裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第480號民事判決
裁判日期：民國102年03月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第480號原告兆威不動產仲介經紀有限公司法定代理人 古美玲 訴訟代理人 龍其祥 律師被告 呂清錦 訴訟代理人 陳慶瑞 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。核本件係因坐落於新竹縣湖口鄉土地買賣仲介報酬涉訟，揆諸上開規定，屬非不動產物權之其他因不動產涉訟事件，得由不動產所在地之法院即本院管轄，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國101年1月3日訂立「土地銷售同意書（一般委
託）」，被告將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號兩筆土地（下稱系爭土地）委託原告出售，委託期間自101年1月3日起至同年4月30日止，委託出售價格為新臺幣（下同）980萬元，約定如原告於委託期間內收受定金或價格經買賣雙方合意，委託有效期間延至土地買賣契約書簽訂日止，買賣契約成立生效時，被告應給付按照成交總價計算4﹪服務報酬予原告（下稱系爭契約）。又當買方出價達到委託價格時，原告得安排買賣雙方簽約事宜，被告並同意不動產買賣契約於原告收受定金時成立生效。
㈡系爭土地為農牧用地，如能領得農業使用證明，即可免徵土
地增值稅，惟系爭土地上現有建物、雞舍、柏油路等地上物，故被告嗣向原告口頭表示，苟若買賣之全部稅賦、清除費及仲介費用由買方負擔，被告實拿800萬元即願出售。故原告據此估算，被告實拿800萬元，加計原告4﹪服務費32萬元、拆除前揭地上物之工程費用30萬元，若將總價訂為862萬元，系爭土地即有成交機會。原告接受委託後，除製作廣告及看板外，並於101年2月8日向主管機關查詢及申請證明書。
㈢訴外人即欲買受系爭土地之 黃茂松 ，自原告所刊廣告得知訊
息，即與原告聯絡查看系爭土地並出價862萬元，且於101年2月9日簽署不動產買賣意願書（下稱意願書一），並交付票號AA0000000，發票日101年2月10日，受款人呂清錦即被告，票面金額100萬元，付款人臺灣中小企業銀行八德分行之支票乙紙作為定金，並由原告代理被告收受之。原告即通知被告，詎被告否認其曾經同意以實拿800萬元方式出售系爭土地，並表示仍應依委託價格980萬元出售。經原告與黃茂松溝通後，其旋即於次日即101年2月10日再行簽署另紙不動產買賣意願書（下稱意願書二），同意提高價格為
980萬，仍以上揭100萬元支票為定金。原告見買價已達到被告委託價格，於收受定金後即通知被告應於該日出面簽訂買賣契約，然被告未依通知到場簽約，原告即於101年2月14日持意願書二至被告住處，希望其於意願書二賣方欄位簽名仍未果。原告當日即以存證信函通知被告應於同年月17日到該公司簽署買賣契約，然被告竟以其已自行出售系爭土地為由，拒不出面簽約。
㈣依系爭契約第2條（二）約定「買賣契約成立生效時，甲方
（即被告）應給付成交總價4﹪之服務報酬予乙方（即原告）」，及第3條約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人…甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」，及民法第565條居間報酬之規定，原告於委託期限內之101年
2月10日，達到委託價格980萬元，且依合約授權而收受黃茂松100萬元定金，買賣契約應已成立生效。被告嗣後雖主張系爭契約係一般委託而非專屬委託，故其已於101年2月13日自行出售系爭土地，毋庸給付原告報酬等語，然原告居間仲介成交在前，被告於同年2月14日通知終止合約在後，被告仍應依約給付原告按成交總價980萬元4﹪即392,000元之報酬。此外，原告與黃茂松簽定之意願書二另有約定，契約成立時黃茂松應給付原告總價金2﹪之報酬，此部分因被告拒不簽定書面買賣契約，致原告無法向黃茂松收取196,
000元報酬。㈤是以，原告因被告上開債務不履行，所受損害392,000元、
所失利益196,000，總計588,000元。為此，爰依系爭契約、民法居間契約、及債務不履行之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告588,000元之損害賠償金，及自起訴狀繕本送達翌日即101年6月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
二、被告則以：㈠對於原告主張兩造間簽立系爭契約並不爭執，然否認原告係
有權代理其收取黃茂松之定金，且並未變更委託出售底價為實拿800萬元。又系爭土地為農地，當初雖以被告1人名義登記，但實際上為4人共同出資，在原告收受黃茂松定金之前，被告即已提前於101年2月8日以電話通知原告公司承辦人員 朱正宏 ，有其他出資人欲買受系爭土地，且向原告確認尚未尋得買主後，即表示等出資人返台處理後才決定，並先口頭表示終止系爭契約，並於同年月13日與訴外人即共同出資者 邱奕金 簽訂系爭土地買賣契約，訂約次日寄發存證信函再次通知原告終止委託。是以，不論黃茂松所簽署意願書一或意願書二，均係在被告終止系爭契約之後。再由意願書
