裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院104年上易字第8號民事判決
裁判日期：民國104年12月25日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高等法院花蓮分院民事判決104年度上易字第8號上訴人 林駿謙 （原名 林偉倫 ）即 金仲 不動產訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師被上訴人 梁競傑 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國103年11月28日臺灣花蓮地方法院103年度訴字第111號第一審判決提起上訴，本院於104年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）103年3月26日簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人於當日起至同年4月8日，以保證造路完成每坪新台幣（下同）8000元、現況為每坪7000元之委託銷售價格，專任委託 伊仲介 銷售被上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面積6603.74平方公尺，應有部分全部，下稱系爭土地），同年4月6日經 伊居間仲 介訴外人 張經亞 同意以系爭土地現況每坪7000元之價額向被上訴人購買後，被上訴人即藉詞離席，已違反系爭契約第7條第4項約定之締約義務，嗣伊經地政士告知，始知被上訴人於當日早已另行委託他人居間仲介系爭土地之買賣，被上訴人違反系爭契約第7條第5項第1款第1目之約定甚明，伊自得依約請求給付以系爭土地每坪7000元、總價1389萬3420元之百分之6計算之服務報酬以為違約金等情，爰依系爭契約第7條第5項第1款之約定，求為命被上訴人應給付上訴人83萬9005元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人83萬9005元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（被上訴人於原審反訴請求上訴人給付侵權行為損害賠償部分，業據原審判決駁回，未經被上訴人聲明不服，已經確定。）
二、被上訴人抗辯：系爭土地於103年4月5日已造路完成，故伊委託上訴人銷售系爭土地之價格自應以每坪8000元為條件，上訴人居間仲介之訴外人張經亞願以每坪7000元之價格購買系爭土地，不符合簽立買賣契約之條件，伊自得選擇不與之簽立買賣契約，並無系爭契約第7條第4項約定之締約義務。
原審證人 陳惠珍 僅證稱其當時無法應上訴人之要求代辦系爭土地買賣相關手續，並非稱系爭土地已賣出，伊並未於系爭契約委託期間內與他人簽立系爭土地買賣契約，亦未違反系爭契約第7條第5項第1款第1目之約定，從而上訴人請求伊給付以服務報酬百分之6計算之違約金，為無理由等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、不爭執事項：（見本院卷第83頁）㈠被上訴人於103年3月26日與上訴人簽立系爭契約，委託上訴
人出售其所有之系爭土地，委託銷售價格：每坪保證造路完成為8000元，現況為每坪7000元；委託期間為103年3月26日至同年4月8日，有系爭契約可證（見原審卷第46-47頁）。
㈡被上訴人於103年4月6日與上訴人找到之訴外人張經亞即買
主見面，當天訴外人張經亞最後表示願以每坪7000元向被上訴人購買系爭土地，但被上訴人並未同意出售。當天兩造與訴外人張經亞之對話內容如原審卷第41-42頁所示。
㈢被上訴人於103年4月6日與上訴人及訴外人張經亞見面之前
，同日曾至花蓮市另一家仲介公司，該仲介公司找到之買家願以每坪6750元購買系爭土地，該仲介公司並有找地政士陳惠珍到場欲辦理買賣事宜。被上訴人嗣於同年月10日至該仲介公司以每坪6750元之代價出售系爭土地，並由地政士陳惠珍辦理簽約事宜。
四、爭執事項：（見本院卷第83頁反面）㈠上訴人依系爭契約之約定（第7條第5項第1款第1目及第5目
