裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第3352號民事判決
裁判日期：民國92年09月03日
裁判案由：交付停車位等
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度訴字第三三五二號
原告荷蘭貴鄰藝術區管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 林春華 律師
王叡齡 律師 鍾夢賢 律師被告豐榮建設有限公司
設高法定代理人乙○○住同訴訟代理人 張文雪 律師
許銘春 律師右當事人間請求交付停車位等事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面
一、聲明：
（一）被告應將坐落高雄市○○區○○段九十九之三地號土地（下稱系爭土地）上建築物門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號地下室編號第三、四、十四、十六、十九、二十、二十一、二十三、二十四、二十五、二十六號之停車位（如附圖所示，下稱系爭停車位）交付原告。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）十三萬六千一百五十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國九十一年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）程序部分：原告為坐落系爭土地上即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號等五十二戶大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）規定，就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用等事務，如有訴訟之必要時，得依法起訴，此為原告之職責。系爭大樓地下室產權係登記為全體住戶共有，屬於共用部分，歸原告管理。而被告未出售之保留戶，依約定應繳納公共基金，原告亦得向其收取。故原告依職責提起本件訴訟，於法有據。而本件起訴前，並由全體住戶連署及開會決議，且經三十六戶住戶過半數簽名同意，而於住戶大會中，獲得出席住戶中二十戶同意訴訟。況原告訴訟後，亦將訴訟要旨告知區分所有權人。從而，原告提起本件訴訟，即屬合法。
（二）系爭停車位部分：按公寓條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車位空間讓售於特定人．．或為其他損害區分所有權人權益之行為。」系爭大樓於八十三年交屋，迄至八十六年原告成立時，尚有系爭停車位未出售，至大樓其餘車位不論是獎勵或法定停車位，均由被告以每車位四十五萬元至五十萬元不等之價金，分別出售大樓住戶。惟按停車位屬於公共設施，於住戶購屋時，已將之分攤於公共設施中，並由住戶購買。詎被告再劃出車位出售，顯屬一物二賣。況系爭大樓計有十八個獎勵停車位，依前所述，應該開放供公眾使用，不得任由個人單獨持有。此外，原告於八十六年成立後，即管理出租系爭停車位，被告竟於八十九年收回停車位後，自行出租或以鐵鍊圍起，顯侵害原告之權利。而查被告並非系爭大樓固定住戶，其持有停車位實無法律上之理由，自應返還予原告。綜上， 爰本 於民法第七百六十七條、第八百二十一條共有人所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求鈞院擇一判決如訴之聲明第一項所示。
