月28日採樣，吳嘉賢則係98年9月16日始在原審作證，自難強令證人吳嘉賢於採樣後逾2年仍能清楚記憶其在系爭房屋採樣之位置，尚難以證人吳嘉賢就採樣位置不復記憶遽認其所言均非真正，故上訴人抗辯證人吳嘉賢未能記憶其在系爭房屋採樣之位置，系爭檢測報告不足採云云，尚無足採。
㈣上訴人又抗辯其委請水泥工施作裝璜時，未發現系爭房屋為
海砂屋，上訴人居住3年多期間亦未聽聞同棟其他住戶表示系爭房屋為海砂屋，又依臺北縣政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點規定，鑑定報告應包括氯離子含量、抗壓強度、中性化深度等檢測項目云云。惟查，海砂屋鑑定係屬專業技術，需依科學鑑定方式為之，尚非由肉眼方式目測即可得知，自難以上訴人委請裝璜之水泥師傅於裝璜期間未向上訴人表示系爭房屋為海砂屋，遽認系爭房屋無混凝土氯離子含量過高之瑕疵。又系爭房屋雖尚未發生混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之現象，然終將因其混凝土氯離子含量過高致其使用年限縮短，自仍有減少其效用及價值之瑕疵，故上訴人抗辯其裝璜時並無海砂屋之現象，系爭房屋非海砂屋云云，尚不足採。又臺北縣政府所頒高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點係臺北縣政府規定高氯離子建築物之補償要點，非認定建物是否屬海砂屋之唯一判斷標準，本件被上訴人既非請求臺北縣政府就系爭房屋為海砂屋之補償，自無適用前揭鑑定及實施要點之餘地。本件依系爭檢測報告檢驗結果，系爭房屋混凝土中氯離子含量確逾我國國家標準甚鉅，堪認系爭房屋確有氯離子含量過高之瑕疵。
㈤上訴人再抗辯：系爭買賣契約第13條約定系爭房屋係依現況
交屋，被上訴人已免除上訴人之瑕疵擔保責任云云。經查，兩造於系爭買賣契約第13條雖勾選「依現況交屋」之選項，此觀被上訴人所提系爭買賣契約之記載即明（見原審卷第7頁），惟查該條係約定系爭房屋之房屋現況，除「依現況交屋」之選項外，其他選項為「依固定物交屋」、「附贈物品」並得勾選「冷氣」、「床組」、「燈飾」、「電話」、「廚具」、「天然瓦斯（含保證金）」、「沙發」、「茶几」、「其他」，足證該條之約定係就上訴人交付之系爭房屋是否含裝璜、固定設備或其他傢俱，兩造勾選「依現況交屋」係指上訴人交付之系爭房屋係不含裝璜、固定設備及其他傢俱，系爭買賣契約第13條並無免除上訴人就系爭房屋物之瑕疵擔保責任之意，故上訴人抗辯系爭買賣契約第13條已免除上訴人之瑕疵擔保責任云云，亦無足採。
五、被上訴人是否得請求減少價金或損害賠償？其得請求之金額為若干？㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354、359條定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。
又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。
㈡查系爭房屋之氯離子含量遠逾我國國家標準規定之每立方公
尺0.3公斤，為俗稱之「海砂屋」，除將致系爭房屋使用年限減少而減少其一般通常效用外，在房屋交易市場上之價值亦必貶損，亦有減少及價值之瑕疵，故被上訴人依民法第359條前段規定請求減少價金，自屬有據。上訴人雖抗辯系爭房屋之瑕疵無關重要云云，惟查行政院消費者保護委員會所頒成屋買賣契約書範本附件1建物現況確認書就成屋買賣時，是否曾作過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）須由出賣人加以確認勾選，其參考值為「依CNS3090規定預力混凝土為每立方公尺0.15㎏，鋼筋混凝土為每立方公尺0.3㎏」，有被上訴人所提成屋買賣契約書範本1件在卷可憑（見原審卷第111-118頁），足證房屋是否為海砂屋即混凝土氯離子含量是否過高，係不動產買賣時之重要說明事項，且必然影響不動產交易價格及其使用年限，系爭房屋混凝土中氯離子含量高於我國國家標準甚多，自難認系爭房屋混凝土中氯離子含量過高之瑕疵係無關重要，上訴人抗辯系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵無關重要，不得視為瑕疵云云，洵無足採。
㈢次查，被上訴人於92年11月5日以360萬元向上訴人買受系爭
房地後，於96年6月2日以400萬元出售予洪欣妤，嗣洪欣妤以系爭房屋氯離子含量過高為由，於97年5月29日訴請被上訴人減少價金80萬元，經被上訴人與洪欣妤在原法院調解成立，由被上訴人給付洪欣妤60萬元，減少價金60萬元，業據本院依職權調閱前訴訟事件案卷查明屬實，堪認系爭房地因氯離子含量過高，致其通常預定效用及價值因此減少之比例為400分之60，故被上訴人僅得於兩造買賣價金之相同比例內，請求上訴人減少價金，是被上訴人得請求減少之價金為54萬元（即360萬元×60/400＝54萬元），逾此範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，系爭房屋確有氯離子含量過高之瑕疵，為俗稱之海砂屋，故被上訴人依據民法第359條之規定，請求上訴人減少價金54萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又被上訴人依據民法第359條之規定請求既屬有據，本院即毋庸再審酌被上訴人關於民法第227條之請求是否有據。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件依被上訴人提出之系爭檢測報告，已足認定系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，故上訴人聲請再鑑定系爭房屋之氯離子含量及是否為海砂屋，本院認已無再鑑定之必要，附此敘明。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中華民國99年2月9日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官楊絮雲法官周舒雁正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年2月9日
書記官秦仲芳