臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第541號
原 告
即反訴被告 蔡宗杰
訴訟代理人 陳惠伶 律師
被 告
即反訴原告 陳冠良
訴訟代理人 許秉燁 律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，於民國108年12月31日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍貳仟肆佰柒拾柒元，暨自
民國一百零八年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算
利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受
訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟
，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法
第168條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查蔡
絹業於訴訟繫屬中之民國108年6月9日死亡，而其法定繼
承人為蔡宗杰等情，有除戶謄本、戶籍謄本附卷可憑（見本
院卷第351至353頁）。茲由蔡宗杰於108年7月23日具狀
聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴方面：
一、原告主張：
㈠兩造於民國105年12月23日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭
租約），租賃標的物為門牌號碼「台中市○區○○路○○○號
」房屋之第一、二層及地下層全部（下稱系爭房屋），租賃
期限為106年1月1日起至110年12月31日止，租金每月新
臺幣（下同）5萬8000元。被告於系爭租約簽立後，以門牌
號碼「台中市○區○○路○○○號1樓」為營業地址，向臺中市
政府申請「良森食堂」之商業登記（出資額：15萬元，組織
類型：獨資），經臺中市政府於106年3月27日核准設立，惟
「良森食堂」之負責人於106年5月2日變更為 紀星羽 ，被告
已違反系爭租約第4條第2款之規定。又「良森食堂」原係販
售拉麵，後改販售燒烤，其排油煙管所排放之油煙，讓附近
住戶無法忍受，且附近住戶擔心「良森食堂」所帶來危害生
命、財產安全之問題，紛紛向原告家人反應，要求「良森食
堂」搬遷至他處合法經營，原告希望與被告終止系爭租約，
惟被告不願意終止，且其後未經原告同意擅自將該排油煙管
改沿著系爭房屋之外牆往上設置，該排煙口高於系爭房屋之
高度，原告家人多次向被告反應請其拆除該排油煙管，被告
卻始終置之不理。
㈡嗣「良森食堂」於107年11月14日上午8點多發生火災，經
臺中市政府消防局調查火災發生之原因，認定起火原因為「
無法排除爐火烹調引燃火災之可能性」，由於上開火災引發
附近住戶極度恐慌，而再次向原告家人要求一定要收回系爭
房屋，惟被告仍不同意終止系爭租約。「良森食堂」於上開
火災後暫停營業之期間，將因火災毀損之排油煙管拆除，而
導致系爭房屋之外牆受損，另又再違法設置新排油煙管、廣
告招牌，繼續違法使用系爭房屋營業，並違法於騎樓設置客
人用餐區。是被告未取得原告同意，亦未依法向建築主管機
關申領相關建築執照、裝修許可（即變更第一層樓地板之修
建建造執照、設置排油煙管之雜項建造執照、室內天花板之
裝修許可），而擅自逕行施作室內裝修工程（即設置天花板
及於天花板內施作管線）及變更第一層樓地板之結構（即破
壞第一層樓地板之結構，於樓地板內施作管線），又擅自於
系爭房屋之外牆增設排油煙管（未申請雜項建造執照），足
見被告前開之行為，除違反系爭租約第4條第5款之規定，亦
違反民法第438條、土地法第100條、建築法第7條、第8條、
第9條、第25條第1項、第28條、第73條、第77條、第77條之
2、第86條、第91條第2項、第95條之1第1項、第95條之1第1
項、建築物室內裝修管理辦法第3條、第22條、第23條、第
24條、第32條等相關法規。
㈢原告以被告違反系爭租約第4條所規定使用租賃物限制之第
2、4、5款規定，依系爭租約第7條第5款之規定及土地法第
100條第4款之規定，分別於107年11月27日、107年12月5日
寄台中大全街郵局第000984號存證信函、台中法院郵局第
000000號存證信函與被告，對被告為終止系爭租約之意思表
