裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1472號民事判決
裁判日期：民國89年03月08日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一四七二號
原告正御建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 錢裕國 律師被告甲○○住台北縣中和市○○路○段○○○巷○○號三樓右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）陸拾壹萬元，及自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於民國（下同）八十五年間向原告訂購座落於台北縣中和市○○○段○○○號地號「雲坊利多」第E2棟第三樓，面積為陸拾柒點柒壹坪，總價款為七百五十萬元，未料領取使用執照並辦妥交屋，且所有權均已過戶後，被告即不付尾款，至使原告至今無法取得尾款陸拾壹萬元。
（二）次查，被告對尚積欠原告購屋尾款陸拾壹萬元並不爭執，惟以：系爭房屋消防安全等公共設施不當，並提出其告訴公共危險之告訴狀等為據，並以台北地院八十八年度重訴字第一五八五號判決之債權主張抵銷資為抗辯。惟查：
个１有關被告主張消防安全等公共設施不當部分：
查系爭建物早於八十五年九月間申請使用執照前，即已經消防安全設施檢查通過（否則豈有使用執照核發？），並有當時堪查情形通報表等可稽，而何以至八十七年十一月七日系爭建地經同樣之消防安全檢查，會有多項不合規定而待改善之事項，純因系爭社區之管理委員會與原告公司交惡，致其等百般阻撓維護，甚或惡意破壞所致（否則豈會發生如其上所載第十一項甚連原有之滅火器都可無端缺少達二十七具之荒謬情事？），且原告為勉力圖謀改善，更甫於八十七年十一月七日檢查前二日之八十七年十一月五日方再予要求承包商集盛水電工程有限公司立書切結保固，以表誠意，惟因管理委員會人員仍舊百般阻撓，以致集盛水電工程有限公司雖每日前往仍不得進入維修，乃至於斯，是其咎誠不在原告。從而被告並以此為由告訴刑事公共危險罪亦有未合，並呈該案原告之答辯狀，以澄事實。
２有關被告所主張之遲延交屋違約金債權之抵銷抗辯部分：
「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務與他方之債務互相抵銷，固為民法第三百三十四條所明定。惟他方若於債務之存在有爭執者，即與前開抵銷條件不合，除得另案訴請返還外，無權主張抵銷。」（最高法院四十二年度台上字第三二八號判決參照），又「被上訴人台北縣政府所享之違約金債權，依約既賦與上訴人中榮營造廠以各種有利之抗辯，性質上宜解為不能抵銷。良以若許抵銷，則被抵銷者之抗辯權，必致無故被剝奪，殊失誠信之道。」（最高法院五十一年度台上字第三四九七號判決參照），足見非必被告一旦提出抵銷之抗辯，不須經審斟其所提之抵銷債權，即均當然得加以抵銷甚明，而查本件系爭被告所據以主張抵銷之遲延交屋之違約金債權，雖有經台北地院八十八年度重訴字第一五八五號為第一審判決，然查該案原告完全不知，更未參與審理（參該案實乃一造辯論判決可明），故原告根本無法提出任何答辯，故雖有判決，然殊有可議之處，今並已依法上訴，從而究其實際該案自屬尚未確定，誠難以確定判決所認之債權等同視之，而謂不得再行答辯。３茲就該違約金債權提出答辯主張如后：
（１）查原告為一誠信之建設公司，承建被告所購買之座落於台北縣中和市○○○段○○○○號之「雲坊利多」第Ｅ二棟第三樓房屋之預售屋，均一秉誠信依約承建（且為表現誠意，更苛於一般交易慣例，而以日曆天計算施工日期），且實並早已於八十五年七月三十日即已完工，同年八月二日更已掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，絕無拖延，是本件本可按期取得使用執照絕無問題，而嗣所以發生遲延，則誠因本件地主何長祥等人無端不按約移轉土地所有權，原告為主張正當權利乃對其依法起訴，而經受理之台灣板橋地方法院八十五年度訴字第五八三號案件中，應何長祥等人之申請，而於八十五年十月十一日向台北縣政府工務局調閱本件系爭建物之台北縣政府工務局營建處八十三年中建字第一三九九號及一三八四號建築執照全卷，以致本件使用執照申請審閱手續全部停止，須俟板橋法院將全部資料退回始能繼續處理，嗣板橋地院乃於八十六年三月二十日始將上開建照資料交還台北縣政府工務局，故雖原告隨立即進行領照事宜，但仍至八十六年七月十九日始領得使用執照。