裁判字號：臺灣高等法院95年上字第568號民事判決
裁判日期：民國95年12月19日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院民事判決95年度上字第568號上訴人乙○○
丙○○丁○○共同訴訟代理人 劉明益 律師複代理人 許麗紅 律師被上訴人台北市政府財政局法定代理人甲○○訴訟代理人 古明峰 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國95年6月9日臺灣臺北地方法院94年度訴字第7229號第一審判決提起上訴，本院於95年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人之法定代理人已由 李述德 變更為甲○○，業據被上訴人具狀聲明承受訴訟並續行訴訟程序（見本院卷第28-29頁），經核尚無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠台北市○○區○○○路○段○○巷○○號建物（下稱系爭建物）
係訴外人 許信靖 於民國（下同）46間所建並完成總登記，許信靖於50年間將系爭建物移轉登記予訴外人 林登煌 及 林煌仁 兩人共有，林登煌及林煌仁復於54年間將系爭建物移轉登記予訴外人 連金城 、 謝寶桂 及 謝香 三人（下稱連金城等三人）共有， 嗣連金城 等三人於57年間將系爭建物移轉登記予上訴人乙○○、丙○○及丁○○三人共有。
㈡系爭建物坐落之基地即台北市○○區○○段4小段第796地號
土地（下稱系爭土地）係被上訴人所有，重測前登記為台北市○○區○○○段50之18地號，係於49年間自重測前之台北市○○區○○○段○○○號土地分割，該土地於分割前後均為訴外人 賴長生 所有，而重測前台北市○○區○○○段○○○號土地，則係賴長生於00年間因移轉而取得所有權，其後於57年間登記為被上訴人所有，上訴人占用系爭土地面積為118坪，其並無任何法律上權源，爰依民法第179條規定，請求上訴人返還自89年4月起至94年9月止之不當得利，並依土地法第105條準用同法第97條規定，請求判決上訴人分別返還土地利益64萬5915元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。
二、上訴人則以：㈠系爭土地上之系爭建物屬合法房屋，於57年間因贈與移轉登
記為上訴人所有，而系爭土地於56年間以買賣原因辦理移轉登記，被上訴人因此取得系爭土地所有權，被上訴人應默許上訴人繼續使用系爭土地，且應準用民法第425條之1規定，認兩造成立租賃關係，是被上訴人請求返還不當得利，自無理由。
㈡況被上訴人於57年間照價收買登記後，即向上訴人催繳土地
使用費，上訴人已繳付58年6月以前及7月、8月使用費計6095元，應認兩造已成立租賃關係。
㈢系爭土地位於巷子內，商業機能不發達，被上訴人以租金率百分之五計算，實嫌過高云云，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，為其勝訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：本件兩造對於系爭土地及系爭建物上述之取得時間及其過程均不爭執，並有建物謄本、土地謄本、土地使用權證明書等影本為證（見原審卷第31-40頁），堪信為真實。
五、本件爭點為：㈠上訴人是否無權占有系爭土地？㈡被上訴人請求上訴人給付年息百分之5相當於租金之不當得利是否過高？
六、爭點一：上訴人是否無權占有系爭土地？㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特有情事，可解釋為當事人真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推定土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經最法院著有48年台上字第1457號判例。惟上開判例係針對土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，致房屋及土地各異所有權人所做之解釋，是上開判例之適用須土地與房屋同屬一人為其前提要件。經查本件系爭建物及系爭土地從未同屬一人所有，為兩造所不爭執，是本件並無上開判例之適用，上訴人自不得援引無上開判例，主張被上訴人默許其繼續使用系爭土地。
㈡查民法第876條雖規定：「土地及其土地上之建築物同屬於
一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」，惟上開民法第876條之適用，亦須土地與房屋同屬一人為其前提要件。而本件系爭建物及系爭土地從未同屬一人所有，已如上述，是本件並無類推適用民法第876條之餘地。
㈢次查訴外人許信靖於46年7月8日新建系爭建物及其後於46年
12月4日辦畢系爭建物之總登記時，縱認經當時之系爭土地所有權人賴長生之同意，而得解釋許信靖及賴長生就系爭土地成立使用借貸關係，然查此使用借貸關係僅具債權之效力，借用人不得以其與貸與人間之使用借貸關係對抗受讓借貸物之第三人，此與不動產租賃關係，法律規定具有準物權之效力，承租人得以其與出租人間之租賃關係對抗受讓不動產租賃物之第三人不同（民法第425條參照）。是本件上訴人亦不得以系爭土地之原所有權人賴長生曾同意系爭建物之原所有權人許信靖使用系爭土地，即謂其得對受讓系爭土地之被上訴人主張賴長生與許信靖就系爭土地之使用借貸關係仍存於兩造間，而謂上訴人為有權占有。
