裁判字號：臺灣彰化地方法院92年訴字第317號民事判決
裁判日期：民國93年06月04日
裁判案由：耕地租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決九十二年度訴字第三一七號
原告財團法人彰化縣私立慈生仁愛院法定代理人甲○○訴訟代理人 黃茂松 律師被告乙○○訴訟代理人 王忠沂 律師右當事人間租佃爭議事件，經本院於民國九十三年五月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段下廍小段第四三之二地號、面積六五一平方公尺土地，交還原告。
被告應將坐落前項同小段第四三之一地號土地上如附圖所示編號Ａ部分、面積五九一平方公尺，第四三之四地號土地上如附圖所示編號Ａ部分、面積一二九二平方公尺，第四三之五地號土地上如附圖所示編號Ａ部分、面積一三五平方公尺土地，交還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹仟柒佰捌拾萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍仟參佰肆拾壹萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。查本件耕地租佃爭議，業經彰化市公所耕地租佃委員會及彰化縣政府耕地租佃委員會分別調解、調處不成立，始由彰化縣政府函送由本院審理，揆諸前開規定，自無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：緣坐落彰化縣彰化市○○○段下廍小段第四三之二地號、面積六五一平方公尺土地，為原告所有，同小段第四三之一地號、面積一一八二平方公尺，第四三之四地號、面積二五八四平方公尺及第四三之五地號、面積二七○平方公尺三筆土地，為原告與被告之弟 鄭界山 所共有，系爭四筆土地地目均為田，原告前依耕地三七五減租條例相關規定，出租予被告耕作。詎被告違法將系爭第四三之五地號耕地一部分轉租給永豐工業股份有限公司（下稱永豐公司），作為堆放及分裝鹽酸等化學原料之用，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原訂租約即屬無效；又被告放棄耕作權，多年來廢耕，未自任耕作，業經原告於民國九十一年七月二十三日，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款，以存證信函向被告表示終止租約，是兩造租約既因無效或經原告合法終止，被告對系爭四筆耕地即無占有權源，經原告向彰化市公所耕地租佃委員會申請調解及向彰化縣政府耕地租佃委員會申請調處，均未獲結果。被告既為無權占有，自屬侵害原告之所有權，爰基於民法第七百六十七條物上請求權之規定，求為判命被告交還系爭第四三之二地號耕地予原告，交還系爭第四三之一、第四三之四、第四三之五地號如附圖所示編號Ａ部分耕地予原告及其他共有人，併請准供擔保宣告假執行之判決等語。
三、被告則以：㈠系爭四筆耕地早於四十一年間即由被告一人承租耕作至今，並無改變，期間被告與舍弟鄭界山雖於六十八年間，將系爭第四三之五地號（分割前為第四三之四地號）土地約八十坪出租予永豐公司 陳樹根 使用，但僅出租五年（即六十八年至七十三年間）即予止約收回，當時被告的確未耕作，嗣後僅由鄭界山一人繼續出租其應有部分予永豐公司，被告則退出未曾參與續租，租金亦由鄭界山收取，與被告無關。之前被告出租系爭第四三之五地號八十坪土地予陳樹根雖屬違法，但被告就原有耕作部分，仍自七十四年起又與原告訂立三七五租約，繼續耕作並繳租如故，並無廢耕事實，此有私有土地租約歷次經彰化縣政府核定每次續租租期為六年之戳記蓋於租約上足以證明，故被告於六十八年時轉租五年之行為已成過去，既然兩造於七十四年重續租約，原告即不能再執被告以前轉租事實，作為新約無效之原因，並以被告放棄耕作權及違法轉租為由訴請終止租約收回耕地。㈡被告是有在彰化縣政府耕地租佃委員會九十一年十二月十一日調處中，承認「違法轉租部分同意收回，沒有違法部分希望續租。」等語，但其中關於違法轉租部分之陳述，係語帶雙關，分別陳述，並非直接承認轉租，殊不能執此陳述而謂被告有轉租之事實。㈢租約上所定耕地雖有四筆，但被告實際上只有耕作系爭第四三之一、之二地號二筆土地，至於第四三之四只耕作一小部份。㈣況依證人 鄭燕梅 到庭所證，亦足認被告確有耕作系爭耕地；目前系爭四筆耕地是休耕狀態，並非廢耕，此亦有彰化市公所證明得憑。㈤租約屆期，只要彰化市公所有來文，被告就會單方聲請續租等語置辯，並聲明求為駁回原告之訴及假執行之聲請，且願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、查原告主張被告承租如附圖所示編號Ａ部分，即其所有系爭第四三之二地號耕地全部，暨原告與訴外人鄭界山共有之系爭第四三之一、第四三之四、第四三之五地號耕地二分之一，雙方自四十一年十二月十八日起訂有耕地三七五租約之事實，有原告所提土地登記謄本、臺灣省彰化縣私有土地租約為證，且為被告所不爭執，並經本院履勘現場復囑託彰化地政事務所依原告指界測量明確，自堪信原告此部份之主張為真實。
