裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第2061號民事判決
裁判日期：民國100年01月28日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2061號原告 胡育華 訴訟代理人 黃坤鍵 律師
徐志明 律師複代理人 曾允斌 律師被告 蘇金秋 訴訟代理人 朱進賢 上列當事人間減少價金事件，本院於民國一百年一月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國九十七年五月五日經由訴外人中信房屋勤實加正三民加盟店勤實加房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購入門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之一房屋及其所坐落基地之應有部分（即坐落臺北市○○區○○段五小段三○五八建號建物及同小段五之二地號土地，權利範圍萬分之八十二，下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）一千七百八十萬元。原告業已給付全部價金完畢，被告亦已於九十七年五月二十九日交屋完畢。原告於交屋後即進行房屋裝潢施工，於施工期間，系爭房地之大廈管理委員會主委曾告知原告，系爭房屋陽台某處管線不能封死，否則會影響大廈住戶權益，原告遂於九十七年六月十六日僱請水電查探，始發現系爭房地之陽台有化糞池之設施，後於同年月二十日台北市衛生工程處派員查驗證實該處確為化糞池，並建議需先將化糞池抽乾才能觀察其細部，原告即於翌日即同年月二十一日委請業者抽水肥，據業者於觀察後表示該化糞池現仍使用中。
（二）被告於簽訂買賣契約及交屋之際，均未將系爭房地有化糞池之設施且現正使用中一事，告知原告，而就一般房屋買賣言，因公共化糞池之裝置對於居住品質及公共衛生言，不論就市場價值及實際居住使用者之心理，均有程度不一之價值減損。關於該部分訊息按理應由賣方即被告誠實主動告知，否則在一般人毫無預期之情狀下，仍以正常市價買受此等房屋，對於買受者而，猶如房屋漏水等瑕疵對居住品質之妨礙，則房屋公共化糞池之設備卻未能事先告知，不論依通常交易觀念或當事人之認知，均應認為系爭房地存有物之瑕疵，原告自得依民法第三百五十四條及第三百五十九條之規定主張減少價金。
（三）原告雖以一坪五十萬元之價格買受系爭房地，然據原告於系爭契約締結時，於網路發現屋主於九十七年四月二十六日自售廣告僅以一坪四十六萬元之價格出售，兩者相較，價差為一百四十萬元，前述價格或得作為原告主張減少價金為二百萬元之參考，且若衡量本件原告實際使用所可能導致之損害持續性，並慮及於短期內若於告知系爭房地存有糞化池設備並以同一價格轉售之可能性言，原告既買受此等與市價顯不相當之房屋，而僅向被告請求減少價金二百萬元，應屬合理。又依據本院囑託優世國際不動產估價師事務所為鑑價，系爭房地將因上開化糞池產生異味等，影響價格為二百九十九萬二千二百七十四元，原告於本案於二百萬元之範圍內為請求，並保留其餘部分之請求。
（四）綜上，原告爰本於民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，為下列訴之聲明，並求為判決：被告應給付原告二百萬元，並自起訴狀繕本送達至被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告辯稱：被告於九十七年六月十六日經中信房屋告知，始知悉原告以系爭房屋屋內有化糞池為由，要求減少買賣系爭不動產之價金，惟被告從不曉得此事，且系爭房屋於興建完成後，其所有權已經四度移轉，歷任所有權人均未對此方面提出問題。而原告於購屋時亦曾親自前往看屋，如有惡臭當會察覺，且系爭房屋出租予他人居住已超過兩年，如有臭味承租人當不願承租，足徵原告主張系爭房屋有惡臭應非事實。又系爭房地為辦理貸款曾由銀行為鑑價，經鑑價結果並無任何價值減損之情事等語，而為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告於九十七年五月五日經由中信房屋之仲介，與被告簽訂系爭契約，由原告向被告購入系爭房地，價金為一千七百八十萬元，原告業已給付全部價金完畢，被告亦已於九十七年五月二十九日交屋完畢之情事，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約書一份（原證一）及支票影本四張（原證二）為證，先予確認。又原告主張系爭房屋之陽台區域設有化糞池出孔，該區域亦屬系爭契約之買賣標的物之範疇，為原告買受系爭房屋且為交屋時即已存在，亦為被告所不否認（見本案九十九年十月十三日、同年十一月十日言詞辯論筆錄），應屬可採，而該化糞池現仍使用中一事，亦有優世國際不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書一份可稽（見報告第四頁之記載）。
四、其次，原告主張系爭房屋設有現仍使用中之化糞池出孔，以及屋內有異味，足認系爭房屋具有瑕疵，而本於民法第三百五十四條及第三百五十九條之規定，請求減少價金二百萬元，然為被告所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列事項即：
（一）系爭房屋陽台區域設有上開化糞池出孔，是否足以構成系爭房屋之瑕疵？原告於購屋是否知悉此事？
（二）原告就上開化糞池孔設置一事，請求減少價金二百萬元，是否有據？
（三）原告就系爭房屋內之異味，主張亦屬被告應負之物之瑕疵擔保責任，是否有據？