一、二「賣方同意本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」之簽章欄均為空白，即可證明原告並未通知被告有此買家存在。況意願書一承買價格僅862萬元，與被告所願出售價格980萬元相差甚遠，被告自無可能同意出售。
㈡原告既已於101年2月8日受領被告終止系爭契約之意思表
示，其為圖鉅額報酬利益，竟在尚未除去系爭土地上之地上物以回復農用原狀之前，急於101年2月8日先申請農業使用證明，再請黃茂松虛偽簽署該2紙意願書及定金支票，並無誠信。再者，本件仲介係一般委託，被告確實已自行於10
1年2月13日將系爭土地出售與邱奕金，有不動產買賣契約書、買方付款明細表、匯款單可證，且系爭契約既已終止，自毋庸給付被告報酬。
㈢原告101年2月14日存證信函記載其於同日送定金至被告家
，適逢被告不在等語縱算屬實，僅能證明被告無從知悉該事，不能證明原告於同年月10日係有權代理被告收取100萬元定金屬實。又系爭契約第2條「買方出價達到委託價格時，乙方（即原告）得安排買賣雙方簽約事宜，甲方（即被告）同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」之約定，尚須被告簽署買賣契約後該定金始追溯生效。基此，被告既未與黃茂松簽署買賣契約，縱原告收受定金仍無從追溯生效等語置辯。並聲明如主文第1項所示。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之
1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就本院於101年9月3日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院101年度審訴字第22
9號卷，下稱審訴卷，第48-49頁），兩造不爭執事項：㈠兩造於101年1月3日簽訂系爭契約，被告委託原告居間仲
介銷售被告所有之系爭土地，委託期間自101年1月3日起至101年4月30日止，委託銷售價格為980萬元（審訴卷第
8頁）。㈡系爭契約約定如原告於委託期間內收受定金或價格經買賣雙
方合意，委託有效期間延至土地買賣契約書簽訂日止，買賣契約成立生效時，被告應給付按照成交總價計算4﹪服務報酬予原告。又當買方出價達到委託價格時，原告得安排買賣雙方簽約事宜，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成立生效。系爭契約第3條載明：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人…甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等字樣。
㈢黃茂松交付之定金支票100萬元係由原告收受，被告本人並
未實際收取該紙支票，亦未於原告所提出不動產買賣意願書下方「賣方同意依本意願書上條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」欄簽認。
㈣依系爭土地登記謄本所示，被告於101年5月22日辦理所有
權移轉登記，登記原因為101年4月15日買賣，移轉登記在訴外人 邱奕城 、邱奕金、 曾新光 名下，應有部分各3分之1（審訴卷第22-25頁）。
㈤被告於101年2月14日寄送平鎮廣明郵局第50號存證信函通
知原告，其已於2月13日自行售出系爭土地，請原告停止銷售行為並終止委託；原告於同日亦寄送新竹光華街郵局第23號存證信函通知被告，其於2月14日送定金至被告家中而被告不在，請於2月17日至原告處簽訂買賣契約（審訴卷第29、13頁）。
㈥黃茂松於101年2月22日寄送新竹光華街郵局第37號存證信
函予被告，被告於101年2月24日寄送平鎮廣明郵局第65號存證信函予以回覆，並副知原告其已於101年2月12日通知原告終止銷售之委託等文書之形式真正（審訴卷第42-44頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點，爭點為：㈠被告何時向原告為終止系爭契約之意思表示？㈡若果系爭土地買賣契約業已成立生效，則原告所受之損害應
為若干？
五、本院之判斷：㈠居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。前揭居間規定有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年度台上字第2675號判例要旨足資參照）。查兩造間系爭契約第3條第2項有關服務報酬之約定，係以買賣成交為收取服務報酬之要件，是兩造間約定之居間契約當屬訂約之媒介居間甚明，於買賣雙方當事人因居間而成立契約時，始得請求居間報酬。
㈡訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
民法第248條定有明文。是須以他方受有定金時，契約始得推定成立。原告主張依據系爭契約第3條約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人…甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等字樣；及原告業已收受黃茂松所交付之定金支票100萬元等事實，得依據系爭契約主張居間報酬等，被告則以前詞置辯，買方黃茂松與被告間是否因原告之居間而成立買賣契約，此有利於原告之事實，依據民事訴訟法第277條之規定，自應由原告負舉證責任。
