裁判字號：臺灣臺南地方法院90年小上字第16號民事判決
裁判日期：民國90年10月05日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺南地方法院民事判決九十年度小上字第一六號
上訴人乙○○法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年五月十七日本院新市簡易庭九十新小字第一九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人所憑以對上訴人請求管理費，係基於南雲金都大樓住戶公約、管理規約
，為住戶相約定之債權契約，上訴人並未參與規約之制定亦未簽名同意，按「債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付」〔最高法院十八年上字第一九五三號判例足參〕，此即債權之相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同。再依內政部八六、二、二六台八六內營字第八六七二三０九號函亦認除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定訂定債務承擔契約、願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。
公寓大廈管理條例第十九條區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之
移轉而移轉之規定，適足以佐證同條例第二十四條之規定，並非在令繼受人溯及概括承受前手因規約所生之一切債權債務，按倘區分所有權之繼受人依第二十四條之規定係溯及概括承受前手因規約所生之一切債權債務，則前區分所有權人因依區分所有權人會議決議繳納公共基金而對公共基金所得主張之權利，本即在繼受人溯及概括承受之範圍內，自無庸另為隨同移轉之規定，是第二十四條法條文義應解為強制區分所有權繼受人應取代前手受規約所定一切權利義務之拘束。況倘將第二十四條之規定解為區分所有權人之繼受人係溯及概括承受前手因規約所生之一切債權債務，因管理費債務並無公示性，管理委員會對欠繳管理費之區分所有權人追討債務亦無困難，而我國民事法律不保障怠於行使權利者，此乃消滅時效制度所由設。蓋若前手積欠之管理費債務亦由區分所有權人之繼受人溯及概括承受，一旦管理委員拍賣原欠費區分所有權人之區分所有權房屋，則拍定後拍定人領得權利移轉證書時，執行債務人即原欠費區分所有權人旋已對執行債權人不負任何管理費債務，勢亦將創設無從以拍賣區分所有權房屋取償之債務類型，對管理委員會追償管理費債務亦無助益反有危害，故依文義、立法及合憲解釋，咸應認公寓大廈管理條例第二十四條之規定僅在強制區分所有權人繼受人應取代前手受規約所定一切權利義務之拘束，並非在令繼受人溯及概括承受前手因規約所生之一切債權債務。
然公共基金之性質與管理費尚不相同，前者乃具類似公益保險金之性質，於公寓
大廈之共有部份發生立即重大危機或修繕事由時，得以隨即動以維住戶之居住安全，為維其公益性，法律始明文規定於區分所有權人繳納基金後，對該基金之權利即以喪失，不得認該基金之一部為住戶個人所有，而使公共基金具有如信託基金般之獨立性。然管理費乃為因應公寓大廈經常管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有權之人共同委託管理共有部分之代價，是規約中常有承租戶（即現住戶）與區分所有權人應負連帶清償責任之規定，其本質上含有「使用者付費原則」，故兩者尚不可相提並論，謂繼受人應為其未使用公寓大廈之管理費負責，乃有悖於上開原則，而非公平。況立法者有意使管理費具有物權效力，則立法時自應仿第十九條或民法第四百二十五條之例，明定繼受人應繼受特定管理費債權，始得認第二十四條規定使管理費債權物權化，然由本法僅明定特定公共基金權利不因區分所有權之讓與而生影響，而未就特定管理費債權有類此規定而言，更可推知第二十四條之規定並非指特定管理費債物亦應一併由繼受人繼受之。
公寓大廈是一個住戶空間緊接互相牽連干擾嚴重之集體住宅，故需管理委員會，
需住戶公約，否則難以正常運作，惟住戶公約等規定只是債權契約，原則上不能及於區分所有人之繼受人或承租人，如繼受人無意遵守規約，則亦難以規範他，將破壞原有之秩序，而造成該集體住戶無法正常運作，而公寓大廈管理條例第二十四條實係為解決此問題而制定，而規約包含特定區域之專屬使用、住戶生活規定以及管理費之繳納以及繳納標準，應屬合理之範圍，是為公寓大廈之運行制度，為正常運作所必要，故制定前開法律破壞債權效力原則，確有不得已之苦衷，惟不能因此而任意擴張其效力。是以認為對原區分所有權人已產生之應繳未繳管理費，實不應包括在內，且此亦為實務見解所支持：
㈠已產生之管理費，管理委員會隨時可對住戶請求，又有房屋可為執行標的，請求
實無困難，如一直不行使權利，實無特別保護之必要，蓋法律就權利睡著均有以時效制度限制其行使權利之規定，故依此原則而言，實不必使公寓大廈管理條例第二十四條之效力範圍包含此部分。
㈡管理費之繳交是用以維持公寓大廈日常運作所需，至於重大修繕等支出則應以公
共基金或另籌資以支出，一般認為並不包含在內，管理委員會既可放任不加追討足見不需用到這些管理費，雖有公平之問題，惟現又涉及繼受人之交易安全問題，兩害相衡實不應由繼受人承擔危險。
前述情形均可能使繼受人遭受不測之損失，故如欲包含（前手積欠管理費）應以修法方式，而不宜以解釋方式以決之，否則將有害交易之安全。
上訴人即被告係於民國八十七年五月向慶豐銀行購買系爭房屋（慶豐銀行於⒈
⒊取得台南地方法院之權利移轉證明辦理不動產登記），加入南雲金都之住戶，被上訴人向上訴人請求管理費，係八十五年十月起至八十六年十二月止之管理費，即上訴人加入該大樓前所產生之管理費，依前所述上訴人即被告並無繳納之義務。
如鈞院認為公寓大廈管理條例第二十四條之規定包含前手積欠之管理費，則被上
訴人即原告早知有此管理費存在，其不對原區分所有權人為請求，而系爭房屋經法院查封、拍賣，而未見被上訴人聲請參與分配，反於上訴人即被告加入該大樓住戶兩年後方提出請求，使上訴人即被告遭受不測之損失，難謂無權利濫用之情形，原告違反民法一四八條、二一九條之規定，惟為原審所不察。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地及建物所有權狀為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：依公寓大廈管理條例第二十四條規定，應該繼受前手的債權、債務，公共基金的來源是住戶所繳的管理費累積的，上訴人買受之後享受壹佰多萬公共基金的權利，也應該要盡義務。
