虎尾簡易庭106年度虎簡字第140號民事判決

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　106年度虎簡字第140號
原　　　告　聚豐廣告有限公司
法定代理人　 許源明
訴訟代理人　 陳中堅 律師
被　　　告　殷商建設有限公司
法定代理人　 殷棖樺
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國106年11月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟陸佰元，及自民國一百零六
年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬壹仟陸佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為
判決。
二、原告起訴主張：被告與原告簽訂買賣議價委託書及確認書，
委託原告與坐落雲林縣○○鎮○○段537、537-1、538、
538-1、547、548、548-1（下稱系爭土地）之地主即訴
外人 陳金寶 議價，經原告公司經紀人員 丁英釗 多次斡旋，終
讓陳金寶願意以新臺幣（下同）2,116萬元售出，雙方並於
民國106年2月10日簽訂土地買賣契約，被告亦已開立2,11
6,000元支票交由特約地政士存匯入履約保證專戶，豈料被
告公司事後反悔不願履行上開買賣契約，反而於106年4月
5日委託律師發函表示原告隱瞞上開土地為「香火地」，屬
於風水學上之「絕嗣地」等理由推託，並向地檢署提出告訴
，誣指原告公司經紀人員丁英釗隱瞞上開土地為香火地，涉
嫌詐欺，原告不得已只好提起本件訴訟，請求被告依買賣議
價委託書約定，支付總價額百分之1服務費與受託人即原告
，綜上，聲明：如主文第1項所示。願供擔保，請准宣告假
執行。
三、被告辯以：被告係以住宅及大樓開發租售為業，原欲於虎尾
高鐵站附近覓地建屋出售，嗣於106年2月3日由原告公司
職員丁英釗之介紹下，前至察看陳金寶所有系爭土地，因被
告公司購地是為日後建屋出售使用，對於系爭土地是否為墓
地或類此情形，尤為注重，是日亦由被告法定代理人殷棖樺
再三向丁英釗詢問系爭土地是否曾為墓地？系爭土地東北側
同段531、532、533地號土地放置令旗等宗教禮俗物品，
該物品是否會影響當地居民購買意願？惟丁英釗均告知系爭
土地絕無問題，系爭土地先前係作為工廠使用等語。106年
2月10日簽訂系爭土地買賣契約時，殷棖樺再度向地主陳金
寶確認系爭土地情形，陳金寶表示先前係做為工廠使用，沒
有問題等語，與丁英釗刻意隱瞞系爭土地為絕嗣香火地，且
曾有建設公司於系爭土地興建房屋未果之事實，致被告於不
知該項重大訊息之情形下，陷於錯誤，而與陳金寶訂立不動
產買賣契約書，同意以高於一般同地段土地行情2,116萬元
購買系爭土地（相當於每坪7萬元），並依約支付第一期款
2,116,000元。106年3月17日殷棖樺上網發現，系爭土地
亦委由其他仲介公司即安家房仲出售，售價僅每坪5.79萬元
，與被告承買價格有明顯差距。106年3月25日殷棖樺至被
告公司與丁英釗討論系爭土地為香火絕嗣地之問題，請丁英
釗協助請賣方陳金寶出面處理或說明，然而，丁英釗仍不願
為任何協調。106年3月28日經殷棖樺四處探訪後，始由安
家房仲處得知系爭土地為「香火絕嗣地」，陳金寶曾於104
年1月以每坪5.8萬元委由安家房仲出售，委售2年均無人
應買。先前有人於系爭土地建屋，但僅蓋到地基而已，嗣後
已經填平看不出來，與原告當時所稱系爭土地之情形不符，
因系爭土地存有上開情形，嚴重影響被告購買意願，通知原
告及地主均不願出面處理，被告遂於106年6月7日以民法
第92條為由，以存證信函撤銷與陳金寶購買系爭土地之意思
表示。而原告身為不動產仲介經紀人，未盡善良管理人據實
說明義務，使被告以高於一般市場行情之價格購買系爭土地
，依民法第571條，自不得向被告請求服務報酬。又本件業
經被告撤銷購買之意思表示，買賣契約自始不存在，原告亦
不得請求被告給付服務報酬，綜上，聲明：原告之訴駁回。
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
四、本院之判斷：
㈠兩造前於106年2月3日簽署買賣議價委託書、確認書，約
定由被告委託原告居間仲介購買系爭土地，兩造約定服務費
為系爭土地成交金額之1%。嗣經原告居間仲介後，被告與地
主陳金寶於106年2月10日簽訂系爭土地買賣契約書，約定
買賣價金2116萬元，被告並給付2,116,000元做為頭期款等
情，業為兩造所不爭執，復有買賣議價委託書、確認書、土
地買賣契約書、價金信託履約保證申請書等件在卷可憑，堪
認為真。
㈡稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文