，擇一勝訴即可）請求被上訴人給付違約金即百分之6之服務報酬83萬9005元，有無理由？㈡承上，若上訴人之請求有理由，上訴人得請求之違約金為何
？
五、得心證之理由：上訴人主張經其媒介訴外人張經亞願以被上訴人委託銷售價格即現況每坪7000元購買系爭土地，被上訴人依約負有與訴外人張經亞簽立系爭土地買賣契約之義務，惟被上訴人卻拒絕簽約，且於委託銷售期間另與他人成立系爭土地買賣契約，伊自得請求被上訴人給付相當於服務報酬之違約金；被上訴人則辯以上訴人居間仲介之買賣條件不符合其委託銷售價格之要求，伊本得選擇不與訴外人張經亞簽立土地買賣契約，伊並未於系爭契約委託期間內與他人簽立系爭土地買賣契約，上訴人請求給付違約金為無理由。經查：
㈠被上訴人於103年3月26日與上訴人簽立系爭契約，委託上訴
人出售其所有之系爭土地，委託銷售價格：每坪保證造路完成為8000元，現況為每坪7000元；委託期間為103年3月26日至同年4月8日；並於同年4月6日與上訴人所覓得之買家即訴外人張經亞見面，當天訴外人張經亞最後表示願以每坪7000元向被上訴人購買系爭土地，但被上訴人並未同意出售等情，業經兩造所不爭執，並有系爭契約可證（見原審卷第46-47頁），而被上訴人與訴外人張經亞見面當日，確有表示想把路開完之後再來賣系爭土地、希望路開好之後價錢會比較好，並於訴外人確認願以每坪7000元購買時，走出戶外講完電話即駕車離開等情，亦有上訴人所提當日之對話譯文可憑（見原審卷第41頁），則被上訴人於103年4月6日與訴外人張經亞、上訴人見面洽談系爭土地買賣事宜時，並未同意以每坪7000元之委託銷售價格出售系爭土地之事實，堪信為真。
㈡系爭契約第7條第4項約定：「對於買方出價已達委託銷售價
格時，甲方（即被上訴人，下同）應負有於『不動產承買意願書』或『要約書』上簽章確認之義務，並於乙方（即上訴人，下同）指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書」；同條第5項第1款1目、第5目約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者居間仲介者。…⑤甲方有違反本條第4項之情形時」（見原審卷第46頁）。
㈢系爭契約之委託銷售價格有二，即每坪保證造路完成為8000
元、現況為每坪7000元，已如上述，依其文義可知，每坪8000元之售價係以保證造路完成為條件，惟不以買賣當時完成該條件為必要，亦即以保證造路完成之價格作為買賣雙方之交易價格時，於買賣當時縱使造路未完成，仍可在買賣契約中就該條件之完成時間加以約定，故委託銷售價格之選擇權歸屬於委託人即被上訴人，易言之，受託人即上訴人覓得買家願以現狀每坪7000元購買系爭土地時，被上訴人仍有選擇締約與否之自由，並不因此即負有出售之義務至明。上訴人覓得之買家即訴外人張經亞與上訴人前於103年3月28日所簽署之不動產買賣意願書及確認書，其上所載之土地承買價款為每坪6000元（見原審卷第35頁），訴外人張經亞於103年4月6日與被上訴人見面洽談之始，被上訴人即表明價格差很多，待路做好再賣，洽談過程中，被上訴人仍一再表明待路開好再賣，路開好後價格比較好，訴外人張經亞嗣以不需道路為由，確定願以每坪7000元購買系爭土地時，上訴人表示要叫代書過來時，被上訴人拿出電話走出戶外，講完電話即駕車離去等情，有當天之對話譯文可憑。而上訴人所提訴外人張經亞於當日所簽署之買賣定金契約（承買價每坪7000元）及確認書上並無被上訴人之簽名（見原審卷第10-11頁），足證被上訴人於當日並未同意以每坪7000元出售系爭土地。依前開說明，被上訴人既保有是否與訴外人張經亞以每坪7000元買賣系爭土地之締約自由，在上訴人所覓得之買家以系爭土地現況每坪7000元購買之要約未獲上訴人承諾，該出價復未達保證造路完成每坪8000元之委託銷售價格時，尚難認被上訴人負有依系爭契約第7條第4項協同締約之義務，上訴人主張依誠信原則及經驗法則，只要其覓得之買家出價符合系爭契約約定之委託銷售價格其中之一，即屬完成受任義務，被上訴人即應給付報酬云云（見本院卷第114-115頁），即有誤會。從而，上訴人主張被上訴人違反系爭契約該項義務，依同條第5項第1款第5目之約定，請求被上訴人給付以委託銷售價格計算總價百分之6之違約金，為無理由。更且，證人 陳順福 於原審證稱確實曾受託處理系爭土地對外聯絡道路的事情（見原審卷第53頁背面），則被上訴人於系爭契約特別約定兩種不同價格，顯係因戮力於有利條件之成就，追求較高之出售利益，上訴人既受被上訴人之委託，理應為被上訴人之利益盡力從中撮合，盡其居間人照顧委託人利益之能事，豈能僅以最不利於委託人之利益，率行要求委託人出售，以賺取仲介報酬或違約金。
