裁判字號：臺灣高等法院106年上易字第381號民事判決
裁判日期：民國106年08月09日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決106年度上易字第381號上訴人 陳豊勻 （原名 陳樂榕 ）被上訴人 郭依瑩 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年12月30日臺灣士林地方法院105年度訴字第1186號判決提起上訴，本院於106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付金錢部分，於超過新臺幣伍拾肆萬元，及該假執行之宣告暨訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
經廢棄之第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102年11月30日與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將伊所有門牌號碼新北市○○區○○○街○號13樓之5房屋（下稱系爭房屋)出租予上訴人，租賃期間自同日起至105年2月10日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，押租金為4萬元。 嗣伊 於105年2月1日發函通知上訴人租期屆滿不再續租，請求上訴人按時將系爭房屋回復原狀返還予伊，然上訴人屆期拒不搬遷，已屬違約，且無權占有系爭房屋，爰依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人返還系爭房屋及給付違約金，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，及自105年2月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊4萬元之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：被上訴人非與伊簽訂系爭租約之人，被上訴人刻意隱瞞系爭房屋之瑕疵，未交付合於約定之租賃物，亦未於租賃關係中保持合於使用、收益之狀態，危及伊身體、財產安全，伊因此受有重大損害，被上訴人有債務不履行之情事，且於租賃期間避不出面解決，違反誠信原則，伊得拒絕返還系爭房屋。況伊於系爭租約終止前、後均有通知被上訴人點交系爭房屋，然被上訴人未出面受領，伊無違約，被上訴人不得請求伊給付違約金。又被上訴人捏造不實情事，違法蒐集利用伊之個人資料，侵害伊之隱私及商業機密，為湮滅證據而不法強制執行，伊得請求被上訴人賠償損害等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠被上訴人為系爭租約之當事人：
被上訴人主張系爭租約為兩造所簽訂等語，雖為上訴人所否認，並抗辯：被上訴人非與伊簽訂租約之人等語。查系爭租約係以被上訴人名義與上訴人簽訂，且系爭房屋為被上訴人所有，上訴人確有在系爭租約上簽名等情，為上訴人所不爭執，且有建物所有權狀、系爭租約可稽（見144號卷第4至7頁，原審卷第171至173頁）；又上訴人於簽訂系爭租約後，屢就租賃事宜，以被上訴人為出租人發函、傳送簡訊，並經被上訴人回覆，亦有存證信函、掛號郵件收件回執、行動電話簡訊畫面可稽（見144號卷第8至17、20至46頁，原審卷第25至33、91至100、106至121、132至153、175至198頁）；參酌兩造於原審105年11月15日期日均到場言詞辯論，上訴人亦未表示被上訴人非簽訂系爭租約之當事人（見原審卷第
208、209頁），並提出書狀記載：「原告郭依瑩（系出租人）」，足認被上訴人為系爭租約之當事人。是上訴人此部分抗辯，委無可採。
㈡被上訴人得請求上訴人遷讓返還系爭房屋：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，同法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。查系爭租約第2條約定租期至105年2月10日屆滿；第6條約定：「乙方（上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止……」（見144號卷第5頁），而被上訴人於105年2月1日已發函通知上訴人期滿不再續租，請求上訴人於租約期滿之日將房屋恢復原狀返還，系爭租約業於105年2月10日終止等情，為兩造所不爭執，且有系爭租約、存證信函、掛號郵件收件回執可稽（見同上卷第4、5、8、16頁），則上訴人自應於105年2月10日租期屆滿時返還系爭房屋予被上訴人，其逾期未返還房屋，被上訴人自得依民法第455條前段規定請求上訴人返還系爭房屋。上訴人雖抗辯被上訴人違反誠信原則，伊得拒絕返還系爭房屋等語。然被上訴人依上開規定請求上訴人返還系爭房屋，屬權利之正當行使，與系爭房屋是否有瑕疵、能否合於租賃目的使用，乃為二事，要無違反誠信原則可言，上訴人執此抗辯，尚非可採。被上訴人主張依民法第455條、第767條規定，請求擇一命上訴人遷讓返還系爭房屋，本院認被上訴人依民法第455條前段規定請求為有理由，則就其依民法第767條規定之請求有無理由，即無庸再予論斷。
㈢被上訴人得請求上訴人給付違約金54萬元：
⒈上訴人雖抗辯伊於租期屆滿前、後均曾通知被上訴人點交房