（三）公共基金暨管理費部分：依據被告與本件公寓大廈住戶簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第八條第八項約定：交屋前預繳管理費每戶一萬元等語參酌以觀，則被告於系爭大樓竣工完成時，既仍保留五戶自用，依上開約定，自應繳納五萬元之公共基金。況被告身為系爭大樓區分所有權人，其使用大樓電梯、水電、公設、甚至包括系爭停車位進出車道多年，竟拒繳五萬元之公共基金，並不公平。又依據系爭大樓規約及公寓條例第十八條第一款規定，起造人有義務提撥一定比例之金額作為公共基金。本件被告縱不提撥一定比例之公共基金，至少亦須繳納每戶一萬元之公共基金。再依據同條例第十條第二、三項及第二十一條規定，區分所有權人應按月繳納管理費，被告既為系爭大樓區分所有權人，依法自應繳納管理費。而查被告應繳管理費合計八萬六千一百五十元尚未繳納。爰本於系爭買賣契約第八條第八項約定及公寓條例第二十一條規定，請求被告給付如訴之聲明第二項所示。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告指稱：購買車位者，其公設持分約在萬分之二七四，而未購買車位者，其公設持分則約為萬分之一九一。惟依上所述，則被告另辯稱：建號一八八一號及一八八二號之主建物，其公設持分萬分之四九二，係包含五個停車位使用權等語，倘若參照上開說明，顯有不符。蓋因五個停車位多出之公設持分，應為萬分之八十三乘以五，即應增加萬分之四一五，如再加上原來公設萬分之一九一，則全部公設應為萬分之六○六，此與上開公設萬分之四九二，並不相符，足徵是否購買停車位，與公設登記面積大小並無絕對關係，而是依據全體共有人分管協議約定內容定之。
２、被告提出地下一層公共設施、汽車停車位權屬同意書（下稱系爭車位同意書）並無住戶簽署，無法證明系爭停車位是約定專用。又該同意書僅顯示訂購車位者可以使用車位，惟系爭停車位並無人訂購，倘參照上開說明，即屬未約定使用權之狀態。再被告所提持分分配表，亦為其自行簽署，證明力顯有不足。從而，系爭停車位既無全體住戶簽署之分管契約，則被告占有系爭停車住，自屬無權占有。
３、被告固抗辯主張：以原告先前收取系爭停車位租金十三萬五千七百二十元，與其積欠原告之管理費八萬六千一百五十元相互抵銷等語。惟按公寓條例第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」則被告單方面主張抵銷，自不符法律規定。況停車位係全體公共設施一部分，原告提供住戶使用收取租金，並無退還被告之理由，而被告更不得以其他事由，任以租金主張抵銷管理費。
三、證據：提出系爭建物登記謄本、停車位附圖、高雄市政府工務局（下稱市府工務局）使用執照、同意書、管理費抵租金書協議書、會議決議書、買賣契約書節本各一件及發票二件（以上均影本）為證。
乙、被告方面
一、聲明：原告之訴駁回。添
二、陳述：
（一）程序方面：
１、按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及選任應於規約中定之。公寓條例第二十七條第一、二項定有明文。從而，原告提起本件訴訟，自應提出證據，證明其係合法組織且現任主任委員即為甲○○。添
２、復按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。公寓條例第二十九條第一項定有明文。原告提起本件訴訟，固陳稱係經由住戶全體委託，並提出同意書影本為証，惟查，該同意書係屬私文書性質，被告否認其真正。況該同意書亦非區分所有權人會議之決議紀錄，則原告提起本件訴訟，是否召集區分所有權人會議，即屬不明。又縱使召開區分所有權人會議，惟其決議方法為何？規約是否另有決議方法之約定？均非無疑。故原告應提出區分所有權人會議紀錄及規約，以證明其起訴合法。添
３、再原告援引公寓條例第三十四條第六款，執以主張有權提起本件訴訟，惟揆諸上揭條文意旨，係就收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用而為規定。本件原告起訴，除請求被告給付公共基金及管理費外，尚請求被告交付系爭停車位，則原告援引上開條文，即非可採。添
（二）系爭停車位部分：
１、被告先後於八十一年六月四日及八十三年六月六日取得系爭大樓建造執照及使用執照，顯見系爭大樓建造執照之核發及竣工均係公寓條例施行之前，則依該條例第四十三條第二項規定，自無同條例第七條有關共用部分不得約定專用之適用。況系爭停車位均係被告與各住戶約定專用部分，原告並無權要求被告交付系爭停車位。又縱使本件應適用該條不得約定專用之規定，然依條文規範意旨來看，亦不包括法定及獎勵停車位部分，亦徵被告就系爭停車位約定專用權，並不受影響。再依公寓條例第四十五條第二項反面解釋，可知起造人得為系爭大樓區分所有權人設定專用使用權。此參諸系爭買賣契約第五條第四款約定：本大廈地下一樓劃分之汽車停車位，其面積不計入公共設施持分面積內，於本大廈完工交屋後，交由各訂購者停放汽車，訂購者就其訂購編號之停車位擁有專屬使用權，任何人不得佔用，設置妨礙停車障礙物之行為，而影響該訂購者之權益等語益明。抑有進者，按照系爭大樓住戶另行簽訂系爭車位同意書，亦足徵住戶同意車位訂購者專用停車位。此外，依系爭買賣契約所載，被告僅負有交付停車位予訂購者之責任，並無交付停車位予未訂購者之義務。而按系爭大樓住戶既未訂購系爭停車位，自不得請求被告交付該停車位。從而，系爭大樓住戶既不得向被告請求交付停車位，則原告自無代表全體住戶請求被告返還系爭停車位之權利，其提起本訴請求交付系爭停車位，即屬無據。添