㈢證人即原告之員工朱正宏到院證稱：伊與被告是多年朋友，
故受被告委託出售系爭土地，且知悉系爭土地是由被告一人出名登記之內部共有土地，尚有其他出資者，又系爭契約是一般委託故被告得隨時通知終止委託，其終止委託之方式得以口頭、書面等方式為之。被告曾於2月初在原告未收取任何買主之定金時，即以電話口頭告知伊系爭土地之其他出資者要從大陸返台看地，因係繼承關係，其並未看過系爭土地。 嗣伊 準備持黃茂松所簽立之意願書二欲請被告簽名確認，被告即先於意願書一（黃茂松第一次要約但未達底價，且未交付100萬支票）通知不願意賣了，因其他出資者決定要買回等語以觀（見本院卷第42-47頁），系爭契約兩造既約定得隨時以任何方式為意定終止，則被告在原告並無收取任何買者之定金前，即先以口頭向證人朱正宏表示終止委託，自無不妥。
㈣被告業已提出其與邱奕金間101年2月13日之不動產買賣契
約書、付款明細表、簽約日付款之票面金額200萬元之彰化商業銀行支票、金額分別為200,000元、2,000,000元、1,683,000元之匯款單3紙為證（本院卷第6-8、11-13頁）。且上揭不動產買賣契約，有一特殊約定，即「賣方同意配合在所有權移轉完成前，先行辦理信託登記予買方指定之人」（本院卷第8頁下方），此一特約核與本院職權向新竹縣新湖地政事務所函查系爭土地101年5月18日申請過戶資料相符（本院卷第59、60、64頁）。即①土地標示為「信託財產」；②所有權移轉登記義務人為邱奕金之配偶 呂秀月 ，並非被告。③呂秀月所持之所有權狀登記日期乃101年2月24日並註記為信託財產（本院卷第67-68頁）。足認被告在與第3人邱奕金訂立買賣契約後，確實依照特約事項，於101年2月間將土地先信託登記予邱奕金之配偶呂秀月。呂秀月嗣於101年5月22日再以買賣為原因完成所有權移轉登記，移轉予邱奕金等3人。是以被告辯稱其係合法終止系爭契約後，於101年2月13日已自行出售系爭土地與其他出資人，應屬可取。
㈤原告雖聲請傳訊黃茂松及原告公司副總經理 陳素好 到院欲證
明被告與黃茂松間業已成立買賣契約，亦即以上開兩位證人之證詞為有利於己之證據方法，然查：
⒈兩造訂有系爭契約，被告委託原告居間仲介銷售系爭土地，
委託期間為自101年1月3日起至同年4月30日止，委託銷售價格為980萬元等情，除據原告提出系爭契約書記載明確外，復為被告不爭執，堪信真實。至於委託銷售價格部分，原告雖主張被告曾變更為實拿800萬元，然為被告否認，原告就此部分既未聲明證據以供本院調查，原告此部分主張，自不足取。
⒉黃茂松到庭具結證述：其見報紙刊登系爭土地出售資訊，即
依報載電話與原告約定時間查看土地數次，很喜歡系爭土地，意願書一及支票100萬元均是101年2月9日在其家中簽署，支票到期日101年2月10日，發票人吉輪汽車貨運有限公司乃其擔任負責人之公司，支票係交付予原告副總經理陳素好，但因陳素好表示862萬元不可能成交，本欲將支票退還，但陳素好告知地主底價為980萬元，因其願意提高買價為980萬元，故未將支票取回，仍沿用該紙定金支票，並在原告公司簽署意願書二，約隔2、3天地主未出面簽約，陳素好告知地主業將土地出售予他人，截至其到庭作證當日為止，支票正本原告始當庭歸還等語（本院卷第28-30頁）。
⒊另證人即原告公司副總經理陳素好亦到院證稱：伊於101年
2月9日在黃茂松家取得意願書一及100萬元定金支票，當時黃茂松出更低的價格，故伊建議以862萬元，認為被告實拿800萬元即可，有打電話約被告次日至原告公司簽約，惟被告致電表示要等其他出資人回來看過土地之後再決定，但並未表示不要出賣之意，在101年2月10日黃茂松本欲以86
2萬元與被告簽約，但被告未到場，故伊向黃茂松表示系爭契約委託價格為980萬元，若黃茂松能達到此一價格，被告必須出售，故黃茂松當下承諾提高價格為980萬元並再簽署意願書二，伊當天即通知被告，已收取總價980萬元之意願書及100萬元定金，請被告出面簽約否則即為違約等語（本院卷第31-32頁）。
⒋原告迄今既無法舉證證明被告曾有變更出售系爭土地底價事
實，已如前述，則被告實際上欲委賣之底價應為980萬元，則證人黃茂松、陳素好二人就意願書一860萬元及100萬元定金支票簽發時間，明顯無法達成系爭土地買賣價金必要之點合意，渠等之前揭證述，其真實性已有疑問。又證人陳素好亦證稱：被告致電表示要等其他出資人回來看過土地之後再決定等情以觀，陳素好當時亦未為反對之陳述，足認原告亦同意被告前揭意思表示，且亦與實際與被告接洽系爭契約之證人朱正宏前揭證詞相符，縱認黃茂松嗣後簽立之意願書二及100萬元定金支票屬實，此僅屬黃茂松與原告間之法律關係，被告既然終止系爭契約在先，對於被告自不生效力。又原告復未提出其他積極證據證明以實其說，故原告前揭主張，應不可取。又本院既就爭點㈠已認定被告合法終止系爭契約關係，無庸給付原告任何費用，則爭點㈡則無審究之必要，附此敘明。
六、綜上所述，系爭契約業經被告合法終止在先，被告與黃茂松間並無因原告居間行為而成立買賣契約，是以原告依據系爭契約第2條（二）之約定、民法居間及債務不履行之規定提起本件訴訟，請求被告應給付原告588,000元之損害賠償，及自101年6月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年3月25日
民事第一庭法官陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月25日
書記官嚴翠意