裁判字號：臺灣新北地方法院110年訴字第688號民事判決
裁判日期：民國110年08月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第688號原告 林曼華 被告 楊祖禹 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告先位之訴駁回。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號二十五樓之三房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一一零年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一零年六月七日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○路○○號25樓之3房屋（下稱系爭
房屋）為原告所有，被告於民國109年7月28日向原告承租使用，租賃期限為自109年8月3日起至111年8月2日止，租金每月新臺幣（下同）2萬5,000元，兩造並簽訂租賃契約1份（下稱系爭租約）。豈料被告僅依約支付109年8、9月租金，而後即延欠租金未付，經原告於109年12月3日寄發存證信函催告，被告僅支付109年10月租金，自109年11月即未再給付租金，原告迫而於110年1月11日寄發存證信函催告被告於文到7日內依約清償，逾期未支付，即同時以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於
110年1月12日送達被告，被告逾期未為支付，則被告遲延給付租金已逾2個月（遲付109年11月、12月、110年1月），並經原告定期催告而為給付，故系爭契約已於110年1月20日終止而告消滅。倘若認110年1月11日存證信函未合法送達，因被告已積欠109年11月、12月及110年1月、2月租金，共計4個月，原告爰以起訴狀再次催告被告於起訴狀繕本送達翌日起7日內給付積欠租金10萬元，屆期未付即終止系爭租約。系爭租約既經原告終止，原告得依民法第45
5條、第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約屆滿後，無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有無法出租使用收益系爭房屋之相當於租金之損害，原告自得依民法第179條不當得利、第184條第1項規定及系爭租約第6條約定，請求被告自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元之損害金或違約金。爰訴請被告遷讓返還系爭房屋，並先位請求被告給付積欠租金7萬5,000元，並自110年2月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元之損害金或違約金；備位請求被告給付積欠租金10萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起算8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元之損害金或違約金等語。
㈡並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
⑵被告應給付原告7萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自110年2月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,
000元。⒉備位聲明：如主文第1、2項所示。⒊請依職權宣告假執行。
二、被告則以：被告不否認自109年11月起未給付租金，但被告並非惡意積欠租金，之前因為疫情關係導致工作量減少，現在被告已找到新工作，希望可以分期繳納積欠房租，原告今年要求被告繳交管理費，被告亦有去繳納等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠原告為系爭房屋所有權人，並將系爭房屋出租予被告，租期
自109年8月3日起至111年8月2日，每月租金2萬5,00
0元，被告僅繳納109年8、9、10月租金，迄今仍居住於系爭房屋等事實，有原告提出系爭房屋第一類謄本、系爭租約等件在卷可稽（見重簡字卷第15頁至第23頁），且為被告所不爭執（見本院卷第84頁），堪認屬實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第
1項、第2項、第455條前段定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。原告主張其前以110年1月11日存證信函催告被告於文到7日內給付積欠租金，若被告逾期未支付，同時以該存證信函終止系爭租約等語，固提出110年1月11日存證信函及回執為佐（見重簡字卷第33頁至第38頁），惟原告自承向被告收取押租金5萬元（見訴字卷第84頁），則被告積欠10
9年11、12月租金得以押租金抵償，被告尚須積欠110年1、2月租金，並經原告催告後未支付，原告始得終止系爭租約，故原告先位主張於110年1月11日即寄發存證信函向被告催告並為終止系爭租約之意思表示，該終止並非合法，不生終止系爭租約之效力。惟原告備位主張以起訴狀催告被告
7日內給付積欠租金，該起訴狀繕本係於110年5月19日寄存送達被告，有送達證書在卷可稽，於000年0月00日生送達效力，故被告應於送達後7日內即110年6月5日前給付積欠租金，被告迄今仍未給付，則原告備位主張系爭租約已自110年6月7日起終止，其得依民法第445條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為屬可採。
㈢系爭租約第3條約定被告每月應給付租金2萬5,000元（見
重簡字卷第19頁），迄至系爭租約自110年6月7日起終止，被告積欠110年1月至5月、6月1日至6日租金，共計13萬元（計算式：25,000×5+25,000×6/30=130,000）。惟兩造約定租金包含管理費，此見系爭租約第3條後方手寫註記（見重簡字卷第19頁），而原告主張系爭房屋每月管理費為1,384元，為被告所不爭執（見訴字卷第85頁），原告並自承110年1月至5月管理費為被告所繳納（見訴字卷第84頁），則被告繳納110年1月至5月管理費共計6,920元（計算式：1,384×5=6,920），亦屬被告繳付之租金，而應自積欠之租金中扣除，扣除後，被告積欠租金數額為12萬3,
080元（計算式：130,000-6,920=123,080），原告僅請求10萬元，未逾前開數額範圍，自應可採。
㈣按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。系爭租約自110年6月7日起終止，則被告繼續占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利。又系爭租約每月租金為2萬7,500元，原告主張被告占有系爭房屋可受相當於租金之不當得利數額以2萬5,
000元計算，為屬適當，故原告請求被告自110年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元，為屬可採。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110年5月19日寄存送達被告，於000年0月00日生送達效力，如前所述，原告請求被告給付積欠租金10萬元自110年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，兩造間系爭租約業經原告終止，被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並償還原告積欠租金10萬元，及自110年
6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。從而，原告先位聲明為無理由，應予駁回，備位聲明為有理由，應予准許。又本件並非依民事訴訟法第389條第1項規定所為判決，不得依職權宣告假執行，原告此部分聲請應有誤會，僅在促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年8月26日
民事第四庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年8月26日
書記官李瑞芝