２、系爭停車位因屬約定專用部分，故住戶凡需使用停車位者，均應另行價購。而被告於辦理所有權登記時，關於地下室共用部分，亦依據住戶有無購買停車位，為不同應有部分比例之登記，即凡購買停車位者，其共用部分之應有部分比例，均較之未購買停車位者為高。從而，原告主張系爭大樓所有停車位，於各住戶購屋時，均分攤於公共設施中，而由住戶價購取得所有權，即非事實。況依原告所提公共設施建物登記謄本，並無法證明上開分攤購買之事實為真。又依市府工務局使用執照所載，系爭大樓計有十八個獎勵停車位，倘參酌市府工務局核准大樓地下室平面圖以觀，則系爭十一個停車位中，屬於獎勵停車位者為九個，餘為法定停車位，應堪認定。而按獎勵停車位與法定停車位之差別，乃在於前者所有權人不得排除一般社會大眾使用其停車位；後者則得排除他人使用，至建商與住戶間就獎勵停車位約定為專用部分，法令並未禁止。
３、系爭大樓主建物面積不同者，其應分攤之共同使用部分（即公共設施）持分，亦不相同。一般而言，主建物面積較大者，分攤較多公共設施持分。被告所有系爭大樓建號一八八一建物原配屬共同使用部分建號一九二八號係萬分之七七，因含五個停車位使用權，其持分增加萬分之四一五，故公共設施持分變為萬分之四九二；又建號一八八二建物原配屬共同使用部分建號一九二八號持分係萬分之七三，因含五個車位使用權，其持分增加萬分之四一五，故公共設施持分變為萬分之四八八。此外，被告因公司結束營業辦理解散（未經清算，公司法人格仍存在），於九十一年九月一日將系爭停車位出售訴外人 劉豐亮 等人，並於九十二年一月九日完成移轉登記，且已將停車位交付劉豐亮等人使用。添
（三）管理費部分
１、系爭停車位於被告出售前，係屬被告約定專用使用權部分，詎原告未經被告同意，擅自出租收取租金，俟被告發覺後，乃予收回，並以鐵鍊圈圍，以防原告再行侵害被告專用使用權。而按被告出租系爭停車位，於出租期間受有租金十三萬五千七百二十元之利益，並無法律上權利，因而致被告受有相當於上開租金之損害，則被告自得以原告所受上開不當得利，與被告積欠原告之管理費八萬六千一百五十元為相互抵銷。從而，原告於被告行使抵銷權後，仍請求被告給付上開管理費，即屬無據。
２、按公寓條例第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」係指指區分所有權人對於公共基金之權利應併同區分所有權移轉，第三人不得以對區分所有權人個人之事由，主張該條文所列之讓與、扣押、抵銷或設定負擔之權利。顯見該條文並非禁止區分所有權人以其積欠管理委員會之管理費債務，與其對於管理委員會之債權為相互抵銷，是原告主張被告不得以對於原告之債權為相互抵銷，自屬無據。添
（四）公共基金部分：按系爭大樓建照執照之核發及竣工均在公寓條例施行之前，被告被告並無提列公共基金之義務，則原告請求被告應給付公共基金五萬元，即屬無據。又系爭買賣契約第八條第八項約定：交屋前預繳管理費每戶一萬元等語，係指被告得請求房屋購買戶，於交屋前預繳管理費之約定，此為原告對於購買戶之權利，並非原告之債務。乃原告竟執上開約定，請求被告應給付五萬元公共基金，殊不可採。
三、證據：提出經濟部經授中字第○九一三一六○九一七○號函暨股份有限公司變更登記表、市府工務局使用執照、地下室平面圖、系爭車位同意書、持分分配表、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書暨高雄市稅捐稽徵處契稅繳款書各一份（以上均影本）為證。
理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。本件原告關於停車位返還之請求，原係本於民法第七百六十七條及第八百二十一條共有人所有物返還請求權，嗣於本院審理中，追加依據民法不當得利請求權，請求本院擇一為勝訴判決，而被告對於原告追加部分，亦當庭表示同意（九十二年三月十八日言詞辯論筆錄參照），揆諸首揭說明，原告追加之訴，於法有據，應予准許，合先敘明。