前揭因調閱而生拖延之情事，有該案判決書，清楚完整載明可稽，絕非原告子虛杜撰，且原告更早已以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向被告等承購戶釋明，是查究其實際，本件使用執照交付之期間容有遲延，然其咎誠不在原告，至屬灼然，合先陳明。
（２）且查姑不論依上開判決中，被告乃主張原告『遲至八十七年五月五日交屋』，已與其於本件中一貫之主張，即原告所建系爭房屋公共設施不當且根本『尚未完成交屋』，大不相符，況亦未見其就上開八十七年五月五日之交屋日期舉證。甚查，原告實已於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續），純因被告等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，從而此恐非原告給付遲延，而反應認被告有受領遲延之情，而應依民法第二百三十四條負遲延責任，職是之故，被告竟據以主張係原告給付遲延而請求遲延之違約金，自有違誤。
（３）次按「買賣為雙務契約，當事人間均有同時履行之抗辯權，如允許當事人之一方對於有同時履行抗辯權之他方，所為附帶買賣契約上之債務之抵銷，則他方因抵銷須忍受被剝奪同時履行抗辯權之不利益，故應解為附帶同時履行抗辯權之債務，不適於抵銷。」業經最高法院五十七年度台上字第一四三五號著有判決。今查本件既被告對尚未付清購屋款項，並無爭執，而買賣價金之給付與買賣標的物之交付，自屬有對價關係，從而原告本可就被告之給付價金義務主張同時履行抗辯，是今若遽爾准予抵銷，自有礙原告上開依法原得享有之同時履行抗辯權之行使，參諸上開判決意旨，自有違誤。
（４）末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定明文。又違約金額是否相當，需依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（參見最高法院八十六年度台上字第一０八四號民事判決）。因之，如前所述，可知姑不論本件遲領得使用執照，其咎本不在原告，容或有之，然本件被告徒據系爭房屋買賣契約書第十二條第三款違約處罰之條款：「乙方（即原告）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即原告）．．」，而主張高達壹佰餘萬元之懲罰性違約金，暨租金損失云云，亦有不當，蓋查不僅依上開契約條文可知雙方實並未約明此違約金之性質乃「懲罰性」違約金與否，是被告上開主張已有未合，況縱認此乃懲罰性違約金性質，然按當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付之懲罰性違約金者，乃是以強制債務之履行為目的，以確保債權之一種強制罰，為督促債務人履行債務而生，因之債務人縱感違約金額約定過高，亦常均不會表示反對之意見，以免遭債權人認定於訂約之初即有違約之意圖，是仍應考量契約訂定時違約金數額之公平性加以酌定，始為允當。而今依被告所主張之違約金，乃以房屋總價柒佰伍拾萬元之千分之一計算，則每日違約金高達柒仟伍佰元，是自八十六年十一月六日計算至八十七年五月五日止，不過半年左右時間，其所請求違約金數額即可高達壹佰參拾陸萬伍仟元之鉅，幾達房地總價五分之一，誠屬過當甚明，且更與其實際損失（即應為相當於房屋租金之損失，依當地市場行情約為每月壹萬伍仟元左右），相差二十餘倍，自亦有加以酌減之必要。從而該案判決未見酌減，亦屬不當。
三、證據：提出契約書、系爭建地消防安全檢查表、保固切結書、答辯狀、上訴狀、原告公司函、催告過戶函、判決書影本各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）被告已將尾款六十一萬元放在律師處，只要原告完成公共工程及其他瑕疵，就願意付款，原告所建「雲坊利多」工程，瑕疵如下：