。是居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。又按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，
其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年
台上字第1646號判例意旨參照），本件被告雖稱已經向陳金
寶撤銷買受系爭土地之意思表示等語，然而揆諸上開說明，
此節並不影響原告之報酬請求權。又依兩造簽立之「確認書
」其他約定與說明項第一點所示：「議價成功購屋人應支付
以購屋總價額百分之1計算的服務費用予受託人，並於簽訂
不動產買賣契約書之同時一次支付」，本件被告與陳金寶已
簽訂買賣契約，約定系爭土地買賣價金為2116萬元，且被告
已繳交第一期款項，則揆諸上開規定及約定，被告與陳金寶
之買賣契約業已成立，原告自得請求被告給付居間報酬211,
600元。
㈢次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，
不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之
履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其
對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違
反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請
求報酬及償還費用，民法第567條、第571條定有明文。被
告固辯稱：原告為被告仲介購買系爭土地時，未據實將系爭
土地為「香火絕嗣地」、「系爭地曾有人建屋未果」之情形
報告被告，致被告以高於市價至少366萬元之價格購買，使
賣方受有利益，嚴重違背其對於被告之據實說明義務，且系
爭土地為「香火絕嗣地」，無法達到被告當初訂約之目的，
屬重大瑕疵，故被告並無給付系爭報酬之義務等語。然查，
被告稱其得知系爭土地為「香火絕嗣地」，乃因其他仲介公
司人員之告知，然而，「香火絕嗣地」為何不能供作住宅使
用？居住於「香火絕嗣地」會產生什麼不良影響？人們忌諱
「香火絕嗣地」之理由為何？均未見被告具體說明，而兩造
三方簽訂之價金信託履約保證申請書第15條特約事項僅載明
：賣方保證本買賣標的土地非墓地，否則雙方無條件解約等
語，而系爭土地既非墓地，為兩造所不爭執，自難認原告有
何違反調查及據實報告義務之情形。
㈣被告另辯稱原告並未提供其正確資訊，導致其以高於市價之
價格購買系爭土地，然其僅提出與其他仲介公司人員之談話
記錄一份為證，依該談話記錄所示，係其他仲介公司人員陳
述2年前土地價格資訊，縱令該仲介人員所述情節為真，以
此作為被告以高於市價之價格購得系爭土地，仍顯屬速斷而
恐失之真確，尚不足以作為有利於被告上開所辯之事證，除
此以外，被告並未提出其他確切之事證，足以證明被告有提
供錯誤資訊導致被告以顯與市價不相當之高價購得系爭土地
之情事，是以被告上開所辯，尚不足採。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項
、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高
者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1
項、第203條亦定有明文。本件原告對被告之服務費報酬債
權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被
告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀送達被
告之翌日即106年6月13日起至清償日止，按週年利率5%計
算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依居間及契約法律關係，據以請求被告給付
原告211,600元，及自106年6月13日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項
第3款之規定，依職權宣告假執行，原告聲請假執行核無必
要，不另為准駁之諭知。至被告 陳明 願供擔保免為假執行，
核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年11月29日
虎尾簡易庭法官洪儀芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法
院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國106年11月29日
書記官王政偉