臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 104年度羅簡字第17號
原 告 力鵬 不動產仲介企業社
法定代理人 林克樺
訴訟代理人 劉德弘 律師
被 告 陳茂龍
陳茂坤
陳學群
共 同
訴訟代理人 楊志偉
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國104年3月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零三年十月十
八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔四分之三即新臺幣壹仟伍
佰柒拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
原告於民國103年10月7日起訴請求：㈠被告陳茂龍應給付原
告新臺幣（下同）20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告陳茂坤應給付原
告20萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。㈢被告陳學群應給付原告20萬元，及自
支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。㈣前三項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給
付之範圍內免給付之義務。嗣於103年10月9日具狀更正聲明
為：被告應共同給付原告20萬元，及自支付命令送達之翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告上開所
為，與首揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠被告於民國101年6月13日共同與原告簽訂土地專任委託銷售
契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告自101年6月13
日起至101年12月31日止銷售被告所共有坐落宜蘭縣○○鎮
○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），約定委託銷
售價額為850萬元，並於系爭委託銷售契約第4條約定服務報
酬為實際成交價4%。嗣原告於101年8月23日更改委託銷售價
額為800萬元，復於101年12月7日延長委託銷售期間至102年
6月30日止，再於102年7月9日延長委託銷售期間至102年8月
31日止，並更改委託銷售價額為700萬元，又於102年7月17
日更改委託銷售價額為685萬元。嗣於102年7月18日經由原
告之居間，訴外人 李筱珮 委由訴外人 李三源 以每坪16萬元之
價額委託原告斡旋議價，經被告之共同代理人楊志偉於同日
同意以上開價額出售，並簽訂不動產買賣意願書，其等復於
102年9月24日以6,872,000元之價額簽訂買賣契約書，則依
系爭委託銷售契約第4條約定，被告自應給付原告報酬274,8
80元（計算式：6,872,000元×4%＝274,880元），扣除被告
已給付之部分後，其等仍餘20萬元未為給付，為此，爰依系
爭委託銷售契約第4條之約定提起本訴等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
原告雖曾向被告表示可於能力範圍內協助被告處理污水下水
道管線及鄰地地上物占用事宜，然此並非屬系爭委託銷售契
約第5條所定原告所應履行之義務範圍；況且，原告亦有盡
力協助被告處理上開事宜，故被告據此請求減少報酬，顯不
足採。
㈢並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：兩造雖有簽訂系爭委託銷售契約，並為上開約定
，惟原告曾口頭同意協助被告處理系爭土地遭訴外人東山林
開發事業股份有限公司（下稱東山林公司）占用設置污水下
水道管線、及鄰地即同段1115地號土地所有人占用設置地上
物之事宜，詎被告與訴外人李筱珮簽訂買賣契約書後，原告
即藉詞推諉不願協助被告處理上開事務，任由被告自行處理
，足見原告未善盡居間之責任，依民法第572條前段規定，
被告得依法請求酌減報酬等語，資為抗辯。並聲明：駁回原
告之訴。
三、本件原告主張兩造於101年6月13日簽訂系爭委託銷售契約，
由被告共同委託原告自101年6月13日起至101年12月31日止
銷售其等共有之系爭土地，約定委託銷售價額為850萬元，
並於系爭委託銷售契約第4條約定服務報酬為實際成交價4%
，嗣原告於101年8月23日更改委託銷售價額為800萬元，復
於101年12月7日延長委託銷售期間至102年6月30日止，再於
於102年7月9日延長委託銷售期間至102年8月31日止，並更
改委託銷售價額為700萬元，又於102年7月17日更改委託銷
售價額為685萬元，嗣於102年7月18日經由原告之居間，訴
外人李筱珮委由訴外人李三源以每坪16萬元之價額委託原告
斡旋議價，經被告之共同代理人楊志偉於同日同意以上開價
額出售，並簽訂不動產買賣意願書，其等復於102年9月24日
以6,872,000元之價額簽訂買賣契約書，依系爭委託銷售契
約第4條約定，被告應給付原告報酬274,880元，扣除被告已
為給付之部分後，仍餘20萬元未給付原告之事實，業據其提
出土地專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表
、不動產買賣意願書、買賣契約書等件為證（見本院103年
度司促字第5071號卷第5頁至第14頁），且為被告所不爭執
，堪認原告此部分主張，係屬真實。故本件兩造間有爭執應
予審究者在於：被告抗辯依民法第572條前段規定原告之居
間報酬應予酌減，有無理由？
四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按約定之報酬，較居
間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬
給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。而
契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務
與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履
行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過
程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權
人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第
227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上
字第78號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈被告抗辯兩造除於系爭委託銷售契約第5條約定原告之給付
義務外，尚口頭約定原告應協助被告處理系爭土地遭訴外人
東山林公司占用設置污水下水道管線、及鄰地即同段1115地
號土地所有人占用設置地上物之事宜乙節，為原告所不爭執
（見本院卷第55頁），足見兩造約定原告除居間協調買賣雙
方訂立買賣契約外，後續包括協助被告處理上開占用事宜，
亦屬原告應履行之義務，惟觀諸此部分義務在使被告能順利
履行買賣契約所定點交之義務，尚非系爭委託銷售契約所固
有及必備之基本義務，應屬附隨義務，依上開最高法院98年
度台上字第78號判決意旨，原告自應依約履行此部分義務。
⒉又原告雖主張其已盡力協助被告處理系爭土地遭占用事宜云
云，然此為被告所否認，則依上開民事訴訟法第277條前段
規定，原告就此部分有利於此之事實，自應負舉證責任，惟
原告並未提出任何證據以資證明，徒以空言主張，已難採信
；況且，依被告所提出之宜蘭縣政府函、宜蘭縣羅東鎮公所
函、宜蘭縣羅東鎮調解委員會調解書等資料（見本院卷第48
頁至第51頁），亦顯示被告係自行處理系爭土地遭占用事宜
，故原告此部分主張，顯非可採。
⒊則原告既未依約履行上開附隨義務，被告抗辯依民法第572
條前段規定應酌減原告報酬，即屬有據。故本院審酌原告已
履行廣告刊登、企劃、行銷、偕同買主至系爭土地查看，磋
商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷
售契約之主要給付內容，並因此支出之成本及人事費用等，
較之買賣契約簽訂後原告應協助被告排除侵害進行點交事宜
之附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之
費用支出，認本件原告請求被告給付之服務報酬，應予酌減
5萬元，是原告之服務報酬經酌減後為224,880元（計算式：
274,880元－50,000元＝224,880元），扣除被告前已為給付
之74,880元，被告仍應給付原告15萬元（計算式：224,880
元－50,000元＝150,000元），是原告依系爭委託銷售契約
第4條約定請求被告給付15萬元，為有理由，應予准許，逾
此部分之範圍，則無理由，應予駁回。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週
年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條
分別定有明文。查本件係屬給付金錢之債，其給付無確定期
限，則依前揭法條規定，原告就被告應給付之上開金額，一
併請求自支付命令送達之翌日即103年10月18日起至清償日
止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依系爭委託銷售契約書第4條約定，請求被告給
付15萬元，及自103年10月18日起至清償日止，按週年利率5
%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則
無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3
款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額確定為2,100元（即第一審裁判費2,100元）
，依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔4分之3即1,575
元，餘由原告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第3
92條第2項，判決如主文。
中華民國104年3月30日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法官蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月30日
書記官陳靜宜