臺灣橋頭地方法院109年度訴字第778號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院109年訴字第778號民事判決

裁判日期：民國112年01月11日

裁判案由：拆屋還地

臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第778號原告 何銘哲 訴訟代理人 呂郁斌 律師被告媚登峰健康事業股份有限公司法定代理人 莊雅清 訴訟代理人 楊晉佳 律師
蟻安哲 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示A部分面積20平方公尺及B部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣6,459元；及自民國109年6月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告新臺幣461元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣21萬5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣64萬7,416元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項前段於原告以新臺幣2,153元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣6,459元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項後段於各期到期後，原告各以新臺幣153元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各期以新臺幣461元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年3月6日因拍賣取得坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（重測前為前鋒段380-1地號，下稱系爭土地）所有權，被告則於101年12月4日因拍賣取得同段1185地號土地（重測前為前鋒段381-1地號，下稱1185地號土地），及其上同段2982建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）所有權。系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示A部分面積20平方公尺及B部分面積2平方公尺之範圍，被告應拆除越界部分之地上物，將系爭土地返還原告。且被告迄今仍占用系爭土地，原告得請求被告給付自108年4月起至109年5月止之相當租金不當得利新臺幣（下同）1萬2,918元，及自109年6月起至返還土地之日止，按月給付原告923元之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A部分面積20平方公尺及B部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。㈡被告應給付原告1萬2,918元，及自109年6月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告923元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為訴外人即被告前手 盧文亮 於56年1月12日申請建築，並事先於55年10月間與訴外人即系爭土地前手 盧朝宗 簽訂「使用共同壁協定書」，取得盧朝宗之同意而使用共同壁及所坐落土地，自無越界建築之情事。縱有越界占用系爭土地，亦已獲得系爭土地前手盧朝宗之同意，雙方即成立使用借貸關係，其使用期限應至系爭房屋不堪使用時，兩造均應繼受前手間之使用借貸契約，原告起訴請求被告拆屋還地，自無理由。縱認上開使用借貸關係不存在，因早期土地鑑界技術誤差甚大，且系爭房屋越界寬度不足半米，盧文亮應係信賴鑑界結果而興建系爭房屋，非因故意或重大過失逾越地界；再系爭土地76年間辦理地籍圖重測時，應有設立界標，系爭土地斯時所有權人即已知悉系爭房屋有越界情事，卻未曾有人提出系爭房屋逾越地界之異議，原告於拍定系爭土地前，亦可輕易查知系爭房屋有越界之情，卻仍願意參與投標，自應繼受其前手消極不提出異議所受之所有權限制。又倘將如附圖所示A、B部分拆除，將使支撐系爭房屋全棟結構之一側牆壁全部拆除，必影響房屋結構安全，且越界部分牆面緊鄰系爭房屋樓梯，如予拆除，亦嚴重影響系爭房屋之使用，損害公共及被告利益甚鉅，原告所能獲得之利益卻甚微，請依民法第796條之1規定免為全部之移去或變更。況原告在拍定系爭土地前即可知悉該地有遭占用情形，提起本件訴訟為權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於56年間為訴外人 盧朝熊 、 黃銀 、 郭朝鵬 、 郭朝聘