參、證據：援用第一審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人所有之坐落台南市○○路九三之五號房屋（下稱系爭房屋），為被上訴人轄內之區分所有權人，被上訴人依大樓管理規約訂定公共事務管理費收費標準，以此按月收取公共事務管理費以為開銷，孰料上訴人拒絕繳納八十五年十月至八十六年十二月之公共事務管理費總計二萬零三百二十五元，爰依公寓大廈管理條例第二十四條、第二十一條規定，請求上訴人給付上開費用及遲延利息。
二、上訴人則以：其係於八十七年五月向訴外人慶豐商業銀行股份有限公司購買系爭房屋，於同月二十六日辦妥所有權移轉登記，被上訴人請求之管理費係前手所積欠之管理費，公寓大廈管理條例第二十四條規定意旨，僅有強制區分所有權繼受人應取代前手受規約所定權利義務之拘束，而非繼受人溯及概括承受前手積欠之管理費用等語，以資抗辯。
三、兩造對於被上訴人請求之管理費係發生在八十五年十月至八十六年十二月間，為上訴人前手所積欠之管理費之事實，均不爭執（本院言詞辯論筆錄參照），是本件兩造爭執者為，依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，繼受人須否繼受前手積欠之管理費用，亦即該條規定是否使原告之管理費債權取得物權效力而隨同區分所有權移轉。經查：
㈠按債權係指債權人基於債之關係得向債務人請求給付，此種僅特定債權人得向
特定債務人請求給付之法律關係，學說上稱為債權之相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同，最高法院著有十八年上字第一九五三號判例：「債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付」足參。
㈡公寓大廈管理條例第二十四條固規定：區分所有權人繼受人應繼受原區分所有
權人依本條例或規約所定之一切權利及義務，然參照第二十四條立法過程之經過，依立法院秘書處編、公寓大廈管理條例案第六一三頁所示，行政院案就第二十四條之說明為：「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性。」審查會照行政院案通過，則立法時立法者主觀上並未意識到具體管理費債務移轉問題。又依法條編排體例而言，第二十四條規定於第二十三條：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」之後，因住戶規約之性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，如依債權相對性之原則，應僅對於參與該規約制定之人生效，然事實上現行公寓大廈住戶自數十戶至近百、千戶不等，不可能於任一區分所有權有所異動時，為使繼受人得受既成規約之拘束即再召開會議通過新規約，故為解決此一問題，始有該條例第二十四條之規定，是該條之規定僅係指繼受人繼受公寓或大廈區分所有權後，關於前揭條例或該幢公寓、大廈管理委員會規約所定之內容，不待另行約定即應遵守之，例如停車位之使用或管理費之收取標準、繳交期限或保持安寧、不得經營特種行業等等，乃一般普遍性規約義務之隨同移轉，目的在使管理委員會向未參與規約制定之繼受人，取得依規約內容收取繼受後管理費之法律上依據，而非謂該條例之規定在變更債權相對性之原則，使繼受人須負清償前手所積欠特定管理費之義務。此外，參照第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔」，即為法定權利之移轉，然第二十四條並無類似規定，更足認立法者並無就管理費之債為法定移轉規定之意。
㈢又第十九條規定之公共基金雖部分來源係區分所有權人依區分所有權人會議決
議繳納（參照第十八條規定），但並非區分所有權人所繳納之管理費用全數作為公共基金，其性質與管理費尚不相同，公共基金乃具類似於公益保險金之性質，於公寓大廈之共有部分發生立即重大危險或修繕事由時，得以隨即動用以維住戶之居住安全，為維其公益性，法律始明文規定於區分所有人繳納基金後，對該基金之權利即已喪失，不得認該基金之一部為住戶個人所有，而使公共基金具有如信託基金般之獨立性。然管理費乃為因應公寓大廈經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建築物之人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，是規約中常有承租戶（即現住戶）與區分所有人應負連帶清償責任之規定，其本質上含有使用者付費原則，故二者尚不可相提並論，謂如認繼受人應為其前手即未使用公寓大廈期間之管理費負責，乃有悖於上開原則，而非公平。
㈣另依台灣高等法院八十九年度法律座談會提案民事類第二十三號研討結果，認
第二十四條係規範後手繼受前手之區分所有權人地位，後手對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。
四、綜上所述，上訴人抗辯公寓大廈管理條例第二十四條之規定，並無強制繼受人溯及概括承受前手積欠之管理費用之效力，自屬可信，被上訴人主張上訴人應給付前手積欠之管理費用二萬零三百二十五元，自無所據。原審依公寓大廈條例第二十四條規定為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決適用法規不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如
主文第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十月五日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法官吳森豐~B法官翁金緞~B法官蔡孟珊右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十年十月五日~B法院書記官魏安里