二、復按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又按第一百七十條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第一百七十條及第一百七十三條分別著有明文；再按聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，同法第一百七十六條規定甚明。本件原告起訴時，法定代理人即主任委員係 盧金鴻 ，嗣於審理中變更為甲○○乙節，有原告提出高雄市小港區公所高市小區民字第○九一○○一九九五三號函附卷可稽為證，堪可認定。而原告新任法定代理人業於九十二年五月二十三日具狀表示承受訴訟，並提出書狀於本院，經本院通知被告乙節，亦有聲明承受狀及送達證書各一份在卷可稽，同堪認定。是本件有關原告承受訴訟方面，於法有據，併予敘明。
三、按管理委員會有當事人能力。為公寓條例第三十五條第一項所明定。而按管理委員會既有當事人能力，則有關民事訴訟事件，均得為合法之當事人（台灣高等法院暨所屬法院八十五年法律座談會民事類提案第二七號座談意旨參照）。從而，原告提起本件訴訟，即有當事人能力。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；管理委員會之職務如下：六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。分別為公寓條例第十條第二項、第三十四條第六款所明定。依上所述，公寓大廈管理委員會之職權，包含公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，及收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，必要時得於訴訟上請求，以達成其完成職務之目的。經查，本件原告起訴主張系爭停車位為系爭大樓共用部分，被告無權占用，係本於管理委員會資格代區分所有權人對被告請求交付系爭停車位；暨主張被告積欠公共基金及管理費未繳納，併訴請給付款項，而提起本件訴訟，均係針對管理維護大樓事務所為，自屬其職權範圍內之事項，核為適格之當事人。至原告主張上開法律關係是否有據？乃訴有無理由問題，與當事人適格與否無涉，併此敘明。末查，原告新任主任委員為甲○○乙節，有原告所提高雄市小港區公所高市小區民字第○九一○○一九九五三號函影本附卷可稽，堪可認定。則甲○○即為原告合法之法定代理人無訛。從而，原告提起本件訴訟，程序上即屬合法，先此敘明。
乙、實體方面
一、原告主張：系爭停車位屬區分所有人全體共有，應供公眾使用，不得任由個人單獨持有。原告於八十六年成立後，即管理出租系爭停車位。又被告並非系爭大樓固定住戶，其持有停車位實無法律上之理由，自應返還予原告。爰本於民法第七百六十七條、第八百二十一條共有人所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求鈞院擇一判決如訴之聲明第一項所示。再依系爭買賣契約第八條第八項約定，被告就其保留五戶部分，應按每戶一萬元，繳納五萬元之公共基金。此外，依據公寓條例第十條第二、三項及第二十一條規定，區分所有權人應按月繳納管理費，被告既為系爭大樓區分所有權人，依法自應繳納管理費。爰本於系爭買賣契約第八條第八項約定及公寓條例第二十一條規定，請求被告給付如訴之聲明第二項所示等情。被告則以：系爭停車位屬於得約定專用部分，而區分所有人間於購買系爭大樓房屋，簽訂買賣契約同時，即同意就共同使用部分擁有較多應有部分比例者，可享有地下一層特定編號之停車位專用權，被告為系爭停車位約定專用權人，自得將系爭停車位收回自用。原告擅自管理出租系爭停車位，獲得相當於收取租金十三萬五千七百二十元之不當得利，自應返還被告，茲以上開不當得利數額，與被告積欠原告之管理費八萬六千一百五十元相互抵銷。再系爭大樓之建造執照核發及竣工均在公寓條例施行之前，被告並無依該條例提列公共基金之義務。