、 郭國賀 、 郭國課 、 盧朝致 、 盧朝碧 、盧朝宗等人所共有；於76年12月26日以共有物分割為由登記為盧朝碧所有，於100年7月13日因繼承移轉登記予訴外人 盧月香 ，嗣於108年3月6日以拍賣為登記原因移轉予原告。
㈡盧文亮於55年6月10日以買賣為登記原因取得1185地號土地之所有權。
㈢系爭房屋為盧文亮於56年1月12日申請營造執照所興建，並於
85年3月2日為第一次所有權登記；嗣於101年12月4日以拍賣為登記原因移轉予被告。
㈣盧文亮與 陳義郎 、盧朝宗於55年10月間簽立使用共同壁協定
書，約定「茲為上開事項建築房屋以東、西鄰基地境界線為同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議」。
㈤原告於108年2月12日經本院107年度司執字第28149號強制執
行事件拍得系爭土地，斯時本院所揭示不動產拍賣公告之使用情形欄記載「本件於民國107年7月31日查封時，債務人盧文亮在場稱本件建物目前係伊居住使用，而地政人員則稱編號1土地（即系爭土地）為高雄市○○區○○路0號房屋旁邊之土地……惟實際使用情形，投標人應自行查明。」㈥被告所有系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分面積20平方
公尺及B部分面積2平方公尺之範圍。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並返還系爭
土地，有無理由？⒈盧文亮與盧朝宗有無就系爭房屋占用系爭土地範圍成立使
用借貸契約？如有，兩造是否受該契約拘束？⒉本件有無民法第796條、第796條之1之適用？㈡原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？得請求
之金額為若干？
五、本院之判斷：㈠原告請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並返還系爭
土地，有無理由？⒈盧文亮與盧朝宗有無就系爭房屋占用系爭土地範圍成立使用
借貸契約？如有，兩造是否受該契約拘束？⑴系爭土地為原告所有，為兩造所不爭執，被告雖抗辯其得基
於使用借貸契約占用系爭土地，惟為原告所否認。經查，1185地號土地前手盧文亮與系爭土地前手盧朝宗於55年10月間簽立使用共同壁協定書，約定「茲為上開事項建築房屋以東、西鄰基地境界線為同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議」等語，固為兩造所不爭執，惟依該協定書文義，僅謂雙方得共同使用系爭土地與1185地號土地之境界線，作為建造房屋牆壁之用，未包含盧文亮得使用系爭土地空間興建建物主體或其他部分。而如附圖所示A部分為建物主體及一側牆壁，B部分為附屬建物，為兩造陳明在卷，並有現場照片可參（見本院卷第420-421、437-443頁），並無共同牆壁存在，已難認系爭房屋越界部分均為盧朝宗依前開協定書允許盧文亮使用之範圍。
⑵再盧文亮於56年1月12日出具建築物使用土地範圍切結書，載
明：「盧文亮茲在岡山鎮前鋒段381-1地號土地（即重測後1185地號土地）範圍建築房屋，事後發現建築範圍超出土地範圍，具結人自願負責清理或拆除」等語（見本院卷第157頁），表明建築範圍僅在1185地號土地內，並願意拆除超出該地範圍之建物，益徵其鄰地所有權人並未同意盧文亮得使用他人土地建屋，被告辯稱盧文亮與盧朝宗就如附圖所示A、B範圍成立使用借貸契約，實非可採。況系爭土地於56年間為盧朝熊、黃銀、郭朝鵬、郭朝聘、郭國賀、郭國課、盧朝致、盧朝碧、盧朝宗等人所共有，為兩造所不爭執，被告復未提出盧朝宗得代系爭土地當時全體共有人與他人成立使用借貸契約之依據，被告抗辯盧朝宗之後手盧朝碧、盧月香及原告應繼受該使用借貸契約，同意被告所有系爭房屋占用系爭土地，即屬無據。
⒉本件有無民法第796條、第796條之1之適用？⑴按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，為民法第796條第1項前段、第796條之1第1項所明定。又按民法物權編施行法第8條之3規定：「修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之」。系爭房屋雖係98年1月23日民法修正施行前越界建築之房屋，仍應溯及適用上開修正規定。
⑵被告雖辯稱系爭房屋越界寬度不足半米，盧文亮係信賴土地
鑑界結果而興建系爭房屋，非因故意或重大過失逾越地界等語。惟系爭土地、1185地號土地於55至57年間均無申請鑑界之資料乙情，業據高雄市政府地政局岡山地政 事務所 111年11月17日回函函復明確（見本院卷第519頁），可知盧文亮於56年間起造系爭房屋時，並未先申請鑑界釐清界址，致系爭房屋越界占用系爭土地，難認其起造系爭房屋時非因故意或重大過失逾越地界，被告此部分所辯，顯非可採。
⑶被告再辯稱系爭房屋應依民法第796條之1規定，免為一部或