示，並請被告將系爭房屋回復原狀並返還予原告。並聲明：
被告應將設置於門牌號碼「台中市○區○○路○○○號」房屋
之第一、二層及地下層全部之廣告招牌、排油煙管、設置於
第一層樓地板之管線及設置於天花板之管線予以拆除，及將
前開房屋之第一、二層及地下層全部騰空遷讓返還予原告。
二、被告則以：
㈠被告當時承租系爭房屋，本即為供經營「良森食堂」使用，
然於「良森食堂」設立登記前，被告須出具以自己名義所承
租之系爭房屋，作為營業場所，供作商號登記之查核，換言
之，系爭房屋之承租人本應為「良森食堂」，而非被告個人
，被告於取得「良森食堂」的商號登記後，曾向原告提議變
將系爭租約的承租人變更為「良森食堂」，惟並未獲得原告
的同意，因而系爭租約的承租人仍為被告。被告為鼓勵工作
勤奮的員工紀星羽，進而培養紀星羽擔任「良森食堂」或其
他分店的店長，於106年5月2日將紀星羽變更登記為「良森
食堂」的負責人，換言之，將紀星羽登記為「良森食堂」的
負責人，僅係被告的經營策略，紀星羽仍非「良森食堂」之
實際負責人，實際負責人仍為被告。且紀星羽的勞健保，則
係掛在同係由被告擔任實際負責人之二口美食及競賞食品行
。被告自始自終均為「良森食堂」之負責人，縱被告曾將負
責人變更登記為紀星羽，然被告仍為「良森食堂」之實際負
責人，負責良森食堂的實際經營，被告並無違反系爭租約第
四條第二款有關頂讓之約定。為消彌原告的誤會及本件訴訟
糾紛，被告於108年1月3日再次將「良森食堂」的負責人變
更登記為被告，以證明被告確實是良森食堂的實際負責人，
故原告陳稱被告將「良森食堂」轉讓給紀星羽等情，容有誤
會。
㈡被告經營「良森食堂」時，就系爭房屋所進行的裝潢或設置
的排油煙管，並未涉及系爭房屋的結構變更，因此，無須向
建管單位申請相關之變更使用執照，就此，被告並無違反建
築法之相關規定。而被告就系爭房屋所施作之裝潢，無固著
於建築物結構體之天花板裝修，亦無內部牆面之裝修，也無
高度超過地板面以上1.2公尺固定之隔屏裝修，更無分間牆
變更之裝修，因此，並非建築物室內裝修管理辦法第三條所
稱之室內裝修，本即無建築物室內裝修管理辦法之適用，被
告並無因違反建築法或違反室內建築物室內裝修管理辦法，
而遭相關建管單位開罰的紀錄，倘若原告認為被告有違反建
築法或建築物室內裝修管理辦法之規定，應提出相關事證。
被告承租系爭房屋時，系爭房屋本即無任何設施，被告並無
「改裝」系爭房屋的任何設施，而被告為經營「良森食堂」
所進行的裝潢或排油煙管，均未損害系爭房屋的建築結構。
且於兩造簽訂系爭租約時，被告已當場向原告說明將如何使
用及如何裝潢系爭房屋，經原告同意後，雙方才簽訂系爭租
約，且於裝潢時及裝潢後之經營，原告均未有反對的意思表
示，然原告卻於系爭租約履行近2年後，方就此裝潢為反對
的意思表示，此顯然與常情相違。又依照系爭租約第十條第
三款約定：「特約事項︰三、甲方同意乙方做內部及外牆裝
璜整修。」，被告所施作之裝潢，並無改裝系爭房屋的設施
，亦無變更系爭房屋的原有結構，依系爭租約第10條第3款
之約定，被告就系爭房屋業經原告同意可進行室內及外牆的
裝潢。是以，被告就系爭房屋所進行之裝潢，並無違反建築
法之相關規定，且無建築物室內裝修管理辦法之適用，而原
告使用系爭房屋，並無將系爭房屋供做違法使用之情形，且
無改裝系爭房屋的設施，而施作相關裝潢並無損害系爭房屋
的結構，也經原告同意，被告並無違反系爭租約第四條第四
、五款之規定。
㈢被告所經營的「良森食堂」雖於107年11月14日上午8時46
分發生火災，惟該火災僅有冒出濃煙，尚未有火花出現，且
僅有損及「良森食堂」的油鍋設備，並未有損害系爭房屋，
為此，「良森食堂」已更換較先進、安全的電器油鍋設備，
以確保系爭房屋、出租人及四鄰的安全。
㈣被告並無破壞系爭房屋之結構，且施作天花板及於天花板內
施作管線，或於第一層樓地板施作管線，均係屬系爭租約第
10條第3款之內部及外牆裝潢整修，無須得出租人之同意。
房屋違法使用與房屋「供」違法使用，係不同的概念，所謂
的「供」，係指房屋之使用目的違法，而非房屋之使用違法
；被告承租系爭房屋經營「良森食堂」，作為餐廳使用，房
屋使用目的合法，並無使用目的違法的情形。縱使違反建築
法、建築物室內裝修管理辦法等之相關規定，此僅係違反行
政法規，係房屋使用違法，然此仍非房屋「供」違法使用。
承上，被告承租系爭房屋經營「良森食堂」，作為餐廳使用
，即房屋使用目的合法，被告並未將系爭房屋供做開設娼寮
、賭場等，也無有危害公共安全，或違反公序良俗之使用，
即被告並無將系爭房屋供做違法使用，則被告並無違反土地