㈣上訴人另主張依證人即地政士陳惠珍於原審之證述可知，被
上訴人早於103年4月6日即違約與他人簽立系爭土地買賣契約，自應依約給付報酬。惟證人陳惠珍於原審結證稱：「（法官問：所以妳是在103年4月6日就去處理被告（即被上訴人，下同）同一筆土地的什麼事情，所以才不方便簽金仲不動產的委託？）他們前面也是在談同一筆土地的買賣交易。（法官問：妳在當天到其他仲介公司去處理被告同一筆土地的買賣交易，那麼他們簽約成功了嗎？）簽約的話他們是有講好了，只是條件講好。…就是也有簽一些文件。…（原告訴 代張 律師問：妳剛才所謂的『簽一些文件』，是指買賣契約書嗎？）是，可是他們是有條件的。（原告訴代張律師問：妳知不知道條件是什麼？）可能是路的問題吧，我不是很清楚。（原告訴代張律師問：妳在103年4月6日曾替被告就本案系爭土地在其他仲介公司辦理買賣契約書簽約，之後該買賣有無辦理土地移轉？）有。（原告訴代張律師問：103年4月6日當日所簽的買賣契約後來是否曾遭被告與該買方廢棄重簽？）有。（原告訴代張律師問：妳知道什麼原因為何要重簽？）不清楚。（原告訴代張律師問：重簽後的買賣條件有變，有不一樣嗎？）基本上我們的買契〈即買賣契約〉是一樣的，條件沒有變動，但是梁先生他跟仲介公司有無其他條件我就不知道了。有沒有談我也不知道。（原告訴代張律師問：重簽後的買賣契約，簽約時的記載日期是否與遭廢棄的買賣契約不同？）是，不同」等語，此經本院勘驗證人陳惠珍於原審言詞辯論時證述之錄音光碟屬實，製有勘驗筆錄可稽（見本院卷第70頁反面-第71頁），故證人陳惠珍上開證述內容，僅能證明被上訴人於103年4月6日與上訴人所覓得之買家洽談系爭土地買賣事宜前，曾至他家仲介公司洽談系爭土地之出售事宜並有簽署買賣契約之事實，至於被上訴人當時是否另行委託他家仲介公司出售系爭土地及與其他買家完成買賣交易等項，均未據證人陳惠珍明確證實。上訴人雖於本院言詞辯論期日提出證人陳惠珍於104年11月24日所出具內載：「有關103年4月6日確有簽署○○段0000地號買賣契約，本人在法院均已證稱，依照『慣例』，103年4月
6日簽署買賣契約，依『常理』會支付簽約金，然本人基於個人資訊保護法等相關問題，需有法院提出，本人方能提供」之書狀（見本院卷第113頁），然系爭土地係於103年7月16日以買賣為原因登記為訴外人 張乃美 所有，原因發生日期為同年5月30日，有上訴人提出系爭土地登記謄本可稽（見原審卷第92頁），而證人陳惠珍於原審作證之時間分別為103年8月20日及同年10月29日，斯時系爭土地早已完成所有權移轉登記事宜，其於原審作證時均未曾證述簽約金之事，且上開書狀係以「慣例」及「常理」作陳述，上訴人復未就此舉證以實其說，自無從逕認該書狀所述為真。此外，依系爭土地移轉登記日期及買賣發生日期，亦難遽以推論被上訴人係於系爭契約委託期間即103年3月26日至同年4月8日自行將系爭土地出售或另行委託第三者居間仲介之事實。是上訴人主張依系爭契約第7條第5項第1款第1目，請求被上訴人給付違約金，亦無理由。
㈤本件上訴人依系爭契約第7條第5項第1款第1目及第5目之約
定，請求被上訴人給付違約金即百分之6服務報酬83萬9005元者，均無理由，業如前述，從而前開爭點第㈡項之「若上訴人之請求有理由，上訴人得請求之違約金為何？」部分，即毋庸審酌，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約第7條第5項第1款之約定，請求被上訴人給付以系爭土地委託銷售價格每坪7000元、總價1389萬3420元之百分之6計算服務報酬之違約金83萬9005元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年12月25日
民事庭審判長法官賴淳良
法官黃玉清法官林慧英以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國104年12月25日
書記官溫尹明