全部之移去或變更等語。惟經本院送請高雄市土木技師公會鑑定有關拆除系爭房屋越界部分，是否對系爭房屋結構安全有重大影響乙情，據覆：經現場初勘，拆除占用之建物部分涵蓋系爭房屋之西側全部柱體，拆除作業勢必影響系爭房屋安全，惟影響程度須審慎評估。若未進行詳細調查系爭房屋現況及評估拆除結果，即無法完成鑑定拆除作業是否對系爭房屋結構安全帶來重大影響等語，有上開公會111年7月28日回函附卷可憑（見本院卷第487頁）。是本件僅經上開公會初勘認定拆除如附圖所示A、B部分，將或多或少影響系爭房屋安全，惟未能判斷拆除該部分對系爭房屋結構安全之影響程度如何，其影響是否已重大至妨礙系爭房屋存續，實未可知，又是否已達不能以先補強建物結構再行拆除之方式，保留系爭房屋未越界部分，亦非無疑義。被告以上開回函抗辯拆除如附圖所示A、B部分，足以影響系爭房屋結構安全之結論已甚為顯著，無庸再詳細調查，而未繳付鑑定費用，難認被告就拆除如附圖所示A、B部分必會影響系爭房屋存續，已有證明。是被告拆除如附圖所示A、B部分房屋所受之損害，無非為另行支出拆除、改裝房屋之費用，而系爭房屋係以定著之方式占用系爭土地，致原告無法使用、收益遭占用之土地，對原告造成之損害甚大，況盧文亮於56年間起造系爭房屋時，因故意或重大過失逾越經界，已無權占用系爭土地數十年，如仍免為移去或變更，難謂公平。本院斟酌社會整體經濟利益，及雙方因建物拆除可獲得之利益與損害，認無依民法第796條之1規定，免為系爭房屋全部或一部之移去或變更之必要。⒊被告另辯稱原告在拍得系爭土地前，即可自現場情況、地籍
圖、登記資料知悉該地有遭占用情形，提起本件訴訟為權利濫用等語。惟原告係經本院107年度司執字第28149號強制執行事件拍得系爭土地，本院所揭示不動產拍賣公告之使用情形欄僅記載「本件於民國107年7月31日查封時，債務人盧文亮在場稱本件建物目前係伊居住使用，而地政人員則稱編號1土地（即系爭土地）為高雄市○○區○○路0號房屋旁邊之土地……惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語，說明投標人應自行查明系爭土地實際用益情況，而未註明系爭土地有遭越界建築之情事。再原告雖陳稱其在拍定系爭土地時有去看現況等語（見本院卷第89頁），然原告於系爭土地界線經地政機關測量前，亦無法僅憑現場使用情形，判定系爭土地界線為何、面積是否與土地謄本相符，難以判斷該地究有無遭他人占用。另兩造就現場土地界碑為何時設置亦不知情（見本院卷第59、239頁），實難遽認該土地界碑在原告拍得系爭土地前即存在，是亦無從以系爭土地上設有土地界碑，認原告有何於拍得系爭土地前即明知遭被告無權占用之情事。
被告以前詞抗辯原告提起本件訴訟為權利濫用，實非可採。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。系爭土地上為系爭房屋如附圖A、B所示部分所占用，為兩造所不爭執，被告復無法舉證證明其有占用系爭土地之正當權源，係屬無權占有甚明，且本件亦無民法第796條第1項前段、第796條之1第1項規定之適用。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖所示A、B部分並返還所占用系爭土地，應屬有據。
㈡原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？得請求
之金額為若干？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照）。再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉本院審酌系爭土地坐落高雄市岡山區前峰路，附近有壽豐聯
合活動中心、龍峰宮等情，有本院勘驗筆錄可據（見本院卷第49頁），距離岡山區公所、岡山火車站及南岡山捷運站約10分鐘路程（見本院卷第514頁），生活及交通機能尚可，並斟酌系爭土地位置、附近土地利用狀況、所受經濟利益等情，認為依上開土地當年度每平方公尺申報地價年息之5％計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益為適當。系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分面積20平方公尺及B部分面積2平方公尺，而該地自107年起申報地價均為每平方公尺5,033元（見本院卷第227頁），則原告得請求被告給付自108年4月起至109年5月止之不當得利金額為6,459元（計算式：22㎡×5,033元×5％÷12×14＝6,459元，元以下四捨五入，下同），並得自109年6月起至被告返還所占用土地日止，按月請求被告給付461元之不當得利（計算式：22㎡×5,033元×5％÷12＝461元）。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，求為判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中華民國112年1月11日
民事第二庭審判長法官謝文嵐
法官蔡牧玨法官許家菱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國112年1月12日
書記官劉國偉