五、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條有明文規定，復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段亦規定甚詳。而物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院亦著有九十四年度台上字第一一一二號裁判要旨可資參照。查系爭房屋陽台區域既然有化糞池出孔之設置，且該化糞池目前為使用狀態，則該化糞池出孔其上雖設有蓋子以為覆蓋，但並非密封，衡之常情，其情狀對於居家環境衛生應有不良影響，且依據社會通念，一般人應均會排斥家中設有化糞池出孔，若知悉房屋陽台區域設有化糞池出孔當影響其購屋意願，又上開情事係於系爭房屋交付予原告時即已存在，已如前述，是原告主張系爭房屋陽台區域設有化糞池出孔，足以構成系爭房屋價值與效用減少之瑕疵，應與社會常情與交易慣例無違，應為可採。從而原告主張被告應依據民法第三百五十四條第一項前段之規定，就系爭房屋陽台區域設有化糞池出孔一事，負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。
六、再按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十四條第一項固有明文規定，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，是被告雖辯稱原告於看屋時當知悉系爭房屋之陽台設有化糞池出恐孔，然為原告所不承認，則依據前述關於舉證責任分配原則之說明，被告對於原告知悉上開情事，即應負舉證之責任，然被告並未能舉證以實其說，是其上開辯解即非有據。此外，徵諸上開化糞池出孔其上設有蓋子以為覆蓋，又鑑定人 林金生 到庭具結證稱「（陽台的化糞池孔的異味從屋內是否可以嗅得？）不一定，因為可能要夠長的時間才能聞到化糞池的味道」、「（如果未將化糞池孔掀開，是否就不會有異味傳出？）如果沒有掀開就還好」、「如果沒有掀開，因為位置是在陽台，屬於開放的空間，所以在屋內是不會聞到異味」，是以在化糞池出孔以被覆蓋、且屋內不會聞到異味之情狀下，原告主張其於締約前看屋時並未發現有上開化糞池出孔，應堪以採信。
七、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依據民法第三百五十四條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少價金，同法第三百五十九條著有明文。系爭房屋雖具有上開瑕疵，然原告主張應減少二百萬元價金，是否可採？經查：
（一）經本院囑託優世國際不動產估價師事務所為鑑定，該所出具鑑定報告之內容如下：「由於估價師現勘時，勘估建物以經加工處理阻止異味蔓延，且房客為減輕異味產生致居處生活起居之不適，已用薰香產品壓抑散發之異味，估價師於現場雖未能還原異味之原始狀態，惟經估價師親自現場嗅聞，減輕後之異味仍明顯使人不適，若將化糞池掀開仍有異味傳出。另勘估標的室內異味係由化糞池孔或其屋內其他排污管線等來源散發，非本所能力所能確認」（見報告第四頁）、「依建物之化糞池產生異味及居住生活之不便、不適時評估下，該建物於市場買賣上之價格為新台幣一千四百零一萬一千四百九十三元（即影響價格為二百九十九萬二千二百七十四元）」是以依據上開鑑定報告之記載所示，系爭房屋屋內雖然具有使人不適之異味，其異味並足以造成系爭房地之市場交易價格減損二百九十九萬二千二百七十四元，然依據製作上開鑑定報告之鑑定人林金生業已具結證稱自上開化糞池孔如未掀開，則以其係位於開放空間之陽台，於屋內不會聞到異味等語，可知上開鑑定報告所指稱之足以減損系爭房地市場交易價格之異味，並非直接自化糞池孔所散發。然依據上開鑑定報告所示，該異味之產生，是否與上開化糞池所致或具有關連性？即非上開機構為鑑定之不動產估價師所得以認定。
（二）鑑定人林金生同時證稱「（房屋內是否確實有明顯使人不適之異味？異味之性質，是否為排泄物之氣味？）有，這個味道不是我熟悉的味道，感覺很像是在密閉空間外洩而類似發酵的異味。我不認為是排泄物的臭味，但有點像是排污管線外滲的味道。」、「進到主臥室的衛浴味道就很明顯，而據現在住的住戶表示，他們已經把主臥室天花板下外露的磚牆牆縫以水泥填平，且使用薰香的產品，除主臥衛浴以外的空間，味道就不是那麼明顯」，是就鑑定人之上開證詞以觀，亦難以認定其異味與化糞池孔之設置具有關連性。
（三）綜上，上開鑑定報告雖然足以證明系爭房屋屋內之異味，足以導致系爭房地之市場交易價格減損二百九十九萬二千二百七十四元，然上開異味之來源，已經排出係直接由上開化糞池孔所散發，且原告亦未能舉證證明其異味與上開化糞池孔之設置有何關連性，是原告遽而主張上開鑑定結果足以證明系爭房屋因陽台區域設有化糞池孔，減損價值為二百萬元，為不可採。至原告雖另主張其以一坪五十萬元之價格買受系爭房地，而其售價於九十七年四月二十六日間僅為一坪四十六萬元，價差為一百四十萬元，衡量損害持續性與日後轉售之價格等情狀，原告向被告請求減少價金二百萬元應屬合理等語，然並未舉證以實其說，其前揭主張亦屬無據而非可採。
八、此外，原告雖又主張上開異味縱非上開化糞池孔所造成，然此一令人不適之異味，亦屬被告應負之瑕疵擔保責任，惟按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第三百五十四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇，最高法院著有九十五年度台上字第九五一號裁判要旨可資參照。是原告並未能舉證證明其異味係於系爭房屋交付時即以存在，是其此項主張亦非可採。
九、基於以上所述，原告主張系爭房屋有前述之瑕疵，而本於物之瑕疵擔保責任之規定，請求減少價金二百萬元，為無理由，其訴既經駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年1月28日
民事第四庭法官匡偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月28日
書記官巫玉媛