此外，系爭買賣契約第八條第八項約定，購買戶於交屋前，應預繳管理費每戶一萬元，乃被告得請求購買戶預繳管理費之權利，並非被告應負擔之債務，原告執以請求被告應給付五萬元公共基金，即屬無據等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭停車位設於系爭大樓地下室，位置及編號均如附圖所示。而被告為系爭大樓建設公司，於八十三年完成大樓交屋程序，原告則係八十六年間成立之管理委員會，並自八十六年起管理出租系爭停車位，迄至八十九年間被告取回系爭停車位時止，被告尚積欠管理費八萬六千一百五十元未清償。又系爭買賣契約第八條第八項約定：交屋前應預繳管理費，每戶為一萬元。而系爭大樓竣工時，被告保留五戶自用等情，為被告所不爭執，並有原告提出附圖、市府工務局使用執照、公共設施登記謄本及買賣契約節錄影本各一份附卷可稽，固堪信原告主張上開事實為真實。
三、被告對於原告主張上情，固不予爭執，惟否認原告之訴，並以：伊為系爭停車位約定專用權人，有權使用上開停車位。又原告收取系爭停車位租金，係屬不當得利，應將所收租金返還被告，伊同時主張以不當得利債權與應付管理費債務相互抵銷等情詞置辯。則依上述，本件應予審究者，乃被告是否取得系爭停車位約定專用權？被告得否以對於原告之不當得利債權與其積欠原告之管理費債務為相互抵銷？被告是否應比照系爭買賣契約第八條第八項之約定，向原告繳納五萬元之公共基金？茲分述如下：
（一）被告是否取得系爭停車位約定專用權部分：
１、按公寓大廈起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車位空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。公寓條例第四十五條第二項定有明文。則依上開規定反面解釋，公寓大廈起造人或建築業者，得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車位空間，為特定區分所有權人設定專用使用權，堪可認定。次按區分所有建物之共有部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。土地登記規則第八十一條第一款定有明文。倘參酌上開說明，已徵各區分所有權人就共用部分之應有部分，並非必然按照專有部分面積與共用部分面積比例計算之。又就公寓大廈地下室停車位使用而言，倘地下室停車空間非屬專有部分，而為建物之共同部分，則每位共有人（即區分所有權人）係按其應有部分之比例，就共有物特定部分有使用收益之權。蓋區分所有權人中，有需停車位者，亦有不需停車位者。需停車位者，於買受專有部分時，通常增加買受共用部分之應有部分，而一併取得停車位使用權，至無須買受停車位者，則予除外。換言之，對共有部分之使用收益權範圍大小，通常係按其應有部分比例多少決定之。其應有部分與使用權之比例範圍，通常是一致的，有多少應有部分，即有多少的使用範圍。
２、復按地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管契約之約定（最高法院八十一年度台上字第一０六０號判決要旨參照）；又區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有權人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已（最高法院八十年度台上字第一一０四號判決要旨參照）；而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院八十七年度臺上字第一三五九號判決意旨參照）。經查，系爭大樓共同使用部分僅編列單一建號即高雄市○○區○○段○○○○號，並由各區分所有權人按其應有部分比例保持共有乙節，有原告提出建物登記謄本一份附卷可稽，堪可認定。而按系爭大樓停車位屬於公共設施一部分，為兩造所不爭執，同堪認定。是參酌所有權登記方式，堪認系爭大樓停車位係屬共有性質，而非專有性質，自得為系爭大樓分管契約之客體。次查，「本大廈地下一樓劃分之汽車停車位，其面積不計入公共設施持分面積內，於本大樓完工交屋後，交由各訂購人停放汽車，訂購人就其訂購編號之停車位擁有專屬使用權，任何人不得佔用、設置妨礙停車障礙物等之行為，而影響該訂購人之權益」等語，為系爭買賣契約第五條第四款前段所約定，有原告提出被告不爭執形式真正之買賣契約附卷可參，堪可認定。