臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度士簡字第177號
原告 劉季花
訴訟代理人 李明諭 律師
王君任 律師
被告 林素香
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國112年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○弄○號三樓之三房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰伍拾陸元，及自民國一一一年十一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國一一一年十一月二十九日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣貳萬壹仟元。
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟元，及自民國一一二年三月二十八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元應由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
(一)原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00弄0號3樓之3房屋（下稱系爭房屋），於民國110年8月1日出租與被告，租期自110年8月1日起至113年7月31日止，110年8月1日至12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元，111年1月1日起至113年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬4,000元，押租金2萬8,000元（下稱系爭租約），惟被告自110年9月起未給付租金或全額租金，積欠租金總額已逾2個月租金，扣抵押租金2萬8,000元及被告於111年12月30日匯款3萬6,880元後，被告尚積欠租金2萬2,556元，原告先於111年11月16日以存證信函催告被告給付租金，被告於111年11月18日收受後未理，遂於111年11月25日以存證信函通知被告終止系爭租約，然被告於111年11月28日收受後，迄今未返還系爭房屋，系爭租約終止後，被告繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，及依房屋租賃契約第6條之約定，被告應給付房租一倍之違約金，是被告應自111年11月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬2,000元（相當於租金之不當得利1萬4,000＋違約金2萬8,000）。
(二)又系爭房屋與訴外人 吳秀華 所有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00弄0號3樓之5房屋之共用壁下方連結地板處有壁癌，且地板長期潮濕散發霉味，經檢查為系爭房屋浴室管線所致，訴外人吳秀華遂於109年12月間起訴原告賠償其損害，後原告與訴外人吳秀華調解成立，原告同意給付60萬元予訴外人吳秀華並依鑑定報告修繕系爭房屋，被告於上開訴訟期間，不肯配合法院鑑定而無法讓原告儘速進入系爭房屋修繕，且被告迄今仍占據系爭房屋不願搬離，原告仍舊無法進入系爭房屋進行修繕，被告不配合鑑定、修繕之行為，與訴外人吳秀華不能使用房屋而向原告請求損害之擴大有因果關係，訴外人吳秀華所有房屋之租金行情為2萬元，被告應自111年8月24日起至原告修繕系爭房屋完畢之日止，按月給付2萬元予原告。
(三)被告於系爭租約終止後不肯搬離房屋，且於訴訟中又以各種理由拖延，被告之行為顯與社會善良風俗有違，應給付自112年2月24日起至112年3月27日，每日3,000元之損害賠償共9萬6,000元，乃依租賃、不當得利、不完全給付債務不履行、侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告2萬2,556元，及自111年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自111年11月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬2,000元；㈢被告應自111年8月24日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣被告應給付原告9萬6,000元，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：因預期之後要負擔修繕費用，所以將租金預留，並非積欠，現在都有支付租金了。原告與訴外人吳秀華調解成立被告並不清楚，不能要被告負擔，被告並非不配合修繕，但要給被告一段時間，要尊重被告，沒有事先通知被告，這違反人情事理，兩造租賃關係也有十幾年了，原告請求要合情合理，系爭房屋是被告女兒居住，當助理教授，資料很多，另外被告要從彰化上來臺北，並不是被告不配合等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件原告主張被告前向其承租系爭房屋，因被告多次未按期給付全額租金合計逾兩月，原告已以存證信函於111年11月16日催告被告給付租金，並於111年11月28日終止系爭租約，系爭租約終止後被告仍繼續占有系爭房屋迄今，被告有於111年12月30日匯款3萬6,880元之事實，已據其提出與所述相符之建物登記謄本、房屋租賃契約、未收明細、帳簿明細、存證信函、收件回執等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應將系爭房屋返還並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利、違約金，與按月賠償租金2萬元及賠償9萬6,000元等情，則為兩造所爭執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。
(二)經查，系爭租約已於111年11月28日終止，已如前述，而被告抗辯之理由，並無依據，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。觀諸原告所提出之帳簿明細（見本院卷第25至31頁），可知被告自110年9月起至111年11月28日終止系爭租約止有未依約給付全額租金之情，合計8萬7,436元，亦為被告所不爭執，故扣除押租金2萬8,000元及被告於111年12月30日匯款之3萬6,880元，原告請求被告給付積欠租金2萬2,556元，應屬有據，而原告已於111年11月16日以存證信函催告被告給付上開租金，亦如前述，則原告請求自111年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定利息，亦為可採。
(三)第查，被告於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，即受有相當於租金之不當得利，原告受有相當於租金之損害，則原告請求被告自111年11月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬4,000元，亦屬有據。又觀諸兩造間所簽定之房屋租賃契約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之歷日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」等內容（見本院卷第23頁），本院審酌原告於租約屆期後被告未歸還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，及原告已有請求相當於租金之不當得利等情，認原告請求按月以租金1倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為自111年11月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以租金0.5倍即7,000元為適當，逾此範圍，即無可採。
(四)又按出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第429條第2項、第184條第1項定有明文。查原告因系爭房屋漏水造成訴外人吳秀華房屋受損，有卷附之鑑定報告書可參，而被告迄今未配合修繕，亦為被告於審理時所自承，故被告未履行其協力義務，應可認定。再者，參諸原告與訴外人吳秀華之法院調解筆錄（見本院卷57至61頁、第123頁），原告如至112年2月24日前未完成修繕將應按日給付訴外人吳秀華3,000元，對此，被告自應負擔因債務不履行所生之損害賠償責任，而此情亦為被告所明知，故於契約終止後，被告亦應負民法第184條第1項後段所定侵權行為損害賠償之責。故原告請求至言詞辯論終結日已生之損害9萬6,000元，及自言詞辯論終結日即112年3月27日之翌日起至返還系爭房屋為止按月給付2萬元，應為可採，其餘請求，或為重複，或理由不足，不與憑採。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告為如主文所示之給付，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為1,000元（第一審裁判費）應由被告負擔。
中 華 民 國 112 年 4 月 10 日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 10 日
書記官蘇彥宇