裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1941號民事判決
裁判日期：民國102年02月06日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第1941號原告 黃素珍 被告 許書豪 訴訟代理人 傅文民 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款至第3款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255條第2項亦有明文可資參照。原告於本件起訴之初，其訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）320萬元（見本院卷第4頁）。嗣於本院民國101年10月9日當庭變更訴之聲明：被告應給付原告320萬元並在四大報頭版登報道歉（見本院卷第108頁）。經核原告之上開所為，均係本於買賣房屋所生之同一請求基礎事實，而為訴之變更、追加應受判決事項之聲明者，且被告亦無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之變更，揆諸首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告於99年4月19日透信義房屋之經紀人 陳智明 ，向原屋主 李飛龍 購買新北市○○區○○○路○段○○○號一、二樓之房屋（下稱系爭房屋），賣方之經紀人是被告許書豪。嗣後原告透過台灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS公司）就系爭房屋做氯離子檢測後，始發現系爭房屋為嚴重之海砂屋。查被告為資深之房仲人員，系爭房屋販售期間既長達數個月，然被告就系爭房屋牆角龜裂有落塵、二樓陽台天花板有十字大爆裂等海砂屋等特徵，不可能全不知情，然被告卻未善盡街坊調查事項，刻意規避氯離子檢測，使原告買受到系爭海砂屋，故爰依民法第567條、不動產經紀管理條例第26條、民法第184條之規定，請求被告應賠償下列費用：
1、修補海砂屋共10萬元，包括漏水的後陽台的白鐵屋頂的部份。
2、鐵工修補陽台遮簷45,000元，有鐵工 楊青茂 先生的單據，並有票號是AF0000000之支票為證。
3、修補後陽台遮簷防水處理；估價約5,000元，此為原告自行購料修復。
4、二樓牆面粉刷補隙，油漆35坪，估價約20,000元，此為原告自行購料修復。
5、二樓客廳與餐廳天花板掉落水泥修補，這是最嚴重的崩落位置；並且再油漆，估價約20,000元，此為原告購料修復。
6、修補後陽台天花板水泥修補，並且再油漆，估價約5,000元，此為原告自行購料修復。
7、修補一樓樓梯牆面接縫，估價約9,000元，此為買受方夫婦自行購料修復。
8、內外門鎖修復5,000元。
9、貸款1600萬元的利息一年2.2%是355,200萬元，三年是106,5600元。
10、自備款1600萬元，以銀行定存利息是1.38%計，一年是220,800元，三年是662,400元。
11、原告因系爭房屋事件，造成精神耗弱，生活大亂，瀕臨破產邊緣，幾罹憂鬱症，因此向被告請求精神賠償180萬元。
（二）併為聲明：被告應給付原告320萬元並於四大報頭版登報道歉。
二、被告則以：
（一）原告與訴外人李飛龍於99年4月19日簽訂之「不動產買賣契約書」第17條第2項第2款所載「氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物）買方（即原告）得自費並指定檢測廠商，請求賣方（即訴外人李飛龍）配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場，為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部費用」等語，以及原告與訴外人李飛龍於同日簽訂之「信義房屋買賣定金契約暨收據」第5條所載「建築完成日期在民國70年1月1日以後之買賣標的物，買方得請求於簽立買賣契約後進行混凝土氯離子含量自費檢測，如檢測樣本平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在前述日期以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，買方得逕行解除買賣契約」等語，可知第三人李飛龍將系爭房地賣與原告時，並不確定系爭房地之混凝土氯離子含量是否低於0.6kg/m3，否則雙方豈會特別約定原告於簽立買賣契約後，如經檢測得知系爭房地之混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/m3，原告即可「逕行解除買賣契約」。