法第100條第4款之規定，也無違反系爭租約第四條第四款之
約定。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，租賃期限為106年1月1日
起至110年12月31日止，租金每月5萬8000元，兩造於105年
12月23日簽立系爭租約等情，有房屋租賃契約書在卷足稽，
且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
㈡惟原告主張被告違反系爭租約第4條第2、4、5款約定，原告
得依土地法第100條第4款規定及系爭租約第7條第5款之規定
，終止系爭租約等語，均為被告所否認，並以前開情詞置辯
。茲就兩造所爭執者被告是否違反系爭租約第4條第2、4、5
款約定，分述如下：
⑴被告是否違反系爭租約第4條第2款約定：
原告主張被告以系爭房屋申請「良森食堂」商業登記，經台
中市政府於106年3月27日核准登記，惟前開「良森食堂」之
負責人於106年5月2日變更為紀星羽，被告顯已將「良森食
堂」之權利讓予紀星羽，被告已違反系爭租約第4第2款約定
等語。經查，系爭租約第4條第1、2款約定「使用租賃物之
限制：1、本房屋係供營業之用。2、未經甲方（即原告）同
意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、出租、頂
讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」。又被告承租系爭
房屋開設「良森食堂」餐館，「良森食堂」於106年3月27日
經台中市政府核准設定，登記負責人為被告，嗣於106年5月
2日變更登記負責人為紀星羽，復於108年1月3日變更登記負
責人為被告，有經濟部商工登記公示資料查詢服務表在卷可
稽（見卷宗第69、183頁），並有臺中市政府函覆之商業登
記原卷影本足憑（見卷宗第223頁至269頁）。惟證人紀星羽
到庭證稱：「我受僱於被告」、「被告並沒有將系爭房屋頂
讓予伊，因為我在良森食堂工作四、五年，被告有要給我入
股，我也有入股，所以被告就把良森食堂的負責人掛在我名
下」、「我跟被告都是良森食堂實際負責人」、「租金是老
板自己付的」等語，是以紀星羽與被告共同經營良森食堂，
均為良森食堂負責人，被告並未將系爭房屋或良森食堂轉讓
予紀星羽使用，尚無違反系爭租約第4條第2款之約定。
⑵被告是否違反系爭租約第4條第4款約定：
原告主張被告在系爭房屋經營餐館，依建築法第77條之2規
定、建築物室內裝修管理辦法第22條規定，必須將系爭房屋
室內裝修依法須向台中市都市發展局申請審核圖說，並領得
許可文件後，始得施工，完工後申請竣工查驗，並申請核發
室內裝修合格證明，方得開始經營餐館，被告未依法取得相
關建築執照、裝修許可，即擅自施作室內天花裝修工程、變
更第一層樓地板結構、於樓地板內作管線、房屋外牆增設排
油煙管，違反系爭租約第4條第4款約定等語。經查，系爭租
約第4條第4款約定「使用租賃物之限制：四、房屋不得供非
法使用，或存放危險物品，或聚賭至影響公共安全」，所謂
「房屋不得供非法使用」係指房屋使用目的或用途不得違法
，系爭房屋係供經營餐館使用，使用目的或用途並無違法，
尚難認為系爭房屋供非法使用，故被告並無違反系爭租約第
4條第4款之約定。況且，系爭房屋除廣告物未申請許可外，
其使用用途尚無違反規定，室內裝修尚無規定應辦理建築物
室內裝修許可，亦有台中市都市發展局108年9月3日中市都
管字第1080152747號函及108年10月9日中市都違字第108017
41411號函在卷足稽，是以系爭房屋之使用目的或用途確實
並無違反法令。
⑶被告是否違反系爭租約第4條第5款約定：
原告主張被告未經原告同意，擅自設置天花板及於天花板內
施作管線及破壞第一層樓地板之結構，於樓地板內施作管線
，又擅自於系爭房屋之外牆增設排油煙管，違反系爭租約第
4條第5款之規定等語。經查，系爭租約第4條第5款約定「五
、房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行
裝設，但不得損害原有結構。乙方交還房屋時，並應負責回
復原狀（廢棄物清理、牆面補修等）」。系爭租約第10條第
3款約定「甲方同意乙方作內部及外牆裝潢整修」。是以被
告於系爭房屋所作裝潢整修係經原告同意，而原告所舉照片
（卷宗第321頁至335頁）可知房屋地板重新舖設管線，系爭
房屋一樓之水泥層結構仍然存在，此項裝潢整修有何損害房
屋原有結構之情事，原告並未能舉證以資證明，尚不足以認
為被告所為裝潢設施有損害系爭房屋結構。原告主張被告違
