嘉義簡易庭(含朴子)111年度嘉簡字第758號民事判決

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事簡易判決

111年度嘉簡字第758號

原告 許可欣

被告 陳嘉峰

上列當事人間減少價金事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣8萬元，及自民國111年10月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,330元，由被告負擔其中新臺幣872元，餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。

事實及理由

原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）122,040元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。陳述：

㈠兩造經由東福餘企業社仲介，於民國111年5月30日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並在不動產說明書現況調查表簽章（下稱系爭調查表），由原告以價金新臺幣（下同）305萬元向被告買受坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上337建號建物（下稱系爭建物），於111年7月8日辦畢所有權移轉登記，同月間點交。

㈡原告受領系爭建物後，發現屋內鋼筋腐蝕、混凝土裂縫剝落、牆壁上有細小及網狀裂縫、電線外露（下合稱系爭瑕疵），與系爭調查表「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋有無裸露」欄位均勾選「否」不符，原告乃於111年8月29日對被告送達存證信函告知上情。系爭瑕疵影響系爭建物結構安全，欠缺被告所保證之品質，不具備安全居住之通常效用及價值，屬於重大瑕疵，無論被告是否明知，均應負責，經估價後所需修繕費用為122,040元，原告得請求被告減少上開金額之價金。

㈢為此依系爭契約及民法第359條規定之法律關係，請求判決如聲明所示。

被告聲明：原告之訴駁回。陳述：

㈠被告向前手取得系爭建物時，系爭建物業已老舊，被告曾進行修繕，不能與全新建物等同對待。

㈡被告將系爭建物交付原告以前，原告已現場檢查數次，並翻開天花板確認無重大瑕疵，被告不知原告所稱系爭瑕疵如何發生，原告不得請求被告減少價金。

㈢縱原告得請求減少價金，其主張之金額過高。

民法第354條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，第355條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」；民事訴訟法第222條第2項規定「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」。經查：

㈠原告主張兩造經由東福餘企業社仲介，於111年5月30日訂立系爭契約，並在系爭調查表簽章，由原告以價金305萬元向被告買受系爭土地及系爭建物，於111年7月8日辦畢所有權移轉登記，同月間點交，又原告受領系爭建物後，於111年8月29日對被告送達存證信函告知發現系爭瑕疵之事實，業據其提出系爭契約、系爭調查表、土地及建物登記謄本、照片、存證信函及回執為證，且為被告不爭執，堪信為真。

㈡原告主張系爭瑕疵於其受領系爭建物以前已存在，於受領後始發現之事實，業據其提出照片為證。被告雖以其向前手取得系爭建物時，系爭建物業已老舊，被告曾進行修繕，不能與全新建物等同對待，系爭建物交付原告以前，原告已現場檢查數次，並翻開天花板確認無重大瑕疵，被告不知原告所稱系爭瑕疵如何發生置辯。然物之出賣人依民法第354條對於買受人所負物之瑕疵擔保責任，不以其明知瑕疵存在為要件，系爭調查表「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋有無裸露」欄位均勾選「否」，可見兩造亦未合意將上開滅失或減少通常效用之瑕疵情形除外，換言之，系爭建物如有上開情形，即存在滅失或減少其通常效用之瑕疵，又依上開照片，系爭建物內部存在鋼筋腐蝕、混凝土裂縫剝落、牆壁上有細小及網狀裂縫、電線外露等情形，衡諸一般交易常情，有影響系爭建物結構安全之虞，不具備安全居住之通常效用及價值，而有瑕疵，尚難認其減少效用之程度無關重要而不得視為瑕疵。其次，原告對於其曾現場檢查數次，並翻開天花板一節，雖不爭執，然依證人甲○○即仲介人員到庭結證所述，原告及其配偶曾三次檢查系爭建物，前二次被告仍在系爭建物居住，當時所見屋況尚屬正常，第三次為結案交屋，原告之配偶在系爭建物2樓隨機挑選幾塊天花板，發現有油漆斑駁狀況，因光線不足，未發現鋼筋裸露或管線外露，於結案交屋後，原告提出2樓天花板修繕整理之費用資料，請求被告減少價金，又兩造在系爭調查表簽章時，尚未發現系爭建物有前開狀況，兩造亦未約定原告如不滿意屋況應自行出資修繕，此為被告不爭執，是系爭瑕疵於原告受領系爭建物以前業已存在，且礙於被告仍在居住使用，而為原告所無法完全知悉，堪信原告上開主張為真。原告於受領系爭建物以前，僅有局部檢查屋況之機會，其於受領以後，於111年8月29日對被告送達存證信函告知系爭瑕疵，依民法第354條第1項前段、第356條第1項規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。是原告請求被告減少價金，合於民法第359條規定，應屬有據。

㈢原告主張系爭瑕疵經估價後所需修繕費用為122,040元之事實，業據其提出拓荒裝修工程行出具之估價單為證，被告則以金額過高置辯。依上開土地及建物登記謄本與本院向嘉義縣財政稅務局調取之房屋稅課稅明細表，系爭建物屋齡超過40年，系爭土地按面積及公告土地現值換算之價額為371,582元（計算式：79.06*4,700＝371,582），系爭建物課稅總現值為105,600元，系爭土地及建物合計買賣價金為305萬元，則按系爭土地價額與系爭建物課稅總現值比例計算，系爭建物價金為674,963元（計算式：371,582+105,600＝477,182，3,050,000*105,600/477,182≒674,963，元以下四捨五入），系爭瑕疵如以122,040元修補，實屬過高，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況，認定原告得請求減少之價金為8萬元。被告辯稱原告請求減少之金額過高，應屬可採。從而原告依系爭契約及民法第359條規定之法律關係，請求被告給付8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。

本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，及依職權確定訴訟費用額為1,330元（第一審裁判費），酌量命兩造以比例分擔。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

中　　華　　民　　國　　112　年　2　月　　21　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

法　官廖政勝

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　21　　日

書記官林金福