（二）審酌訴外人李飛龍簽署「信義房屋買賣仲介一般委託書」時，尚於標的物現況說明書中表明不知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形，並衡諸訴外人李飛龍於另案其與原告返還價金案件陳稱：「伊從來不知系爭房屋為海砂屋，伊自91年間購入附表所示不動產後，即分別與系爭房屋1、2樓之承租人續約，從未有一日實際占有系爭房屋或進行修繕，至於輕鋼架天花板為前屋主所為，原告稱伊以輕鋼架掩蓋水泥剝落情形，即屬子虛烏有。伊亦從未委託任何檢測機構進入系爭房屋進行氯離子檢測，何來明知系爭房屋為海砂屋？況且，倘如原告所言，系爭房屋全棟建物均為海砂屋，則公共區域之樓梯間亦應出現水泥塊剝落或修補之痕跡，但實際上這些情況並未發生。故原告主張伊早知系爭房屋為海砂屋以及水泥塊剝落情況嚴重等情，顯屬不實」等語，以及訴外人陳智明於另案返還價金案件亦證稱上情，可知被告居間仲介訴外人李飛龍將系爭房地賣與原告時，信賴第三人李飛龍提供之資訊，且受限於系爭房地屬其他人營業居住使用中，根本無從知悉系爭房地之混凝土氯離子含量有否超過0.6kg/m3。事實上，以原告與訴外人李飛龍簽訂不動產買賣契約書、信義房屋買賣定金契約暨收據時，就「買方是否請求於簽立本契約後進行檢測？」、「買方是否請求進行檢測？」欄均勾選「否」一節而言，當初顯無事證足令原告或被告合理懷疑系爭房地之混凝土氯離子含量超過0.6kg/m3。
（三）事實上被告居間仲介訴外人李飛龍將系爭房地賣與原告時，正因信賴訴外人李飛龍提供之資訊，且不確定系爭房地之混凝土氯離子含量是否低於0.6kg/m3，亦無事證足以合理懷疑系爭房地之混凝土氯離子含量超過0.6kg/m3，為免原告之權益意外受損，乃要求訴外人李飛龍同意原告於簽訂買賣契約時或之後，均得自費指定廠商辦理混凝土氯離子含量檢測，並承諾系爭房地之混凝土氯離子含量如超過
0.6kg/m3，原告可逕自解除買賣契約並取回全部買賣價金，進而致使被告無法因居間仲介將系爭房地賣與原告，向訴外人李飛龍收取任何服務費。據此衡諸常理，被告絕不可能於明知或可得而知系爭房地之混凝土氯離子含量超過
0.6kg/m3情況下，冒險付出相當勞力、金錢，居間仲介訴外人李飛龍將系爭房地賣與原告，結果反令自己陷於求償無門之困境。總之，原告憑空主張被告明知系爭房地之混凝土氯離子含量超過0.6kg/m3，卻仍居間仲介訴外人李飛龍將系爭房地賣與原告云云，毫無足採。
（四）況且，被告居間仲介訴外人李飛龍將系爭房地賣與原告時，並未因故意或過失而未告知原告系爭房地之混凝土氯離子含量超過0.6kg/m3，原告既於得知系爭房地之混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/m3後，已依約解除前開其與訴外人李飛龍簽訂之不動產買賣契約，且獲鈞院判命訴外人李飛龍返還價金3,200萬元，則原告已無受損害情事甚明。據此原告依不動條經紀業管理條例第26條等規定，訴請判命被告給付原告賠償金320萬元云云，顯無理由。
（五）再按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之，為最高法院43年台上字第752號判例所明示。縱因被告居間仲介，致訴外人李飛龍誤將混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/m3之系爭房地賣與原告，充其量僅係被告有否債務不履行責任而已，揆諸上開最高法院判例意旨，原告遽依民法第184條第1項規定，訴請判命被告給付原告賠償金32
0萬元云云，實不可採。另參照最高法院著為17年上字第
917號判例意旨，原告空言主張受有相當於修補費用10萬元、貸款1,600萬元所生3年利息折合1,065,600元、自備款1,600萬元所生3年利息折合662,400元等財產上損害，卻未舉證證明此等修補費用、利息確與被告居間仲介有關，原告自不得請求上開費用。況且細繹原告與訴外李飛龍於99年4月19日簽訂之不動產買賣契約書第17條第2項第2款所定，縱原告得以系爭房地之混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/m3為由，依約解除前開不動產買賣契約，第三人李飛龍亦僅應退還原告全部買賣價金，至於已發生之費用及回復原狀之費用，則本應由原告與第三人李飛龍各自負擔，故原告請求被告賠償其所受相當於修補費用10萬元、貸款1,600萬元所生3年利息折合1,065,600元、自備款1,600萬元所生3年利息折合662,400元等財產上損害云云，尚無理由，不應准許。
（六）另依民法第18條規定意旨，人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。不論原告主張因買受系爭房地所生困擾，精神耗弱，生活大亂等是否屬實，原告既未指明法律有何特別規定，即貿然訴請被告賠償非財產上損害180萬元云云，顯於法無據。
（七）併為聲為：①原告之訴駁回。②被告如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於99年4月19購買系爭房屋，然系爭房屋經SGS公司檢測後，始發現系爭房屋之混凝土氯離子含量超過0.6kg/m3，即係俗俗稱海砂屋等情，業據提出SGS公司試驗報告附卷可稽（見本院卷第9頁至18頁），且為被告所不爭執，應堪認為真。原告主張被告為資深之房仲人員，卻未善盡街坊調查事項，刻意規避氯離子檢測等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件兩造之爭執厥為：原告依據民法第
567條、第184條及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告負損害賠償責任，有無理由？茲分別論述如下：
四、原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告負損害賠償有無理由？