是依上開有關停車位約定事項，即足證明被告與系爭大樓各區分所有建物買受人間，於訂立系爭買賣契約出售停車位時，已限制買受人使用位置，而未購買停車位使用權之區分所有權人，亦知其不得使用已被劃定為停車空間之位置。堪認系爭大樓全體區分所有權人，於同時或先後與被告締約時，已知買受車位者，得使用契約約定之車位，而未買受車位者，則無車位使用權之情形，揆諸前揭判決要旨說明，顯見全體區所有權人應成立默示之分管契約，即購買車位者，其停車位專用權利，應已得全體區分所有權人之同意。此參諸系爭契約附件四約定：「茲同意『荷蘭貴鄰』地下一層機電室、受電室、樓梯間、電梯間機車停車場、走道、車道等公共設施由全體住戶共同持分，本大廈成立管理委員會後交由管理委員會全權處理。另劃分為汽車停車位部份、除緊急時作為大樓用戶防空避難之用外，平時為各訂購人就其訂購編號之位置使用，其產權及使用權歸各訂購人所享有，亦即同意本契約第五條所載條文，絕無異議」等詞相互以觀益明。又依系爭契約載明：「本大廈地下一樓劃分之汽車停車位，其面積不計入公共設施持分面積內．．訂購人就其訂購編號之停車位擁有專屬使用權．．」等語以觀，顯見購得系爭大樓停車位者，須支付一定之對價，且其取得停車位專用權之方式，係以取得公共設施較高應有部分比例者，即享有地下室某編號停車位之專用權，如取得應有部分比例越高，其相對取得特定某編號停車位使用權就越多。
３、復查，被告建築系爭大樓並為出賣人，其於出售系爭大樓時，同時保留建號一八八一號、一八八二號、一九一二號、一九二一號及一九二六號等五幢區分所有建物所有權，迄至九十一年九月一日將之出售劉豐亮等人，並於九十二年一月九日完成移轉登記乙節，有被告提出建物及土地買賣所有權契約及房屋契約繳款書（均影本）附卷可稽，且為原告所不爭執，堪可認定。而按被告既為系爭大樓區分所有權人及房地出售人，則參諸上開說明，被告為系爭大樓共同使用部分分管契約分管人之一，自堪認定。再查，凡購得系爭大樓停車位者，均須支付一定之對價，而其取得停車位專用權之方式，係以取得公共設施較高應有部分比例者，即享有地下室某編號停車位專用權乙節，業如上述。而按本件被告並未出售系爭停車位予大樓區分所有權人乙節，為兩造所不爭執。顯見系爭大樓全體區分所有權人（被告除外）並無從取得系爭停車位約定專用權甚明。乃原告主張：系爭停車位因未出售，而由各住戶購得之公共設施應有部分中，按買受專有部分面積比例分攤云云，洵非可採。況如原告所言：被告未出售之停車位，即屬全體區分所有權人共有，應歸全體共有人使用屬實。則目前取得系爭停車位以外停車位專用權之區分所有權人，當時又何必出資價購停車位使用權？益徵原告主張上情，不可採信。末查，本件被告自行保留五戶區分所有建物，因而取得共同使用部分權利範圍，分別係建號一八八一號為萬分之七七；建號一八八二號為萬分之九０三；建號一九一二號為萬分之二四六；建號一九二一號為萬分之二七四；建號一九二六號為萬分之二七四，合計萬分之一七七四等情，業據被告陳述綦詳，復為原告所不爭執，且有共同使用部分建物登記謄本在卷可稽，堪可認定。倘對照被告提出房、地買賣所有權移轉契約，其中記載建號一八八一號面積（附屬建物除外）共計一二０．一三平方公尺；建號一八八二號面積（附屬建物除外）共計一三二．二五平方公尺，其專有部分面積相差僅十二平方公尺，然其共同使用部分權利範圍，差距竟達萬分之八二六乙節相互以觀，顯見被告保有五戶區分所有建物，僅建號一八八二號建物，其共同使用部分應有部分，即遠超過其他區分所有權人。從而，被告主張：伊保留上開五戶區分所有建物，因擁有共同使用部分應有部分萬分之一七七四所有權，而包括取得系爭停車位約定專用權（另有二個停車位不在本件爭執範圍內）等語，即屬信而有徵，堪可採認。
４、此外，所謂法定停車位，係指因建築實務上，在建築物類別及一定樓地板面積等條下，須設置一定數量之停車位空間，該數量為最低停車空間數量之限制，方得申領建造執照，此外並無限制。而奬勵停車位則為依據建築技術規則第五十九條之二，由主管機關發布之台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點所設置，其產權可登記為共有或獨立產權，惟必須提供不特定多數人之公眾使用，平時所有權人必須負有維護保管之責任。依上所述，顯見法定停車位具有完整的排他性，而奬勵停車位則因使用上受到限制，致無法行使完整的排他性。至有關約定專用權部分，二者均得成為約定專用權之客體。又奬勵停車位所受到之限制，則視公眾是否表示使用及其與約定使用權人使用先後順序而定。經查，系爭停車位除附圖所示編號十四及二十六為法定停車位，餘為奬勵停車位乙節，為兩造所不爭執，堪可認定。而按無論是法定停車位或奬勵停車位均得為約定專用權之客體，業如上述。是被告主張取得系爭停車位約定專用權乙節，自不因停車位究屬法定或奬勵性質，而有所不同，附此敘明。