㈣再按我國民法採物權法定主義，依民法第757條之規定：「
物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設」，是本件亦不得類推適用上開最法院48年台上字第1457號判例或民法第425條之1規定，以免破壞物權法定主義之原則。綜合上述，上訴人主張應準用48年台上字第1475號判例及民法第425條之1規定，認兩造成立不定期租賃關係，並非無權占有云云，委無足取。
㈤上訴人雖主張依平均地權條例第34條之規定，被上訴人應一
併收買系爭建物，實不宜因平均地權照價收買之政策，使原來有正當權利占有，變成無權占有云云，然查平均地權條例第34條固規定：「照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收買」，但不屬土地所有權人所有者，不在此限，亦為同條例第34條但書之規定；查本件台北市政府收買系爭土地時，系爭土地及系爭建物並非同屬一人所有，已如上述，是本件依上開條例第34條但書之規定，台北市政府自毋庸一併收買系系爭建物。上訴人援引上開條例第34條之規定，主張其原有正當權利，並非無權占有云云，自無可採。
㈥又徵收土地時，其土地改良物應一併徵收，土地徵收條例第
5條及土地法第215條固有明文，再被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止，其補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。土地徵收條例第21條及土地法第235條，固亦有明文，然查本件被上訴人並非基於土地徵收而取得系爭土地，是本件自無適用上開土地徵收條例第21條及土地法第235條之餘地。上訴人主張照價收買，性質上類似於徵收，被上訴人自不得以其系原始取得而請求其上之改良物所有人或占有人（即上訴人）拆屋還地云云，亦無可採。
㈦再者，被上訴人於56年4月26日取得系爭土地後，雖曾於58
年間催告上訴人繳付系爭土地使用費，而上訴人亦曾經繳付數期，然查所謂「土地使用費」，或基於租賃關係或地上權關係或侵權行為或不當得利等法律關係而發生，不一而足，是不能僅以被上訴人於58年間曾催告上訴人繳付系爭之土地使用費，而上訴人亦曾經繳付數期，即謂被上訴人與上訴人就系爭土地成立基地租賃關係，況上訴人亦自承被上訴人歷年通知均以上訴人「無權占有」而為主張（見原審卷第45頁），足見被上訴人係基於上訴人無權占有系爭土地，而催告上訴人繳付系爭土地使用費，並非以系爭土地有租賃關係而催告上訴人繳付系爭土地使用費；又上訴人於86年間亦曾以地上權取得時效已經完成完為由，就系爭土地向中山地政事務所申請地上權登記（見原審卷第56-59頁），益見兩造均無就系爭土地成立基地租賃關係之意思，否則被上訴人歷年通知自不會均以上訴人「無權占有」而為主張，上訴人亦不致以行使地上權之意思，就系爭土地向中山地政事務所申請地上權登記。是上訴人主張其占有系爭土地，成立不定期租賃關係並非無權占有云云，並非有據。從而，其占有系爭土地，顯係無權占有。
七、爭點二：被上訴人請求上訴人給付年息百分之5相當於租金之不當得利是否過高？㈠查本件上訴人並無任何法律權源，而占有使用被上訴人所有
系爭土地，已如前述，顯然獲有相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。
㈡次查本件系爭建物所在位置為台北市○○○路○段○○巷○○號
，為市中心地區，總面積為118平方公尺，而系爭土地申報地價於89年6月以前為每平方公尺5萬8000元，89年7月以後為每平方公尺5萬9800元，此有歷年公告現值及公告地價查詢表及土地登記謄本在卷可稽（見原審支付命令卷第4-6頁），被上訴人主張以申報總價年息百分之5計算其租金價額，尚屬合理，是被上訴人請求上訴人各應支付64萬5915元及自支付命令狀送達翌日即94年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由（計算式詳如附表所示）。上訴人雖要求准許分期給付，惟其對於本身具有何種特殊境況，符合民事訴訟法第396條第1項規定得請求分期給付情形，均未舉證證明，而被上訴人對於上訴人此一主張亦不同意，是上訴人此一抗辯，尚非可採。
八、綜上，被上訴人以上訴人並無任何法律權源，而占有使用被上訴人所有系爭土地，顯然獲有相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，請求判決上訴人應分別給付被上訴人64萬5915元，及均自支付命令送達翌日即94年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，各酌定相當之擔保金額，為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，不應准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果已不生任何影響，不再贅述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國95年12月19日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官張靜女法官劉勝吉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年12月20日
書記官李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。