１依契約第七條約定，交屋期限為自八十五年十月二十八日簽約日起算三百六十五日（日曆天），但原告遲延至八十七年五月五日始交付所有權狀。
２原告未依契約附件二約定，於每戶設立獨立之水、電錶，致同一棟住戶水、電均未分割，必須自己請人分割。
３依契約第十一條約定，土地移轉過戶前之稅款應由原告負擔，但原告卻要各戶自行負擔。
４依契約第一條第二款約定，大樓設計為電梯廠房，但原告迄今均未能始電梯順
利運轉，致住戶未能享用電梯，原告不僅未能解決問題，反而要住戶自行處理。
５「雲坊利多」工地消防設施迄今未通過消防局檢查，原告卻告知已經完成，致
住戶生命財產受到影響，住戶自救委員會亦發函通知原告改善，但原告迄今未處理。
（二）台灣台北地方法院業已判決原告應給付被告遲延交付系爭房地之使用執照、所有權狀及房地之違約金一百三十六萬五千元，被告主張就其中六十一萬元與原告之請求抵銷。此外，上開違約金並無太高之情形。至於其他公共設施、水、電錶損害部分，被告將另案請求。但原告財務現已發生困難，財產也被查封，大概也拿不到錢。
三、證據：提出契約書一份、建築改良物所有權狀一份、水費通知單一份、電費通知單一份、工程估價單一份、估價單一份、房屋稅繳款書一份、土地增值稅繳款書一份、刑事傳票一份、告訴理由狀二份、消防安全設備不合格改善通知書、照片七張影本為證。
理由
一、原告主張：被告於八十五年間向原告訂購座落於台北縣中和市○○○段○○○號○號「雲坊利多」第E2棟第三樓，面積為陸拾柒點柒壹坪，總價款為七百五十萬元，未料領取使用執照並辦妥交屋，且所有權均已過戶後，被告即不付尾款，至使原告至今無法取得尾款六十一萬元，爰請求判決如訴之聲明。被告則以：被告已將尾款六十一萬元放在律師處，只要原告完成公共工程及其他瑕疵，就願意付款，更何況，台灣台北地方法院業已判決原告應給付被告遲延交付系爭房地之使用執照、所有權狀及房地之違約金一百三十六萬五千元，被告主張就其中六十一萬元與原告之請求抵銷等語置辯。
二、查原告主張被告於八十五年間向原告訂購上開「雲坊利多」第E2棟第三樓，總價款為七百五十萬元，經領取使用執照並辦妥交屋，且所有權均已過戶後，被告尚未給付尾款六十一萬元等事實，為被告所不爭執。因此，本件爭點在於被告所為之抵銷抗辯是否成立。
三、經查：
（一）首先就被告所主張之遲延交屋違約金債權能否為抵銷抗辯一節而言：按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務與他方之債務互相抵銷。」民法第三百三十四條定有明文。又「抵銷不以雙方之債權明確為要件，故損害賠償債權當事人間，雖於其成立或範圍有所爭執，亦非必俟判決確定後始得抵銷。」最高法院二十二年上字第一一一二號判例著有明文。又違約金債權在性質上得為當事人主張抵銷之債權，亦有最高法院八十年度台上字第二五一九號、八十二年度台上字第二三一四號、八十五年度台上字第八九一號判決可稽。因此，原告主張違約金債權性質上宜解為不能抵銷、被告抵銷之違約金債權並未判決確定云云，即非可採。
（二）次就被告主張之違約金債權金額而言：１被告主張台灣台北地方法院業已判決原告應給付被告遲延交付系爭房地之使用
執照、所有權狀及房地之違約金一百三十六萬五千元，並主張就其中六十一萬元與原告之請求相互抵銷，業據提出該院八十八年度重訴字第一五八五號判決書一份為證。
２依該判決書內容所載，兩造於八十五年十一月五日簽約，由被告購買上開房地
，原告應於八十六年十一月五日將上開房地之使用執照及所有權狀併同房地交付被告，而原告遲至八十七年五月五日始將上開房地之使用執照及所有權狀併同房地交付，共計遲延一百八十二天，依買賣契約第十二條第一款約定，原告應給付被告違約金一百三十六萬五千元。
３原告雖主張本件使用執照交付之期間容有遲延，然其咎誠不在原告云云。惟原