反系爭租約第4條第5款之約定，自無可採。
㈢綜上所述，被告並無將系爭房屋全部或一部頂讓予他人，亦
無將系爭房屋供違反法令使用，及損害房屋結構，原告以被
告將房屋供違反法令使用及違反系爭租約第4條第2、4、5款
約定為由，主張依民法第438條第2項、土地法第100條第4項
規定及系爭租約第4條第5款、第7條第5款約定，終止系爭租
約，並將系爭房屋回復原狀，自屬無據。從而，原告依民法
第455條前段、土地法100條第4款規定、系爭契約第4條第5
款及第7條第5款約定，請求被告將設置於系爭房屋之廣告招
牌、排油煙管、第一層樓地板之管線及天花板之管線予以拆
除，及將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，為無理由，應
予駁回。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠依所得稅法第2條第1項、第8條第5款、第14條第1項第
5類第1款及全民健康保險法第31條第1項第6款、全民健
康保險扣取及繳納補充保險費辦法第3條第1項第6款、第
4條第1項之相關規定，有租賃所得即應繳納所得稅，租賃
所得超出2萬元以上，依法應繳納健保的補充保費，有關租
賃所得應繳納之所得稅及健保之補充保費，應由租賃所得人
即反訴被告自行繳納，而本件系爭租約出租人即反訴被告每
月領有租金58,000元，依法應由反訴被告自行繳納租賃所得
之所得稅及健保的補充保費，然自系爭租約之租期開始即10
6年1月1日起，反訴被告租賃所得之所得稅及健保之補充
保費，均由反訴原告代為繳納至107年12月，其中如附表一
所示租賃所得之所得稅，共計為128,101元，如附表二所示
健保之補充保費，共計為24,376元，總計為152,477元【計
算式︰128,101＋24,376＝152,477元】，反訴原告之代繳
納行為，顯然係不違反本人明示或可得推知之意思，且反訴
原告代反訴被告繳納，係利於反訴被告之管理行為則反訴原
告代反訴被告所給付之租賃所得的所得稅及健保的補充保費
等必要費用，反訴原告爰依民法第176條第1項之規定，請
求反訴被告返還。另反訴原告代反訴被告所給付之前揭租賃
所得的所得稅及健保的補充保費等費用，係反訴被告無法律
上的原因而受有利益，致反訴原告受有損害，利益與損害間
有因果關係，符合民法第179條有關不當得利之規定，則反
訴原告代反訴被告所給付之租賃所得的所得稅及健保的補充
保費等費用，反訴原告爰依民法第179條第1項之規定請求
反訴被告返還。是前揭反訴原告主張之民法第176條第1項
無因管理及民法第179條不當得利之請求權，請求鈞院擇一
有利於反訴原告，為反訴原告之勝訴判決。
㈡「良森食堂」為商號，並無獨立的法人格，非權利義務的歸
屬主體，而「良森食堂」的權利義務係歸屬於負責人即反訴
原告陳冠良，換言之，「良森食堂」即陳冠良，故反訴被告
租賃所得之所得稅及健保的補充保費，實際上均由「良森食
堂」的實際負責人即反訴原告陳冠良所代為繳納，系爭租約
第7條第1款雖有約定︰「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、
電、瓦斯費，營業上必須繳納稅金由乙方自行負擔。」，該
約定之後段，係指乙方即反訴原告，就營業上之必要費用及
稅金，應由乙方即反訴原告自行負擔；然查，繳交租賃所得
之所得稅及健保的補充保費，性質上實非反訴原告營業上之
必要費用，如水、電、瓦斯費，抑非營業上所需繳納的稅金
，如營業稅或營業所得稅等等，故繳交租賃所得之所得稅及
健保的補充保費，非系爭租約第7條第1款之適用範圍，則
反訴被告租賃所得之所得稅及健保的補充保費，依法即應由
反訴被告自行繳納。並聲明：如主文第3項所示。
二、反訴被告辯稱：
㈠本件系爭租約之當事人為反訴原告陳冠良及反訴被告 蔡絹 ，
反訴被告從未收到反訴原告代扣繳租賃所得稅之扣繳憑單，
反訴被告與「良森食堂」間並無租賃關係，反訴原告所提之
繳款書，繳款人均為「良森食堂」，故「良森食堂」於107
年1月30日補報代扣繳租賃所得稅、補充保險費（106年3月
份至107年1月份），及於107年12月25日補報代扣繳租賃所
得稅、補充保險費（107年2月份至107年12月份），反訴原
告陳冠良以「良森食堂」補報代扣繳租賃所得稅、補充保險
費，主張依據無因管理、不當得利之法律關係，對反訴被告
為反訴之請求，顯無理由。
㈡兩造於105年12月23日所簽立系爭租約第7條之「其他特約事
項」，第1款記載「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、電、瓦