５、綜上所述，被告既本於全體區分所有權人分管契約約定，而為系爭停車位約定專用權人，則被告基於停車位約定專用權，自得使用系爭停車位。從而，原告依據民法第七百六十七條、第八百二十一條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求被告交付系爭停車位，自無理由，應予駁回。抑有進者，本件系爭停車位連同被告保留五戶區分所有建物，業於九十一年九月一日出售劉豐亮等人，並於九十二年一月九日完成移轉登記，且由被告將系爭停車位交付劉豐亮等人占用乙節，業如前述。顯見被告並非系爭停車位直接或問接占有人甚明。乃原告起訴，仍請求被告應交付系爭停車位，益屬無據，併予敘明。
（二）被告得否以對於原告之不當得利債權與其積欠原告之管理費債務為相互抵銷：
１、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文，原告主張被告為區分所有權人，應按月繳納管理費，迄至八十九年間積欠管理費八萬六千一百五十元乙節，為被告所不爭執（參見本院九十二年四月二十五日言詞辯論筆錄），固堪可認定。惟被告抗辯稱：伊取得系爭停車位約定專用權，而原告自八十六年起，無權管理出租系爭停車位，獲得十三萬五千七百二十元之租金，係屬無法律上原因而受利益，致被告受有相當於系爭停車位租金之損害。被告自得以對於原告所收取上開金租額之不當得利返還請求權，與其積欠原告之管理費為相互抵銷。原告固不否認就系爭停車位收取十三萬五千七百二十元租金乙節，惟主張：伊係有權管理，並不構成不當得利。況原告所收取租金，縱應返還予被告，惟依公寓條例第十九條規定，被告亦不得以其不當得利返還請求權與管理費債務相互抵銷云云。
２、經查，被告就系爭停車位取得約定專用權乙節，業如上述。顯見原告無權管理出租系爭停車位，則原告出租系爭停車位而取得之租金十三萬五千七百二十元，對被告而言，自屬無法律上原因而受利益，致被告受有損害，應構成不當得利益之事實。是被告主張以原告收取租金十三萬五千七百二十元之不當得利返還請求權，與其積欠原告之管理費債務八萬六千一百五十元為相互抵銷，自屬於法有據。茲應再審究者，乃被告主張抵銷管理費乙節，是否抵觸公寓條例第十九條之規定。
３、按公寓條例第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」所謂不得因個人事由為抵銷等，係指區分所有權人對於公共基金之權利應併同區分所有權移轉，第三人不得以對區分所有權人個人之事由，主張該條文所列之讓與、扣押、抵銷、設定負擔之權利。亦即第三人不得以對於區分所有權人個人之事由，主張扣押、抵銷區分所有權人對於公共基金之權利，或主張區分所有權人業將其對於公共基金之權利讓與或設定負擔予第三人（臺灣高等法院九十年上更字第一二一號判決及最高法院九十一年臺上字第五五號判決要旨參照）。顯見上開條文，並非禁止區分所有權人就其對於管理委員會可得主張之債權，與其積欠管理委員會管理費債務為相互抵銷甚明。則原告主張依上開條文規定，被告不得以對於原告之不當得利返還請求權與積欠之管理費債務相互抵銷，顯有誤會，不可採信。況本件被告為抵銷主張之被動債務管理費，性質上，亦與公共基金不同，自不容混淆解釋，併予敘明。
４、綜上，原告請求被告給付八萬六千一百五十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十一年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。
（三）被告是否應比照系爭買賣契約第八條第八項之約定，向原告繳納五萬元之公共基金：