告自認「契約約定是以日曆天計算施工日期，上開房屋早已於八十五年七月三十日即已完工，同年八月二日更已掛號申請使用執照，同年八月三日並會勘消防單位，之後因 何常祥 等人另案訴訟，故遲於八十六年七月十九日始領得使用執照，並以八十六年十月二十四日函，將上開緣由向被告等承購戶釋明」等情，則參照前述可知，兩造於八十五年十一月五日訂立系爭契約之際，上開房地已經完工，並已送件申請使用執照，而原告雖遲於八十六年七月十九日始領得使用執照，但距離契約約定原告完成給付之時間八十六年十一月五日尚有將近三個半月之履行期。因此，縱因何常祥等人另案訴訟，致耽誤原告請領使用執照時間，惟就本案而言，原告於領得使用執照後，尚有三個半月時間可以完成「將上開房地之所有權狀併同房地交付」之義務，原告依約竟未能完成，即應負遲延責任。
４被告主張原告『遲至八十七年五月五日交屋』一節，係舉前揭判決書為證，原
告如欲否認被告所主張之交屋日期，自應負舉證責任，惟原告均未舉證證明。另外，原告主張「於使用執照申請下來不久之八十六年九月十日即曾函告各承購戶辦理過戶及貸款手續，純因被告等部分承購戶為謀得免付購屋尾款，乃以公共設施不當等推詞拖延交屋，以致辦理過戶及交屋期間受到延宕，從而此恐非原告給付遲延，而反應認被告有受領遲延之情，而應依民法第二百三十四條負遲延責任」云云，僅提出催告辦理過戶及貸款之信函一份為證，並未依民法第二百三十五條規定舉證證明其「已依契約所定債之本旨提出給付」，故原告主張「純係被告遲延受領」一節，尚缺乏證據證明，原告此部分主張，即不可採。
（三）再就買賣契約具有同時履行抗辯情形，可否主張抵銷而言：原告雖舉最高法院五十七年度台上字第一四三五號為據，說明本件被告對尚未付清購屋款項，並無爭執，而買賣價金之給付與買賣標的物之交付，自屬有對價關係，從而原告本可就被告之給付價金義務主張同時履行抗辯，若准予抵銷，自有礙原告上開依法原得享有之同時履行抗辯權之行使云云。惟如前述，民法第三百三十四條係規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務與他方之債務互相抵銷。」是如符合條文所定情形，即應予准許抵銷。更何況，最高法院六十九年台上字第四０二號判決明文在解除房屋買賣契約時，買方對於賣方之收回房屋請求權，有同時返還價款及裝潢費之請求權之情形下，賣方仍得就相當於房屋租金部分之價款行使抵銷抗辯權。另外，最高法院七十四年台上字第八八七號判決，在理由中更明文說明買賣契約內賣方之售價如包括不能使用之公共設施面積，買方得主張應減少價金，並以減少之價金與應付賣方之尾款抵銷。因此，原告此部分主張，顯不足採。
（四）末就原告主張違約金過高一節而言：原告雖主張系爭房屋買賣契約書第十二條第三款違約處罰之條款：「乙方（即原告）除因不可抗力之事由外，其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即原告）...」顯然過高云云。惟查，系爭房地買賣契約書為原告所自定之定型化契約，有關違約金之計算方式，乃原告經詳細評估其若無法如期交屋時，依據一般客觀事實、社會經濟狀況及若即期交屋時，買受人即被告所得享受之一切利益等情後，所自訂若逾期時，每日按總價千分之一計算違約金，以賠償被告之損害，換言之，即原告於自行訂定時，已詳細評估買受人即被告所受損害及所失利益等情，所為之損害賠償總額之預定。本院斟酌被告所購買之系爭房屋面積、使用目的及經濟效益等情，認原告所自訂之「每逾一日按房地總價千分之一」計算違約金之方式，並無過高之情形，故原告此部分主張，亦無可採。
四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約本得向被告請求給付尾款六十一萬元，但經被告以上開台灣台北地方法院判決原告應給付被告遲延交付系爭房地之使用執照、所有權狀及房地之違約金一百三十六萬五千元中六十一萬元部分與原告之請求抵銷後，原告上開請求權已告消滅，故其本件所為之請求，顯無理由，應予駁回。
又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年三月八日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官劉以全右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年三月十三日~B書記官王麗珍