斯費，營業上必須繳納稅金由乙方自行負擔」，因此，反訴
原告於本件租賃房屋營業所必須繳納之稅金，均由反訴原告
負責繳納，反訴原告不得向反訴被告請求返還其所繳納之稅
金，反訴原告之請求，並無理由。並聲明：請求駁回反訴。
三、法院之判斷
㈠反訴原告主張反訴被告出租系爭房屋之租賃所得之所得稅及
健保之補充保費，自106年3月起至107年12月止，均由反訴
原告代為繳納，租賃所得之所得稅共計為128,101元，健保
補充保費共計為24,376元，總計為152,477元，業據提出財
政部中區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書及衛生福利部中央
健康保險署扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書
影本等為證，且為反訴被告所不爭執，自堪信為真正。
㈡反訴被告辯稱反訴原告所提之繳款書，其上記載繳款人為「
良森食堂」，反訴被告與「良森食堂」間並無租賃關係，且
依系爭租約第7條第1款約定，本件租賃房屋營業所必須繳納
之稅金，均應由反訴原告負擔等語。按「凡有中華民國來源
所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課
徵綜合所得稅」、「本法稱中華民國來源所得，係指左列各
項所得：…五、在中華民國境內之財產因租賃而取得之租金
」，所得稅法第2條第1項、第8條第5款定有明文。又按「第
一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定
之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣
取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額
逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：…
六、租金收入」，全民健康保險法第31條第1項第6款亦有明
文。依上揭規定，反訴被告就系爭房屋租賃所取得之租金，
負有繳納所得稅及補充保險費之義務。又系爭租約第7條第1
款約定「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、電、瓦斯費，營業
上必需繳納稅金由乙方自行負擔」，租賃所得稅及補充保險
費均為租金收入所生之稅金及費用，非屬反訴原告經營餐館
所生之稅金及費用，依系爭租約上開約定，自非應由反訴原
告負擔。
㈢再按「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知
之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債
務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利
息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害」，為民法第17
6條第1項所明定。系爭房屋係由反訴原告經營餐館「良森食
堂」，亦由反訴原告承租並繳納租金，繳款書雖記載「良森
食堂」為扣繳義務人，惟實際上系爭房屋租賃所得稅及健保
補充費計152,477元為承租人即反訴原告所繳納，為反訴被
告所不爭執，則依法應由反訴被告負擔繳納租賃所得稅及健
保補充費之義務，既由反訴原告為其支出，以避免反訴被告
遭受行政處罰，可認反訴被告所為支出，係不違反本人即反
訴被告可得推知之意思，係有利於反訴被告之管理行為，故
反訴原告依民法第176條第1項規定，請求反訴被告償還代繳
之費用152,477元，洵屬有據。
㈣從而，反訴原告依民法第176條第1項規定，請求反訴被告給
付152,477元，及自反訴書狀繕本送達反訴被告翌日即108年
6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理
由，應予准許。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要
，附此敘明。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中華民國109年1月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月14日
書記官廖春玉