五、按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用如轉租者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年台上字第四六三七號判例參照）。而第二項所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院著有四十六年台上字第五七號判例足參），且原訂租約無待出租人另為終止租約之意思表示，即當然自無效原因事實發生之時起向後失其效力，租賃關係從此歸於消滅，不因承租人嗣後再行耕作而回復有效，出租人對於承租人自有返還請求權。經查：
㈠本件被告於六十八年間，偕其弟鄭界山將所承租之系爭第四三之五地號上約八十
坪耕地轉租予永豐公司陳樹根使用，約定租期五年乙節，迭據被告自認在卷，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，無待出租人之原告為終止之意思表示，原訂租約即當然無效，又雖被告僅於承租耕地之一部分未自任耕，惟揆諸上揭說明，全部之耕地租約均屬無效，亦即，兩造所訂系爭耕地租約於六十八年間被告轉租予永豐公司之時即向後失其效力而歸於消滅，故原告請求被告交還系爭四筆耕地，自屬有據。
㈡被告固抗辯：其復於七十四年與原告重續租約，繼續耕作並繳租如故，原告即不
能再執被告以前轉租事實訴請收回耕地；嗣後僅由鄭界山一人繼續出租其應有部分予永豐公司，被告未參與續租，租金亦由鄭界山收取，與被告無關云云。然查，系爭第四三之五地號耕地於原告九十一年間聲請調解時，仍供永豐公司作為堆放及分裝鹽酸等化學原料之用等情事，為被告所不否認，且被告於九十一年九月二十六日彰化市公所耕地租佃委員會調解時，就原告指稱其違法轉租乙情，已自承：「本人就違反規定之承租耕地部分，如需由出租人收回尚無異議。」等語，復於彰化縣政府耕地租佃委員會九十一年十二月十一日調處中，承認「違法轉租部分同意收回，沒有違法部分希望續租。」等語，再者，經本院提示內容載有「茲向慈生仁愛院領到彰化市○○○段下廍小段四十三之四號田地因填土供他人堆置化學桶使用被稅捐處查覺改課地價稅金二千五百九十二元之稅單一張再今後為此違反法令使用土地而發生任何損害本人願負一切責任。佃農乙○○、八十四年十一月二十二日、彰化市○○路○段○○○巷○○號」字據一紙，被告亦承認是其親書無誤，且不否認字據內容之真實性，堪認原告主張被告嗣仍繼續違法轉租系爭第四三之五地號耕地予永豐公司使用，為可採信；被告所辯是鄭界山一人出租予永豐公司云云，不足為採。是被告至九十一年原告聲請調解時止，既尚有不任耕作之情形，已有違反八十六年起至九十二年止之續訂租約。況依台灣省耕地租約登記辦法第二條規定：．．．如因特殊情形，不能會同對方申請登記時，得由一方陳明理由，填具保證書，呈請單獨申請續約。而觀諸彰化縣彰化市公所九十二年七月二日彰市民政字第０９２００２６７６７號所附之私有耕地租約期滿續定租約申請書，可知系爭租約係被告單方面申請續訂，自不得據此謂原告罔顧被告之違約，尚願與被告續訂租約，而受該續約之約束。至於原告縱有收取被告繳付之租金，此亦為被告使用系爭土地之對價，不能遽謂原失效之租約，即因之回復並繼續有效。是原告主張兩造間之租約已無效，依所有物返還請求權，請求被告返還系爭四筆耕地，自無不合。
六、從而，原告主張被告有違法轉租情事，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，原定租約即屬無效，爰本於物上請求權之法律關係，訴請被告返還系爭四筆耕地如主文所示，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、又原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，既可獲勝訴之判決，則其另依同條例第十七條第一項第二款之規定，主張被告放棄耕作權，其得終止兩造之租約，請求返還系爭耕地等情，是否有理，即無審究之必要，是兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均不影響本判決之結果，爰不逐一贅論，併予敍明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年六月四日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官羅培昌~B法官黃倩玲~B法官周莉菁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年六月十日~B法院書記官張清秀