屋，係被上訴人不出面受領，伊無違約等語，為被上訴人所否認。查上訴人於105年2月1日寄發之存證信函記載：伊承租至105年3月10日止，被上訴人不得要求伊於同年2月10日搬遷歸還房屋，請被上訴人於同年月12日就對伊之賠償進行協商，如有結果並簽署協議，伊即於同年月21日搬遷完畢點交系爭房屋予被上訴人等語（見原審卷第92、93、100頁），顯係拒絕於租期屆滿時返還房屋，且表明須待被上訴人同意賠償始願遷離。上訴人於租期屆滿後之105年2月19日所寄發存證信函記載：被上訴人於105年1月30日以簡訊確認伊於租約期滿後不再續租，即要求伊於合約到期日前搬遷，被上訴人對伊於同年2月5日寄發存證信函之要求無處理意願，伊於被上訴人未賠償損害前，有權主張中斷租期屆滿之法律時效，伊得請求被上訴人賠償租金及管理費、醫療費用、慰撫金共63萬1,120元，請被上訴人於同年月21日就伊之損害賠償進行協商，協商如有結果並達成和解，伊願於2週內搬遷並辦理交屋等語（見原審卷第106至121頁）；105年5月27日寄發之存證信函記載：因被上訴人拖延伊搬遷時間，致伊困守在系爭房屋，除前請求被上訴人賠償63萬1,120元外，另求償100萬元，且需在報紙刊登道歉啟事，於被上訴人處理賠償之前，伊有權中斷租賃契約約定租期屆滿需搬遷之法律時效，被上訴人不得請求伊支付自租期屆滿時起未搬遷之租金、管理費等語（見原審卷第132至140頁），仍一再表示其於被上訴人同意賠償前，拒絕返還系爭房屋予被上訴人。至上訴人於同年7月20日寄發之存證信函則僅係對被上訴人處理租賃事務、回函內容、起訴、告訴等事項之指摘（見原審卷第141至153頁），亦未表示願意返還系爭房屋予被上訴人；上訴人傳送予被上訴人之行動電話訊息中，雖曾表示：「2/15前我們會搬家」（見原審卷第176、179頁），然旋即改稱：「現也不同意妳昨晚簡訊要求我們於2/15日搬遷之事」、「在法律上不能同意且無需履行妳要我們於2/15日搬遷之事」、「在法官未裁定前，妳（被上訴人）不得在我未許可下利用或假藉任何名目打擾我及進屋」、「在判決下來前法律上我承租方仍是房屋使用權人」（見原審卷第177、192頁），已表明拒絕返還房屋，並未請求被上訴人前往受領點交房屋，難認上訴人有依債之本旨提出給付，且上訴人於被上訴人依原審判決聲請假執行強制執行時，仍占用系爭房屋拒絕搬遷，係經原法院民事執行處實施強制執行點交始解除上訴人占有，業如前述，則上訴人於租期屆滿後仍拒不返還系爭房屋予被上訴人，自屬違約。上訴人此部分抗辯，洵無可取。
⒉上訴人另抗辯被上訴人刻意隱瞞系爭房屋有重大瑕疵，拒不
出面解決，並捏造不實情事，違法蒐集利用伊之個人資料，為湮滅證據而不法執行，致伊受嚴重侵害等語，亦為被上訴人所否認。查被上訴人於租賃期間是否未履行出租人義務、上訴人得否對被上訴人請求損害賠償，均與上訴人於租期屆滿應返還租賃物為二事，上訴人尚不得執此拒絕返還系爭房屋。
⒊按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段及第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。依上開系爭租約第6條關於違約金之約定，並未約定為懲罰性違約金，且系爭租約第12條另約定違反系爭租約其他約定之違約損害賠償，應認系爭租約第6條係關於租期屆滿逾期返還系爭房屋之損害賠償總額預定性違約金之約定，被上訴人遲延返還系爭房屋，即應依約給付違約金。審酌系爭租約係於105年2月10日屆滿，上訴人拒不返還系爭房屋繼續占有使用，經被上訴人依原審判決聲請假執行，原法院以106年度司執字第5031號執行事件，於106年4月25日實施強制執行點交，解除上訴人之占有，將系爭房屋點交予被上訴人，有原法院民事執行處執行命令、上訴人106年4月12日民事異議狀、106年4月14日民事聲明異議㈡狀、106年4月24日民事聲明異議㈢狀可稽（見本院卷㈠第55至67、155至165、251至258、261、262至288頁），及被上訴人因系爭房屋遭上訴人無權占有，致不能收回該房屋利用等一切情狀，認上開違約金約定尚屬過高，應酌減為按月給付4萬元為適當。準此計算，上訴人自105年2月11日起至106年4月25日止，應給付被上訴人之違約金為58萬元〔計算式：40000x(14+15/30）=580000〕。
⒋按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新臺幣肆萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方原狀、交還房屋後無息退還押租保證金」（見144號卷第4頁），兩造不爭執上訴人有交付4萬元押租金予被上訴人，則被上訴人得請求上訴人給付之上開違約金，應以押租金抵充，經抵充後，被上訴人尚得請求上訴人給付違約金54萬元（計算式：000000-00000＝540000）。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段規定及系爭租約約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付違約金54萬元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國106年8月9日
民事第十四庭
審判長法官彭昭芬
法官丁蓓蓓法官蕭錫証正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年8月10日
書記官戴伯勳