（一）按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項固定有明文。原告主張其於買受系爭房屋後，曾委託住商不動產經紀人 李惠容 賣屋，惟李惠容見系爭房屋牆角脫落粉塵，即要求原告提出氯離子檢測，然被告身為資深之仲介，卻未命原屋主提出氯離子數據，且未善盡街坊調查事項，即有違反上開規定等語。然查，以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項定有明文。惟此調查義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。
（二）而建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式知悉，即如原告亦主張系爭房屋牆角有落塵等情時，訴外人不動產經紀人李惠容仍要求原告提出氯離子檢測報告書方能加以瞭解，益堪明晰，不因被告是否有看見二樓後陽台天花板未經輕鋼架石膏板遮住處有十字大爆裂、牆角有剝落等情之海砂屋特徵而有異。況被告僅為仲介人員，自無從憑自身之感官察覺系爭房屋有氯離子含量過高之情，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使被告得悉系爭房屋可能有氯離子含量過高問題而應進一步調查，自難認為被告有何疏未查知系爭房屋為氯離子過高之情況及未盡調查義務。
（三）另系爭房屋於被告出售予原告前，1樓已由訴外人李飛龍出租予訴外人統一超商，2樓已由訴外人李飛龍出租予訴外人 高海峰 之事實，為原告於另案101年度重訴字第400號案件所自承（見本院卷第178頁反面），復審酌原告買受系爭房屋之經紀人陳智明於本院另案101年重訴字第40
0號請求返還價金事件證稱：「系爭房屋1樓本來是出租給統一超商，99年4月間，伊跟買方搭計程車至系爭房屋看1樓統一超商營業情形，伊等有進入1樓營業處所看，當天賣方沒有來現場，伊跟原告是看1樓的營業廳、梯間走道、附近環境，並且到頂樓看，因1樓租給統一超商，所以不好意思去打擾人家營業，伊等看屋時，1樓承租方應該不知道伊等是買方來看房子，1樓有施作天花板，因為統一超商在營業，所以看1樓時沒有去看天花板。當天沒有去看系爭房屋2樓，因為2樓之承租戶沒有辦法配合，原告於當天看了1樓房屋之後，就回到伊公司談價格進而簽約，當天談成當天簽約。2樓是買賣契約簽訂之後，其後與2樓承租方在系爭房屋2樓辦理換租約時才去看，換租約當天，伊等有繞2樓的室內屋況一遍，就是看廁所、陽台等室內空間，2樓有施作輕鋼架天花板，伊等並沒有掀開天花板去看，換約當日停留在2樓之時間約1、20分鐘左右。系爭買賣契約簽約過程中，不曾提到系爭房屋是海砂屋的問題，如果周遭有海砂屋的話，伊公司就會列管，系爭房屋附近沒有海砂屋之資料，所以伊公司沒有列管系爭房屋，而且賣方也沒有提供海砂屋的相關資料等語」等語（見本院101年重訴字第400號第147頁以下）。
是以原告買受系爭房屋時，1、2樓既均有施作天花板，並由承租人占有使用中，堪認系爭房屋於被告銷售時，天花板裝潢係完整良好，而在天花板完整良好之情況下，如非破壞裝潢，亦不易查知天花板內部是否有水泥塊剝落或鋼筋外露，從而在外觀上既難以判斷牆角有無混凝土容易剝落等情形下，實無從要求被告須盡非經鑑定無從得知，或非經破壞原始裝潢不易查知之瑕疵之調查義務。
（四）況本件被告係系爭房屋原屋主即訴外人李飛龍之經紀人，與原告間並無居間契約存在，本不負契約義務，倘僅就此注意義務之有無及是否違反而論，亦難認被告有何違反注意義務之居間契約義務債不履行可言。從而，原告主張依民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告負損害賠償責任，揆之前開說明，於法無據，應無理由。
五、原告主張依據第184條之規定請求被告負損害賠償有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項固定有明文。原告主張被告隱匿系爭房屋為海砂屋之交易重大訊息等云云，然查系爭房屋是否為海砂屋，在未經專業技術檢驗抑或拆除舊裝潢及天花板，原難以發現，已如前述，而被告僅是仲介從業人員，亦難較原所有權人更瞭解系爭房屋的近況。本件被告於受託代售系爭房地時，業已要求出賣人 李龍飛 就買賣標的物之各種狀況予以說明，並詳實於標的物現況說明書內勾選，且要求出賣人簽名擔保內容之正確。而出賣人李龍飛既已於系爭買賣契約所附之不動產標的現況說明書第6、第7項之「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形測」、「本標的物是否做過幅射屋檢測或知悉聽聞本標的物或同社區他戶有幅射屋情形」項目中，均係勾選「否」，並簽名以示負責，有該說明書可憑（見本院卷第141頁），則被告因信賴系爭房屋所有權人之屋況說明，並在瑕疵非顯而易見的情形下，為仲介行為，尚難認為被告有何故意或過失知悉系爭房屋為海砂屋，卻隱匿原告此交重大訊息之情形。
此外，原告復無其他證據可資證明被告有何隱匿不告知系爭房為海砂屋等情，從而，原告主張依民法第184條之規定，請求被告應負損害賠償之責任，依前開說明，於法即乏所據，亦無理由。
六、綜上，原告依據民法第567條、第184條及不動產經紀業管理條例第26條之規定請求被告負損害賠償，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年2月6日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月6日
書記官溫婷雅