１、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；三、本基金之孳息；四、其它收入。第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建築執照者，不適用之。公寓條例第十八條第一、四項定有明文。本件原告主張：交屋前預繳管理費每戶一萬元，為系爭買賣契約第八條第八項所約定。則被告既仍保留五戶自用，依上開約定，自應繳納五萬元之公共基金。況依據系爭大樓規約及公寓條例第十八條第一款規定，起造人有提撥一定比例金額作為公共基金之義務云云。被告固不否認上開契約約定事實，惟辯稱：系爭大樓建照執照之核發及竣工均在公寓條例施行之前，被告被告並無提列公共基金之義務。又依系爭買賣契約第八條第八項約定意旨，係指被告得請求房屋購買戶，於交屋前預繳管理費。此乃原告對於購買戶之權利，並非原告之債務等語。
２、經查，系爭大樓於八十一年六月四取得建造執照，建照號碼為八一年高市工建築字第Ｃ三二００七號，並於八十三年六月六日核發使用執照，其執照號碼為八三高市工建築使字第０一二七九號乙節，有原告提出高雄市政府工務局使用執照暨附件在卷可稽，堪可認定。而按公寓大廈管理條例係八十四年六月二十八日公布實施，本件被告取得系爭大樓建造執照則係八十一年六月四日，倘揆諸前開說明，被告取得建造執照既係公寓條例施行前，依法自無提列公共基金之義務。從而，原告主張被告應按上開規定提列公共基金云云，自非可採。
３、次按共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者。為公寓條例第十條第二項及第二十一條分別所明定。其中公共基金定義及範圍，業如上述。至所謂「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」者，即一般通稱之管理費，足見公共基金與管理費分屬不同之定義與內涵。乃原告將公共基金與管理費混為一談，殊不足取。本件被告與系爭大樓各區分所有權人訂立之買賣契約，係成立於公寓條例施行前，本無公寓條例第十八條第一項規定公共基金適用之餘地。惟參酌系爭買賣契約第八條第八項約定：交屋前預繳管理費每戶一萬元等語，既未要求分所有權人按其共有之應有部分比例分擔費用，反係按每戶一萬元定額繳納，顯見該「預繳管理費」之約定，實質上並非一般所指之管理費。而按系爭大樓固因不適用公寓條例，而無提列公共基金之必要。惟如參酌上開每戶繳納定額一萬元；暨公寓條例第十八條第一項有關公共基金規範意旨以觀，則系爭買賣契約第八條第八項之約定，性質上勿寧較類似該條項第四款所謂之「其他收入」公共基金。
４、再查，系爭買賣契約第八條第八項有關買受人於買受系爭大樓建物時，每戶應預繳一萬元之約定，依上開說明，既屬類似公共基金之約定，則原告自不能要求被告應按其共有應有部分比例分擔之。末查，應按上開契約條款繳納每戶一萬元者，係指與被告成立買賣房地契約之買受人，自不包括出賣人即被告，灼然可見。是被告辯稱：伊非繳納每戶一萬元之債務人乙節，即屬可採。乃原告依據上開契約約定條款，請求被告應按保留五戶主建物，繳納五萬元公共基金，即屬無據。至原告能否依據上開契約條款約定精神，基於衡平原則，要求被告於公寓條例施行後，亦能比照同條例第十八條第一項規定，按工程造價一定比例、金額提列或經區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納公共基金，乃另一問題。況原告縱可依據上開條款精神，請求被告給付公共基金，核亦與本件原告逕行根據系爭買賣契約第八條第八項約定，請求被告給付公共基金，係屬兩事，不可混為一談。從而，原告依系爭買賣契約第八條第八項之約定，請求被告給付五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法第七百六十七條、第八百二十一條所有物返還請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求被告交付系爭停車位；暨本於管理費請求權及系爭買賣契約第八條第八項約定，請求被告應給付十三萬六千一百五十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十一年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年九月三日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官李昭彥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年九月三日~B法院書記官鄭翠蘭